Foto: Ngoc Hien
"Membuka" peluang untuk memiliki rumah masih merupakan realitas yang jauh.
Mekanisme baru berdasarkan Keputusan Presiden 261/2025/ND-CP telah secara signifikan memperluas kriteria kelayakan untuk membeli perumahan sosial dengan menaikkan batas pendapatan menjadi 20-40 juta VND/bulan. Penyesuaian ini dipandang sebagai "membuka pintu" menuju kepemilikan rumah bagi para pekerja. Namun, melihat harga jual dan ketentuan pembayaran sebenarnya di proyek perumahan sosial di Hanoi , banyak yang menyadari bahwa impian memiliki rumah masih cukup jauh.
Menurut laporan Dinas Konstruksi Hanoi, sejak akhir tahun 2024 hingga saat ini, sejumlah proyek perumahan sosial di Hanoi telah dimulai, namun harga jual cenderung meningkat tajam. Sebelum tahun 2023, harga jual perumahan sosial di ibu kota berkisar antara 13-17 juta VND/m2.
Salah satu harga tertinggi saat ini adalah untuk proyek perumahan sosial Thuong Thanh (Rice City Long Chau), dengan harga 29,4 juta VND/m2 (termasuk PPN, tidak termasuk biaya perawatan), yang mulai dijual pada 1 Oktober. Pembeli harus mengeluarkan antara 940 juta hingga 2 miliar VND, tergantung ukurannya, untuk memiliki rumah di sana. Rekor sebelumnya dipegang oleh proyek perumahan sosial di Ha Dinh, komune Tan Trieu, distrik Thanh Tri (dahulu), dengan harga jual sementara 25 juta VND/m2.
Renderan proyek perumahan sosial Rice City Long Chau dengan harga 27 juta VND/m2. Foto: BIC Vietnam.
Ibu Nguyen Thu Trang, 29 tahun, seorang akuntan di sebuah perusahaan perdagangan di kelurahan Cau Giay, saat ini menyewa apartemen di kelurahan Phu Dien, berbagi: “Saya telah menabung selama lebih dari empat tahun, ditambah sedikit uang dari orang tua saya, dan sekarang saya hanya memiliki sekitar 120 juta VND. Saya berencana untuk mendaftar membeli unit perumahan sosial di proyek Trung Van, sebuah apartemen seluas 50m2 dengan harga lebih dari satu miliar VND. Tetapi untuk mendapatkan pinjaman bank, saya membutuhkan setidaknya 20% dari modal saya sendiri, yaitu sekitar 200 juta VND. Dan saya tidak punya cukup uang. Meskipun suku bunga 5,4% sangat rendah, mendapatkan pinjaman sudah sulit.”
Ibu Trang berpenghasilan sekitar 18 juta VND per bulan. Setelah dikurangi biaya sewa, biaya hidup, dan mengirim sebagian uang ke kampung halaman, ia hampir tidak memiliki surplus yang signifikan. "Saya tidak keberatan mengambil pinjaman jangka panjang, asalkan saya bisa memiliki tempat tinggal yang stabil. Tetapi dengan harga seperti itu, impian perumahan subsidi tetap di luar jangkauan," katanya.
Dalam kasus Duy Anh, 29 tahun, seorang teknisi di Hanoi, ia dan istrinya menghadapi masalah karena harga yang melebihi kemampuan mereka, meskipun memiliki modal yang cukup. Ia menceritakan bahwa sejak menikah, dengan dukungan dari kedua orang tua dan tabungan mereka, mereka telah mengumpulkan sekitar 300 juta VND dan berencana untuk mendaftar membeli sebuah apartemen di kompleks perumahan sosial di kelurahan Long Bien.
“Sebuah apartemen seluas 55m2 harganya sekitar 1,6 miliar VND. Jika kami meminjam 1,3 miliar VND selama 20 tahun, kami harus membayar sekitar 8 juta VND per bulan, termasuk pokok dan bunga. Saya dan istri saya berpenghasilan lebih dari 30 juta VND, yang tampaknya cukup, tetapi setelah dikurangi biaya hidup dan pengeluaran untuk kedua anak kami, tidak ada yang tersisa. Bahkan dengan modal awal, kami masih tidak berani menandatangani kontrak karena takut kehabisan dana,” hitung Duy Anh.
Kisah-kisah nyata ini menunjukkan bahwa hambatan terbesar saat ini bukan hanya kurangnya modal awal, tetapi juga kenyataan bahwa harga jual perumahan sosial jauh di luar kemampuan daya beli bahkan bagi mereka yang memiliki pendapatan stabil.
Menurut para ahli real estat, paradoks saat ini adalah meskipun semakin banyak orang memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman, tingkat akses aktual terhadap modal tetap rendah karena harga yang sangat tinggi dan persyaratan uang muka yang besar. Hal ini membuat "impian perumahan sosial"—meskipun lebih dekat di atas kertas—masih jauh dari kenyataan.
Untuk membuat perumahan sosial benar-benar "terjangkau"
Pada kenyataannya, kebijakan dukungan keuangan hanyalah "obat penghilang rasa sakit sementara." Jika biaya input perumahan sosial terus meningkat, mulai dari lahan dan material hingga biaya manajemen proyek, maka meskipun suku bunga pinjaman menurun, masyarakat tetap akan kesulitan untuk membelinya.
Namun, para ahli berpendapat bahwa untuk memahami mengapa perumahan sosial semakin mahal, diperlukan kajian yang lebih mendalam mengenai faktor-faktor yang membentuk harga tersebut. Menurut arsitek Ngo Minh Tam dari Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, masalahnya bukan hanya terletak pada biaya material, lahan, atau tenaga kerja, tetapi juga pada kapasitas implementasi investor dan mekanisme manajemen harga yang longgar.
"Mustahil untuk menuntut perumahan sosial yang benar-benar murah ketika biaya input terus meningkat, tetapi yang lebih mengkhawatirkan adalah situasi di mana pembangunan tertunda, biaya tambahan muncul, dan kemudian semua itu dibebankan pada harga jual. Dalam hal ini, masyarakat pada akhirnya menanggung biaya penundaan tersebut," analisis Bapak Tam.
Pandangan ini juga ditekankan oleh Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Van Sinh pada konferensi peninjauan kemajuan perumahan sosial pada pertengahan Oktober: “Kita membutuhkan apartemen nyata dengan nilai nyata untuk dijual kepada orang-orang yang benar-benar membutuhkan perumahan. Harga perumahan sosial di Hanoi saat ini berada pada rekor tertinggi, mungkin karena kapasitas investor yang lemah atau eksploitasi kebijakan lunak untuk menaikkan harga. Kota ini perlu segera melakukan inspeksi, pengecekan, dan kontrol untuk memastikan masyarakat masih memiliki kesempatan untuk membeli rumah.”
Wakil Menteri menyarankan agar Hanoi memprioritaskan penanganan prosedur administratif untuk proyek perumahan sosial, baik untuk mempercepat kemajuan maupun mengurangi biaya yang berkepanjangan – salah satu penyebab harga yang melambung tinggi secara tidak wajar.
Jika biaya input perumahan sosial terus meningkat, mulai dari lahan dan material hingga biaya manajemen proyek, maka meskipun suku bunga pinjaman menurun, masyarakat tetap akan kesulitan untuk membelinya. Foto: VGP.
Pada pertemuan pertama Komite Pengarah Pusat tentang Kebijakan Perumahan dan Pasar Real Estat pada akhir September 2025, Perdana Menteri Pham Minh Chinh meminta kementerian, sektor, dan daerah untuk mengatur harga real estat dan perumahan sosial sesuai dengan mekanisme pasar yang sebenarnya, sejalan dengan pendapatan masyarakat.
Harga perumahan komersial harus sejalan dengan prinsip pasar, perekonomian, serta kondisi dan kemampuan masyarakat; tujuannya adalah untuk memastikan bahwa semua warga negara memiliki tempat tinggal, sehingga berkontribusi pada peningkatan kesejahteraan materi dan spiritual mereka.
Oleh karena itu, diperlukan solusi yang komprehensif dan menyeluruh; kerja sama dan koordinasi yang erat antara negara dan dunia usaha, antara pemerintah pusat dan daerah, serta integrasi kebijakan fiskal dan moneter dengan kebijakan pertanahan dan kebijakan lainnya. Negara harus mengatur harga tanah dan properti melalui instrumen keuangan, terutama pajak, biaya, dan kebijakan keuangan lainnya; menetapkan mekanisme dan kebijakan untuk mengurangi suku bunga dan jangka waktu pinjaman secara tepat; dan mempelajari peraturan tentang tingkat pendapatan bagi mereka yang berhak membeli perumahan sosial, yang disesuaikan dengan keadaan dan kondisi lokal tertentu.
Meskipun kebijakan telah dibuka, kesenjangan antara pendapatan dan harga perumahan tetap menjadi "kendala" yang perlu diatasi. Penyelesaian masalah perumahan sosial tidak hanya terletak pada tarif preferensial atau regulasi pendapatan, tetapi juga pada pengendalian harga untuk memastikan perumahan benar-benar terjangkau. Hanya dengan demikian memiliki rumah tidak lagi menjadi mimpi yang jauh bagi kaum pekerja.
Sumber: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm
Komentar (0)