建設省は最近発表した不動産・住宅市場に関する報告書の中で、不動産業界が数々の困難に直面していると指摘した。特に、2022年に破産または解散を宣告した不動産企業の数は、2021年と比較して38.7%増加した。
困難が次から次へと重なった。
この機関は、2022年を不動産セクターで事業を展開する企業にとって厳しい年と評価し、一部の企業は困難に対処するため従業員を最大50％削減したと報告した。主な理由は、融資へのアクセス、債券の発行、顧客からの資金調達の困難さであり、多くの企業が資金不足に陥り、プロジェクトの実施を延期または一時的に中断せざるを得なくなった。
さらに、貸出金利、為替レート、燃料価格、建設資材価格の上昇は事業コストの増加につながり、事業運営に影響を与えています。顧客が不動産購入のための銀行融資を受けにくくなることも、不動産商品やプロジェクトの流動性に間接的に影響を与え、企業は資本を回収して再投資するために商品を販売することができなくなります。
さらに、2022年末から現在にかけて、一部の企業は、社債発行を規制する政策の変更など、さまざまな理由により、投資家への債券償還を予定より早く行うよう圧力を受けている。
ベトナム債券市場協会（VBMA）によるベトナム債券市場に関する報告書によると、昨年の社債発行総額は2,551億6,300万ベトナムドンに達し、前年比66%減となった。2022年の発行額はほとんどのセクターで前年比減少しており、特に不動産会社の債券発行額は、いくつかの不利なマクロ経済要因の中で前年比80.8%減と大幅に減少した。
資金調達の困難さが、不動産市場における売買活動に大きな影響を与えている。（写真：タン・タイン）
一方、企業は予定より早く最大210兆8300億ベトナムドン相当の債券を買い戻さなければならず、これは2021年と比較して46%の増加である。このうち、不動産セクターは約35兆4000億ベトナムドンを買い戻した。これは、不動産の資本が引き締められているだけでなく、以前と比較して大幅に減少していることを意味し、業界の多くの企業がさらに大きな困難に直面している。最近の企業の損失発表の連続は、この困難を示している。例えば、Phat Dat Real Estateは2022年第4四半期に約2300億ベトナムドンの損失を出し、Cen Landも2022年第4四半期に586億ベトナムドンの純損失を報告し、Dat Xanh Groupは4000億ベトナムドン以上の損失を出した...、その他多くの大企業も収益と利益の急激な減少を経験した。
2,000億ベトナムドンを超える社債残高を抱える不動産会社の取締役会長は、債務と利払いの悪循環から抜け出すため、投資ポートフォリオの再編とプロジェクトの売却に「損失と苦痛」を受け入れたと述べた。しかし、ほとんどの不動産会社が資金不足に陥っており、不動産だけでなくあらゆる資産の売却が困難なため、この時期に売却先を見つけるのは極めて難しい状況だという。
「社債市場の急激な引き締めは、私たちにとって予想外の出来事でした。現在、私たちが懸念しているのは、プロジェクトを実施するための資金をどう調達するかということです。関連する政策や手続きの多くはまだ解決されていません。ですから、政府が企業がプロジェクトを実施できるよう、政策上の障害を迅速に取り除く方法を見つけてくれることが必要です」と、この人物は語った。
問題を克服するための解決策は数多く存在する。
ホーチミン市経済大学のグエン・フー・フアン博士は、グオイ・ラオ・ドン紙の記者とのインタビューで、不動産市場は投入と産出の両面で困難に直面しており、特に資本が厳しく管理されていると述べた。そのため、この市場における資本制約を緩和するには、ベトナム国家銀行が、不動産企業の流動性を回復させるための短期信用支援を含む、明確な支援策を実施する必要があると指摘した。
「社債発行の困難は一夜にして解決できるものではなく、不動産業界は未完成のプロジェクトを継続するために運転資金を緊急に必要としています。企業は海外からの融資など他の資金源を模索することもできますが、米ドル建てで借り入れを行う必要があるため為替リスクに直面し、またすべての企業が国際資金調達の条件を満たしているわけではありません。したがって、短期的には、信用資本が依然として『負担を担い』、不動産業界の回復に貢献する必要があるのです」とグエン・フー・フアン博士は述べています。
グエン・フー・フアン博士によると、不動産業界が融資を受けるのに苦労しているだけでなく、居住用や投資用の住宅購入のために融資を受ける個人顧客も、資金調達が制限されたり、年率15～16％という高金利に直面したりしている。そのため、融資金利をできるだけ早く安定させるか引き下げるための解決策が必要だ。
ホーチミン市経済大学企業金融学科副学科長のレ・ダット・チ博士は、社債問題の解決策について、銀行融資以外にも企業にとって重要な資金調達チャネルとして認識する必要があると考えている。したがって、銀行が預金者を保護するために融資規制を遵守しなければならないのと同様に、社債市場を組織化・管理するための措置を講じるべきだと主張している。
一方、金融・証券専門家のラム・ミン・チャン氏は、最近の社債市場の低迷により、多くの投資家が自信を失い、再び投資に参加する意思を失っていると指摘する。社債の重要な役割を回復するためには、以下の条件を満たす必要がある。
まず第一に、そして最も重要なこととして、すべての社債は信頼できる格付け機関による信用格付けを受ける必要があります。これにより、投資家は各社債のリスクレベルを理解できるようになります。第二に、規制当局は債券の流通を厳しく管理する必要があります。私的発行債券を一般に流通させるために、いかなる抜け穴も決して利用してはなりません。第三に、証券仲介業の免許を持つ者のみが、投資家に対して債券に関する助言や販売を行うことを許可されるべきです。銀行員など、資格のない者が債券販売に関する助言を行うことは避けるべきです。
第四に、債券販売およびコンサルティングの専門家は、投資家がどの社債に投資しているのか、またそれらの社債に関連する潜在的なリスクを明確に理解できるよう、詳細かつ厳格なコンサルティングプロセスに従わなければならない。「これらのことが実行されれば、社債は徐々に回復し、力強く発展し、企業、特に不動産企業への資金供給の手段となるだろう」と専門家のラム・ミン・チャン氏は強調した。
規制当局の立場から、建設省住宅・不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は、建設省が財務省に対し、国内市場における民間社債の発行および取引、ならびに国際市場における社債の発行を規制する政令65/2022/ND-CPの改正および追加を政府に提出するよう提案したこと、国内市場における社債の発行および取引、ならびに国際市場における社債の発行に関する指導および指示を法律に従って強化すること、そして不動産企業の株式市場における資金調達活動を管理し、投機、操作、および価格インフレを回避することを提案したと述べた。
建設省は、ベトナム国家銀行に対し、経済を支援するための適切な信用上限管理計画を検討・提案すること、また、信用機関に対し、企業、住宅購入者、投資家への融資へのアクセスを容易にするよう指示・指導することを提案する。さらに、信用機関に対し、法律に従って適格な企業や不動産プロジェクトに迅速に融資・資金を払い出すよう指導・指示すること、そして、社会住宅プロジェクト、労働者住宅、低価格商業住宅、その他生産や社会福祉目的に資する効率性と返済能力の高い不動産への融資を優先するよう要請する。
地方自治体は、管轄区域内の住宅・不動産プロジェクトを精査し、一覧表を作成する必要がある。特に、投資承認を受けたにもかかわらず実施されていない、あるいは遅延しているプロジェクトについては、その理由と原因を詳細に分析する。それに基づき、住宅プロジェクトへの投資準備における法的・手続き上の困難の解決に注力し、市場への供給拡大を図る。行政改革を加速させ、管轄区域内の不動産プロジェクト実施手続きにおける責任逃れや遅延を回避すべきである。
国際的な経験を積む
国家金融政策諮問委員会のメンバーであるカン・ヴァン・ルック博士は、中国の不動産市場を救済するための16の解決策を徹底的に研究した結果、ベトナムはそのうち10の解決策を適用することを検討できると結論付けたと述べた。
「実際、私たちは既に税金の繰り延べや債務の繰り延べといった対策を実施しています。また、建設省、財務省、政府に対し、国内の実際の状況に基づいて適切なアプローチを調査・検討するよう助言しました。」
「例えば、企業は債務を期日通りに返済するために、特定の資産を売却する際に割引を受け入れなければならない場合があります。また、政令65号で認められているように、困難な状況下では債券保有者と債務の返済期限延長について交渉する必要があります。現金と物品の交換、債券と不動産の交換といった解決策は、潜在的な法的問題を回避するために国の指導が必要です。企業は債務再編が認められており、つまり、古い債務を返済するために新しい債券を発行することが認められています…」とルック氏は述べた。
(*) 1月30日付けの『国老東』紙を参照。
出典： https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm
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