Mercato immobiliare: ancora in fase di ripresa, seppur con cautela e incertezza.

Lenta ripresa

Secondo il signor Hoang Hai, direttore del Dipartimento per la gestione del mercato immobiliare e degli alloggi del Ministero delle Costruzioni , il settore immobiliare in Vietnam ha affrontato numerose difficoltà dalla metà del 2022 ad oggi.

Nello specifico, la diminuzione dell'offerta ha causato un aumento dei prezzi degli immobili, comprese case e terreni, a partire dall'inizio del 2021. Entro la fine dell'anno, i prezzi degli appartamenti erano aumentati in media del 5-7%; i prezzi delle singole case nei complessi residenziali del 15-20%; e i prezzi dei terreni edificabili del 20-30% rispetto alla fine del 2020.

In particolare, i prezzi degli appartamenti continuano a raggiungere nuovi massimi a causa della diminuzione del numero di unità abitative immesse sul mercato. Gli appartamenti a prezzi accessibili hanno un prezzo compreso tra 25 e 30 milioni di VND/m2, quelli di fascia media tra 30 e 50 milioni di VND/m2 e quelli di lusso superano i 50 milioni di VND/m2, superando la capacità di investimento dei rispettivi livelli di reddito.

Secondo il signor Hai, di recente il Primo Ministro ha intrapreso numerose azioni decisive per rimuovere le difficoltà del settore immobiliare. In particolare, la Risoluzione 33 ha già prodotto i primi risultati, risolvendo molti problemi legali e istituzionali.

Tuttavia, lavorando a stretto contatto con le comunità locali e le imprese, il signor Hai ha constatato che molti progetti di edilizia abitativa e sviluppo urbano attualmente in corso stanno incontrando difficoltà, ostacoli o sono stati interrotti per diverse ragioni, in genere legate al diritto fondiario.

Attualmente, molti progetti si trovano ad affrontare difficoltà e ostacoli, e subiscono ritardi nell'attuazione a causa delle normative sui metodi di valutazione dei terreni. Le ragioni sono da ricondurre alle leggi in materia di pianificazione territoriale, all'autorità di apportare modifiche localizzate alla pianificazione generale; alle condizioni e alle tempistiche per la revisione, l'aggiornamento e l'adeguamento della pianificazione al fine di garantire la sincronizzazione della pianificazione edilizia, inclusi i piani regolatori generali e i piani urbanistici; e a questioni relative alle leggi sugli investimenti.

Concordando con questa opinione, il signor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione degli agenti immobiliari, ha osservato che il mercato immobiliare sta attualmente affrontando una carenza di alloggi sociali e di alloggi commerciali a prezzi accessibili.

Nonostante la forte domanda di mercato, si è registrato un calo dei volumi di scambio, poiché gli investitori si trovano ad affrontare il problema del capitale immobilizzato e devono far fronte a difficoltà finanziarie.

Nel periodo 2022-2023, le transazioni immobiliari sono diminuite del 90%, indicando una debole domanda di mercato. Oltre alla scarsità di alloggi a prezzi accessibili, esistono diverse altre problematiche, come la mancanza di meccanismi e di determinazione da parte di molte amministrazioni locali, che fanno sì che molti progetti rimangano incompiuti e che le imprese immobiliari si trovino ad affrontare numerose difficoltà.

Il signor Dinh ha affermato che gli sforzi del governo e dei ministeri competenti nell'emanare diverse politiche per affrontare le difficoltà del mercato immobiliare hanno avuto un impatto positivo sul mercato.

Secondo il signor Dinh, nel primo trimestre del 2023 sono state effettuate quasi 3.000 transazioni immobiliari, e nel secondo trimestre questo numero è aumentato del 30%. Ad oggi, la fiducia degli investitori si è gradualmente ripresa e molti nuovi progetti hanno iniziato a essere venduti sul mercato, portando a un aumento del numero di transazioni immobiliari.

Tuttavia, il miglioramento dell'offerta di nuove abitazioni e la stabilizzazione della fiducia degli acquirenti procedono ancora lentamente, e ci vorrà del tempo per completare i nuovi progetti.

Allo stesso tempo, il sentiment degli investitori, pur stabilizzandosi gradualmente, rimane piuttosto cauto, soprattutto tra coloro che subiscono pressioni finanziarie derivanti da investimenti precedenti.

Secondo l'indagine, il 70% delle imprese ha dichiarato che le politiche relative alle fonti di capitale non si sono rivelate realmente efficaci. Di queste, due terzi hanno indicato che le autorità locali presso le quali hanno contratti commerciali hanno iniziato a diffondere informazioni e a fornire supporto politico, ma solo il 15% ha giudicato efficaci le politiche a sostegno dell'uso del suolo, compresi lo sgombero dei terreni e i diritti di utilizzo del suolo; e il 28% ha giudicato efficace l'attuazione di programmi per l'accesso a prestiti agevolati.

Il dottor Nguyen Van Dinh prevede che nel periodo compreso tra la fine del 2023 e l'inizio del 2024 il mercato immobiliare registrerà segnali più positivi rispetto alla fine del secondo trimestre e all'inizio del terzo trimestre del 2024.

Molte difficoltà nel processo di recupero.

Il dottor Le Xuan Nghia, membro del Consiglio consultivo nazionale per la politica finanziaria e monetaria, ritiene che il settore immobiliare sia un bene essenziale a lungo termine e che, pertanto, uno squilibrio tra domanda e offerta porterà a una crisi.

Secondo il signor Nghia, il mercato immobiliare vietnamita ha attraversato diverse crisi. Le crisi precedenti erano dovute a un eccesso di offerta, mentre questa volta si tratta di una carenza di offerta. In questo contesto, le imprese non dispongono di capitali sufficienti per avviare nuovi progetti, causando così il "congelamento" del mercato.

“ Stiamo monitorando se la fiducia del mercato si riprenderà con l'emissione di obbligazioni da parte di società e imprese del settore immobiliare. Recentemente, una delle più grandi società immobiliari del Paese ha emesso obbligazioni pur non avendo debiti bancari in essere. Stiamo seguendo la situazione con il fiato sospeso, ma i risultati mostrano che il mercato si sta riprendendo solo cautamente, raggiungendo circa il 30% di quanto previsto”, ha commentato il Dott. Le Xuan Nghia.

Secondo il signor Nghia, il mercato immobiliare potrebbe affrontare difficoltà che si protrarranno fino al secondo e terzo trimestre del prossimo anno. Per rilanciare il mercato immobiliare, il governo sta lavorando intensamente con task force per affrontare le difficoltà del mercato, con la partecipazione delle imprese stesse. Si tratta di uno sforzo senza precedenti, ma i risultati non sono stati significativi.

Nel frattempo, il professore associato Tran Dinh Thien, membro del Gruppo consultivo economico del Primo Ministro, ha proposto una soluzione chiave. Nello specifico, la prossima fase dovrebbe concentrarsi sul ripristino della fiducia di investitori, imprese e consumatori.

Il processo di ripresa dell'economia vietnamita sta mostrando segnali positivi; tuttavia, il settore privato in generale, e le imprese operanti nel settore immobiliare in particolare, continuano ad affrontare numerose difficoltà.

Per affrontare le sfide attuali, il professore associato Tran Dinh Thien suggerisce che il governo debba fornire un maggiore sostegno per rilanciare il mercato immobiliare. Inoltre, per promuovere lo sviluppo di questo mercato, sia dal lato dell'offerta che della domanda, dovrebbero essere istituiti fondi di garanzia sui prestiti. Il Ministero delle Finanze deve attuare misure per garantire la sicurezza e alleggerire il carico sul sistema bancario.

Attualmente, il governo ha varato una serie di misure per alleviare le difficoltà delle imprese e si sta impegnando a fondo per sostenerle. Tuttavia, la fiducia delle imprese e degli investitori non si è ancora completamente ristabilita ed è necessario continuare a individuare situazioni difficili e circostanze eccezionali al fine di adottare approcci e soluzioni non convenzionali.

Inoltre, le associazioni imprenditoriali devono continuare a far sentire la propria voce per aiutare le agenzie statali a individuare rapidamente le difficoltà, consentendo così l'adozione tempestiva di politiche e misure per affrontarle.

Dinh Tran

Fonte: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-van-dang-mon-men-ron-ren-phuc-hoi-post266460.html