不動産市場：

現在、政策、信用、計画、そして実際の市場需要の変化が投資家の戦略を再構築しており、不動産は短期的な価格上昇を期待するのではなく、本来の活用価値、安定したキャッシュフロー、そして持続可能な発展へと回帰しつつある。

Hà Nội Mới•05/07/2026

不動産投資家は、事業戦略をサステナビリティと長期的な視点へとシフトさせている。*写真：Nhat Nam*

市場から学ぶ教訓

近年、不動産は長期的な価値上昇の可能性から、常に魅力的な投資対象とみなされてきました。特に2020年から2022年の期間は、新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響にもかかわらず、低金利、豊富な資金、そして次々と発表される開発計画情報のおかげで投資ブームは衰えることなく、各地で「土地熱」が巻き起こりました。多くの投資家は「投機的」な考え方で市場に参入し、わずか数ヶ月で初期投資額の2～3倍の利益を期待したため、多くの地域で土地価格がインフラ整備や人々の所得増加のペースをはるかに上回るペースで上昇しました。

しかし、2023年初頭以降、信用規制の強化と金利上昇に伴い、急速な価格上昇を前提とした投資モデルの限界が明らかになってきた。多額の借入金を利用していた多くの投資家は債務返済のプレッシャーに直面しており、取引量の減少により資産移転も困難になっている。

実際には、すべての不動産物件が持続的な価格上昇の可能性を秘めているわけではありません。噂や短期的な期待によって価格が高騰した物件は、市場が調整局面に入るとすぐに流動性を失います。一方、法的文書が完備され、インフラが整備され、都市化と結びつき、実際の住宅ニーズを満たすプロジェクトは、その魅力を維持します。好況期に投資のために過剰な借入を行えば、すぐに売却すれば大きな利益を得られる可能性がありますが、市場が反転した際には大きなリスクも伴います。多くの投資家は、利払い負担のために損失を出して売却したり、当初の予定期間を超えて保有期間を延長せざるを得ませんでした。

特に、透明性に欠ける商品は常に多くのリスクを伴うため、法的要因はより重視される。規制当局が検査を強化すると、こうした商品は流動性を最も急速に失うことが多く、投資家は投資前に市場の吸収能力、人口規模、経済成長率、そして当該地域の実際の需要を慎重に評価せざるを得なくなる。

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コンプライアンスデータを信用上の優位性へと転換する。銀行は中小企業の信用力評価において、データ活用をますます進めている。こうした流れの中で、中小企業に対する法的支援に関する政令案は、新たなデータ層を構築し、金融機関が信用格付けにおいて企業をより詳細に把握し、中小企業顧客への融資限度額を検討する際の基準となることが期待される。

フー・トー省は、企業のボトルネックを解消し、資本吸収能力を高める。フートー省の企業は、経営能力の向上、財務の透明性の確保、実現可能な生産・事業計画の策定、そして資金を本来の目的に沿って活用することで、融資へのアクセスを強化しようと積極的に取り組んでいる。

小口融資の限度額は、8月15日から4億ベトナムドンに引き上げられる。2026年8月15日から、少額融資の上限額は、人民信用基金では2億ベトナムドンに、その他の信用機関では4億ベトナムドンに引き上げられる。

キャッシュフローは本質的価値へと移行しつつある。

2025年以降、土地法、住宅法、不動産事業法の改正による新たな法的枠組みにより、不動産市場は発展が見込まれ、障害の解消と透明性の向上に貢献する。同時に、政府は行政手続き改革を加速させ、法的要件を満たすプロジェクトの処理、公共投資の促進、主要交通インフラの整備を進めている。環状道路、高速道路、空港、都市鉄道のネットワーク拡大は、不動産市場の持続的かつ長期的な成長を後押しする原動力となっている。

ハノイでは、100年ビジョンを掲げたハノイ首都圏マスタープランの実施により、多極・多中心地型の都市モデルへの開発方向が開かれ、人口再配分、新たな成長拠点の形成、都心部への圧力軽減、不動産市場における開発余地の拡大の重要な基盤となっている。ホーチミン市も2026年から2030年までの住宅開発計画を策定し、2040年までに数千ヘクタールの土地を住宅開発、特に社会住宅に充てるというビジョンを打ち出した。同様に、他の多くの地域も、二層構造の地方自治体モデルを導入した後、住宅計画プロジェクトを迅速に見直し、改善し、加速させ、実際の都市開発ニーズに迅速に対応している。…これは投資家の意識の変化にもつながり、賃貸可能性、入居率、人口増加率、インフラの質、アメニティ、長期的な流動性といった基準が優先されるようになった。

ベトナム不動産仲介業者協会の副会長であるトラン・ヴァン・ビン氏によると、「優れた不動産資産は、時間の経過とともに価値が上昇するだけでなく、活用、事業運営、賃貸などを通じて安定したキャッシュフローを生み出します。投資の傾向も、短期的な地価高騰を追い求めるのではなく、明確な都市計画、同期的に整備されたインフラ、そして企業、労働者、住民を長期的に惹きつける能力を備えた地域へとシフトしています。」

ベトナム不動産市場研究所の副所長であるトラン・スアン・ルオン博士も同様の見解を示しており、安定した経済成長、急速な都市化、非常に高い住宅需要、インフラへの継続的な力強い投資など、多くの支援要因のおかげで、今後の市場の見通しは依然として明るいと確信している。特に、実需住宅、社会住宅、手頃な価格の商業住宅、工業用不動産、物流、主要インフラシステムに関連するプロジェクトといった住宅セグメントは、引き続き明るい分野になると予測されている。

トラン・スアン・ルオン博士は、新たな開発動向を踏まえ、デジタル変革、土地データベースの構築、透明性の高い計画情報の整備が、投機を抑制し、透明性の高い投資環境の創出に貢献すると考えている。投資家は、リスクを軽減し、持続可能な効率性を目指すため、実質的な価値に基づいた投資戦略をますます重視し、明確な法的地位、包括的な計画、評判の良い開発業者、そして長期的な活用可能性を備えたプロジェクトを選択するようになっている。

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