Asia Pacific Urban Land Institute baru-baru ini menerbitkan "Asia Pacific Homeownership Index," yang menilai 51 segmen pasar di 41 kota besar di Asia. Laporan tersebut mengungkapkan bahwa hanya 7 dari 51 segmen real estat yang memenuhi kriteria "terjangkau" (artinya harga rumah tidak melebihi lima kali pendapatan tahunan rumah tangga). Sebaliknya, 41 dari 51 segmen menunjukkan bahwa perumahan sewa jauh lebih mudah diakses daripada kepemilikan rumah. Ini menunjukkan bahwa pasar sewa menjadi solusi penting di banyak daerah perkotaan.
Menyewa rumah - Pilihan populer bagi banyak penduduk perkotaan di Jepang.
Banyak pemerintah di seluruh Asia telah mengadopsi kebijakan yang bertujuan untuk mengembangkan pasar perumahan sewa berkualitas tinggi. Di Jepang, kebijakan perumahan sewa memiliki ciri khas tersendiri, mencerminkan tingkat profesionalisme dan disiplin yang tinggi dalam kehidupan sosial. Penyewa di Jepang biasanya bekerja melalui perusahaan real estat atau perusahaan manajemen daripada langsung dengan pemilik rumah.
Selain itu, Jepang memiliki banyak peraturan ketat bagi penghuni apartemen, seperti menjaga ketenangan, memilah sampah dengan benar, dan tidak mengganggu tetangga. Pelanggaran dapat mengakibatkan pemutusan kontrak sewa. Di kota-kota besar seperti Tokyo, model hunian bersama dan apartemen pintar semakin populer, terutama di kalangan anak muda dan warga asing.
Takuya Kamata (32 tahun) tinggal di rumah kontrakan bersama istri dan dua anak kecilnya. Takuya pernah berencana membeli rumah sendiri untuk ditinggali seumur hidupnya. Namun, harga properti yang melambung tinggi membuat membeli rumah besar menjadi tidak praktis.
"Saat ini, perusahaan membantu saya mencari tempat untuk disewa, jadi menyewa lebih nyaman dan saya memiliki lebih banyak pilihan. Harga perumahan yang tinggi membuat saya mempertimbangkan untuk membeli rumah sendiri," kata Takuya Kamata.
Menurut Laporan Pasar Perumahan Sewa Jepang yang diterbitkan oleh CBRE, grup layanan real estat komersial terbesar di dunia , sekitar 45% hingga 55% rumah tangga di daerah perkotaan besar menyewa. Di beberapa daerah di pusat Tokyo, angka ini melebihi 60%.
Harga tanah telah melonjak tajam di banyak daerah, sehingga menyewa menjadi solusi yang layak.
Katsuhiro Muto, seorang pakar real estat di Kota Nagareyama, mengatakan: "Harga tanah di daerah ini telah meningkat secara signifikan, dan hal ini kemudian menyebar ke daerah-daerah tetangga, yang telah memiliki harga yang stabil dan terjangkau untuk waktu yang lama."
Menurut survei yang dilakukan oleh Kementerian Dalam Negeri dan Komunikasi Jepang, rata-rata biaya sewa rumah tangga di 23 distrik pusat Tokyo mencapai puncaknya pada November lalu, yaitu sebesar 45,5% dari total pendapatan dan memberikan beban berat pada pengeluaran keluarga.
Pemerintah Tokyo berupaya menyediakan perumahan terjangkau dengan harga sewa sekitar 20% lebih rendah dari harga pasar, dengan memprioritaskan keluarga dengan anak kecil dan mereka yang berada dalam keadaan khusus. Sebanyak sekitar 300 apartemen akan disediakan secara bertahap mulai tahun fiskal 2026. Program ini diimplementasikan sebagai kemitraan publik-swasta, dengan total dana yang diproyeksikan melebihi 20 miliar yen (sekitar $127 juta).
Sejumlah pemerintah di seluruh Asia telah mengadopsi kebijakan yang bertujuan untuk mengembangkan pasar perumahan sewa berkualitas tinggi.
Mendorong sektor perumahan sewa di Asia
Di Tiongkok, per Agustus 2025, terdapat sekitar 260 juta orang yang menyewa rumah. Jumlah properti sewaan adalah 91 juta, di mana 90% di antaranya dimiliki secara pribadi.
Selain perumahan sewa pribadi, Tiongkok saat ini memiliki dua jenis utama perumahan sewa sosial. Jenis pertama adalah perumahan sewa publik (milik negara) – jenis perumahan terjangkau yang disediakan oleh pemerintah dengan dukungan kebijakan, standar konstruksi terbatas, dan tarif sewa yang ketat, yang ditujukan untuk keluarga perkotaan berpenghasilan rendah hingga menengah yang menghadapi kesulitan perumahan, pekerja yang baru bekerja tanpa tempat tinggal, dan pekerja migran dengan pekerjaan tetap di daerah perkotaan. Jenis perumahan sewa publik ini hanya diperbolehkan untuk disewa; kepemilikannya tetap menjadi milik negara.
Kedua, ada "Perumahan Sewa Terjamin" atau perumahan sewa bersubsidi, yang ditujukan untuk penduduk kota baru, kaum muda, dan kelompok lain yang menghadapi kesulitan dalam membeli rumah. Setelah lima tahun menyewa, penyewa dapat membeli properti tersebut, dan uang sewa yang dikumpulkan selama lima tahun tersebut dapat digunakan untuk mengurangi sebagian harga pembelian.
Sejak Mei 2024, 30 kota di Tiongkok telah menerapkan mekanisme "beli daripada membangun", yang melibatkan pembelian apartemen komersial yang tidak terjual dengan harga wajar dan mengubahnya menjadi perumahan sewa yang terjangkau. Lebih dari 200 kebijakan terkait perumahan sewa telah dikeluarkan di tingkat lokal di Tiongkok selama dua tahun terakhir, yang mendorong bisnis perumahan sewa profesional yang berorientasi pasar dan meningkatkan lingkungan perumahan sewa.
Di Tiongkok, per Agustus 2025, terdapat sekitar 260 juta orang yang menyewa rumah. Jumlah properti sewaan adalah 91 juta, di mana 90% di antaranya dimiliki secara pribadi.
Perumahan sewa terjangkau menjadi solusi bagi kaum muda di Seoul.
Setiap tahun, sekitar 65.000 orang berusia 20-an dan 30-an berbondong-bondong ke Wilayah Metropolitan Seoul (Korea Selatan) untuk bekerja dan belajar, sehingga menciptakan permintaan besar akan perumahan sewa. Harga perumahan di Seoul telah meningkat sebesar 70% selama lima tahun terakhir, menjadikan menyewa sebagai pilihan yang jauh lebih layak daripada membeli.
Pemerintah kota Seoul telah meluncurkan proyek-proyek untuk membangun perumahan sewa jangka panjang di area pembangunan kembali, menyediakan ribuan apartemen bagi pekerja migran, pekerja terampil, pasangan pengantin baru, dan lainnya.
Ini menciptakan perubahan yang luar biasa: jumlah pasangan yang mendaftarkan pernikahan mereka meningkat di kota-kota Korea Selatan berkat program perumahan publik untuk pengantin baru.
Apa yang telah dilakukan negara-negara yang berhasil mengelola perumahan?
Dalam sebuah wawancara dengan wartawan VTV tentang perkembangan perumahan sewa di seluruh dunia, Dr. To Kien, seorang arsitek dan ahli perencanaan dan desain perkotaan senior di Eight Infrastructure Development Consulting Group di Jepang, menyatakan bahwa hal yang paling menarik untuk diamati secara global adalah bahwa kota-kota dengan manajemen perumahan yang baik memiliki kesamaan yang luar biasa: mayoritas penduduknya menyewa, tidak selalu memiliki rumah, dan mereka tetap mampu hidup dan bekerja dengan nyaman. Namun, mereka mencapai hal ini melalui jalur yang sangat berbeda.
Singapura telah mengadopsi model yang dipimpin negara. Pemerintah secara langsung membangun dan mengoperasikan sistem perumahan publik berskala sangat besar yang disebut HDB. Sekitar 80% penduduk tinggal di perumahan HDB, termasuk tidak hanya masyarakat berpenghasilan rendah tetapi juga kelas menengah.
"Saya tinggal di Singapura selama bertahun-tahun, dan dulu saya tinggal di gedung apartemen HDB. Pengamatan saya yang paling mencolok adalah: Ketika perumahan dipandang terutama sebagai infrastruktur untuk tempat tinggal, bukan sebagai aset spekulatif, pasar akan langsung menjadi lebih stabil," ujar Dr. To Kien, seorang arsitek.
Sebaliknya, Jepang mengambil pendekatan yang hampir berlawanan: pasar yang kuat dan dirancang dengan baik. Perencanaan yang sederhana, perizinan yang cepat, dan peningkatan pasokan yang berkelanjutan di sekitar stasiun kereta api dan transportasi umum. Tokyo hampir selalu mengalami pembangunan lebih lanjut dan pembangunan kembali yang pesat.
Akibatnya, harga sewa tetap relatif stabil selama beberapa dekade. Ditambah dengan sistem perlindungan penyewa yang sangat kuat, banyak orang Jepang menyewa rumah seumur hidup bukan karena mereka tidak mampu membeli, tetapi karena itu adalah pilihan yang fleksibel jika mereka perlu pindah tempat tinggal karena pekerjaan.
Di banyak negara Eropa, seperti Austria, hukum melindungi penyewa dengan sangat kuat, termasuk kontrak yang stabil dengan kenaikan sewa yang terbatas, tidak ada pengusiran yang tidak beralasan, dan budaya sewa jangka panjang telah terbentuk.
"Negara-negara sukses memulai dengan pertanyaan inti: Bukan tentang bagaimana membuat rumah terjangkau bagi semua orang, tetapi bagaimana memastikan setiap orang dapat menetap dan menjalani kehidupan yang stabil. Ketika pertanyaannya berubah, pola pikir pun berubah, dan seluruh sistem kebijakan pun berubah sesuai dengan itu," analisis Dr. To Kien, seorang arsitek.
Meningkatkan peran properti sewa dalam struktur pasar real estat Vietnam.
Menurut seorang pakar senior perencanaan dan desain perkotaan dari Eight-Japan, untuk mengembangkan perumahan sewa menjadi pilar pasar properti, Vietnam perlu secara bersamaan melindungi hak-hak penyewa, secara signifikan meningkatkan pasokan, dan membangun kawasan perumahan berkualitas tinggi untuk secara bertahap mengurangi mentalitas penimbunan dan mengekang spekulasi yang mendorong kenaikan harga perumahan.
"Saya percaya bahwa kebijakan pengembangan perumahan sewa adalah arah yang sangat tepat. Tetapi untuk mencapai hal ini, pertama-tama kita perlu menghadapi kenyataan bahwa sistem saat ini masih beroperasi lebih berdasarkan logika akumulasi aset daripada logika pengamanan perumahan," kata Dr. dan Arsitek To Kien.
Menurut Bapak To Kien, ada tiga prioritas yang perlu ditangani secara bersamaan. Pertama, perlu untuk melegalkan hak-hak penyewa secara tegas. Kontrak yang lebih stabil akan membatasi pemutusan kontrak yang tidak wajar. Meningkatkan tingkat kepastian hukum akan secara signifikan meningkatkan kualitas hidup jutaan orang yang saat ini menyewa.
Kedua, kita perlu meningkatkan pasokan secara drastis. Kita perlu mendorong bisnis untuk berpartisipasi dalam pengembangan perumahan sewa, memberikan insentif pajak, dan terutama mengembangkan perumahan di sekitar metro dan transportasi umum menggunakan model TOD (Transit-Oriented Development). Tujuannya adalah untuk memungkinkan para pekerja menerima rumah yang lebih kecil yang menawarkan perjalanan pulang pergi yang lebih nyaman.
Ketiga, kita perlu membangun generasi baru perumahan sewa dengan kualitas hidup yang benar-benar baik, lengkap dengan infrastruktur dan transportasi yang terintegrasi. Hanya dengan begitu kaum muda akan memiliki kesempatan untuk mengalami dan melihat betapa baiknya model ini, dan kemudian menyebarkan pengalaman mereka menjadi sebuah gerakan. Dari situ, hal ini akan sepenuhnya mengubah gaya hidup perkotaan dan mengurangi kekhawatiran tentang mencari tempat tinggal dan bekerja.
Sumber: https://vtv.vn/nha-cho-thue-xu-huong-tai-nhieu-do-thi-100260522114815558.htm
Komentar (0)