土地価格表に対する新たなアプローチを提案する。

農林環境省は、 2024年土地法のいくつかの条項を改正・補足する法案を公表し、パブリックコメントを募集している。

依然として多くの欠点が存在する。

農業環境省（MARD）によると、2024年土地法は進歩的な法律ではあるものの、施行から1年以上が経過した現在でも、特に行政単位の統合に伴う二層構造の地方自治体モデルが広く適用されている状況においては、いくつかの側面が依然として不適切であるとされている。

主要な課題の一つは、土地利用計画制度である。現在、法律では地区レベルでの年間土地利用計画の策定が義務付けられている。この規制は行政負担を増大させ、土地利用許可取得までの時間を長期化させ、多くの土地の開発を遅らせる原因となっている。

tp-khu-do-thi-stalke-tay-ho-tay23-7836-5347-9183-8670.jpg — 2024年土地法にはまだいくつかの欠点があり、改正が必要である。

2024年土地法により、既存の都市計画や農村計画を有する地域では、土地利用計画の代わりにこれらの計画を利用できるようになりました。しかし、あらゆる種類の計画の適用率は依然として低く、多くの地方自治体は依然として追加の土地利用計画を作成せざるを得ず、重複、無駄、そして実施上の困難が生じています。

さらに、現在の土地配分およびリース手続きは、主に投資家を選定するためのオークションまたは入札を通じて行われています。これらの手続きは、オークションおよび入札に関する法的規制に大きく依存しているため、準備に長い時間を要します。実際には、多くのプロジェクトで適格な投資家を選定できず、実施の遅延、資源の浪費、投資誘致の停滞につながっています。

特に、高度な技術力が必要で、地域開発や地方開発の促進に重要な役割を果たす大規模プロジェクトにおいては、基準を完全に満たす投資家を見つけることが不可欠です。しかしながら、現行の仕組みでは、優れた能力を持つ投資家を確実に選定できるとは限らず、結果として投資収益が期待を下回る事態が生じています。

もう一つの欠点は、オフィスや職場として使用される余剰地の土地使用権を強制的に競売にかけることである。これは手続きを長期化させ、コンプライアンスコストを増加させ、プロジェクトの実施を遅らせるため、二層構造の政府組織には不向きである。

いくつかの重要な規制を改正する提案。

農林環境省が公表した2024年土地法改正案は、68条からなり、内容は大きく3つのグループに分けられている。1つのグループは実務上の障害に対処することを目的とし、別のグループは二層構造の地方自治体モデルに合わせて法律を調整することを目的とし、残りのグループは土地金融政策の改善を目的としている。

農林環境省は、土地価格表の作成に関する2つの選択肢を含む、第159条の改正および追加案を提示した。

選択肢1：土地価格表は、国が土地使用権を競売にかけずに土地を割り当てたり賃貸したりする場合、土地使用権を延長する場合、土地使用権を承認する場合などに、土地使用料や地代を計算するために適用される。また、土地使用期間の調整や計画策定の際に土地使用料や地代を計算するため、および国が土地使用料を課して土地を割り当てたり土地を賃貸したりする場合に、土地使用権の競売開始価格を計算するためにも使用される。

この手法では、面積と場所に基づいて地価表が作成されます。デジタル地籍図と地価データベースが存在する地域では、個々の土地区画ごとに地価表が作成されます。

省人民委員会は5年ごとに土地価格表を決定し、その期間の最初の年の1月1日から公表・適用する。年度途中で土地価格表を補足する必要が生じた場合は、省人民委員会が決定する。

選択肢2：土地価格表は、州が土地を割り当て、土地を賃貸し、土地利用転換を許可し、土地利用権を認め、土地利用に関連する税金や手数料を計算する場合にのみ、土地利用料や土地賃料の計算に適用される。

農林環境省は、2024年土地法の改正は、現行の行政組織モデルとの整合性を確保するとともに、投資誘致、土地資源管理、国民および企業に対する行政負担の軽減における欠点に対処するために、必要かつ緊急であると考えている。

この草案は、関係省庁、地方自治体、専門家、そして国民との幅広い協議のために公表されるものです。これは、今後、より包括的で透明性が高く、実現可能な形で土地法制度を整備することを目指し、国会に提出する前の重要な準備段階となります。