Paradoks daya beli di segmen apartemen.

Selain faktor finansial, lokasi juga sangat memengaruhi potensi penjualan sebuah apartemen.

Meskipun isu perumahan terjangkau terus-menerus diangkat sebagai perhatian bagi pekerja berpenghasilan menengah dan rendah, pasar properti menunjukkan paradoks yang mencolok: banyak apartemen dan properti sekunder yang terjangkau di daerah pinggiran kota kesulitan menemukan pembeli, sementara properti kelas menengah hingga atas di pusat kota tetap menarik minat pembeli.

Rumah-rumah berharga rendah masih sulit untuk menemukan pembeli.

Selama lebih dari dua tahun, Ibu Hoang Nhi (Kota Ho Chi Minh) terus berusaha menjual apartemennya seluas 62,2 m² di proyek Teco Homes An Phu (kelurahan An Phu, Kota Ho Chi Minh) seharga 1,89 miliar VND, tetapi belum juga menemukan pembeli. Ia mengatakan apartemen tersebut dibeli empat tahun lalu melalui sistem cicilan. Harga pembelian awalnya lebih dari 1,7 miliar VND, belum termasuk bunga pinjaman bank. Dengan harga yang ditawarkan saat ini, harga per unit sekitar 30 juta VND/m², jauh lebih rendah daripada banyak proyek komersial di pasaran saat ini, namun ia masih belum menemukan pembeli.

Proyek apartemen mewah di kawasan perkotaan baru Thu Thiem, serta di kawasan pusat Kota Ho Chi Minh, tetap menarik meskipun harganya tinggi, sementara proyek apartemen terjangkau di daerah pinggiran kota mengalami penjualan yang relatif lambat.

Demikian pula, Bapak Hoang pernah membeli apartemen satu kamar tidur seluas 46 m² di proyek Legacy di Thuan An (kelurahan Thuan Giao, Kota Ho Chi Minh). Setelah tinggal di sana beberapa waktu, ia merasa perjalanan ke pusat kota tidak nyaman, sehingga ia memutuskan untuk menjualnya. Meskipun ia menerima harga lebih dari 1,3 miliar VND, termasuk perabotan, ia tetap membutuhkan waktu berbulan-bulan untuk menemukan pembeli.

Menurut para pialang properti di wilayah Selatan, banyak apartemen komersial dengan harga 28-30 juta VND/m² terus ditawarkan untuk dijual, tetapi volume transaksi tetap cukup rendah. Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Jenderal Grup DKRA, mengatakan bahwa banyak proyek apartemen yang telah selesai di kawasan pusat Kota Ho Chi Minh masih menghasilkan transaksi, meskipun harganya belum meningkat secara signifikan. Sementara itu, proyek-proyek di daerah perbatasan atau pinggiran kota menghadapi tekanan likuiditas yang lebih besar. Banyak pemilik rumah menerima penurunan harga, bahkan menjual di bawah harga pokok, tetapi masih kesulitan menemukan pembeli.

Menurut para ahli, paradoks terbesar terletak pada kenyataan bahwa produk ini dirancang untuk kalangan berpenghasilan menengah, namun kelompok ini justru menghadapi banyak hambatan untuk mengaksesnya. Bapak Dat Minh, seorang agen properti senior di Kota Ho Chi Minh, menyatakan bahwa sebagian besar pelanggan di segmen ini hanya memiliki sekitar 1 miliar VND, dengan sisanya bergantung pada pinjaman bank. Namun, persyaratan seperti laporan pendapatan, kontrak kerja, dan riwayat keuangan mempersulit banyak pekerja lepas, pekerja pabrik, atau pemilik usaha kecil untuk memenuhi persyaratan kredit.

Bapak Nguyen Le Hai Dang, Wakil Direktur Strategi dan Hubungan Eksternal di Perusahaan Smartland, mencatat bahwa banyak pekerja tidak terampil memiliki sedikit kebiasaan melakukan transaksi keuangan dengan bank selain menerima gaji atau menarik uang. Oleh karena itu, menyelesaikan permohonan pinjaman dengan banyak prosedur yang rumit merupakan tantangan yang signifikan. Ketika tidak dapat mengakses modal, mereka terpaksa terus menyewa daripada memiliki rumah sendiri.

Selain pertimbangan finansial, lokasi juga secara signifikan memengaruhi potensi penjualan perumahan terjangkau. Lahan di pusat kota semakin langka dan mahal, memaksa sebagian besar proyek perumahan murah untuk dikembangkan di kota-kota satelit atau daerah pinggiran kota, 20-30 km dari pusat Kota Ho Chi Minh. Meskipun harganya lebih masuk akal, waktu tempuh, kemacetan lalu lintas, dan infrastruktur serta layanan yang terbatas membuat banyak orang ragu-ragu.

Sementara segmen perumahan terjangkau menghadapi tantangan likuiditas yang signifikan, pasar properti mewah beroperasi menurut aturan yang sama sekali berbeda. Di sini, ceritanya tidak hanya berputar حول harga jual tetapi juga حول kebutuhan akan akumulasi aset, pelestarian, dan penegasan status di antara pelanggan yang kaya secara finansial.

Apa yang ditunjukkan oleh kenyataan?

Banyak orang mempertanyakan mengapa para pengembang tidak fokus pada perumahan murah, segmen dengan permintaan yang lebih tinggi, tetapi malah terus mengembangkan proyek apartemen dengan harga ratusan juta dong per meter persegi? Kenyataannya adalah permintaan dari pelanggan kelas menengah dan atas tetap stabil, yang memberikan landasan bagi pengembangan produk kelas atas.

Bagi kelompok pelanggan ini, rumah bukan sekadar tempat tinggal. Yang mereka cari adalah lingkungan hidup yang lengkap dengan ruang hijau, kepadatan penduduk rendah, fasilitas berkualitas tinggi, layanan manajemen profesional, dan komunitas penghuni dengan gaya hidup serupa. Faktor-faktor ini membuat mereka rela membayar harga lebih tinggi untuk privasi, keamanan, dan apresiasi nilai jangka panjang.

Menurut Savills Vietnam, banyak proyek Grade A yang baru diluncurkan mencatat tingkat penyerapan yang positif. Mayoritas proyek ini berlokasi di lokasi utama, yang berkontribusi mendorong harga jual pasar primer di atas VND 100 juta/m². Bahkan, harga jual rata-rata di beberapa segmen pasar primer yang disurvei diperkirakan akan mencapai sekitar VND 224 juta/m² pada akhir tahun 2025. Terlepas dari tingkat harga yang tinggi, permintaan properti di segmen ini tetap kuat.

Daya tarik properti mewah semakin terlihat dari minat terhadap proyek-proyek baru di kawasan pusat Kota Ho Chi Minh dan kawasan perkotaan baru Thu Thiem. Misalnya, proyek Son Kim Land yang berorientasi pada model 5.0 di stasiun Thu Thiem, telah menarik perhatian investor meskipun belum mengumumkan harga jualnya. Sebelumnya, proyek-proyek seperti The Metropole dan The Berkley, dengan harga berkisar antara 280-430 juta VND/m², juga mencatat tingkat penyerapan yang menguntungkan. Demikian pula, banyak proyek lain seperti The Prive, Eaton Park, dan Masterise Cosmo Central telah menarik minat pelanggan yang signifikan sejak awal.

Bapak Nguyen Le Hai Dang percaya bahwa nilai properti kelas atas tidak hanya ditentukan oleh ukuran atau biaya konstruksinya, tetapi juga oleh faktor-faktor seperti kelangkaan, lokasi, dan kemampuan untuk mempertahankan nilai dalam jangka panjang. Bagi mereka yang memiliki sumber daya keuangan yang kuat, keputusan untuk membeli rumah seringkali didasarkan pada nilai unik produk tersebut, reputasi pengembang, dan potensi apresiasi nilai aset di masa depan, bukan pada harga absolut.

Pada kenyataannya, pasokan perumahan kelas atas di kawasan pusat Kota Ho Chi Minh terbatas karena kelangkaan lahan yang semakin meningkat. Hal ini membuat properti dengan lokasi strategis menjadi semakin langka dari waktu ke waktu.

Menurut Bapak Vo Hong Thang, proyek-proyek yang berlokasi di dekat pusat bisnis dan keuangan Kota Ho Chi Minh, terutama di sekitar area Thu Thiem, selalu memiliki keunggulan unik dalam hal lokasi. Kelangkaan ini membantu proyek-proyek tersebut menarik pelanggan kaya yang bertujuan untuk mengakumulasi aset dan mengharapkan apresiasi harga jangka panjang. "Secara keseluruhan, kenaikan harga di segmen kelas atas sebagian besar mencerminkan hukum penawaran dan permintaan, biaya lahan yang semakin tinggi, dan standar pengembangan produk yang lebih ketat. Sementara itu, kesulitan di segmen perumahan murah terletak pada aksesibilitas bagi pembeli, mulai dari prosedur hukum dan kondisi pinjaman hingga lokasi proyek," kata Bapak Thang.

Kita perlu mengurai kekusutan ini.

Menurut para ahli, solusi mendasar bukanlah menurunkan harga perumahan mewah di bawah nilai pasar, melainkan menghilangkan hambatan hukum, memperluas akses ke kredit, dan berinvestasi dalam infrastruktur yang menghubungkan daerah pinggiran kota. Setelah hambatan-hambatan ini diatasi, perumahan terjangkau dapat menjangkau mereka yang membutuhkan, membantu mempersempit kesenjangan penawaran dan permintaan yang telah ada selama bertahun-tahun di pasar properti.

Sumber: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm