A partire dal 1° luglio 2025, entrerà ufficialmente in vigore il modello di governo locale a due livelli, che renderà il livello comunale il più vicino e reattivo alle esigenze dei cittadini, attribuendogli al contempo maggiori responsabilità in materia di gestione del territorio. In questo ruolo, il governo comunale diventerà un punto di riferimento cruciale per valutare l'efficacia dell'attuazione pratica della Legge Fondiaria. Dal rilascio dei certificati di proprietà e dalla verifica iniziale dell'origine dei terreni, fino alla regolarizzazione e alla gestione di controversie e reclami, ogni fase riflette chiaramente la corretta implementazione della normativa nella vita quotidiana.
La serie "Gestione del territorio a livello comunale" raccoglie le prospettive, le valutazioni e le raccomandazioni dei funzionari locali preposti alla gestione del territorio nei comuni e nei quartieri di Hanoi , ovvero coloro che applicano direttamente la legge e interagiscono quotidianamente con cittadini e imprese. Questo contribuisce a migliorare ulteriormente le politiche fondiarie, a rimuovere gli ostacoli e a rafforzare l'efficacia della gestione del territorio nella nuova fase, soprattutto in vista della revisione della Legge Fondiaria.
Negli ultimi anni, grazie anche ai miglioramenti istituzionali derivanti dalla Legge Fondiaria del 2024, la gestione e l'utilizzo del territorio a livello locale hanno registrato numerosi cambiamenti positivi. Tuttavia, l'applicazione pratica in alcune località rivela la persistenza di molti ostacoli, soprattutto in aree caratterizzate da complesse dinamiche storiche o da sovrapposizioni di piani urbanistici. Il comune di Phu Cat (Hanoi) è uno di questi casi.
Le autorità del comune di Phu Cat ispezionano e gestiscono un caso di scarico abusivo e livellamento del terreno su un'area agricola . Foto: ST.
Problemi di lunga data derivanti dai terreni agricoli e forestali.
La sfida più grande che il comune di Phu Cat si trova ad affrontare attualmente riguarda i terreni provenienti da aziende agricole e forestali. Questa tipologia di terreni è stata assegnata dallo Stato a diverse unità di gestione in periodi differenti, con meccanismi e politiche incoerenti, il che ha portato a conseguenze di lungo termine.
Il signor Dam Cong Loi, segretario del comune di Phu Cat, ha affermato che all'interno del comune si trova la Long Phu Tea Company, un'ex azienda agricola statale a cui erano stati assegnati terreni e un certificato di diritto d'uso. Durante il periodo di attività, questa azienda concedeva in affitto terreni ai propri dipendenti per la costruzione di case destinate alla cura e alla manutenzione delle piante di tè.
È interessante notare che molte famiglie vivono stabilmente su questi terreni da decenni, in alcuni casi addirittura dal 1962. Tuttavia, poiché la natura giuridica iniziale del terreno era semplicemente un "prestito", a queste famiglie non sono riconosciuti diritti di utilizzo del suolo secondo le normative vigenti.
Nel frattempo, le leggi fondiarie si sono progressivamente evolute nel corso degli anni, diventando più flessibili e consentendo il riconoscimento dei diritti di utilizzo del suolo in caso di uso stabile a lungo termine. Tuttavia, per i terreni agricoli e forestali, l'applicazione è più rigorosa, con la conseguenza che in molti casi non vengono soddisfatti i requisiti per ottenere un certificato di utilizzo del suolo.
Di conseguenza, quando lo Stato espropria terreni per realizzare progetti di sviluppo socio -economico, a queste famiglie non vengono pienamente garantiti i diritti in materia di risarcimento, sostegno e reinsediamento. Questa è la ragione di numerose lamentele e petizioni che persistono da tempo.
Per risolvere questo problema, il Comitato popolare del comune di Phu Cat ha presentato un documento in cui chiedeva alle autorità competenti di valutare e autorizzare l'applicazione di un meccanismo simile a quello utilizzato per i casi che "soddisfano le condizioni ma non hanno ancora ottenuto un certificato". Tuttavia, questa proposta non è stata approvata a causa di conflitti con l'attuale quadro giuridico.
Conflitto tra diverse tipologie di pianificazione
Oltre alle problematiche storiche legate ai terreni agricoli e forestali, la gestione del territorio a Phu Cat si scontra anche con le difficoltà derivanti dalla mancanza di uniformità tra le diverse tipologie di pianificazione.
Le autorità del comune di Phu Cat ispezionano e intervengono sulle costruzioni abusive su terreni pubblici. Foto: ST.
Di recente, il Comitato Popolare del comune ha ricevuto numerose richieste di cambio di destinazione d'uso dei terreni, da agricoli a residenziali. Tuttavia, il processo di valutazione e deliberazione ha incontrato notevoli ostacoli a causa di discrepanze tra il piano urbanistico distrettuale e il piano regolatore urbano.
Nello specifico, secondo il piano di utilizzo del territorio a livello distrettuale per il periodo 2021-2030, alcuni appezzamenti di terreno sono designati come aree residenziali. Ciò fornisce alle persone la base per aspettarsi che la destinazione d'uso dei loro terreni venga modificata, legalizzando così le loro esigenze abitative.
Tuttavia, secondo il Piano di Zonizzazione Urbana di Hoa Lac (HL6) in scala 1:2.000, approvato nel 2024, queste aree sono destinate ad altre funzioni come assistenza sanitaria, cultura, spazi verdi, ecc., e non a scopi residenziali.
Questa discrepanza ha messo le autorità locali in una posizione difficile. In base al piano regolatore distrettuale, è possibile ottenere l'autorizzazione per il cambio di destinazione d'uso del terreno. Tuttavia, se confrontate con il piano regolatore urbanistico, più dettagliato e obbligatorio, per la gestione delle costruzioni, le richieste non soddisfano i requisiti.
Il comma 5 dell'articolo 116 della Legge Fondiaria del 2024 stabilisce che la base per l'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso del suolo può essere fondata su una delle tipologie di pianificazione approvate. Tuttavia, in pratica, è necessario garantire la coerenza tra le diverse tipologie di pianificazione, evitando conflitti e perturbazioni all'orientamento dello sviluppo spaziale urbano.
Secondo il Comitato popolare del comune di Phu Cat, dato che il piano regolatore urbano di Hoa Lac è stato approvato in un secondo momento, è più dettagliato ed è direttamente collegato alla gestione edilizia, le autorità locali hanno stabilito che non vi erano sufficienti basi legali per elaborare le richieste di cambio di destinazione d'uso del suolo che non fossero conformi a tale piano. Pertanto, molte richieste sono state respinte perché non soddisfacevano le condizioni del piano regolatore.
Il rifiuto delle domande ha causato malcontento tra molte famiglie. Secondo quanto riportato, molti avevano presentato domanda sperando che fosse conforme al piano urbanistico distrettuale, ma le loro richieste sono state respinte perché non rispettavano il piano regolatore.
Ciò ha dato luogo a numerose lamentele e denunce, secondo le quali la gestione delle domande da parte dell'amministrazione locale non sarebbe conforme alla legge, ledendo i legittimi diritti dei cittadini.
Il signor Dam Cong Loi ha dichiarato che, durante la revisione e la valutazione dei documenti, il Comitato Popolare del comune si è basato pienamente sulle normative vigenti e le ha confrontate con il piano regolatore urbano di Hoa Lac. Sulla base di ciò, la restituzione dei documenti si è resa necessaria per garantire il rispetto della legge e delle direttive generali di sviluppo. Tuttavia, in risposta alle reazioni del pubblico, le autorità comunali hanno anche riconosciuto la necessità di indicazioni più specifiche da parte delle autorità superiori per garantire una comprensione e un'applicazione uniformi delle normative.
Di fronte alle suddette difficoltà, il Comitato Popolare del comune di Phu Cat ha presentato un documento al Comitato Popolare della città di Hanoi chiedendo indicazioni specifiche sull'applicazione dei diversi tipi di pianificazione come base per la risoluzione delle richieste di cambio di destinazione d'uso del suolo. Phu Cat ha richiesto chiarimenti su diverse questioni importanti, tra cui: in caso di discrepanze tra la pianificazione dell'uso del suolo e la pianificazione urbanistica, quale tipo di pianificazione debba essere prioritario; i criteri per la determinazione di "terreno residenziale" in ciascun tipo di pianificazione; e le condizioni specifiche per l'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso del suolo.
Fonte: https://nongnghiepmoitruong.vn/cap-xa-quan-ly-dat-dai-bai-3-xung-dot-quy-hoach-d815321.html
