Un dirigente di una società immobiliare di Hanoi ha commentato che il Decreto 10/2023/ND-CP, emanato dal Governo, contribuirà alla ripresa e allo sviluppo del mercato dei condotel dopo un lungo periodo di stagnazione. Tuttavia, per ottenere i certificati di utilizzo del terreno, i progetti devono ancora adempiere agli obblighi finanziari e a ulteriori obblighi finanziari al momento della presentazione della domanda. Questo potrebbe risultare molto difficile per molti progetti.
Poiché la determinazione degli obblighi finanziari è spesso complessa e richiede tempo, alcuni progetti necessitano di modifiche alla pianificazione, che comportano una rivalutazione degli obblighi finanziari per il pagamento di costi aggiuntivi.
Determinare gli obblighi finanziari iniziali era già di per sé un processo molto lungo, quindi adeguarli e ricalcolarli richiede ancora più tempo. Infatti, molte aziende hanno dovuto aspettare a lungo, alcune addirittura per diversi anni, senza poter effettuare i pagamenti.
" La prova più evidente di ciò è che molti progetti in corso, anche dopo anni di attività, non hanno ancora finalizzato i costi aggiuntivi relativi al terreno. Pertanto, ritengo che i certificati di proprietà del terreno debbano essere rilasciati prioritariamente agli acquirenti che hanno adempiuto ai propri obblighi finanziari e soddisfano i requisiti di ammissibilità, al fine di tutelare i diritti dei clienti ", ha affermato questa persona.
Solo i condotel idonei riceveranno i certificati di proprietà. (Immagine a scopo illustrativo)
Secondo l'avvocato Nguyen Hung, direttore dello studio legale Phuc Khanh Hung, il Decreto 10 ha creato un quadro giuridico di base per la concessione di certificati di diritto d'uso del suolo e certificati per i beni annessi al terreno per immobili turistici . Inoltre, i diritti degli investitori sono tutelati dalla legge e la proprietà può essere utilizzata in transazioni civili come pegno, ipoteca, conferimento di capitale e donazione.
Tuttavia, l'ostacolo maggiore al momento è rappresentato dalla messa in pratica di politiche e linee guida, ovvero dal rispetto delle normative in materia di diritto fondiario, diritto immobiliare e diritto commerciale del settore immobiliare, nonché di numerose altre normative giuridiche specializzate. Nel frattempo, queste problematiche continuano a rappresentare una difficoltà per molti investitori.
" Credo che, per attuare questa nuova politica, la nostra agenzia necessiti di linee guida più dettagliate", ha sottolineato l'avvocato Nguyen Hung.
Il signor Pham Duc Toan, direttore generale della EZ Property Investment and Development Joint Stock Company, ritiene che l'ostacolo attuale sia il rilascio di certificati di diritto d'uso del terreno ("libretti rossi") per gli appartamenti condotel, con validità limitata. Sorge quindi spontanea la domanda: alla scadenza del certificato di diritto d'uso del terreno, chi lo riacquisirà? Il costruttore o lo Stato? E come verranno gestite le tasse? Attualmente non esistono linee guida specifiche su cosa accada all'edificio finché rimane utilizzabile dopo la scadenza del contratto di locazione del terreno. È molto probabile che il prezzo degli appartamenti condotel crollerà drasticamente alla scadenza del certificato di diritto d'uso del terreno.
" È necessario fare chiarezza su questo aspetto affinché le persone si sentano sicure e investano in questo settore. Solo allora il mercato si stabilizzerà e tornerà a essere dinamico", ha analizzato il signor Toan.
Sempre in relazione a questa questione, il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), ha suggerito di aggiungere regolamenti riguardanti il "diritto di priorità" degli utilizzatori del terreno di "estendere l'uso del terreno" alla scadenza del periodo di utilizzo, a condizione che la destinazione d'uso del lotto o dell'area, secondo il piano regolatore, rimanga invariata.
Attualmente, alla scadenza del termine di utilizzo del terreno, se l'utilizzatore lo desidera, lo Stato può valutare la possibilità di prorogarlo, ma non oltre il termine stabilito in questa clausola. Pertanto, ciò significa che lo Stato ha il diritto di concedere o negare la proroga del termine di utilizzo del terreno, quindi è possibile che al proprietario di un appartamento in un condotel venga concessa o meno la proroga.
Inoltre, ha sostenuto che negli ultimi 10 anni, migliaia di condotel hanno ottenuto "erroneamente" certificati di destinazione d'uso del terreno, riconoscendo diritti di proprietà sugli appartamenti legati a "diritti di utilizzo del terreno per scopi residenziali non costitutivi di unità abitative stabili a lungo termine", che le autorità statali competenti hanno concluso essere stati rilasciati illegalmente. Tuttavia, il Decreto n. 10 non prevede "disposizioni transitorie" per il rilascio di nuovi certificati di destinazione d'uso del terreno in questi casi, né per garantire i legittimi diritti e interessi dei clienti e degli investitori nei progetti di condotel.
Ha suggerito di valutare un "meccanismo speciale" per riemettere i certificati di proprietà fondiaria per i condotel con un diritto d'uso del terreno legato alla durata del progetto, fino a un massimo di 50 anni, al fine di minimizzare le perdite sia per i clienti che per gli sviluppatori del progetto. Questo perché la legge fondiaria del 2013 stabilisce che l'assegnazione del terreno e la durata del contratto di locazione vengono calcolate a partire dalla data della decisione sull'assegnazione o sulla locazione del terreno da parte dell'ente statale competente.
Chau Anh
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![[Foto] Il Segretario Generale e Presidente To Lam al lavoro con il Centro Tecnico e Professionale del Ministero della Pubblica Sicurezza](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/07/06/1783318005842_a1-bnd-1129-2263-jpg.webp)
