土地は特別な資産であるため、土地使用権の移転は土地法規および公証手続きに準拠する必要があります。これが、譲渡契約の有効性と土地使用権の移転の有効性に違いが生じる理由です。
契約が有効になったかどうかを知らないまま、契約が締結された。
ドンナイ省ドンタム村在住のPTG夫人とその夫は、借金返済のために多額の資金を緊急に必要としていたため、ドンナイ省タンロイ村在住のHVB氏と、多年生作物が植えられた4サオ（約0.4ヘクタール）の土地（土地所有権証明書付き）を8億ベトナムドンで譲渡する契約を締結した。HVB氏はすぐに支払うだけの資金がなかったため、1億ベトナムドンの手付金のみを支払い、1か月後に全額を支払うことを約束した。その後、両当事者は最寄りの公証役場に行き、契約を公証した。
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| 2025年8月、ドンナイ省弁護士協会の弁護士らがドンタム村の住民に法律相談を行った。写真：ドアン・フー |
1か月経っても、HVB氏は約束を果たさなかった。そのため、PTG夫人とその夫は、土地をHVB氏に譲渡するのをやめ、代わりに別の人物と公証済みの譲渡契約を締結した。HVB氏は、他の人物に土地を「奪われた」ため、PTG夫人とその夫から土地を購入できなくなったことから、手付金の返還を求めてPTG夫人とその夫に詰め寄った。PTG夫人とその夫が手付金を返還しない場合、HVB氏は弁護士を雇って訴訟を起こし、PTG夫人とその夫と他の人物との間の取引を阻止すると脅迫した。
さらなる複雑な事態を避けるため、PTG夫人とその夫はHVB氏に1億ベトナムドンの手付金を返還することに同意しました。しかし、彼らはまだ次の点を知りたいと考えています。彼らとHVB氏の間、および彼らと後継譲受人との間で締結された4サオ（約1,200平方メートル）の土地の譲渡契約のうち、現在有効な契約と無効な契約はどれでしょうか？
土地譲渡契約がいつ効力を発揮するのか、また土地譲渡契約の効力発生日と土地使用権の譲渡の効力発生日の違いを理解していない人が多いため、契約を解除しようとする際に困難に直面することがよくあります。例えば、ドンナイ省ジアキエム村在住のDVR氏のケースが挙げられます。
DVR氏は次のように述べています。価格に合意した後、彼は土地所有権証書付きの150平方メートルの住宅用地をNTD氏（ドンナイ省ビエンホア区在住）に譲渡する契約書を作成しました。両当事者は契約書に署名し、その後公証を受けました。しかし、契約書に記載された期限が過ぎても、NTD氏は彼に支払うのに十分な資金を持っていませんでした。そのため、彼はNTD氏への所有権移転手続きを進めませんでした。
DVR氏は、自身とNTD氏との間の譲渡契約が有効になったかどうか、また、NTD氏が支払いおよび所有権移転手続きの日に不在だった場合、DVR氏には契約を解除する権利があるかどうかを知りたいと考えています。
契約は署名時または公証時のいずれか早い方から効力を生じますか？
2015年民法第401条は、法的に成立した契約は締結時から効力を生じると規定している。契約が効力を生じた時点から、当事者は合意したとおり、互いの権利義務を履行しなければならない。
同時に、2015年民法第500条から第503条は、土地使用権契約は、土地使用者が土地法に従って土地使用権を相手方に移転し、相手方が土地使用者との契約に基づく権利義務を行使する、当事者間の合意であると規定している。土地使用権契約の内容は、土地法およびその他の関連法で定められた土地使用目的、土地使用期間、土地使用計画、土地使用計画、その他の権利義務に関する規定に抵触してはならない。
土地使用権に関する契約は、2015年民法、土地法、その他の関連法規の規定に準拠した書面によるものでなければならない。土地使用権契約の締結は、土地法およびその他の関連法規に定められた適切な手続きに従わなければならない。土地使用権の移転は、土地法に規定されているとおり、登記の時点から効力を生じる。
「土地使用権譲渡契約は、公証の時点で効力を生じる。土地使用権の譲渡は、土地法規に従って変更が登記された時点から効力を生じる。」
弁護士グエン・ドゥック、ドンナイ省弁護士会所属。
さらに、2024年公証法第6条は、公証文書は公証人が署名し、公証実務機関が捺印した時点から効力を生じることを明確に規定している。公証文書は関係当事者に対して法的拘束力を持ち、当事者が管轄の国家機関に対し、公証された取引に関連する手続きの実施を要請する際の根拠となる。
ドンナイ省弁護士協会のグエン・ドゥック弁護士は次のように述べた。「上記の規定に基づくと、PTG夫人とその夫とHVB氏の間で締結された4サオ（約1000平方メートル）の土地の譲渡契約は、形式要件を満たしていない（公証または認証を受けていない）ため、まだ効力を生じていない。しかし、夫婦と第三者との間で締結された契約は、公証された時点から効力を生じる。夫婦が同意したHVB氏による手付金の返還請求は、土地譲渡契約の法的有効性とは無関係である。」
DVR氏の件について：DVR氏とNTD氏との間の譲渡契約は有効です。しかし、NTD氏が契約に定められた義務を履行しなかったため、DVR氏は契約の解除を請求する権利を有します。公証済みの契約を解除するには、以下の条件を満たす必要があります。契約に関わるすべての当事者による書面による合意または約束が必要です。さらに、解除の公証は、以前に契約を公証したのと同じ公証役場と公証人によって行われなければなりません。
公証役場で公証済みの契約を解除できない場合、DVR氏は、NTD氏が契約上の義務を重大に違反し、契約に記載された約束を履行しなかったことを理由に、裁判所に契約の無効を求める訴訟を提起する権利を有する。
ドアン・フー
出典: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/
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