国会事務総長ブイ・ヴァン・クオン氏が提起した問題に関する要約報告書が最近代表団に送付され、政府はこの市場の困難に対処するため、首相からの電報や指示など、多くの措置を講じ、多数の文書を発行してきたと評価している。これらの指示は、各省庁や地方自治体に対し、不動産市場の再構築を促すものである。しかしながら、住宅市場を含むこの市場は、依然として法的手続き、土地の確保、投資資金といった問題に起因する困難やボトルネックに直面している。
申請は「居住用地」が不足しているため却下されました。
投資に関連する行政手続きの中には煩雑で障害となるものがあり、市場セグメントは依然として不均衡であり、この市場における投資信用には依然として多くのリスクが伴います。こうした困難のため、不動産事業者は投資や建設プロジェクトを中止せざるを得ず、請負業者、資材供給業者、その他多くの業界にも困難が生じています。審査機関は、「土地価格の決定、土地使用料、土地の整理、投資家の選定に関する規制など、土地に関する法的障害は、投資、入札、土地に関する規制と重複しており、住宅市場の回復と発展にとって大きな障壁となっている」と評価しました。
ホーチミン市では、現在解決に向けて検討中の100件以上の不動産プロジェクトが障害に直面していることに加え、計画投資局が最近、同地域の不動産プロジェクトに対する投資政策の承認状況について市人民委員会に報告した。
したがって、当機関が現在処理している投資政策の承認を求める117件のプロジェクト申請書類のうち、62件のプロジェクトは、住宅用地を所有していない、または2014年住宅法に規定されている住宅用地全体を取得していないため、商業住宅プロジェクトの投資家となるための条件を満たしていません。
そのため、計画投資局は、当該投資計画が投資法および住宅法の規定を満たしていないとして、ホーチミン市人民委員会に対し、承認しないよう勧告した。この勧告は、プロジェクトの実施プロセスが停止する可能性があるため、不動産業界の間で懸念を引き起こしている。
法的障害を取り除くことで、不動産プロジェクトの実施が促進され、市場の発展が加速するだろう。（写真：ホアン・トリウ）
ベトナム国家大学ホーチミン市校経済法学部の講師で、修士号を持つグエン・ニャット・カイン氏によると、法的な観点から見れば、これら62件の投資計画の承認を拒否したことは全く妥当である。しかし、経済的な観点や不動産市場の動向を考慮すると、この決定には必ずしも適切とは言えない点がいくつかある。
商業住宅プロジェクトを実施するには、企業は十分な規模の土地資金を確保する必要があるが、実際には、100％住宅用地、あるいは一部が住宅用地であるプロジェクトは、市場に出回っている商業住宅プロジェクト全体の5％以下に過ぎない。
したがって、上述の土地利用形態に関する厳格な規制は、社会住宅プロジェクトの建設を提案する企業にとって多くの困難を生み出している。これらの障害が取り除かれなければ、これらのプロジェクトに投資された数兆ドンもの資金が「滞留」し、投資資金の浪費につながり、住宅供給問題の解決にも失敗に終わる可能性がある。
前述のプロジェクトを解決するには、修士号取得者のグエン・ニャット・カイン氏によれば、法的および管理上の両方の解決策が必要である。法的観点から言えば、国会は住宅法における社会住宅プロジェクト実施のための土地利用形態に関する規定を速やかに検討・改正し、現在のように住宅用地のみに限定するのではなく、プロジェクトの土地利用形態を制限しつつ、地域の土地利用および建設計画への準拠を確保すべきである。
「経営的な観点から言えば、ホーチミン市人民委員会は、社会住宅プロジェクトを実施するための条件を満たす投資家を選定するための土地利用プロジェクトの入札を組織することによって、これら62のプロジェクトの投資家を初期段階で支援することができる（入札に勝った場合、国は社会住宅プロジェクトを実施するために彼らに土地を割り当てたりリースしたりする）。あるいは、社会住宅から社会住宅へと用途を変更することで、彼らが土地利用規制に縛られないようにすることができる」とカン氏は述べた。
多くの規制を改正する必要がある。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、国会に送付した公式書簡「社会住宅プロジェクトを実施するための計画に適合する土地タイプの土地使用権の取得について投資家が合意するための条件を設けるため、土地法（改正）草案第128条b項1号a項4号6号を改正する提案」の中で、社会住宅プロジェクトを実施するための土地利用計画、都市計画、建設計画に適合する土地タイプの土地使用権または既存の土地使用権の取得について企業や投資家が合意するための条件を設けるため、土地法（改正）草案第128条b項1号a項4号6号を改正することを提案した。
チャウ氏はまた、改正土地法草案第128条第1項b号の規定は、居住用地の土地使用権取得に関する合意のみを認めており、あるいは居住用地または居住用地とその他の土地に関する既存の土地使用権を要件としていると指摘した。したがって、その適用範囲は2013年土地法の現行規定よりも狭く、投資家の土地へのアクセスを容易にするものではなく、既存の土地利用者の正当な権利と利益を確保するものでもない。
チャウ氏によると、この規制が可決されれば、今後10年間、投資家は社会住宅プロジェクトを実施するために「住宅用地その他の土地の使用権の取得について交渉する」ことができなくなり、したがって、改正土地法草案第128条第6項に規定されている「住宅用地その他の土地の使用権を既に有している」という条件を満たす投資家はいなくなるという。
建設中の住宅プロジェクトに関連する困難について、国会経済委員会と建設省が主催した不動産事業法改正案に関する最近のワークショップで、ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、同市では建設中の住宅プロジェクトを事業化する際に多くの問題が発生していると述べた。具体的には、当局は建設中の住宅を販売するための条件を満たすプロジェクトに対して書面による承認を発行する必要があり、特に土地法の規定を参照する際に商業用住宅の購入者に所有権証明書を発行する際に多くの複雑な問題が生じている。
ブイ・スアン・クオン氏によると、不動産事業法（改正）草案第25条第2項では、将来の住宅および建設プロジェクトには、以下のいずれかの種類の土地利用文書（土地配分決定、土地賃貸借、土地賃貸借契約、土地利用権証明書、住宅および土地利用権の所有権証明書、土地利用権、住宅および土地に付随するその他の資産の所有権証明書など）が必要となる条件が規定されている。
一方、現行の土地法によれば、土地使用許可証を所持している土地使用者は、土地使用権を譲渡、賃貸、転貸、贈与、抵当に入れ、資本として拠出する権利を有する。
土地利用者が金銭的義務の履行を猶予された場合、または金銭的義務が債務として記録された場合、権利を行使する前にこれらの義務を履行しなければなりません。つまり、投資家が土地を割り当てられたにもかかわらず、土地使用料に関する金銭的義務を履行しなかった場合、土地法で定められた土地利用者の権利（土地使用権の譲渡権を含む）を行使することはできません。
そのため、ホーチミン市人民委員会は、事業目的で建設中の住宅および建設プロジェクトの承認手続きにおける土地条件に関する内容を起草委員会が調査・調整し、「投資家はすべての財務上の義務を履行し、土地使用権証明書を保有していなければならない」と明記することを提案する。これは、その後の段階、特に居住者への証明書発行における法的問題の発生を抑制することを目的としている。
所有権移転後も計画内容の調整が可能となる。
ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、不動産事業譲渡の原則として、プロジェクトの全部または一部の譲渡はプロジェクトの目的と計画の変更を保証しなければならないと規定している不動産事業法草案は「好ましくない」と述べた。同副委員長は、多くの投資家はプロジェクトを取得した後、それを改善するために計画の調整を行う必要があると主張した。ブイ・スアン・クオン氏によれば、プロジェクトの調整はプロジェクトを最適化し、最終的には土地利用係数を高め、都市計画法を遵守することを目的としている。投資家は規制に従って調整を行い、追加の財政的義務を負うことになる。ホーチミン市人民委員会は、この規制が取得後のプロジェクトの進捗に悪影響を与えるため、実施中に都市計画法との矛盾を避けるため、この規制の改正を提案した。
セミナー「不動産取引における法的障害の排除」
11月9日、国老東新聞は「不動産における法的障害の除去」と題したセミナーを開催し、参加者から意見を聴取・収集することで、ボトルネックの解消、不動産市場の流れの円滑化、そして安定的かつ持続可能な経済成長の促進に向けた解決策を見出すことを目指した。
(*) 11月8日付の『国老東新聞』を参照。
出典： https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
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