不動産税改革の話は目新しいものではない。市場が過熱や崩壊の兆候を見せ始めると、こうした動きが再び持ち上がる。投機を抑制し、財政の持続可能な財源を確保する解決策として、不動産税の導入案が再び持ち出されるのだ。しかし、議論が繰り返されるたびに、市場が落ち着くとこの話題は立ち消えになる。
長引く躊躇は、平均所得が低く住宅価格が高い状況下で、住民への影響を懸念していることに起因している。さらに、多数の不動産を所有する層と、住宅を必要とする労働者階級という、相反する二つの利害関係者からの圧力も、事態を複雑にしている。
元天然資源環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授によれば、この「矛盾」こそが管理機関を過度に慎重にさせ、税制改革が具体的な行動ではなく理論的な研究にとどまる原因となっている。しかし、この遅れが続けば、市場は健全な状態に戻るのに苦労するだろう。健全な状態では、投資判断は土地を保有して価格上昇を待つという期待ではなく、実際のキャッシュフローに基づいて行われるようになるからだ。
今回、 政府は市場秩序を回復するための「強力な手段」として課税を捉えており、その政治的決意はより明確だと考えられている。その目的は、市場セグメントを実際の需要に近づけ、投機を抑制し、販売価格を適正価格に近づけ、真に住宅を必要とする購入者や生産・事業投資を行う人々への資金供給を促進することにある。
しかし、税金を効果的に運用するためには、透明性の高いデータ基盤が不可欠です。ところが、長年にわたり、土地および取引情報システムは断片化され、様々な機関に分散したままです。各省庁、部署、地方自治体はそれぞれ独自の基準でデータを作成しており、同期が取れていないため、資産評価の不正確さを招くことが多く、これは税額計算における重要な要素となります。
ベトナム不動産研究所の所長であるブイ・ヴァン・ドアン氏によると、実現可能な税制政策を策定するには、まずデータの「整理」から始める必要がある。つまり、所有権、計画、場所、面積から、各不動産の市場価値や取引履歴に至るまで、あらゆるデータを整理する必要がある。
データ不足は資産の過小評価を招き、歳入損失だけでなく、法律を遵守する者と回避する者との間の不平等を生み出すことになる。その典型的な例が「二段階価格設定」制度であり、これは税制改革を阻む最大のボトルネックとなっている。
長年にわたる問題の一つに、「二重価格」取引の慣行がある。実際の価格と公証済みの契約書に記載された価格が大きく異なるのだ。多くの不動産は、税負担を軽減するために、契約価格の1.5倍から2倍もの高値で売買されている。専門家によると、この現象は市場を歪めるだけでなく、実質的な価値に基づいた税制設計を不可能にしているという。
経済学者のヴー・ディン・アイン氏は、公正な税制を実現するためには、国家が実際の売買価格を管理する必要があると分析した。しかし、現在の断片的なデータシステムでは、管理機関が価格変動を完全に監視することはほぼ不可能であり、新たな政策を効果的に適用することが困難になっている。
専門家の間では、今日最大の「ボトルネック」は課税の是非ではなく、課税をいかに実務的に機能させるかという点であるという点で概ね意見が一致している。これを実現するためには、データの透明性、情報の標準化、取引の真の価値の検証、そして明確な実施ロードマップが喫緊の課題となっている。
これらの障壁が取り除かれて初めて、課税は市場の安定的かつ持続可能な機能にとって重要な手段となる。逆に、この問題が「盛り上がっている時は議論され、落ち着くと忘れ去られる」という悪循環に陥り続けるならば、不動産市場は長年続いてきた需給の不均衡から抜け出すことが困難になるだろう。
市場でよく懸念されるのは、この税金がセカンドハウス所有者に直接影響を与えるという点だ。しかし、専門家によると、この政策の目的は複数の不動産を所有するすべての人を対象とすることではなく、むしろ未使用または十分に活用されていない資産を保有し、無駄を生み供給を制限している人々を対象とすることにあるという。
グエン・クアン・トゥエン准教授は、正当なニーズを満たすために複数の不動産を所有する人々と、価格上昇を待って不動産を溜め込む人々を区別する必要があると述べた。投機的なグループに対しては、資産を有効活用するか譲渡することを強制するために課税が必要であり、それによって取引量を増やし、税収を補うことができると指摘した。
この専門家は、課税による市場崩壊の懸念は根拠がないと主張している。売り浴びせが起こるのは、過剰な金融レバレッジを使っている者や短期投機に手を出している者だけであり、真の資金力を持つ者は深刻な影響を受けないだろう。
ある程度、市場は流動性を生み出すために投機活動を必要としている。しかし、投機は透明性のある事業活動に基づき、税制によって規制されるべきであり、資産を蓄積して放置するようなものであってはならない。
さらに、専門家が指摘する、税制政策の実施を困難にするもう一つのリスクは、他人の名義で不動産を登記する現象です。多くの人が多数の不動産を所有していますが、課税を回避するために、親族や知人の名義で不動産を分割登記させています。これは、規制対象となる適切な主体を特定する上で大きな課題となります。
このような事態を防ぐためには、土地登記制度、記録、地図を標準化し、相互に連携させる必要がある。情報が連携することで、管理機関は不審な取引を検知し、真の所有者を特定し、脱税を抑制できるようになる。
出典: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm
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