In una recente relazione all'Assemblea Nazionale, il Ministero delle Finanze ha proposto un nuovo regime di imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) per le transazioni immobiliari: un'imposta del 20% sul profitto (prezzo di vendita meno prezzo di acquisto e spese legittime), in aggiunta all'attuale imposta del 2% sul prezzo totale di trasferimento. L'obiettivo è aumentare l'equità e la trasparenza nella gestione fiscale, contrastando al contempo la speculazione e la manipolazione dei prezzi. Tuttavia, molti temono che questa politica possa colpire efficacemente gli speculatori o, al contrario, far aumentare inavvertitamente i prezzi degli immobili, a discapito dei veri acquirenti.
È opportuno imporre tasse antispeculazione?
Secondo l'avvocata Nguyen Phuong Lien dello studio legale SENLAW, l'aliquota fiscale del 20% è in linea con la prassi internazionale e riflette accuratamente il principio di tassazione del reddito effettivo, contribuendo ad aumentare le entrate di bilancio e a limitare l'evasione fiscale. Tuttavia, una delle principali sfide è rappresentata dalla capacità di implementazione, poiché molte transazioni immobiliari attualmente non dispongono di dati completi sui prezzi di acquisto, soprattutto per immobili acquistati e venduti molto tempo fa, immobili ereditati o donati, o immobili acquistati con accordi informali. I sistemi di valutazione e gestione delle informazioni non sono ancora sincronizzati, il che rende difficile determinare i profitti e può facilmente generare controversie.
Le opzioni per tassare il reddito personale derivante dalle transazioni immobiliari rimangono controverse per molte parti.
Inoltre, se non si tiene pienamente conto di costi ragionevoli come gli interessi sui prestiti, i costi di ristrutturazione e l'inflazione, i venditori potrebbero aumentare i prezzi per compensare le tasse, facendo inavvertitamente lievitare i prezzi delle case.
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Il flusso di cassa è diversificato, con i titoli azionari a guidare il rialzo.Il 2 luglio la borsa ha mostrato andamenti contrastanti, con gli investitori che sono rimasti cauti e la domanda concentrata principalmente su livelli di prezzo più bassi. Sebbene l'indice VN-Index abbia registrato un leggero calo, i titoli del settore finanziario si sono distinti, con molti titoli che hanno messo a segno forti guadagni. Molti esperti concordano sul fatto che un'imposta basata sugli utili sia ragionevole ed equa, in quanto riflette accuratamente la natura del reddito piuttosto che il fatturato. Tuttavia, l'attuazione richiede linee guida dettagliate sulle spese deducibili, inclusi gli interessi passivi, le spese legali, le riparazioni e l'inflazione per la proprietà immobiliare a lungo termine. L'avvocato Lien ha sottolineato che il mercato immobiliare è attualmente stagnante. Se la nuova imposta venisse applicata senza un'infrastruttura legale e dati sincronizzati, la liquidità potrebbe diminuire e i prezzi delle case potrebbero gonfiarsi, poiché i venditori includerebbero i costi fiscali nel prezzo di vendita. Ciò renderebbe ancora più difficile per i veri acquirenti accedere al mercato immobiliare.
Sono state proposte diverse soluzioni intermedie, tra cui: l'applicazione flessibile delle due opzioni a seconda della possibilità di dimostrare il costo originale della transazione; l'esenzione o l'applicazione di imposte preferenziali per l'edilizia sociale e gli alloggi a prezzi accessibili; e la transizione graduale da un'imposta forfettaria a un'imposta basata sugli utili, secondo una tabella di marcia specifica. Tuttavia, la sfida principale è come obbligare le persone a dichiarare onestamente le proprie spese, prevenendo al contempo le dichiarazioni fraudolente volte a ridurre gli obblighi fiscali, in assenza di strumenti di verifica efficaci e di un quadro giuridico completo.
Prendiamo in considerazione le due opzioni.
La signora Ngoc Mai (distretto di Binh Tan, Ho Chi Minh City), proprietaria di diverse proprietà, ha affermato che, grazie alla sua stabilità finanziaria e alla necessità di investire nel settore degli affitti, ha scelto l'aliquota fiscale del 2% perché è rapida e non richiede una dichiarazione dettagliata. Il signor Bui Thanh Long (distretto 7, Ho Chi Minh City), investitore immobiliare, ha invece optato per l'aliquota del 20% perché gli consente di calcolare profitti e perdite effettivi.
Il signor Tran Khanh Quang, direttore della società immobiliare Viet An Hoa, ha commentato che l'attuale aliquota fiscale del 2% è alquanto "uniforme". Ha sostenuto che, mentre non ci sono obiezioni quando il mercato è in forte espansione e i venditori realizzano profitti significativi, l'imposta del 2% viene comunque applicata quando il mercato è in calo, il che è molto irragionevole. Ciò è particolarmente vero per gli immobili di alto valore, dove le perdite sono ancora più evidenti. Ha fatto un esempio: qualcuno acquista un immobile del valore di 100 miliardi di VND ma lo rivende per soli 105 miliardi di VND dopo un anno – appena sufficiente per estinguere un debito o recuperare il capitale – ma deve comunque pagare l'imposta del 2% (2,1 miliardi di VND), senza contare interessi, spese notarili, commissioni di intermediazione, ecc., subendo una perdita. Se venisse applicata un'imposta del 20% sui profitti, in questo caso, il venditore non dovrebbe quasi pagare nulla. Secondo il signor Quang, consentire alle persone di scegliere tra le due opzioni è ragionevole e flessibile, a seconda del singolo caso.
Il signor Nguyen Tan Phong, direttore del Centro di consulenza legale (Associazione vietnamita per l'e-commerce), concorda con l'orientamento di tassare in base agli utili per riflettere il reddito effettivo. Tuttavia, per motivi di fattibilità ed equità, entrambe le opzioni dovrebbero essere mantenute simultaneamente. L'opzione del 20% dovrebbe essere applicata quando si dispone di documentazione completa che comprovi le spese; l'opzione del 2% dovrebbe essere applicata quando non è possibile determinare il costo base. Ciò contribuisce a limitare i rischi per le transazioni che coinvolgono beni posseduti a lungo termine, donazioni, eredità, ecc. "La tassazione non è solo un obbligo, ma anche un segno di equità. Affinché la politica sia efficace, è necessaria una guida specifica e uniforme a livello nazionale, evitando situazioni in cui ogni località la applica in modo diverso, creando difficoltà per i cittadini", ha sottolineato il signor Phong.
Anche l'avvocato Nguyen Phuong Lien ritiene che la proposta di imporre una tassa del 20% sia appropriata in linea di principio. Tuttavia, è necessaria un'attenta valutazione, data la mancanza di sincronizzazione e trasparenza nel sistema di dati relativi a prezzi e costi. Lo Stato deve emanare tempestivamente un quadro giuridico chiaro e completare il database per un'attuazione efficace.
Dott. Tran Quang Thang, Direttore dell'Istituto di Economia e Management di Ho Chi Minh City: Tassazione progressiva o tassazione basata sulla superficie.
L'applicazione di una seconda imposta sugli immobili, secondo queste due opzioni, potrebbe avere diversi impatti sul mercato, tra cui: se l'aliquota fiscale è troppo elevata, i proprietari di seconde case potrebbero essere meno motivati a investire, soprattutto in immobili a reddito o investimenti a lungo termine. Gli investitori potrebbero orientarsi verso altri beni come oro o azioni anziché immobili. Se l'imposta viene calcolata sul prezzo di trasferimento (2%), ciò potrebbe causare un aumento dei prezzi delle case, poiché i venditori potrebbero adeguare i prezzi di vendita per compensare l'imposta. Se l'imposta è calcolata sul profitto (20%), i prezzi delle case potrebbero non essere direttamente influenzati, ma gli investitori potrebbero essere più cauti prima di acquistare o vendere. I proprietari potrebbero conservare gli immobili più a lungo per evitare l'imposta, anziché acquistarli e venderli frequentemente. Esiste la possibilità di evasione fiscale, ad esempio tramite transazioni attraverso società intermediarie o la manipolazione dei profitti per ridurre l'importo dell'imposta dovuta.
A mio avviso, si potrebbero prendere in considerazione diverse altre opzioni fiscali per garantire equità e promuovere uno sviluppo sostenibile del mercato immobiliare, come ad esempio: una tassazione progressiva basata sul numero di immobili posseduti; una tassazione basata sulla superficie o sul valore dell'immobile; una tassazione sulle transazioni immobiliari a breve termine; e una tassazione basata sui benefici derivanti dalle infrastrutture.
Fonte: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm
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