市場を開放する
具体的には、最近国民議会で可決された住宅法2023では、次のように規定されています。所有権期間が限定された住宅の売買の場合、買主には合意された期間の所有権証明書（土地所有権証明書）が交付されます。所有権期間の満了時には、契約で合意されたとおり、所有権は元の所有者に返還されます。売主が所有権期間の満了時に住宅を取り戻さない場合、この法律の第166条およびその他の関連法規定に従って解決されます。さらに、住宅法2023では、当事者が売主が特定の期間内に買主に住宅を売却することに合意できることも規定されています。住宅の売買取引に所有権期間に関する合意が含まれる場合、土地所有権証明書を発行する管轄当局は、証明書に所有権期間を明確に記載しなければなりません。
2023年住宅法の新規定によると、コンドテルだけでなく、オフィステルやサービスアパートメントにも所有権証明書が発行されることになる。
サビスタ社のゼネラルディレクター、グエン・ティエン・ズン氏によると、2023年4月に政令10号により、全国のコンドテルアパートメントに所有権証明書が付与されるようになった。しかし、それ以降、これらの証明書を受け取ったプロジェクトはごくわずかだ。一方、オフィステルやサービスアパートメントは対象外となっている。現在、国会で可決された2023年住宅法により、所有権証明書の取得期限が設けられたすべてのタイプの不動産プロジェクトが対象となり、市場のボトルネック解消に役立つ。以前は、これらのタイプの物件を購入した顧客には所有権証明書が付与されず、取引が停滞していた。「これは、市場の多くのボトルネックを解消し、開発業者を通さずにアパートの購入、売却、譲渡、抵当、賃貸などの取引を行う所有者の権利を保証する、新しく非常に歓迎すべき展開です。この規制が実施されれば、リゾート不動産、オフィスアパートメント、サービスアパートメントの市場における取引の停滞を解消し、活性化に貢献するでしょう」とズン氏は述べた。
ビン・トゥアン省のリゾート不動産会社の代表は、期間限定の不動産、特にベトナム全土の企業から多額の投資を集めているリゾート物件に対する土地所有権証明書（ピンク証明書）の発行が合法化されることを喜んだ。リゾート不動産は長らく「ハイブリッド」とみなされてきた。つまり、国は企業による投資や売買は認めているものの、土地所有権証明書という形で「出生証明書」を発行していない。これは企業だけでなく住宅購入者にも影響を与えてきた。証明書がなければ、多くの物件は銀行融資の担保として使用できず、国も税収を失っている。「現在、市場は依然として困難に直面しており、リゾート不動産はさらに厳しい状況にある。そのため、この新しい政策が住宅購入時に顧客がより安心感を得られるよう役立つことを期待している。これにより、市場は予想よりも早く回復する可能性がある」と彼は期待を表明した。
期待値は価格を下げるのに役立つ。
建築家のトラン・トゥアン氏によると、適切な所有権証明書を持たないミニアパートの乱立により、市場には歪んだ形のミニアパートが出現しているという。これらは実質的にはサービスアパートであり、所有者は非公式な手書きの契約書で長期にわたり売買または賃貸していることが多い。低所得のためタウンハウスやアパートを購入できない多くの人々が、こうしたミニアパートを購入している。厳格な規制の欠如は多くの悪影響をもたらしており、最近ではハノイでミニアパート火災が発生した。この種のアパートが正式に認められ、規制されるようになったことで、本来の姿を取り戻し、低所得者層が手頃な価格で安全な住居を購入できるようになるだろう。
ホーチミン市不動産協会会長のレ・ホアン・チャウ氏は、2023年住宅法が2014年住宅法から期限付き住宅所有権に関する規定を引き継ぎ、特定の期間だけ住宅を購入・所有したい消費者のニーズに応えていることを歓迎した。期限付き住宅所有権に関する規定は、土地使用期間が最長50年のサービスアパートメントなど、期限付き住宅タイプの開発にも貢献しており、これらの住宅は無期限所有権のアパートよりも低価格で販売されている。レ・ホアン・チャウ氏は、グエン・フー・カン通り（ホーチミン市ビンタイン区）のプロジェクトBを例に挙げた。プロジェクトBには、長期安定所有権の土地に建てられた高級アパート複合施設であるゾーン1があり、アパート購入者は無期限所有権を持つ。ゾーン2は、賃貸オフィススペースと、50年のリース期間の土地に建てられたサービスアパートメントで構成されている。サービスアパートメントの購入者は50年間の所有権期間が与えられ、販売価格はゾーン1よりも低く設定されています。これにより、顧客はより多くの選択肢と安心感を得ることができます。なぜなら、長期所有であれ短期所有であれ、購入したアパートメントには所有権証明書が発行され、法律によって保護されるからです。
例えば、A氏がB氏に土地を20年間リースしたとします。B氏は、所有期間を限定したマンションを顧客に販売するためのマンション建設に投資することが許可されています。B氏は1年かけてマンションを建設し、顧客に販売します。顧客は、所有期間が無期限の同様のマンションよりも低い価格で、19年間マンションを所有します。20年後、顧客はマンションをB氏に返却し、B氏は建物を解体して土地をA氏に返還します。別の例として、C氏がD氏に家を売却し、D氏が20年間所有する場合も、一括売却よりも低い価格で売却できます。「こうした所有期間を限定した住宅購入の事例はすべて、限定期間所有権証明書が発行され、住宅法の規定に従って処理されるため、多くの分野で不動産市場の力強く健全で安全な発展が促進されます。また、競争が生まれ、不動産価格の引き下げにもつながります」とチャウ氏は分析しました。
合法化されれば、企業はこの分野への投資に自信を持つようになる。これにより、市場にアパートの供給が増え、長期所有アパートとの競争が激化し、価格革命が起こる可能性もある。
建築家トラン・トゥアン
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