Bapak Nguyen Van Tuan (Kelurahan Vinh Tuy, Hanoi ) mengatakan bahwa ia membeli sebidang tanah di Thach That (Hanoi) pada awal tahun 2025 seharga 2,5 miliar VND /50 m2. Sejak akhir tahun 2025 hingga sekarang, pasar tanah mengalami penurunan likuiditas, menyebabkan harga tanahnya turun menjadi 2 miliar VND .
Pada awal tahun 2026, karena kesulitan arus kas, Bapak Tuan berulang kali meminta agen properti untuk mengiklankan tanah tersebut untuk dijual, tetapi tidak ada yang berminat membelinya. Bapak Tuan sangat khawatir, berpikir bahwa tanah tersebut akan sulit dijual dan uangnya akan terikat.
Pada pertengahan tahun 2025, ketika pasar properti menunjukkan tanda-tanda transaksi yang lebih positif, nilai lahan milik Bapak Tuan meningkat menjadi sekitar 2,7 miliar VND per bidang. Namun, jumlah pembeli yang berminat masih sedikit, dan lahan tersebut belum menemukan pemilik baru.
"Pasar sudah pulih, tetapi masih sedikit pelanggan, terutama karena harga belinya terlalu tinggi. Sekarang, mencari cara untuk menjual tanpa mengalami kerugian akan menjadi masalah yang sangat sulit," kata Tuan dengan cemas.
 |
Banyak investor menjadi tidak sabar ketika pasar lesu. |
Demikian pula, Ibu Tran Hai Lan (Kelurahan Cua Nam, Hanoi) juga mendapati dirinya dalam situasi yang kurang beruntung yaitu "menahan tanah" setelah investasi spekulatifnya gagal. Ibu Lan membeli sebidang tanah di Van Giang ( Hung Yen ) pada akhir tahun 2024 seharga hampir 4 miliar VND , dengan harapan dapat menjualnya kembali pada awal tahun 2025 dan mendapatkan keuntungan cepat. Namun, setelah itu, harga di banyak daerah mulai stagnan, memaksa beliau untuk menahan tanah tersebut.
Baru-baru ini, dia memutuskan untuk menjualnya lagi, dengan harga yang sama seperti saat dia membelinya, yaitu 4 miliar VND per bidang tanah. Namun, menurut agen properti, harga ini terlalu tinggi dibandingkan dengan harga pasar umum dan dibandingkan dengan bidang tanah lain di lokasi dan jalan yang sama.
"Saat saya membelinya, harga tanah di daerah tersebut telah meningkat lebih dari 30% dibandingkan awal tahun lalu. Sekarang, jika saya ingin menjualnya kembali, sangat sulit untuk menjualnya dengan harga tersebut; jika saya ingin menjualnya dengan cepat, saya harus menurunkan harganya," ujar Ibu Lan.
Menurut data dari PropertyGuru Vietnam, pasar properti menunjukkan tanda-tanda perlambatan yang jelas. Untuk segmen apartemen, harga jual rata-rata di Hanoi menurun dari VND 87 juta/m2 pada Januari menjadi VND 85 juta/m2 pada Mei, setara dengan penurunan sekitar 2% dibandingkan Januari.
Tidak hanya apartemen, tetapi segmen rumah pinggir jalan juga menghadapi tekanan dari penurunan permintaan. Pada bulan Mei, jumlah pencarian untuk rumah pinggir jalan menurun sebesar 10% dibandingkan bulan sebelumnya dan hampir 50% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Harga telah mendingin, tetapi sentimen pembeli tetap berhati-hati. PropertyGuru Vietnam melaporkan bahwa minat pasar secara keseluruhan pada bulan Mei menurun sebesar 4% secara kuartalan dan bahkan hingga 36% secara tahunan.
Sementara itu, menurut SSI Research, suku bunga hipotek tetap cukup tinggi, sekitar 8,5-10% selama periode preferensial dan 11-15% setelahnya. Peningkatan biaya modal telah menyebabkan penurunan likuiditas, dan penyesuaian harga telah terjadi baik di pasar primer maupun pasar penjualan kembali.
Survei yang dilakukan oleh Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS) juga menunjukkan bahwa investor yang menggunakan leverage keuangan yang signifikan, dengan meminjam 70-90% dari nilai properti, telah mulai menurunkan harga jual sebesar 100-300 juta VND untuk banyak apartemen dan rumah bertingkat rendah guna memulihkan modal. Beberapa daerah yang sebelumnya mengalami kenaikan harga yang pesat juga mengalami stabilisasi harga atau sedikit penurunan.
Arus investasi spekulatif di bidang properti telah menurun secara signifikan.
 |
Arus kas bergeser ke arah produk berwujud. |
Menurut Bapak Nguyen Le Nam, Direktur Divisi Nasabah IndividuACB , investasi spekulatif di bidang properti telah menurun secara signifikan. Salah satu alasan pentingnya adalah kenaikan tajam biaya modal. Sebelumnya, suku bunga pinjaman properti hanya sekitar 7% per tahun, tetapi sekarang telah naik menjadi 13-14% per tahun.
Biaya modal ini membuat strategi meminjam dari bank untuk membeli tanah dan menunggu kenaikan harga menjadi kurang efektif dibandingkan sebelumnya. Investor yang menggunakan leverage keuangan secara berlebihan menghadapi tekanan yang semakin besar untuk membayar bunga dan pokok pinjaman.
Ketika keuntungan yang diharapkan gagal mengimbangi biaya modal, pasar terpaksa melakukan penyesuaian. Ini bukan hanya penyesuaian harga, tetapi juga pergeseran dalam pola pikir investasi.
Para pelaku pasar saat ini perlu mempertimbangkan dengan cermat arus kas, jangka waktu kepemilikan, dan potensi pemanfaatan aset, daripada hanya berfokus pada pertanyaan "berapa banyak harga akan naik?".
Salah satu perubahan yang paling mencolok adalah pergeseran preferensi investasi. Sebelumnya, banyak orang bersedia berinvestasi hanya berdasarkan informasi perencanaan atau ekspektasi lonjakan harga lahan baru, tetapi sekarang investor cenderung jauh lebih berhati-hati.
Konsep "pertahanan aktif" dengan jelas mencerminkan sentimen pasar secara umum. Alih-alih mengejar keuntungan jangka pendek yang eksplosif, uang mengalir ke aset yang dapat mempertahankan nilai dan menghasilkan pendapatan yang stabil.
Properti yang dapat disewakan, memenuhi kebutuhan hunian sebenarnya, atau berlokasi di kawasan perkotaan yang sudah mapan semakin banyak diminati. Investor tidak lagi berfokus pada tingkat kenaikan harga, tetapi lebih memperhatikan kualitas properti.
Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam (VNREA), meyakini bahwa seiring pergeseran pasar real estat yang memprioritaskan nilai riil, investor juga terpaksa mengubah kriteria pemilihan properti mereka. Alih-alih hanya melihat ekspektasi kenaikan harga, mereka harus menilai apakah properti tersebut benar-benar memenuhi kebutuhan mereka, memiliki potensi untuk dieksploitasi, dan menciptakan nilai berkelanjutan.
Ia menyatakan bahwa sebelumnya, banyak investor memprioritaskan pembelian properti hanya di kawasan pusat Hanoi dan Kota Ho Chi Minh. Namun, harga saat ini sangat tinggi, sementara potensi eksploitasinya tidak lagi semenarik sebelumnya.
Dalam konteks ini, menurutnya, investor harus memperluas pencarian mereka ke area baru. Namun, mereka tidak lagi memilih berdasarkan mentalitas "ikut arus" tetapi harus menganalisis setiap proyek dengan cermat. Yang penting bukan lagi apakah proyek tersebut akan mengalami peningkatan nilai, tetapi apakah proyek tersebut memiliki potensi untuk menciptakan kawasan perkotaan nyata dengan penduduk, bisnis, lapangan kerja, dan sistem layanan serta fasilitas untuk menciptakan vitalitas jangka panjang.
Dr. Nguyen Van Dinh percaya bahwa jika suatu proyek memiliki kemampuan untuk menarik penduduk, menghasilkan aktivitas komersial, dan membentuk komunitas, nilai properti akan memiliki fondasi pertumbuhan yang lebih berkelanjutan. Pada saat yang sama, potensi eksploitasi bisnis dan pendapatan sewa juga akan lebih tinggi. Bagi pembeli rumah, daerah dengan infrastruktur terintegrasi, fasilitas lengkap, dan lingkungan hidup yang dinamis akan menjadi pilihan utama.
Menurutnya, setelah fluktuasi pasar selama dua tahun terakhir, investor menjadi jauh lebih berhati-hati dan realistis. Mereka terpaksa mempertimbangkan pilihan mereka dengan cermat sebelum berinvestasi, alih-alih hanya mengharapkan keuntungan jangka pendek seperti sebelumnya.
Ia mencatat bahwa produk-produk yang dipilih dalam periode mendatang harus secara bersamaan memenuhi beberapa kriteria: harus sesuai untuk penggunaan hunian, memiliki potensi pendapatan sewa, menghasilkan arus kas yang stabil, dan masih memiliki ruang untuk apresiasi harga di masa depan. Ini akan menjadi faktor terpenting yang memengaruhi keputusan pembeli dan investor dalam siklus pengembangan baru pasar properti.
Sumber: https://znews.vn/nhieu-nha-dau-tu-dat-nen-mac-ket-vi-du-dinh-post1663954.html
