コーヌエ市街地（ ハノイ市バクトゥーリエム）のCT3ビルの住民数十人は、開発業者から奪還したばかりの地下室とアメニティを守るため、夜通し起きていた。
CT3マンションの運営開始から9年が経過した現在、居住者と開発業者であるナム・クオン・グループの共有所有地および私有地である敷地、インフラ、アメニティをめぐる紛争が発生しています。2,000人以上の居住者を代表する540人のマンション所有者は、住民集会を通じて管理委員会（マンション所有者を代表する組織）を選出しました。管理委員会は、ナム・クオン・グループの子会社であるナム・クオン・マネジメント・アンド・サービス株式会社（NCP）と、4棟のマンションの管理運営に関する契約を締結しました。
現管理委員会委員長のグエン・ティ・タン・ガ氏は、2022年末に住民が駐車場サービスの収支に不正を発見したと述べた。建物管理者は月間駐車台数を166台と記録していたが、住民によると「建物の地下1階と地下2階には、月間駐車券を持つ車が300台以上駐車されている」という。開発業者は地下室の維持費を支払っておらず、電球交換から地下2階の管理・運営・維持管理まで、すべて住民の資金で賄われていた。
その後、管理委員会と住民はNCPとの建物管理契約を解除することに合意し、同時に開発業者に対し、地下2階の所有権を証明する法的書類の提出を要求した。5月31日が引渡し日であったが、管理契約の解除に同意したにもかかわらず、NCPは設備引渡し書類への署名を拒否し、居住者の駐車カードデータをすべて破棄し、地下2階とA棟1階の管理事務所を占拠した。
NCPの代表は、A棟B2の地下室と1階のオフィスは開発業者であるナム・クオン・グループの私有財産であると主張している。その法的根拠は、2015年にCT3ビル管理委員会の元委員長と締結された、地下室が開発業者の私有財産であることを確認する文書である。しかし、住民代表は、アパート売買契約に基づき、地下室は共有財産であると主張している。
NCPが雇った見知らぬ集団がA棟に現れたことで、紛争は激化しました。住民はすぐにその集団に通報し、新しい管理委員会への支持を呼びかけました。地元警察と多くの住民が到着し、ようやく集団は立ち去りました。
5月31日の夜、地下室と1階の事務所が占拠されるのではないかと懸念し、数十人の住民が夜通し監視を続けた。「私たちは2つの地下室の所有権を守り、NCPの運営部隊による違反行為を明らかにするよう当局に請願書を提出します」とンガ氏は述べた。
コーヌエ市街地のCT3から3kmに位置するドリームランド・ボナンザ・マンション（住所：ズイタン通り23番地、ハノイ市ナム・トゥー・リエム区）でも、共有エリアとプライベートエリア、アメニティの境界線をめぐって開発業者と住民の間で紛争が起きている。
住宅法によれば、マンションにおける専有部分は、マンション内に設置された専有部分と設備を含みます。共用部分は、専有部分以外の部分であり、コミュニティセンター、設備、共用技術インフラなど、様々な施設やアメニティで構成されます。したがって、カメラ室や管理・操作室は、マンション所有者の共用部分に属します。
しかし、378戸のマンションと1,300人以上の居住者を抱えるドリームランド・ボナンザでは、開発業者であるヴィナランド不動産投資株式会社が、カメラ室と運営管理室は自社の所有物だと主張し、子会社のMSCベトナムに物件の管理を委託しました。住民はこれに異議を唱え、USEMベトナムを運営管理会社として採用しました。
ここの住人であるゴ・ゴック・リン氏は、オフィスで仕事をしていた際に、ドリームランド・ボナンザの住民グループチャットで「またカメラ室が占拠された」というメッセージを受け取ったと語った。このアパートの住民数百人が週末の2日間を利用してロビーに集まり、開発業者の管理委員会から建物の管理権を取り戻すために闘っていた。「しかし、住民が仕事に出かけた翌日、カメラ室を含む建物の運営拠点が開発業者に奪われてしまったのです」とリン氏は語った。
ドリームランド・ボナンザの住民たちは、管理運営をめぐる紛争の解決を求めるため、建物のロビーに集まった。写真：管理委員会提供。
前述の紛争に加え、このマンションでは地下駐車場の割り当てをめぐって紛争も発生しています。規定によると、地下にあるバイク・自転車用の駐車スペースはマンション所有者の共有財産ですが、自動車の駐車スペースは開発業者の管理下にあり、開発業者はこれらの駐車スペースを売買価格、リース購入価格、あるいは建築費に含めることはできません。自動車の駐車スペースの割り当ては、公共駐車場の割り当てよりも、マンション所有者を優先する必要があります。
ヴィナランド不動産投資株式会社は、バイク、自転車、三輪車の駐車場を含む地下3階の敷地全体が売価に含まれていないため私有地であると主張している。しかし、住民を代表する管理委員会は、「投資家は、駐車場建設費用の精算書や所有権証明書など、所有権を証明する書類を一切提出していない」と述べている。
ドリームランド・ボナンザ・アパートメントでは、和解不可能な紛争の結果、開発業者と居住者がそれぞれ所有する共用部分と専有部分を管轄する2つの管理委員会が並行して設置されています。建物には受付デスクが2つ、地下には白と青の制服を着た警備員が2人、カメラ室など、多くの設備が設置されています。居住者は開発業者の管理部門に毎月の駐車料金を、建物の運営会社に管理費を支払っています。
ドリームランド・ボナンザマンションの管理委員会は最近、ナム・トゥー・リエム区人民委員会に文書を送付し、これらが「法律上マンションの共有財産」であるため、投資家に技術インフラ、設備、カメラ室、運営管理室などの引き渡しを要求するよう区に要請した。
4月19日、TNRゴールドシーズン・アパート複合施設で、住民らが駐車料金の値上げに抗議する横断幕を掲げた。写真： CTV
マンションの所有権をめぐる紛争は全国的に蔓延しています。ベトナム不動産協会の2022年の統計によると、ハノイでは845棟のマンション・団地のうち129棟で紛争や訴訟が発生し、ホーチミン市では935棟のうち105棟で紛争や訴訟が発生しました。ハノイでは、上記の事例に加え、Viet Duc Complex、The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan（タンスアン区）、Housinco Premium（タンチ区）、Phu Thinh Green Park（ハドン区）、Kosmo Tay Hoなどでも紛争が発生しています。
建設省住宅不動産市場管理局のグエン・マン・コイ副局長は、マンション建設におけるよくある紛争の一つは、共有と私有の所有権の問題、つまり投資家と居住者間の共有部分の維持管理費の拠出と引き渡しの遅延だと述べた。「一部のマンションでは、投資家と居住者を代表する管理委員会が、共有部分と私有部分の区分、そして投資家が保有し売却しない、あるいはまだ売却・賃貸していない部分について合意に至らないケースがあります。そのため、決済と維持管理費の引き渡しが1～3年遅れています」とコイ氏は述べた。
建設省のグエン・ゴック・トゥアン主任検査官は、開発業者が共用エリアに侵入し私的目的で使用しているために、多くのマンションで違反行為が起きていると指摘した。
2021年から2022年にかけて、建設省監察局は16地域43棟の集合住宅において、37社の開発業者と36の管理委員会を検査し、20社の開発業者に総額140億ドンを超える行政罰金を科しました。監察局は、開発業者に対し、集合住宅の共用部分と設備について管理委員会と合意すること、集合住宅に関するすべての書類を管理委員会に引き渡すこと、そして5社の開発業者に対し、2,000平方メートルを超える占用地を住民に返還することを義務付けました。
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ドアンローン - ベトアン
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