土地法に関する障害を取り除く。

国会事務総長ブイ・ヴァン・クオン氏が提起した質問に関する概要報告書が最近代表団に送付され、政府は不動産市場の困難に対処するため、首相が省庁や地方自治体に不動産市場の再構築を促す電報や指示を出すなど、多くの措置を講じ、多数の文書を発行してきたと評価されている。しかしながら、住宅市場を含む不動産市場は、依然として法的手続き、土地の入手可能性、投資資金に起因する困難やボトルネックに直面している。

申請は「住宅用地」不足を理由に却下された。

投資に関連する一部の行政手続きは煩雑で障害となっており、市場セグメントの不均衡は依然として残っており、この市場における投資信用は依然として多くのリスクを伴っています。これらの困難により、不動産事業者は投資および建設プロジェクトを中断せざるを得ず、請負業者、資材供給業者、その他多くの業界にも困難をもたらしています。「土地価格の決定、土地使用料、土地の整地、あるいは投資、入札、土地に関する規制と重複する投資家選定規制など、土地に関する法的障害は、住宅市場の回復と発展にとって大きな障壁となっている」と評価機関は述べています。

ホーチミン市では、現在解決に向けて検討されている障害に直面している100件以上の不動産プロジェクトに加え、計画投資局が最近、同地域の不動産プロジェクトに対する投資政策の承認状況を市人民委員会に報告した。

したがって、現在同庁が処理している投資政策の承認を求めるプロジェクト書類117件のうち、62件は住宅用地を所有していないか、2014年住宅法で規定されている住宅用地の全部を取得していないため、商業住宅プロジェクトの投資家となる条件を満たしていない。

そのため、計画投資局は、投資法および住宅法の規定を満たしていないとして、ホーチミン市人民委員会に対し、投資計画を承認しないよう勧告しました。これにより、プロジェクトの実施プロセスが停滞する可能性があるため、不動産業界の間で懸念が生じています。

法的障害を取り除くことで、不動産プロジェクトの実施が容易になり、市場の発展が促進されるでしょう。（写真：HOANG TRIEU）

ホーチミン市ベトナム国家大学経済法科大学法学部の修士号取得者、グエン・ナット・カイン講師によると、法的観点からは、これら62件のプロジェクトに対する投資方針の承認を拒否することは完全に適切である。しかし、経済状況や不動産市場の動向を考慮すると、この決定には必ずしも適切ではない側面がいくつかある。

商業用住宅プロジェクトを実施するには、企業が十分な規模の土地資金を保有する必要があるが、実際には、100％住宅用地または一部住宅用地を含むプロジェクトの数は、市場に出回っている商業用住宅プロジェクト総数の5％以下である。

そのため、上述の土地利用形態に関する厳格な規制は、社会住宅プロジェクトの建設を計画する企業にとって多くの困難をもたらしています。これらの障害が取り除かれなければ、これらのプロジェクトに投資された数千億ドンもの資金が「滞留」し、投資資金の無駄となり、住宅供給問題の解決に至らない可能性があります。

修士号取得者のグエン・ナット・カイン氏によると、上記のプロジェクトを解決するには、法的および管理上の両方の解決策が必要だという。法的観点からは、国会は住宅法における社会住宅プロジェクトの実施における土地利用形態に関する規制を速やかに検討・改正し、プロジェクトの土地利用形態を現在の住宅地のみに限定するのではなく、地域の土地利用および建設計画との整合性を確保する方向へ進むべきである。

「管理の観点から、ホーチミン市人民委員会は、まず土地利用プロジェクト入札を組織し、社会住宅プロジェクト実施の条件を満たす投資家を選定する（落札した場合、国は社会住宅プロジェクト実施のために土地を割り当てまたはリースする）、あるいは、土地利用規制に縛られないように社会住宅から社会住宅への用途変更を行うことで、これら62のプロジェクトの投資家を支援することができる」とカー​​ン氏は述べた。

多くの規制を改正する必要がある。

ホーチミン市不動産協会のレー・ホアン・チャウ会長は、国会に提出された正式文書「社会住宅プロジェクトを実施するための計画に適合する土地の種類に対する土地使用権の取得に投資家が合意できる条件を整えるための土地法草案（改正）第128条のb項、第1項、a項、第4項、第6項の改正案」の中で、企業や投資家が社会住宅プロジェクトを実施するための土地利用計画、都市計画、建設計画に適合する土地の種類に対する土地使用権または既存の土地使用権の取得に合意できる条件を整えるための土地法草案（改正）第128条のb項、第1項、a項、第4項、第6項の改正を提案した。

チャウ氏はまた、改正土地法草案第128条第1項bの規定は、住宅地の使用権の取得に関する合意のみを認め、あるいは住宅地もしくは住宅地とその他の土地の既存の使用権を条件としている点を指摘した。そのため、その適用範囲は2013年土地法の現行規定よりも狭く、投資家の土地へのアクセスを容易にしておらず、既存の土地利用者の正当な権利と利益を保障できていない。

チャウ氏によると、この規制が可決されれば、今後10年間、投資家は社会住宅プロジェクトを実施するために「住宅用地およびその他の土地の使用権の取得について交渉する」ことが許可されなくなり、改正土地法草案第128条第6項に規定されている「住宅用地およびその他の土地の使用権を既に有している」という条件を満たす投資家がいなくなるという。

建設中の住宅プロジェクトに関する諸問題に関して、国会経済委員会と建設省が主催した不動産事業法改正案に関するワークショップにおいて、ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、市内では建設中の住宅プロジェクトの事業化にあたり多くの問題が発生していると述べた。具体的には、建設中の住宅販売の条件を満たすプロジェクトについては、当局が書面による承認を発行する必要があるため、土地法の規定を参照する際に商業住宅購入者への所有権証明書の発行に関して多くの複雑な問題が発生している。

ブイ・スアン・クオン氏によると、不動産事業法案（改正）第25条第2項では、将来の住宅および建設プロジェクトには、以下のいずれかの種類の土地使用文書（土地割り当て決定書、土地賃貸借契約書、土地使用権証明書、住宅および土地使用権の所有権証明書、土地使用権証明書、住宅および土地に付随するその他の資産の所有権証明書など）が必要であると規定されています。

一方、現行の土地法によれば、土地使用者は、土地使用証書を所持している場合、土地使用権を譲渡、賃貸、転貸、贈与、抵当、出資することができる。

土地使用者が金銭的義務の履行猶予を受けた場合、または金銭的義務が債務として記録された場合、権利を行使する前にこれらの義務を履行しなければなりません。つまり、投資家が土地の割り当てを受けたにもかかわらず、土地使用料に関する金銭的義務を履行しない場合、土地使用権の譲渡権を含む、土地法に定められた土地使用者の権利を行使することはできません。

そのため、ホーチミン市人民委員会は、起草委員会に対し、事業目的の住宅および建設中の建設プロジェクトの承認手続きにおける土地条件に関する内容を調査・調整し、「投資家はすべての財務義務を履行し、土地使用権証明書を保有している必要がある」と明記することを提案する。これは、その後の手続き、特に居住者への証明書発行において、法的問題の発生を抑制することを目的としている。

所有権移転後の計画調整が可能です。

ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、不動産事業法草案において、不動産プロジェクトの譲渡に関する原則（プロジェクトの全部または一部の譲渡は、プロジェクトの目的と計画の変更がないことを保証すること）が規定されていることは「好ましくない」と述べた。彼は、多くの投資家がプロジェクトを取得した後、計画の改善のために調整を必要とすると主張した。ブイ・スアン・クオン副委員長によると、プロジェクト調整はプロジェクトの最適化を目的としており、最終的には土地利用係数を高め、都市計画法を遵守することにつながる。投資家は規制に従って調整を行うため、追加の財務負担を負うことになる。ホーチミン市人民委員会は、この規制の改正を提案した。これは、施行中に都市計画法との抵触が生じ、取得後のプロジェクトの進捗に悪影響を及ぼす可能性があるためである。

セミナー「不動産における法的障壁の除去」

11月9日、国老東新聞は「不動産の法的障害を取り除く」と題するセミナーを開催し、来場者の意見を聞き集め、ボトルネックを取り除き、不動産市場の流れをスムーズにし、安定的かつ持続可能な経済成長を促進するための解決策を探りました。

（※）Nguoi Lao Dong新聞11月8日号参照。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm