Apakah perumahan sosial benar-benar murah?

Foto: Ngoc Hien

“Membuka” peluang perumahan namun kenyataan masih jauh

Mekanisme baru dari Keputusan 261/2025/ND-CP telah memperluas secara signifikan jumlah subjek yang memenuhi syarat untuk membeli perumahan sosial (NƠXH) dengan menaikkan batas pendapatan menjadi 20-40 juta VND/bulan. Penyesuaian ini dianggap "membuka pintu" bagi pekerja untuk mendapatkan perumahan. Namun, ketika melihat harga jual aktual dan ketentuan pembayaran di proyek-proyek NƠXH di Hanoi , banyak orang menyadari bahwa impian untuk menetap masih cukup jauh.

Menurut laporan Departemen Konstruksi Hanoi, sejak akhir tahun 2024 hingga saat ini, serangkaian proyek perumahan sosial di Hanoi telah dimulai, tetapi harga jualnya cenderung meningkat tajam. Sebelum tahun 2023, harga jual perumahan sosial di ibu kota berfluktuasi antara 13-17 juta VND/m2.

Salah satu harga tertinggi saat ini adalah perumahan sosial Thuong Thanh (Kota Rice Long Chau) dengan harga 29,4 juta VND/m2 (termasuk PPN, tidak termasuk biaya pemeliharaan) yang dibuka untuk penjualan mulai 1 Oktober. Pembeli harus merogoh kocek antara 940 juta hingga 2 miliar VND, tergantung wilayahnya, untuk memiliki rumah di sini. Rekor sebelumnya dipegang oleh proyek perumahan sosial di Ha Dinh, Kelurahan Tan Trieu, Distrik Thanh Tri (lama) dengan harga jual sementara 25 juta VND/m2.

Apakah perumahan sosial benar-benar murah? - Foto 1.

Perspektif proyek perumahan sosial Rice City Long Chau dengan harga 27 juta VND/m2. Foto: BIC Vietnam.

Ibu Nguyen Thu Trang, 29 tahun, seorang akuntan di sebuah perusahaan dagang di Kecamatan Cau Giay, yang saat ini menyewa kamar di Kecamatan Phu Dien, bercerita: “Saya sudah menabung selama lebih dari empat tahun, ditambah sedikit uang dari orang tua saya, sekarang saya punya sekitar 120 juta. Saya berencana mendaftar untuk membeli rumah susun di proyek Trung Van, sebuah apartemen seluas 50m2 dengan harga lebih dari 1 miliar. Namun, untuk meminjam dari bank, saya harus memiliki setidaknya 20% dari modal saya sendiri, yaitu sekitar 200 juta. Namun, saya tidak punya cukup uang. Meskipun suku bunga 5,4% sangat rendah, sulit untuk sampai pada tahap meminjam.”

Ibu Trang berpenghasilan sekitar 18 juta VND per bulan. Setelah dikurangi sewa, biaya hidup, dan mengirimkan sebagian uang ke rumah, hampir tidak ada surplus yang signifikan. "Saya tidak keberatan mengambil pinjaman jangka panjang asalkan saya bisa memiliki tempat tinggal yang stabil. Namun dengan harga seperti itu, impian memiliki rumah susun masih jauh dari jangkauan," ujarnya.

Dalam kasus Tn. Duy Anh, 29 tahun, seorang teknisi di Hanoi, pasangan tersebut mengalami masalah harga jual yang melebihi kemampuan mereka meskipun mereka memiliki modal. Ia mengatakan bahwa sejak menikah, dengan dukungan dari kedua orang tua dan uang tabungan mereka, sekitar 300 juta VND, mereka berencana untuk mendaftarkan diri membeli apartemen di perumahan sosial di distrik Long Bien.

Apartemen seluas 55m2 harganya sekitar 1,6 miliar VND. Jika kami meminjam 1,3 miliar VND selama 20 tahun, kami harus membayar sekitar 8 juta VND per bulan, termasuk pokok dan bunga. Saya dan istri saya berpenghasilan lebih dari 30 juta VND, kedengarannya cukup, tetapi setelah dikurangi biaya hidup dan pengeluaran untuk dua anak kami, tidak ada yang tersisa. Meskipun kami memiliki modal awal, kami tetap tidak berani menandatangani karena takut 'tenggelam'," hitung Duy Anh.

Kisah nyata di atas menunjukkan bahwa hambatan utama saat ini bukan hanya kurangnya modal awal, tetapi juga harga jual perumahan sosial yang jauh melampaui kemampuan finansial bahkan bagi mereka yang berpenghasilan stabil.

Menurut para ahli real estat, paradoks yang ada saat ini adalah semakin banyak orang yang memenuhi syarat untuk mendapatkan penghasilan, tetapi tingkat akses pinjaman yang sebenarnya rendah, karena harga jual yang melebihi ambang batas dan tingginya persyaratan modal pendamping. Hal ini membuat "impian perumahan sosial"—meskipun lebih dekat di atas kertas—masih jauh dari kenyataan.

Untuk menjadikan perumahan sosial benar-benar “terjangkau”

Kenyataannya, kebijakan dukungan keuangan hanyalah "obat pereda rasa sakit sementara". Jika harga input perumahan sosial terus meningkat, mulai dari tanah, material, hingga biaya manajemen proyek, bahkan jika suku bunga pinjaman turun, masyarakat akan tetap kesulitan membeli.

Namun, para ahli mengatakan bahwa untuk memahami mengapa perumahan sosial semakin mahal, kita perlu menelaah lebih dalam faktor-faktor yang membentuk harganya. Menurut Arsitek Ngo Minh Tam - Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, masalahnya bukan hanya terletak pada biaya material, tanah, atau tenaga kerja, tetapi juga pada kapasitas implementasi investor dan mekanisme manajemen harga yang longgar.

"Mustahil menuntut perumahan sosial yang benar-benar murah ketika harga input meningkat, tetapi yang lebih mengkhawatirkan adalah adanya situasi di mana kemajuan tertunda, timbul biaya, dan kemudian semuanya dimasukkan dalam harga jual. Pada saat itu, masyarakatlah yang pada akhirnya menanggung biaya keterlambatan," analisis Bapak Tam.

Sudut pandang ini juga ditegaskan oleh Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Van Sinh pada konferensi yang meninjau perkembangan perumahan sosial pada pertengahan Oktober: “Kita membutuhkan apartemen riil dengan nilai riil untuk dijual kepada masyarakat yang benar-benar membutuhkan perumahan. Harga perumahan sosial di Hanoi sedang mencapai rekor tertinggi, penyebabnya mungkin karena lemahnya kapasitas investor atau memanfaatkan kebijakan terbuka untuk menggelembungkan harga. Pemerintah kota perlu segera menginspeksi, memeriksa, dan mengendalikan agar masyarakat tetap memiliki kesempatan untuk membeli rumah.”

Wakil Menteri mengusulkan agar Hanoi menempatkan prosedur administratif proyek perumahan sosial di bawah penanganan khusus, baik untuk mempercepat kemajuan maupun mengurangi biaya berkepanjangan - salah satu alasan kenaikan harga yang tidak masuk akal.

Apakah perumahan sosial benar-benar murah? - Foto 2.

Jika harga input untuk perumahan sosial terus meningkat, mulai dari tanah, material, hingga biaya manajemen proyek, bahkan jika suku bunga pinjaman turun, masyarakat akan tetap kesulitan membeli. Foto: VGP.

Pada pertemuan pertama Komite Pengarah Pusat tentang kebijakan perumahan dan pasar real estat pada akhir September 2025, Perdana Menteri Pham Minh Chinh meminta kementerian, cabang dan daerah untuk mengatur harga real estat dan perumahan sosial sesuai dengan mekanisme pasar riil, yang sesuai dengan pendapatan masyarakat.

Harga perumahan komersial harus konsisten dengan sifat pasar, ekonomi, dan kondisi serta kemampuan masyarakat; tujuannya adalah menyediakan perumahan bagi semua orang, berkontribusi untuk meningkatkan kehidupan material dan spiritual masyarakat.

Oleh karena itu, diperlukan solusi yang komprehensif dan menyeluruh; perlu ada kerja sama dan koordinasi yang erat antara Negara dan badan usaha, antara tingkat Pusat dan daerah, dengan tetap menjaga kebijakan fiskal dan moneter dengan kebijakan pertanahan dan kebijakan lainnya. Negara harus mengatur harga tanah dan properti melalui instrumen keuangan, terutama kebijakan pajak, retribusi, dan kebijakan keuangan lainnya; memiliki mekanisme dan kebijakan untuk menurunkan suku bunga dan menyesuaikan jangka waktu pinjaman; mengkaji peraturan tentang tingkat pendapatan masyarakat yang berhak membeli rumah susun sesuai dengan situasi dan kondisi masing-masing daerah.

Kebijakan telah dibuka, tetapi kesenjangan antara pendapatan dan harga perumahan masih menjadi "hambatan" yang perlu diatasi. Penyelesaian masalah perumahan sosial tidak hanya terletak pada jumlah preferensial atau regulasi pendapatan, tetapi juga pada pengendalian harga jual agar benar-benar "terjangkau". Dengan demikian, berumah tangga bukan lagi impian yang jauh bagi para pekerja.

Sumber: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm