WeWork - Dari $57 miliar hingga ambang kebangkrutan

Didirikan pada tahun 2010 dengan ambisi untuk menciptakan budaya kerja baru, WeWork berkembang pesat tetapi kemudian merosot tajam hanya dalam 9 tahun dan belum mampu pulih setelah pandemi.

Sepuluh hari sebelum akhir tahun 2018, pesawat Gulfstream milik WeWork senilai $60 juta lepas landas dari New York menuju Hawaii. Di dalamnya terdapat salah satu pendiri, Adam Neumann, dan sebuah rahasia senilai $20 miliar: Proyek Fortitude, di mana CEO SoftBank, Masayoshi Son, meningkatkan investasi menjadi $10 miliar dan membeli sebagian besar saham dari setiap investor – kecuali Neumann – dengan tambahan $10 miliar.

Rencana ini memastikan WeWork akan tetap berada di bawah kendali keluarga Neumann selama beberapa generasi, didukung oleh investor yang kuat dan didorong oleh visi yang semakin ambisius. Namun, dalam waktu satu tahun, pesawat Gulfstream dijual, Neumann kehilangan posisinya, dan nilai WeWork anjlok tujuh kali lipat.

Setelah melewati gelombang Covid-19 lainnya dan upaya-upaya selanjutnya yang gagal untuk menyelamatkan bisnisnya, WeWork menumpuk utang miliaran dolar dan gagal membayar obligasi. Dari perusahaan kesayangan yang bernilai puluhan miliar dolar di dunia modal ventura, WSJ melaporkan pada awal November bahwa perusahaan rintisan tersebut sedang bersiap untuk mengajukan kebangkrutan. Apa yang terjadi pada WeWork?

Mimpi untuk 'mengubah dunia '

Pada tahun 2010, Adam Neumann dan Miguel McKelvey menggunakan hasil penjualan perusahaan rintisan mereka, Green Desk, untuk mendirikan WeWork. Visi mereka adalah menciptakan "jejaring sosial fisik" yang dapat menarik pekerja lepas atau mereka yang bekerja dari rumah.

Model bisnis WeWork melibatkan penyewaan gedung perkantoran (atau lantai individual) jangka panjang dan kemudian merenovasinya untuk disewakan. Ini bukan sekadar menyediakan ruang kerja fleksibel jangka pendek; mereka secara strategis menarik klien dengan ruang dan fasilitas modern yang mewah untuk interaksi komunitas, hiburan, dan bersantap.

Bagi kaum muda yang bertanya-tanya apakah ada hal yang lebih menarik dalam hidup selain duduk di depan layar komputer sepanjang hari, WeWork menawarkan bir, meja pinball, dan ruang meditasi. Neumann berkeliling mempromosikan terciptanya budaya kerja baru dan banyak lagi, ke mana-mana. "Kami di sini untuk mengubah dunia. Tidak ada yang lebih menarik bagi saya selain itu," katanya suatu kali.

Adam Neumann di Shanghai, Tiongkok, pada 12 April 2018. Foto: Reuters — Adam Neumann di Shanghai, Tiongkok, pada 12 April 2018. Foto: *Reuters*

Secara teori, biaya yang dikeluarkan, termasuk sewa dan layanan operasional, diperkirakan lebih rendah daripada harga yang dikenakan kepada penyewa, sehingga memungkinkan WeWork untuk menghasilkan keuntungan. Seperti kebanyakan perusahaan rintisan yang perlu "mengeluarkan banyak uang" di tahun-tahun awal, Neumann menganalisis keuntungan dari model baru ini dan prospek pasar ruang kerja bersama senilai $2 triliun – yang kemudian oleh The Guardian dianggap terlalu tinggi – untuk menarik pendanaan.

Dia selalu menceritakan bahwa CEO SoftBank, Masayoshi Son, hanya membutuhkan waktu 28 menit untuk memutuskan berinvestasi di WeWork. Pada tahun 2017, SoftBank dan Vision Fund menginvestasikan $4,4 miliar di perusahaan rintisan tersebut dengan valuasi $20 miliar. Pada tahun 2018, SoftBank berkomitmen tambahan $4,25 miliar, menjadikan WeWork salah satu unicorn terkemuka di dunia (perusahaan rintisan yang bernilai lebih dari satu miliar dolar).

Gelembung valuasi telah pecah.

Keraguan sudah mulai muncul. Pada tahun 2017, Wall Street Journal menyatakan skeptisisme tentang perusahaan rintisan senilai $20 miliar yang pada dasarnya adalah bisnis penyewaan kantor. Ini bahkan belum termasuk valuasi $47 miliar yang dicapai dalam putaran pendanaan swasta, atau perkiraan fantastis $100 miliar yang diproyeksikan Morgan Stanley akan dicapai perusahaan tersebut.

Kemewahan dan gemerlapnya tidak berlangsung lama. Pada tahun 2018, ketika WeWork mendekati pasar obligasi untuk meminjam ratusan juta dolar, mereka harus mengungkapkan lebih banyak tentang situasi keuangan mereka. Dokumen mengungkapkan bahwa pada tahun 2017, WeWork mengalami kerugian sebesar $883 juta, meskipun memiliki pendapatan sekitar $886 juta. Bocoran dari Financial Times mengungkapkan bahwa tahun berikutnya, perusahaan tersebut mengalami kerugian sebesar $1,9 miliar dengan pendapatan sekitar $1,8 miliar.

Pada tahun 2019, WeWork telah melampaui JPMorgan Chase untuk menjadi perusahaan penyewaan komersial terbesar di New York dan mengendalikan lebih banyak meter persegi di London daripada siapa pun kecuali pemerintah Inggris. Namun, investor mempertanyakan fondasi keuangannya yang tidak stabil. Pada bulan Oktober tahun itu, perusahaan harus menarik rencana IPO-nya setelah investor tidak bersedia membeli sahamnya. Bank-bank juga semakin enggan untuk memberikan pinjaman kepada WeWork.

Di tengah kesulitan-kesulitan ini, Neumann tetaplah Neumann. Perjalanan jet pribadinya diduga terkait dengan perdagangan ganja lintas batas. Istrinya dapat memecat karyawan jika merasa tidak nyaman, dan perusahaan mengakhiri rapat pemutusan hubungan kerja dengan pertunjukan musik .

Pada akhirnya, valuasi WeWork anjlok dari puncaknya sebesar $47 miliar pada Januari 2019 menjadi $7 miliar pada akhir tahun itu, ketika diakuisisi oleh SoftBank (Jepang). Mereka memberhentikan ribuan karyawan. Neumann mengundurkan diri dan menerima lebih dari $700 juta dari penjualan saham kepada SoftBank dan pembayaran tunai.

Valuasi WeWork berfluktuasi antara tahun 2013 dan 2020, mencapai puncaknya pada perkiraan mulai dari $8 miliar hingga $104 miliar pada tahun 2019 oleh lembaga keuangan. Grafik: FT

Menurut analisis Bloomberg tahun 2019, apa yang mengubah WeWork dari perusahaan kesayangan modal ventura menjadi perusahaan yang dicemooh merupakan hal yang menjadi preseden dalam pola pertumbuhan dan penurunan apa pun, dan bukan salah satu kekhawatiran investor yang biasa, seperti arus kas di masa depan.

Analisis ini menunjukkan bahwa penurunan WeWork hanya dapat dijelaskan oleh konsep-konsep abstrak, seperti halnya bagaimana pendiri Neumann meyakinkan investor untuk menginvestasikan puluhan miliar dolar. Harus diakui bahwa Neumann mampu menjual visi sebuah perusahaan rintisan yang dapat mendominasi dunia, bukan hanya perusahaan penyewaan ruang kantor bersama.

Kesulitan di era pasca-Covid-19

Ketika era Neumann berakhir pada Februari 2020, Sandeep Mathrani mengambil alih kendali. Di bawah kepemimpinan Mathrani, WeWork melakukan penawaran umum perdana (IPO) pada Oktober 2021 melalui penggabungan dengan perusahaan akuisisi tujuan khusus (SPAC).

Pandemi Covid-19 melanda, menciptakan kekhawatiran akan resesi ekonomi dan menyebabkan pemutusan hubungan kerja di industri teknologi, yang sangat membebani permintaan akan ruang kerja bersama (co-working space). Secara lebih luas, pasar sewa kantor menderita pasca-pandemi karena karyawan enggan kembali ke kantor.

Susannah Streeter, kepala divisi mata uang dan pasar di Hargreaves Lansdown, mengatakan WeWork sudah menunjukkan tanda-tanda kelemahan dengan kerugian besar dan utang yang terus meningkat sebelum pandemi. "Namun krisis Covid membuat mereka harus membayar harga atas model bisnis yang sudah rapuh," katanya.

Menghadapi tantangan ini, awal tahun ini WeWork melakukan upaya untuk memperkuat keuangannya guna mengatasi penurunan ekonomi. Pada bulan Maret, mereka menyetujui kesepakatan restrukturisasi utang dengan SoftBank serta beberapa kreditor utama Wall Street, termasuk King Street Capital Management dan Brigade Capital Management.

SoftBank setuju untuk menukar sekitar $1,6 miliar utang dengan campuran baru utang dan ekuitas di WeWork. Transaksi ini mengurangi utang perusahaan lebih dari $1,5 miliar.

Sebagai bagian dari kesepakatan itu, WeWork juga menerima investasi dari dana Rajeev Misra milik SoftBank, One Investment Management, yang menyediakan hampir $500 juta dalam bentuk utang berbunga tinggi. "Pendanaan baru yang diperoleh dan dikucurkan dalam transaksi ini diharapkan dapat sepenuhnya membiayai rencana bisnis WeWork dan menyediakan likuiditas yang cukup," kata perusahaan tersebut pada saat itu.

Kantor cabang WeWork di London, Inggris, Oktober 2019. Foto: Bloomberg — Kantor cabang WeWork di London, Inggris, Oktober 2019. Foto: *Bloomberg*

Namun pada bulan Mei tahun ini, setelah mengawasi restrukturisasi keuangan, Mathrani tiba-tiba mengumumkan pengunduran dirinya. Pada bulan Agustus, WeWork menimbulkan keraguan tentang kemampuannya untuk mempertahankan operasional karena terus mengalami kerugian dan cadangan kasnya menipis.

Menurut dokumen pengajuan sekuritas, perusahaan tersebut menghabiskan $530 juta dalam enam bulan pertama tahun ini dan hanya memiliki sekitar $205 juta dalam bentuk tunai. Sementara itu, mereka memiliki utang jangka panjang sebesar $2,9 miliar dan biaya sewa lebih dari $13 miliar, di tengah meningkatnya biaya pinjaman dan kesulitan dalam menyewa ruang kantor.

Pada saat itu, manajemen menyatakan bahwa "kerugian tersebut telah menyebabkan semakin banyak anggota yang keluar... dan ada keraguan besar tentang kemampuan perusahaan untuk terus beroperasi."

Oleh karena itu, WeWork menguraikan langkah-langkah untuk meningkatkan likuiditas dan profitabilitas, termasuk memangkas biaya melalui restrukturisasi dan negosiasi ulang ketentuan sewa, meningkatkan pendapatan dengan mengurangi tingkat pergantian anggota, dan menghasilkan penjualan baru. Perusahaan tersebut mengatakan akan mencari modal tambahan melalui penerbitan obligasi, penawaran saham, atau penjualan aset.

Bulan ini juga, tiga anggota dewan direksi mengundurkan diri karena perbedaan pendapat yang besar mengenai tata kelola dan arah strategis. Empat direktur baru dengan keahlian dalam restrukturisasi keuangan ditunjuk untuk bernegosiasi dengan para kreditur.

Situasinya tidak terlihat baik. Sejak awal tahun, saham WeWork telah turun 96%. Hingga Juni, perusahaan tersebut memiliki 777 lokasi di 39 negara, 30% di antaranya berada di AS. Perusahaan menghadapi perkiraan pembayaran sewa sebesar $10 miliar mulai paruh kedua tahun ini hingga akhir tahun 2027 dan tambahan $15 miliar mulai tahun 2028.

Pada awal November, sumber WSJ mengindikasikan bahwa WeWork dapat mengajukan kebangkrutan Bab 11 paling cepat minggu berikutnya, membuka jalan bagi perusahaan untuk merestrukturisasi operasinya dan utangnya. Berdasarkan peraturan, rencana restrukturisasi tersebut harus disetujui oleh pengadilan kebangkrutan dan para kreditur.

Namun, bagaimana WeWork akan bertransformasi adalah sebuah pertanyaan. Sebelumnya, perusahaan rintisan ini selalu menampilkan dirinya sebagai "asset light," yang berarti mereka tidak memiliki banyak aset fisik. Inilah yang benar-benar membuat WeWork inovatif, dalam dua hal.

Pertama, dengan menyewa alih-alih membeli atau membangun, mereka dapat dengan cepat memperluas jaringan mereka, selama mereka memiliki modal yang cukup untuk menutupi biaya sewa. Kedua, lebih dari sekadar pemasaran, mereka secara efektif memanfaatkan keunggulan desain ruang dan lingkungan kerja untuk membujuk klien, baik pekerja lepas maupun perusahaan yang berkembang pesat yang tidak mampu memperluas kantor mereka dengan cara tradisional.

Namun, model bisnis "minim aset" juga memiliki sisi negatif. Aswath Damodaran, seorang profesor keuangan di Universitas New York, skeptis terhadap model bisnis WeWork sejak awal. "Di masa-masa baik, gedung Anda terisi penuh. Di masa-masa sulit, mereka pergi, dan Anda akan ditinggalkan dengan gedung kosong dan utang yang harus dibayar," katanya.

Phiên An ( disusun )

Tautan sumber