WeWork - dari $57 miliar hingga ambang kebangkrutan

Didirikan pada tahun 2010 dengan ambisi menciptakan budaya kerja baru, WeWork meledak dan kemudian menurun hanya dalam 9 tahun dan tidak dapat pulih setelah pandemi.

Sepuluh hari sebelum akhir tahun 2018, jet Gulfstream milik WeWork senilai $60 juta lepas landas dari New York menuju Hawaii. Di dalamnya terdapat salah satu pendirinya, Adam Neumann, dan sebuah rahasia senilai $20 miliar. Proyek tersebut adalah Project Fortitude, di mana CEO SoftBank, Masayoshi Son, akan meningkatkan investasinya menjadi $10 miliar dan membeli sebagian besar saham setiap investor—kecuali Neumann—seharga $10 miliar lagi.

Rencana tersebut memastikan WeWork tetap berada di bawah kendali keluarga Neumann selama beberapa generasi, didukung oleh investor berkantong tebal dengan visi yang semakin ambisius. Namun, dalam setahun, Gulfstream dijual, Neumann kehilangan jabatannya, dan nilai WeWork anjlok tujuh kali lipat.

Setelah pandemi Covid-19 dan upaya penyelamatan bisnisnya yang gagal, WeWork terlilit utang miliaran dolar dan terlambat membayar obligasi. Dari perusahaan yang bernilai puluhan miliar dolar di dunia modal ventura, pada awal November, WSJ melaporkan bahwa perusahaan rintisan ini sedang bersiap untuk mengajukan kebangkrutan. Apa yang terjadi dengan WeWork?

Mimpi untuk 'mengubah dunia '

Pada tahun 2010, Adam Neumann dan Miguel McKelvey menggunakan hasil penjualan startup mereka, Green Desk, untuk mendirikan WeWork. Visi mereka adalah menciptakan "jejaring sosial fisik" yang dapat menarik pekerja lepas dan pekerja rumahan.

Model bisnis WeWork adalah menyewakan gedung perkantoran (atau lantai individual) untuk jangka panjang, lalu merenovasinya untuk disewakan. Alih-alih hanya menyediakan tempat duduk fleksibel dan jangka pendek, mereka berencana untuk menarik pelanggan dengan ruang mewah dan modern serta layanan yang nyaman untuk interaksi komunitas, hiburan, dan bersantap.

Bagi anak muda yang bertanya-tanya apakah ada hal lain dalam hidup selain menatap layar komputer sepanjang hari, WeWork menawarkan bir, meja pinball, dan ruang meditasi. Neumann berkhotbah tentang menciptakan budaya kerja baru dan lebih banyak lagi, di mana pun. "Kami di sini untuk mengubah dunia. Tidak ada yang lebih menarik bagi saya," katanya suatu kali.

Adam Neumann di Shanghai, Tiongkok pada 12 April 2018. Foto: Reuters

Secara teori, biaya WeWork, termasuk biaya sewa dan operasional, diperkirakan lebih rendah daripada yang dibebankan kepada penyewa, yang akan membantunya menghasilkan keuntungan. Seperti kebanyakan perusahaan rintisan yang menghabiskan uang di tahun-tahun awal, Neumann mengajukan model baru dan pasar ruang kerja bersama senilai $2 triliun — yang kemudian dikatakan The Guardian terlalu dibesar-besarkan — untuk menarik modal.

Ia selalu mengatakan bahwa CEO SoftBank, Masayoshi Son, hanya membutuhkan waktu 28 menit untuk memutuskan berinvestasi di WeWork. Pada tahun 2017, SoftBank dan Vision Fund menginvestasikan $4,4 miliar pada perusahaan rintisan tersebut dengan valuasi $20 miliar. Pada tahun 2018, SoftBank berkomitmen untuk menginvestasikan $4,25 miliar lagi, menjadikan WeWork salah satu unicorn (perusahaan rintisan dengan valuasi $1 miliar atau lebih) terbaik di dunia.

Gelembung valuasi meletus

Keraguan sudah mulai muncul. Pada tahun 2017, Wall Street Journal skeptis terhadap sebuah startup senilai $20 miliar yang pada dasarnya menyewakan ruang kantor. Belum lagi valuasi $47 miliar yang diterimanya dalam putaran pendanaan swasta, atau prediksi "besar" Morgan Stanley yang mencapai $100 miliar.

Kemewahan itu tidak bertahan lama. Pada tahun 2018, ketika WeWork memanfaatkan pasar obligasi untuk meminjam ratusan juta dolar, perusahaan tersebut harus mengungkapkan lebih banyak informasi keuangannya. Dokumen menunjukkan bahwa WeWork telah merugi $883 juta pada tahun 2017, meskipun pendapatannya sekitar $886 juta. Sebuah kebocoran dari Financial Times mengungkapkan bahwa pada tahun berikutnya, perusahaan tersebut merugi $1,9 miliar dari pendapatan sekitar $1,8 miliar.

Pada tahun 2019, WeWork telah melampaui JPMorgan Chase untuk menjadi penyewa komersial terbesar di New York dan menguasai lebih banyak ruang di London daripada siapa pun kecuali pemerintah Inggris. Namun, para investor mempertanyakan fondasi keuangannya yang rapuh. Pada bulan Oktober itu, perusahaan tersebut membatalkan rencana IPO-nya setelah para investor enggan membeli sahamnya. Bank-bank juga enggan memberikan pinjaman kepada WeWork.

Selama ini, Neumann tetaplah Neumann. Perjalanan jet pribadinya diduga terkait dengan pengiriman ganja lintas batas. Istrinya bisa memecat karyawan jika merasa tidak nyaman, dan perusahaan mengakhiri salah satu rapat pemecatan dengan pertunjukan musik .

Valuasi WeWork akhirnya anjlok dari puncaknya di angka $47 miliar pada Januari 2019 menjadi $7 miliar di akhir tahun yang sama ketika diakuisisi oleh SoftBank Jepang. Mereka memberhentikan ribuan karyawan. Neumann mengundurkan diri dan menerima lebih dari $700 juta dari penjualan saham ke SoftBank dan pembayaran tunai.

Fluktuasi valuasi WeWork 2013-2020, yang berpuncak pada estimasi lembaga keuangan berkisar antara $8-$104 miliar pada tahun 2019. Grafik: FT

Apa yang mengubah WeWork dari perusahaan modal ventura kesayangan menjadi paria belum pernah terjadi sebelumnya dalam pola pertumbuhan dan penurunan apa pun, dan hal itu juga menentang kekhawatiran investor pada umumnya, seperti arus kas masa depan, menurut analisis Bloomberg tahun 2019.

Analisis tersebut berargumen bahwa kemunduran WeWork hanya dapat dijelaskan secara abstrak, sebagaimana pendirinya, Neumann, meyakinkan para investor untuk menggelontorkan puluhan miliar dolar ke perusahaan tersebut. Harus diakui bahwa Neumann mampu menjual visi sebuah perusahaan rintisan yang mampu mendominasi dunia, bukan perusahaan yang menyewa kantor bersama.

Berjuang setelah Covid-19

Ketika dinasti Neumann berakhir, Sandeep Mathrani mengambil alih pada Februari 2020. Di bawah Mathrani, WeWork go public pada Oktober 2021 melalui merger dengan perusahaan akuisisi tujuan khusus (SPAC).

Covid-19 telah melanda, menimbulkan kekhawatiran akan resesi ekonomi dan PHK di industri teknologi, yang membebani permintaan ruang kerja bersama. Dalam konteks yang lebih luas, pasar sewa kantor telah mengalami kesulitan pascapandemi karena karyawan enggan kembali ke kantor.

Susannah Streeter, kepala mata uang dan pasar di Hargreaves Lansdown, mengatakan WeWork sudah menunjukkan tanda-tanda "kerapuhan" sebelum pandemi, dengan kerugian besar dan utang yang menumpuk. "Namun, krisis Covid telah memberi harga pada model bisnis yang sudah rapuh ini," ujarnya.

Menghadapi tantangan ini, WeWork melakukan upaya terpadu awal tahun ini untuk memperkuat keuangannya agar dapat bertahan dari resesi. Pada bulan Maret, perusahaan menyetujui kesepakatan restrukturisasi utang dengan SoftBank serta beberapa pemberi pinjaman besar di Wall Street, termasuk King Street Capital Management dan Brigade Capital Management.

SoftBank setuju untuk menukar utang sekitar $1,6 miliar dengan gabungan utang baru dan ekuitas di WeWork. Transaksi ini mengurangi utang perusahaan lebih dari $1,5 miliar.

Sebagai bagian dari kesepakatan tersebut, WeWork juga menerima investasi dari One Investment Management, dana Rajeev Misra milik SoftBank, yang menyediakan hampir $500 juta dalam bentuk utang berimbal hasil tinggi. "Pendanaan baru yang dihimpun dan dikomitmenkan dalam transaksi ini diharapkan dapat sepenuhnya mendanai rencana bisnis WeWork dan menyediakan likuiditas yang memadai," ungkap perusahaan tersebut saat itu.

Cabang WeWork di London, Inggris pada bulan Oktober 2019. Foto: Bloomberg

Namun pada bulan Mei, setelah mengawasi restrukturisasi keuangan, Bapak Mathrani tiba-tiba mengumumkan pengunduran dirinya. Pada bulan Agustus, WeWork mulai mempertanyakan kemampuannya untuk tetap bertahan karena terus mengalami kerugian dan kasnya menyusut.

Perusahaan tersebut menghabiskan $530 juta dalam enam bulan pertama tahun ini dan memiliki sekitar $205 juta kas, menurut laporan keuangan. Sementara itu, perusahaan memiliki utang jangka panjang sebesar $2,9 miliar dan lebih dari $13 miliar untuk sewa, di tengah meningkatnya biaya pinjaman dan kesulitan sewa kantor.

Dewan direksi mengatakan pada saat itu bahwa "kerugian tersebut telah menyebabkan semakin banyak anggota yang keluar.... dan terdapat keraguan yang signifikan mengenai kemampuan perusahaan untuk terus beroperasi."

Oleh karena itu, WeWork menguraikan langkah-langkah untuk meningkatkan likuiditas dan profitabilitas, termasuk memangkas biaya melalui restrukturisasi dan negosiasi ulang persyaratan sewa, meningkatkan pendapatan dengan mengurangi tingkat pergantian anggota, dan meningkatkan penjualan baru. Perusahaan menyatakan akan mencari tambahan modal melalui penerbitan obligasi, saham, atau penjualan aset.

Bulan ini juga, tiga anggota dewan direksi mengundurkan diri karena perbedaan pendapat yang signifikan mengenai tata kelola dan arah strategis. Empat direktur baru dengan keahlian di bidang restrukturisasi keuangan ditunjuk untuk bertindak sebagai negosiator dengan para kreditor.

Situasinya tidak terlihat baik. Saham WeWork telah anjlok 96% sepanjang tahun ini. Per Juni, perusahaan mengoperasikan 777 lokasi di 39 negara, 30% di antaranya berada di AS. Perusahaan menghadapi perkiraan pembayaran sewa sebesar $10 miliar mulai paruh kedua tahun ini hingga akhir 2027, dan tambahan $15 miliar mulai tahun 2028.

Pada awal November, beberapa sumber mengatakan kepada WSJ bahwa WeWork dapat mengajukan kebangkrutan Bab 11 paling cepat minggu depan, membuka jalan bagi perusahaan untuk merestrukturisasi operasi dan utangnya. Berdasarkan hukum, rencana restrukturisasi harus disetujui oleh pengadilan kepailitan dan para kreditor.

Namun, bagaimana WeWork akan bertransformasi adalah pertanyaan lain. Startup ini selalu menggambarkan dirinya sebagai "aset ringan", yang berarti tidak memiliki banyak aset fisik. Hal ini membuat WeWork benar-benar unik, dalam dua hal.

Pertama, dengan menyewa alih-alih membeli atau membangun, mereka dapat mengembangkan jaringan dengan cepat, asalkan memiliki modal yang cukup untuk membayar sewa. Kedua, selain pemasaran, mereka justru memanfaatkan keunggulan desain ruang dan lingkungan kerja untuk meyakinkan pelanggan, baik pekerja lepas maupun perusahaan yang sedang berkembang pesat yang tidak mampu memperluas kantor dengan cara tradisional.

Namun, ada sisi negatif dari "aset ringan". Aswath Damodaran, seorang profesor keuangan di Universitas New York, skeptis terhadap model bisnis WeWork sejak awal. "Saat kondisi baik, gedung Anda terisi penuh. Saat kondisi buruk, mereka pergi, dan yang tersisa hanyalah gedung kosong dan hipotek," ujarnya.

Phien An ( summary )

Tautan sumber: https://vnexpress.net/wework-tu-tri-gia-57-ty-usd-den-bo-vuc-pha-san-4671885.html