Harga rumah naik seiring dengan perkembangan infrastruktur.
Menurut para ahli, dengan dimulainya pengoperasian jalur metro pertama dan diberlakukannya serangkaian mekanisme khusus untuk pembangunan perkotaan yang berorientasi pada transportasi umum, Vietnam menghadapi peluang untuk menata ulang ruang perkotaannya ke arah yang lebih berkelanjutan.
Namun, seiring dengan harapan akan pertumbuhan ekonomi dan peningkatan nilai properti di sekitar stasiun kereta api, muncul pertanyaan apakah TOD dapat berkontribusi dalam menyelesaikan masalah perumahan di kota-kota besar, terutama dalam konteks semakin sempitnya akses perumahan bagi penduduk.
Proyek real estat yang berlokasi di dekat proyek infrastruktur transportasi, seperti jalur metro, selalu mempertahankan daya tariknya yang unik. Foto: Thuc Vy.
Ibu Giang Do, Direktur Nasional Konsultasi & Valuasi di Savills Vietnam, berkomentar bahwa keberhasilan TOD seharusnya tidak diukur dari kenaikan harga tanah di sekitar stasiun kereta api, tetapi dari kemampuannya untuk membantu berbagai kelompok masyarakat mengakses perumahan, pekerjaan, dan fasilitas di lingkungan perkotaan yang berkelanjutan. Itulah tujuan inti dari TOD.
Perspektif ini sangat penting mengingat meningkatnya tantangan untuk mengakses perumahan terjangkau di kota-kota besar. Data Savills Vietnam menunjukkan bahwa struktur pasokan apartemen di Hanoi dan Ho Chi Minh City telah bergeser secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Sebelum tahun 2020, apartemen Kelas C mencakup lebih dari 80% transaksi di pasar.
Namun, selama periode 2021-2025, segmen ini menurun hingga di bawah 35%, sementara apartemen Kelas A dan B mencakup lebih dari 95% transaksi di Hanoi. Pada kuartal pertama tahun 2026, Hanoi tidak mencatat pasokan baru apartemen Kelas C, sementara di Kota Ho Chi Minh, segmen ini hanya mencakup sekitar 29% dari pasokan primer. Bersamaan dengan itu, indeks harga apartemen di Hanoi telah meningkat lebih dari dua kali lipat dibandingkan tahun 2009, yang mencerminkan meningkatnya tekanan pada pembeli rumah.
Menurut Ibu Giang, jika proses TOD (Transit-Oriented Development) menyebabkan harga tanah di sekitar stasiun metro terus meningkat tajam tanpa mekanisme pengaturan yang tepat, kelompok yang paling banyak menggunakan transportasi umum, termasuk pekerja dan kelas menengah, dapat terdesak dari daerah dengan infrastruktur terbaik.
Pada kenyataannya, pasar di Kota Ho Chi Minh menunjukkan bahwa harga apartemen di sepanjang jalur metro selalu lebih tinggi dan terus meningkat sejak saat penjualan, dengan peningkatan rata-rata 35%-70% tergantung lokasi, dan dalam beberapa kasus, nilai proyek telah berlipat ganda antara tahun 2015 dan 2023.
Di Kota Ho Chi Minh, khususnya di kawasan Thao Dien (dahulu Kota Thu Duc ), apartemen Masteri Thao Dien, yang terletak dekat jalur metro yang menghubungkan pusat kota ke Thu Duc, diluncurkan pada akhir tahun 2014 dan 2015 dengan harga berkisar antara 35-39 juta VND/m2. Sekarang, harga pasar sekunder berkisar antara 80-141 juta VND/m2; harga apartemen di kawasan Van Thanh berkisar antara 80-150 juta VND/m2, dan di kawasan Suoi Tien - Terminal Bus Timur Baru berkisar antara 45-80 juta VND/m2…
Oleh karena itu, tanpa intervensi dan regulasi yang tegas dari negara, banyak ahli percaya bahwa TOD (Transit-Oriented Development) secara tidak sengaja akan menjadi "percikan" yang memicu kenaikan harga properti, sehingga semakin sulit bagi pekerja berpenghasilan menengah dan rendah untuk memiliki rumah.
Diperlukan berbagai solusi.
Agar TOD (Transit-Oriented Development) benar-benar menjadi alat untuk mendukung tujuan perumahan, Ibu Giang Do percaya bahwa tiga kelompok solusi perlu diimplementasikan secara bersamaan: perencanaan, mekanisme keuangan, dan pengelolaan lahan.
Pertama dan terpenting adalah aspek perencanaan. Alih-alih model zona fungsional yang terpisah, area di sekitar stasiun kereta api harus dikembangkan sebagai kawasan perkotaan campuran dengan kepadatan tinggi, memungkinkan orang untuk tinggal, bekerja, dan menggunakan fasilitas semuanya dalam satu area yang sama.
Oleh karena itu, perumahan sosial dan perumahan terjangkau dapat diintegrasikan langsung ke dalam area TOD, terutama dalam radius 300-500 meter di sekitar stasiun kereta api, setara dengan 5-10 menit berjalan kaki. Hal ini memungkinkan masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah untuk mengakses sistem transportasi umum secara langsung, alih-alih harus tinggal di daerah yang jauh dari pusat kota.
Selain perencanaan, mekanisme keuangan merupakan faktor penting yang menentukan kelayakan implementasi dalam praktik. Jika hanya bisnis yang diharuskan mengembangkan perumahan sosial tanpa mekanisme kompensasi yang sesuai, proyek TOD akan sangat sulit mencapai kelayakan finansial. Oleh karena itu, kebijakan yang cukup menarik untuk mendorong partisipasi sektor swasta perlu dikembangkan.
Rangkaian solusi ketiga berkaitan dengan pengelolaan lahan dan pemanfaatan lahan publik. Saat melelang atau mengalokasikan lahan di sekitar stasiun metro, Negara perlu memasukkan persyaratan publik dalam dokumen penawaran, seperti proporsi perumahan sosial, ruang publik, koneksi pejalan kaki, atau perumahan sewa terjangkau. Ini adalah cara untuk memastikan bahwa manfaat dari infrastruktur didistribusikan secara lebih luas, bukan hanya tercermin dalam nilai properti.
Pendekatan lain adalah model pembangunan kooperatif, di mana Negara menyumbangkan lahan bersih, sektor swasta melakukan investasi dan pembangunan, dan sebagian dari hasilnya diserahkan untuk melayani kepentingan publik atau mengembangkan perumahan sosial.
"Tantangan saat ini bukan lagi soal apakah akan menerapkan TOD (Transit-Oriented Development/Pengembangan Berorientasi Transit) atau tidak, melainkan bagaimana memastikan implementasi yang sinkron di seluruh perencanaan, keuangan, dan pengelolaan lahan. Jika dilakukan dengan benar, TOD dapat menjadi salah satu alat terpenting untuk memecahkan masalah perumahan perkotaan dalam 10 hingga 20 tahun ke depan," tegas Ibu Giang Do.
Sumber: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html
