地価が不当に高騰している。
土地価格は、投資家や住宅用地の購入を検討している人々など、多くの人々にとって常に大きな懸念事項です。しかし、長年にわたり、土地価格は不当に高騰し、社会に悪影響を与え、資源配分を歪め、マクロ経済の不安定化リスクをもたらしてきました。これは、市場原理に基づいて土地価格を設定することによる4つの結果のうちの1つです。
過去5年間だけでも、 ハノイは不動産価格の上昇率が112%と国内トップで、ハイフォンは71%、ダナンとホーチミン市はほぼ倍増しました。この異常な価格高騰は、真の需要によるものではなく、投機、買い占め、そして特に周辺地域の競売物件や人気プロジェクトとの比較に基づく土地評価によるものです。これにより、価格が常に前価格に追随するという、制御不能な価格上昇の悪循環が生じています。
ハノイ市ドンアイン区の不動産業者によると、この地域は現在、首都で最も魅力的な投資先だという。2年前は1平方メートルあたりの価格が5000万ベトナムドン以下だったが、近隣で一連の高級住宅開発プロジェクトが進められた結果、地価は4倍に跳ね上がった。3キロ以上離れた場所でも、高級住宅開発プロジェクトからは離れているものの、地価は中心部と同様に上昇している。
長年にわたり、特にハノイをはじめとする多くの地域では、土地価格が真の価値を反映せず、組織的な価格操作によって操作されてきた。典型的な例としては、オークションの最高価格を基準として、周辺地域の価格を同時に引き上げるという手法が挙げられる。今後の見通しは不透明だが、現在、この地域の土地価格は1平方メートルあたり約1億4000万ベトナムドン前後で推移している。驚くべきことに、約2年前は、この地域の土地価格は1平方メートルあたり約3000万ベトナムドン程度だった。土地価格の変動は、市場原理だけでなく、地元の不動産業界によっても左右される。
土地価格が不当に高騰する主な理由の一つは、地方自治体が土地価格表と調整係数を決定する方法にある。地方自治体が発行する現在の土地価格表は、市場取引価格よりも大幅に低い場合が多い。しかし、土地使用料、財政的義務、土地収用補償などを計算する際には、調整係数が適用される。これらの係数は、しばしば過去の過大評価された基準取引に基づいている。
ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・チ・タイン副会長は、「米国やオーストラリアのような先進国では、土地の権利証には売却価格に関する情報が記載されており、それに基づいて税金が決定されます。そして、この価格は変動します。ベトナムが市場経済として認められたいのであれば、価格が上がるばかりで下がることはないという暗黙のルールがあってはなりません」と述べた。
ベトナム建設請負業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長は、「2024年土地法における土地評価方法は、コンサルティング機関を利用している。このコンサルティング機関は、すべての土地価格を決定する組織である。これは不正確な方法だと私は考えている」と述べた。
現在、ハノイでは、1平方メートルあたり1億ベトナムドンのアパート価格が一般的とされている。
マイホームを持つという夢は、次第に薄れていく。
現在、ハノイでは、1平方メートルあたり1億ベトナムドンのマンション価格が普通とみなされています。場所によっては、1平方メートルあたり3億ベトナムドンに達するところもあります。この一見法外な価格は、実際には現実のものです。10年前と比較すると、5～10倍も高くなっています。当時、ハノイのマンションの平均価格は1平方メートルあたり約2,000万ベトナムドンでした。今年は、高級物件を除いても、1平方メートルあたり8,000万ベトナムドン近くにまで上昇しています。投機家は、土地法の市場ベースの土地評価システムを悪用して土地価格をつり上げ、人為的なバブルを作り出し、多くの家族にとってマイホームを持つという夢をますます遠ざけています。
専門家によると、不動産価格の最大40％は土地費用が占めることが多い。これは、土地使用料（旧土地法で既に支払われている）、建設資材、人件費などの他の要因が大幅に増加していないにもかかわらずである。しかし、投機家はしばしば、土地法の市場ベースの土地評価方法を口実に、土地価格をつり上げ、住宅価格を吊り上げ、人為的な価格高騰を引き起こしている。
ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、「ハノイとホーチミン市では、住宅および不動産価格が急激に上昇しています。その根本的な原因は需給バランスです。住宅需要、投資需要、そして多くのセクター、特に労働者、公務員、生産労働者向けの住宅需要など、様々な形で需要が非常に高く、供給が不足しています。この供給不足が市場の混乱を招いています」と述べました。
今年、ハノイとホーチミン市の二大市場で新たに供給された4万戸以上のマンションのうち、95%以上が高級物件で、価格は1平方メートルあたり7,600万～8,000万ベトナムドンです。数年前のように、1平方メートルあたり3,500万～4,000万ベトナムドンの中級マンションはもはや存在しません。土地価格の高騰は、土地の購入、賃貸、使用にかかるコストを増加させ、各プロジェクトの総投資コストの上昇につながり、結果として潜在的な利益を減少させます。これは、ベトナムの不動産市場に参加する外国人投資家に影響を与える大きな要因です。
インドシナ・キャピタルのCEO、マイケル・ピロ氏は次のようにコメントした。「市場に強い投機の兆候が見られ、土地価格が真の経済価値をはるかに上回っている場合、我々は通常、少しペースを落とし、『熱狂』を追いかけるのではなく、一歩引いて様子を見るようにしている。」
ハイフォンにあるディープC工業団地のディレクター、コーエン・ソエネンス氏は、「実際には、同じプロジェクト内でも、フェーズ1では価格が異なり、フェーズ2では市場価値に基づいて土地価格が高くなっている」とコメントした。
41兆ベトナムドンは、金融機関が不動産セクターに融資した資本の総額である。
地価の高騰は、資源配分の不備を生み出す。
金融機関が不動産セクターに融資した資本総額は41兆ベトナムドン（VND）に達しました。この額は、今年の全国的な公共投資総額の4倍に相当し、昨年末と比較して約17%の信用成長率を示しています。しかし、この資本流入は経済にとってどれほど効果的なのでしょうか？また、不動産分野における信用の急激な成長は、かつて起こったような不動産バブルや不良債権といった銀行システムの危機を再び引き起こすことになるのでしょうか？
リュー夫妻は毎日、家族で育てている菜園の手入れにやってくる。皮肉なことに、彼らが野菜を栽培している土地は、数十億ドルもの価値がある豪邸の敷地であり、現在は使われずに放置されている。膨大な社会資源が、放棄され、誰も住んでいないプロジェクトに浪費されているのだ。
推計によると、不動産セクターは現在、GDPに直接的に約3.5%しか貢献していないが、経済全体の総資本のほぼ4分の1を引き付けている。これは、不動産セクターの資本生産性が非常に低いことを示している。
かつては数百軒もの別荘が空き家となり、そこに住んでいたのはほんの一握りの家族だけだった。これらの物件には、数千億ドンもの資金が眠っている。立地が中心部に近づくほど、都市が大きくなるほど、そして土地価格が高くなるほど、空き家となる物件は増える。不動産投機で一攫千金を夢見ることは、今や多くの投資家や銀行にとって重荷となり、国の成長潜在力を歪めている。
実際には、不動産に流入する資金は循環的に動いている。銀行は不動産開発業者に住宅建設資金を融資し、銀行は不動産投資家にも住宅購入資金を融資する。そして不動産開発業者は、不動産投資家から受け取った資金を新たなプロジェクトへの投資や住宅建設に充てる。経済専門家によれば、これはある程度、信用は経済の生産部門に流れるべきだという通常の経済原則に反している。
ハノイ中小企業協会のマック・クオック・アイン副会長は、「不動産への過剰な融資は、製造業、貿易業、サービス業に直接的な影響を与えるだろう。なぜなら、これらの産業は多くの雇用を生み出しているからだ」と述べた。
推計によると、過去10年間で地価は3.12倍に上昇した。これが、個人投資家、国内企業、海外直接投資企業、さらには金融機関からも不動産に多額の資金が流入する理由でもある。
KB証券ベトナムのマクロ経済・市場戦略担当ディレクター、トラン・ドゥック・アイン氏は、「融資金利は通常、生産活動や事業活動向けの通常の金利よりも高い。さらに重要なのは、不動産ローンには担保が必要だということだ」と述べた。
銀行アカデミー副所長のファム・ティ・ホアン・アイン博士は、「担保資産は主に不動産市場から得られます。そのため、不動産市場がバブル期を経て景気後退に陥ると、潜在的なリスクが生じ、特に不良債権問題に関連して、銀行および金融システムにとってリスクとなり得ます」と述べた。
今回の国会会期中、政府は土地法の施行における困難や障害を取り除くための仕組みや政策に関する一連の提案を策定し、提出しました。これは、諸問題を解決し、国民と企業双方にとって健全な市場を創出するための前向きな兆候と見られています。土地価格が国家によって厳格に、かつ公的かつ透明性をもって管理される場合にのみ、投機、操作、価格高騰が根絶され、国民と企業の利益が調和的に確保されるでしょう。
出典：https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm
