不動産の新しい空間を活性化

写真のキャプション — トゥドゥック市、地下鉄1号線とヴォー・グエン・ザップ通り沿いのマンション群。写真：ホン・ダット/VNA

これは単なる境界線の改革ではなく、大規模な経済特区を形成するための戦略的機会を開き、住宅用不動産と産業用不動産の両方に強力な「推進力」を生み出します。

ベトコムバンク証券会社（VCBS）によると、省市合併は長期的に明確なプラス効果をもたらすだろう。具体的には、経済規模の拡大、合理化された管理体制、そしてより中央集権化された予算により、合併後の省は計画策定、インフラ整備、主要経済セクターの方向性決定においてより積極的な役割を果たすことができるだろう。

合併後、多くの省や市は海、平野、山を同時に有することになり、貿易、産業、観光業まで総合的な発展に理想的な条件が整うことになります。

典型的には、ホーチミン市とビンズオン省、バリア・ブンタウ省の合併により、都市、工業、物流、観光の強みが組み合わさった、南部にダイナミックな経済地域が誕生するでしょう。

北部では、ハナム省、ナムディン省、ニンビン省の統合により、産業、観光、都市開発の3つの柱を持つ新たな開発拠点が誕生します。一方、ダナン・クアンナム省は、特別なメカニズムと自由貿易区の形成能力を活用し、ダナン市中心部の開発空間を拡大します。

合併計画に関する情報が発表された直後、多くの地域の不動産市場、特に投資や投機の期待に敏感な土地分野では活況が見られました。

しかし、VCBSによれば、この波は一部の地域では急速に沈静化し、投資家はより慎重になり、もはや感情的に短期的な期待を追いかけなくなったことを示している。

長期的には、不動産価値が真に向上するのは、インフラ、公共設備、住宅ニーズ、そして経済活動が同時に発展した時のみです。VCBSは、差別化は避けられないと指摘しています。合併後、すべての省が平等に恩恵を受けるわけではなく、それぞれの固有の潜在力、予算調整能力、そしてインフラ整備のスピードにも左右されます。

特に、基盤が弱い省は、より大きな予算源、投資資本の流入、より強力な省からの経営経験へのアクセスにより、統合の傾向からより大きな利益を得ることが多い。

一方、各省の潜在力は同等であるため、行政の中心地として選ばれた地域が投資の優先対象となり、不動産分野で明確な優位性が生まれることになる。

住宅市場だけでなく、工業用不動産もこの政策の恩恵を受けるセクターの一つです。VCBSによると、合併後、工業団地指数は地域全体で算出され、実際のニーズに応じて工業団地の拡張や再編を行うための柔軟な余地が生まれます。これは、ホーチミン市やビンズオン省のように、外国直接投資（FDI）を積極的に誘致している地域にとって特に意義深いものです。これらの地域では、国際投資家は常に一貫性、透明性、そして優れたインフラを求めています。

注目すべき点の一つは、巨大都市と工業団地の形成の可能性です。第一に、隣接する省間でFDI誘致をめぐる競争がなくなることで、産業開発計画が同期化し、重複が回避されます。第二に、統合により、特に交通、物流、港湾といった近代的なサプライチェーンの重要な要素となるインフラの連携が改善されます。

サヴィルズ・ハノイ工業コンサルティング部門副部長のトーマス・ルーニー氏は、合併が、環状道路、港、空港、デジタルインフラなどの地域間インフラシステムへの同時投資を伴えば、工業団地が行政境界の限界から脱却するのに役立つだろうと評価した。

トーマス・ルーニー氏によれば、これにより企業はより幅広い労働力にアクセスしやすくなり、運営コストが最適化され、土地資金や高額な投資コストによって制限される従来の産業市場からの脱却の傾向が促進されるという。

トーマス・ルーニー氏によると、豊富で安価な土地と整備されたインフラを備えた新興地域は、国の新たな産業中心地となる可能性を秘めている。しかし、トーマス・ルーニー氏は、2～3年かかると予想される移行期間が非常に重要になると強調した。企業は積極的に情報にアクセスし、新政府との関係を構築し、土地利用計画を柔軟に調整する必要がある。

規制当局にとって、特に中小企業にとって、透明性のあるコミュニケーション、オープンな対話、適切な支援メカニズムの確立が不可欠です。

市場の観点から見ると、Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アイン氏は、行政境界設定計画は2025年初頭から投資家心理に明らかな影響を与えていると述べた。グエン・クオック・アイン氏によると、インフラ開発、管理コストの最適化、地域連携政策への期待が、関連地域の不動産市場に新たな勢いを生み出すだろうという。

クオック・アン氏は「投資家は短期的な『サーフィン』思考を避ける必要があるが、リスクを最小限に抑えるためにはデータ分析、社会経済発展能力の評価、実際のインフラに頼るべきだ」と勧告した。

ベトナム不動産協会（VARS）によると、省市合併案に関する情報は、特にインフラ整備計画が明確な地域では、一部の地域で流動性を高める可能性があるという。しかしVARSは、多くの投資家がFOMO（取り残されることへの恐怖）心理に基づき、実務的な分析よりも感情的に「市場の波に乗る」という現象も指摘している。

特に、地価調整と「明白な」価格上昇への期待により、一部の地域では価格が実際の価値に比べて過度に押し上げられています。一方、専門家は、インフラ、計画、社会経済の調和的発展の基盤を持つ地域のみが、持続可能な価格上昇の可能性を秘めていると強調しています。

行政境界線の整備が体系的に実施され、インフラ整備と連携されれば、ベトナムの不動産（工業用地と住宅用地の両方）に新たな開発余地が生まれるでしょう。しかし、機会は常にリスクと隣り合わせです。市場が期待によって「活性化」している時、投資家がトレンドを予測するだけでなく、持続的な成長を維持するためには、慎重さ、データ分析、そして長期的なビジョンが「鍵」となります。

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/kich-hoat-khong-gian-moi-cho-bat-dong-san/20250623091217878

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