Apakah saya membutuhkan minimal 1,5 miliar VND untuk berinvestasi?

Meskipun banyak segmen properti masih lesu, harga apartemen di Hanoi terus meningkat, dengan laju pertumbuhan tahunan sebesar 13%. Harga sewa rata-rata apartemen di Hanoi meningkat sebesar 4,5% selama tahun lalu.

Menurut Bapak Tran Quang Trung, Direktur Pengembangan Bisnis OneHousing, investasi di apartemen sewa di Hanoi tetap menjadi saluran investasi yang menarik saat ini.

Apartemen untuk disewa dengan potensi keuntungan besar, investasi minimal yang dibutuhkan 15 miliar VND (gambar 1) — Bapak Tran Quang Trung, Direktur Pengembangan Bisnis OneHousing. (Foto: ML)

Dengan penurunan suku bunga bank dan berbagai kebijakan yang mendorong pemulihan, pasar properti mulai menerima pengembalian modal. Investor menempatkan sebagian besar modal mereka di properti sewa. Menurut pendapat Anda, apa alasan untuk percaya bahwa saluran investasi ini akan menghasilkan keuntungan jangka panjang?

- Menurut data sensus 2019, populasi Hanoi diproyeksikan meningkat rata-rata sekitar 200.000 jiwa setiap tahunnya, setara dengan populasi sebuah distrik besar. Mayoritas penduduk ini menyewa rumah, sehingga menciptakan permintaan tinggi akan perumahan sewa di Hanoi. Selain itu, pada tahun 2019, Vietnam memiliki hampir 120.000 pekerja asing, dan jumlah ini tumbuh dengan rata-rata 17% per tahun.

Harga sewa apartemen rata-rata di Hanoi sekitar 10 juta VND/bulan, meningkat rata-rata 4,5% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Hal ini jelas menunjukkan prospek yang cerah untuk segmen apartemen, karena pasokan saat ini lebih rendah daripada permintaan.

Saat ini, permintaan sewa apartemen cukup tinggi; namun, masih ada pandangan bahwa membeli apartemen merupakan aset yang nilainya akan menyusut secara bertahap di masa mendatang. Apakah Anda setuju dengan pandangan ini?

- Investor apartemen sewa memperhatikan dua hal: pertama, apakah nilai modal akan meningkat di masa depan, dan kedua, seperti apa pendapatan sewanya. Mengenai harga dan potensi apresiasi harga apartemen sewa, apartemen di Hanoi memiliki imbal hasil sewa tertinggi di antara semua segmen real estat.

Di Hanoi, pengembalian investasi dari penyewaan apartemen pada tahun 2022 adalah 4,4%, 1,7 kali lebih tinggi daripada imbal hasil sewa rumah di pinggir jalan. Di bagian barat Hanoi, imbal hasil sewa berkisar antara 5% hingga 6%.

Dengan tingkat pengembalian ini, pemilik apartemen menghindari tingkat inflasi sekitar 4-4,5% per tahun yang akan terjadi jika mereka menyimpan uang tunai, dan juga memperoleh keuntungan dari persentase peningkatan nilai modal di masa depan. Misalnya, di Hanoi, dari tahun 2018 hingga 2022, harga apartemen meningkat rata-rata 13% per tahun.

Berdasarkan pengamatan Anda, daerah mana di Hanoi yang saat ini memiliki potensi sewa yang baik? Apa alasannya?

- Kawasan barat menarik banyak penyewa, terutama bangunan-bangunan di dalam Vinhomes Smart City, dengan imbal hasil sewa sekitar 5,5%, lebih tinggi dari rata-rata pasar (sekitar 4,4%). Hal ini menunjukkan bahwa pendapatan sewa dari kawasan perkotaan besar ini lebih tinggi daripada proyek-proyek lain di wilayah tersebut.

Pertumbuhan pesat wilayah Barat disebabkan oleh beberapa faktor. Pertama, pemerintah menyetujui semua lembaga dan kementerian yang terkait dengan wilayah Barat. Kompleks Kedutaan Besar AS, dengan investasi sebesar 1,2 miliar dolar AS di Jalan Pham Van Bach, juga mulai dibangun pada April 2023. Di masa mendatang, kantor perwakilan unit-unit yang terkait dengan AS akan terkonsentrasi di wilayah ini.

Di wilayah barat, beberapa proyek yang paling diminati di segmen sewa berlokasi di sini. Banyak penyewa asing bersedia menghabiskan $1.000-$2.000 untuk akomodasi, yang tidak akan menjadi masalah besar.

Biasanya, daerah dengan konsentrasi penyewa asing yang tinggi cenderung memiliki tarif sewa yang lebih baik, yang pada gilirannya mendorong kenaikan harga properti di daerah tersebut. Dan ketika harga sewa meningkat, nilai real estat di lokasi tersebut juga meningkat; itulah logika real estat perumahan.

Apartemen untuk disewa dengan potensi keuntungan besar, investasi minimal yang dibutuhkan 15 miliar VND (gambar 2) — Untuk berinvestasi di apartemen sewa, pelanggan juga harus memiliki uang muka minimal 1,5 miliar VND atau lebih. (Foto: CP)

Investor memiliki kemampuan finansial yang berbeda-beda. Menurut Anda, jenis apartemen mana yang paling mudah disewakan? Berapa modal yang dibutuhkan investor untuk berinvestasi di apartemen sewaan?

- Apartemen studio dan apartemen satu kamar tidur cocok untuk anak muda lajang, sedangkan apartemen satu kamar tidur plus dan dua kamar tidur ideal untuk keluarga dengan anak kecil. Bagi kalangan yang lebih mampu, seperti profesional senior, konselor, atau CEO yang membawa keluarga ke tempat kerja, vila dan penthouse merupakan pilihan yang lebih sesuai. Untuk berinvestasi di apartemen sewa, klien harus memiliki uang muka minimal 1,5 miliar VND atau lebih. Uang muka yang dibutuhkan akan bervariasi tergantung pada nilai apartemen dan jumlah perabot interior yang diinvestasikan.

Di antara berbagai bentuk investasi properti, seperti spekulasi jangka pendek atau kepemilikan jangka panjang, mengapa investasi untuk pendapatan sewa merupakan pilihan yang paling tepat saat ini, Pak?

- Saya percaya ini masih hanya masalah ekspektasi pelanggan di waktu yang berbeda. Investor cerdas tahu bahwa alih-alih menaruh semua telur mereka dalam satu keranjang, mereka harus mendiversifikasi investasi mereka. Mereka harus memiliki produk investasi properti jangka panjang sehingga di masa depan mereka hanya memperoleh keuntungan dari apresiasi modal. Tetapi dengan jenis investasi ini, investor harus membeli properti dengan harga yang baik dan dokumentasi hukum yang jelas.

Adapun mereka yang memiliki beberapa properti sewaan yang menghasilkan pendapatan bulanan, mereka memiliki tujuan yang sangat jelas, seperti: menggunakan uang tersebut untuk pendidikan anak-anak mereka, atau untuk pengeluaran sehari-hari di masa pensiun, atau untuk berlibur ... Ada juga mereka yang memiliki pola pikir investasi yang sangat sistematis, seperti membangun serangkaian apartemen dalam beberapa proyek; setiap proyek dengan sekitar 3-5 unit untuk menghasilkan pendapatan bulanan hingga 300-500 juta VND.

Dalam investasi properti, pada akhirnya semuanya bermuara pada nilai aset. Hanya properti yang menghasilkan arus kas yang benar-benar berharga. Oleh karena itu, tidak masalah berapa banyak yang Anda miliki; yang penting adalah bagaimana properti Anda menghasilkan arus kas.

Terima kasih atas percakapannya!

Sumber