金持ちも貧乏人も、囚人も――すべては土地のせいだ。
5月初旬の猛暑の中、蒸し暑い賃貸部屋で、グエン・ティ・キム・ブー夫人（ ドンナイ省チャンボム県ソン・トラウ村1集落）は、約20年前にバウセオ工業団地のために没収された家族の1万1000平方メートルの土地に関する訴えを続けるための「新しい」書類を準備している。70歳のキム・ブー夫人は、この訴えを追求する2代目である。彼女の母親であるレ・ティ・ラム夫人は、2018年末に家族の土地が強制的に没収された直後の5年前に亡くなった。キム・ブー夫人は唯一の訴え人ではない。この地域では、世代を超えて約50世帯が、ドンナイ省政府が土地を没収してバウセオ工業団地の投資家に引き渡すという決定に反対している。
2004年1月12日、ドンナイ省人民委員会の委員長は、ソン・トラウ、タイ・ホア、ドイ61、チャン・ボムの各町にある440ヘクタール以上の土地を埋立し、「埋立地全体を一時的に」ティン・ギア社、ドンナイゴム社、およびその構成員に割り当て、バウ・セオ工業団地の建設のための補償、土地の整地、投資手続きを実施させることを決定した。2004年2月、ティン・ギア社とドンナイゴム社は、バウ・セオ工業団地の投資家としてトン・ニャット株式会社を設立するために資本を拠出した。
苦情の発端もここにある。キム・ブーさんの家族や土地を没収された他の世帯は、ドンナイ省人民委員会委員長が2004年にバウセオ工業団地の設立に関する首相の決定よりも前に出した決定101は「権限外」であると主張している。彼らの土地や家屋も承認された計画区域内にはなかったため、工業団地の投資家への引き渡しのための土地没収には法的根拠がなかった。そのため、住民は没収に従うことを拒否し、2004年から苦情を申し立て続けている。2018年、チャンボム地区人民委員会は強制土地没収の実施を通知した。キム・ブーさんや他の世帯は、チャンボム地区人民委員会による決定101に基づく強制土地没収は法律に違反していると主張し、現在まで苦情を申し立て続けている。
「彼らは私たちに1平方メートルあたり2万5000ベトナムドンと、移転費用として1500万ベトナムドンしか補償してくれず、1万1000平方メートルの家屋と庭に対して合計7億ベトナムドン以上もの金額を支払わされたのです。土地を没収された後、どうやって生きていけばいいのでしょうか？」とキム・ブーさんは語った。70歳の彼女は、7人の兄弟姉妹を代表して、長年にわたり友人の借りた部屋に住みながら、いつ終わるのかも分からない訴訟を続けている。
バウセオ工業団地のキム・ブーさんのように、複数世代にわたって土地関連の苦情を申し立てる家族は珍しくない。 国会が毎月発表する市民請願に関する報告書には、正義を求めて地方レベルから中央レベルに訴えを起こした請願者の大集団が必ずと言っていいほど登場する。そのほとんどは、キム・ブーさんやチャンボム地区の住民のように、土地関連の紛争を抱える市民である。当局が発表した土地関連の苦情が70%以上を占めるという数字は、長年にわたる平均値である。
40年近くにわたる国家改革により、多くの億万長者が誕生したが、そのほとんどは不動産を通じて富を築いた。しかし、この40年近くにわたる国家改革は、先祖伝来の土地が低価格で没収され、工業団地、ショッピングセンター、高層ビルを建設するために企業に引き渡され、その後高値で売却されるという事実に不当な扱いを受けていると感じる世代の人々の間に、不公平感も生み出した。農地は1平方メートルあたり100万ベトナムドンで没収され、住宅地として用途変更され、細分化され、企業によって1平方メートルあたり5000万ベトナムドンで高層ビルとして売却される。元国会事務局副局長のグエン・シ・ズン博士は、この4900万ベトナムドンの増加は、土地収用、用途変更、土地配分決定によるものであり、地代差を構成していると述べた。
実際の土地価格の差は、グエン・シ・ズン氏が挙げた例よりもはるかに大きい。ホーチミン市トゥドゥック区トゥティエムの多くの住民は、1平方メートルあたり1,800万ベトナムドンで土地を没収されたが、わずか数年後、自分たちの土地に建設中のプロジェクトに戻ったところ、職員からアパートの価格が1平方メートルあたり3億5,000万ベトナムドンにまで上昇し、すでに完売していると告げられた。ベトナム不動産協会の調査によると、プロジェクト前後の土地価格の差は、地域によっては最大700倍、少なくとも50倍にも達している。このような莫大な利益は、不当であり、憤慨すべきことであり、不正義の根源である。人々は、国家と公共の利益のための社会経済開発プロジェクトのために家、土地、仕事を失うが、これらのプロジェクトがもたらす価値から恩恵を受けることはない。補償金や移転費用は、土地を没収された後の彼らの生活を改善する助けにはならない。社会経済開発プロジェクトは進行中だが、人々の貧困は依然として続いている。そのため、土地収用や用地造成は多くの住民にとって不安の種となり、長期にわたる不満や苦情の根本原因となっている。
2022年5月に開催された第13回党大会第5回中央委員会会議の開会挨拶で、中央委員会が土地政策に関する決議を審議した際、グエン・フー・チョン書記長は次のように述べた。「土地のおかげで富を得た人も多いが、土地のために貧しくなった人、土地のために投獄された人、土地のために父子関係や兄弟関係を失った人も多くいる…」。土地をめぐる紛争は、国の変革と発展に伴い増加している。
全国の土地関連訴訟の70%以上を占める。
土地紛争の根本原因
土地収用事業によって生じる地代差益から利益を得ているのが住民ではないとしたら、一体誰が得ているのだろうか？最も明白な答えは企業だ。企業は収用された土地を低価格で割り当てられ、それを高値で転売している。しかし、多くのフォーラムでは、企業は不当に非難され、中傷されていると主張している。
憲法、党決議、現行の土地法によれば、土地は国民全体の所有物であり、国家は代表所有者として一律に管理する。国家は代表所有者としての権利を行使し、土地利用計画を通じて土地利用の目的を決定し、土地利用の変更を許可する。農地として維持する代わりに都市開発のために土地を利用するという決定（これは国家のみに認められている）は、地代の格差を生み出している。
投資と不動産の法務専門家であるグエン・ヴァン・ディン博士によると、企業が不動産プロジェクトを実施する際、国への補償金や土地の整地費用を前払いするだけでなく、国が決定した土地価格に基づいて追加の手数料も支払わなければならない。ほとんどの土地取得・転換プロジェクトで土地の評価に用いられる剰余金方式では、投資プロジェクト完了後に企業が利益と呼ばれる付加価値の15%を受け取るように土地価格が計算される。残りの85%の土地賃料差額は、土地使用料として国庫に納めなければならない。「理論的には、剰余金の85%は投資家が国に支払わなければならない土地使用料であり、国家予算法に従って全国的な公共目的のために予算に組み込まれ、公共投資に役立てられる」とディン博士は述べた。
しかし、ディン氏の発言はあくまで「理論」に過ぎません。土地賃料の差額規制の実態は全く異なり、多くの複雑なプロセスや手続きが絡み、汚職や不正行為の温床となる抜け穴が数多く存在します。企業は利益を最大化するために様々な手段を講じています。一方、国家は付加価値の85%を予算に組み込むことに成功したことはおそらく一度もありません。長年にわたり、北から南まで、土地関連の主要な事例のほとんどにおいて、省や市政府は様々な手段を用いて企業に低価格で土地を割り当てており、その結果、土地賃料の差額による国家歳入の損失が発生しています。これらの損失は数百億ドンから数千億ドンに及びます。
グエン・シ・ズン博士（元国会事務局副局長）
最近裁判にかけられた重大な事件では、ビン・トゥアン省人民委員会の元委員長であるグエン・ゴック・ハイ氏が、2017年2月23日に文書に署名し、ファンティエット市フーハイ区の706B号線の両側に位置する合計92,600平方メートルを超える3区画の土地を、タン・ベト・ファット社に競売なしで、2013年の決定に基づく競売の開始価格である1平方メートルあたり120万ベトナムドンで割り当てることを承認した。その後の調査により、土地法によれば、土地使用料と土地賃貸料は、国家機関が土地を割り当てたり賃貸したりする時点の土地価格に基づいて決定されなければならないため、1平方メートルあたり120万ベトナムドンで土地を割り当てることは違法であることが明らかになった。当局によると、ビン・トゥアン省の元指導者たちがこれら3区画の土地を非常に低価格で同社に割り当てたことで、国家は450億ベトナムドン以上の損失を被ったという。
同様に、2012年12月27日、当時ビンズオン省人民委員会副委員長であったビンズオン省党委員会の元書記、トラン・ヴァン・ナムは、土地利用目的を変更しビンズオン生産輸出入公社に土地を割り当てる際に、43ヘクタールと145ヘクタールの2つの土地の土地使用料を計算するために、ビンズオン省人民委員会の2006年の決定で規定されている51,914 VND/m2の土地価格を適用することに同意する決定に署名した。判決によると、被告トラン・ヴァン・ナムとその共犯者による、規制に違反した低い土地価格の決定は、国に7,610億VND以上の損失をもたらした。
カインホア省、ダナン市、ホーチミン市などで優良地を低価格で売却した同様の事例は数多くあるが、被告である各省・市の指導者たちは、企業に低価格で土地を分配した際に利益を得たり、汚職に関与したりしたことはないと主張している。当局もこれを立証できていない。被告のバルコニーから現金入りのバッグは見つからず、金庫や銀行口座からも不正資金は発見されなかった。また、不正な関係も明らかになっていない。当局者たちが低価格での土地分配が間違っていると認識していたにもかかわらず、なぜ諮問・意思決定システム全体が「円滑」に機能していたのか、誰も理解できていない。にもかかわらず、損失額は着実に増加している。
「長年にわたり、このシステム全体が地代の差額追求によって動かされてきた。これが不正義と土地紛争の根本原因である」とグエン・シ・ズン博士は要約した。紛争を減らすためには、党の決議にあるように、地代の差額規制の問題を解決し、この付加価値の一部を、土地を収用された人々が以前の家と同等かそれ以上の新しい家を手に入れるのを支援するために使う必要があるとズン博士は述べた。「地代の差額がある場合、土地利用目的を変更したり計画を調整したりする権限を持つ企業や役人の懐に入るべきではない。地代の差額を公平に再分配する方法が必要だ」とズン博士は述べた。
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