តម្លៃអចលនទ្រព្យកំពុងធ្លាក់ចុះ អ្នកវិនិយោគមិនគួរប្រញាប់ដកខ្លួនចេញពីទីផ្សារនោះទេ។

នៅឆ្នាំ 2022 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឆ្លងកាត់ដំណាក់កាលដ៏លំបាកមួយ ដែលទាំងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការធ្លាក់ចុះ ដែលបណ្តាលឱ្យសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក្នុងទីផ្សារធ្លាក់ចុះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនរំពឹងថានៅឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងមានកំណើនខ្លាំង។

អ្នកជំនាញទឹកអចលនទ្រព្យកាត់បន្ថយការផលិត អ្នកវិនិយោគបោះបង់ និងដកខ្លួនចេញពីរូបភាពទីផ្សារ ១ — លោក Troy Griffiths នាយករងគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន Savills វៀតណាម។

ថ្លែងទៅកាន់អ្នកសារព័ត៌មាននៃកាសែតអ្នកសារព័ត៌មាន និងមតិសាធារណៈអំពីបញ្ហានេះ លោក Troy Griffiths នាយករងគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន Savills Vietnam មានប្រសាសន៍ថា ក្នុងបរិបទដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យពិភពលោកត្រូវបានព្យាករណ៍ថានឹងធ្លាក់ចុះនោះ ប្រទេសវៀតណាមក៏នឹងពិបាកក្នុងការជៀសវាងផលប៉ះពាល់ផងដែរ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដំណើរការបន្សុតដ៏រឹងមាំ និងកន្លែងអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងនៃទីផ្សារនេះនៅតែទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកវិនិយោគ។

ការរឹតបន្តឹងចំណងសាជីវកម្មគឺជៀសមិនរួច

បន្ទាប់ពីឆ្នាំដ៏លំបាកមួយ តើការវាយតម្លៃរបស់អ្នកលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមនៅឆ្នាំ 2022 គឺជាអ្វី?

- ខ្ញុំគិតថាមានការផ្លាស់ប្តូរជាច្រើនដែលកំពុងមានឥទ្ធិពលលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ជាក់ស្តែងទីផ្សារភាគហ៊ុនមានការថយចុះតម្លៃ 30% ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យដែលបានចុះបញ្ជីភាគច្រើនបានធ្លាក់ចុះតម្លៃ។ នេះបង្កើតការលំបាកជាច្រើនសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនដែលបានចុះបញ្ជីនៅពេលបង្កើនដើមទុនពីភាគហ៊ុន។

រួមជាមួយនឹងនោះគឺជាការស៊ើបអង្កេតដើម្បីបន្សុទ្ធ និងបង្កើនតម្លាភាពនៃទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម។ ជាក់ស្តែង នេះនឹងជះឥទ្ធិពលយ៉ាងធំធេងលើ សេដ្ឋកិច្ច ជាទូទៅ ក៏ដូចជារចនាសម្ព័ន្ធបំណុលរបស់អ្នកវិនិយោគផងដែរ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយទីផ្សារនៅតែមានចំណុចភ្លឺជាច្រើន។ ប្រសិនបើអ្នកក្រឡេកមើលអចលនៈទ្រព្យនីមួយៗ អ្នកអាចមើលឃើញយ៉ាងច្បាស់ថាមានការរីកចម្រើនខ្លាំងនៅក្នុងផ្នែកជាច្រើនក្នុងឆ្នាំមុន។

ជាឧទាហរណ៍ សម្រាប់ក្រុមដីឧស្សាហ៍កម្ម មានការឡើងថ្លៃពី 30-40% នៅក្នុងមូលដ្ឋានដូចជា Dong Nai, Long An , Binh Duong, Bac Giang, Hung Yen... ដោយសារការចាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកវិនិយោគមកពីជុំវិញពិភពលោក។

សម្រាប់ផ្នែកលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងហូជីមិញ ទិន្នន័យ Savills Vietnam បានកត់ត្រាអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ផលិតផលថ្មីទៅកាន់ទីផ្សារ និងអត្រាកំណើនយឺត។

ការធ្លាក់ចុះនេះកើតចេញពីហេតុផលមួយចំនួន ដោយដំបូងឡើយ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីទៅកាន់ទីផ្សារគឺតូចណាស់ ធ្លាក់ចុះ 82% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន ដែលមានផ្ទះល្វែងប្រហែល 2,500 ល្វែង។

អត្រាស្រូបចូលគឺត្រឹមតែ 20% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងកម្រិតធម្មតា 60-70% កាលពីមុន។ អត្រាស្រូបយកខ្ពស់នៃឆ្នាំមុនត្រូវបានជំរុញដោយការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យនៃថ្នាក់ C ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយឥឡូវនេះនិន្នាការនេះបានផ្លាស់ប្តូរដោយ 80% នៃការផ្គត់ផ្គង់បានមកពីផ្នែក A និង B មានតែ 20% ប៉ុណ្ណោះដែលជាអាផាតមិនថ្នាក់ C ដែលបំពេញតម្រូវការសំខាន់នៃទីផ្សារ។

នៅឆ្នាំ 2022 លំហូរមូលធនចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងមានការរង្គោះរង្គើយ៉ាងខ្លាំង ជាពិសេសបណ្តាញប្រមូលមូលធនពីមូលបត្របំណុល។ តាមគំនិតរបស់អ្នកនៅពេលបច្ចុប្បន្ន តើយើងគួររឹតបន្តឹងមូលបត្របំណុលក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យឬអត់?

- មានការងឿងឆ្ងល់ថាបញ្ហាមូលបត្របំណុល និងការស៊ើបអង្កេតពាក់ព័ន្ធកំពុងប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារមូលធនសម្រាប់អចលនទ្រព្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ខ្ញុំសូមបញ្ជាក់ថា ដូចប្រទេសកំពុងរីកចម្រើនផ្សេងទៀតក្នុង ពិភពលោក វៀតណាមត្រូវឆ្លងកាត់ដំណើរការនេះ យើងត្រូវមានបទប្បញ្ញត្តិតឹងរ៉ឹងដើម្បីការពារអ្នកវិនិយោគ។ ដូច្នេះនេះជារបៀបដែលអ្វីៗគួរតែ។

អ្វីដែលយើងគួររំពឹងទុកគឺថាដំណើរការកែសម្រួលនេះនឹងជួយកែលម្អបរិយាកាសវិនិយោគអាជីវកម្មឆ្ពោះទៅរកតម្លាភាព និងការអភិវឌ្ឍកាន់តែខ្លាំង។ ប្រទេសជាច្រើនផ្សេងទៀតបានឆ្លងកាត់ដំណើរការស្រដៀងគ្នានេះ ដូច្នេះវាប្រាកដជានឹងបង្កបញ្ហាមួយចំនួនជាមួយនឹងភាពចាស់នៃបំណុល និងដំណើរការសងបំណុលរបស់សហគ្រាស។

អាជីវកម្មនឹងត្រូវរកមើលប្រភពដើមទុនផ្សេងទៀតក្នុងរយៈពេលមធ្យមទៅខ្លី។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ឥទ្ធិពលនេះគឺគ្រាន់តែជាបណ្ដោះអាសន្នប៉ុណ្ណោះ ហើយនៅទីបំផុតនឹងត្រូវបានដោះស្រាយជាប្រយោជន៍ដល់ទីផ្សារទាំងមូលព្រោះវានឹងមានតម្លាភាព គ្រប់គ្រងកាន់តែច្រើន ហើយបន្ទាប់មកមិនសូវមានបញ្ហា។

អ្នកជំនាញទឹកអចលនទ្រព្យកាត់បន្ថយការផលិត អ្នកវិនិយោគបោះបង់ និងដកខ្លួនចេញពីរូបភាពទីផ្សារ ២ — Savills Vietnam មានសុទិដ្ឋិនិយមយ៉ាងខ្លាំងចំពោះការអភិវឌ្ឍន៍ផ្នែកនេះក្នុងឆ្នាំ 2023។

បញ្ហាធំសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលមិនមានផែនការអភិវឌ្ឍន៍រយៈពេលវែង ឬគម្រោងអនាគត។ នៅពេលដែលពួកគេមិនអាចអភិវឌ្ឍគម្រោងថ្មី វិនិយោគិននឹងមានបញ្ហាជាមួយនឹងលំហូរសាច់ប្រាក់អាជីវកម្ម។

ចំណុចវិជ្ជមានដែលត្រូវកត់សម្គាល់ក្នុងឆ្នាំកន្លងមកគឺថា វៀតណាមមានផែនការសម្រាប់ខេត្ត ផែនការមេដែលត្រូវបានសម្របសម្រួល និងដឹកនាំដោយរដ្ឋយ៉ាងខ្លាំង។ នេះក៏នឹងជំរុញឲ្យតម្រូវការអចលនទ្រព្យងាកទៅខេត្តជិតខាងផ្សេងទៀតជាជាងទីក្រុងធំៗ។

យើងបានឃើញដំណើរការនេះសម្រាប់ទីក្រុងហូជីមិញ, Binh Duong, Dong Nai ឬសម្រាប់ទីក្រុងហាណូយ, Hung Yen, Bac Giang… ដូច្នេះហើយរឿងវិជ្ជមានជាច្រើនកំពុងរង់ចាំនាពេលខាងមុខ។

ចំណុចគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម

តើលោកយល់យ៉ាងណាចំពោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមក្នុងឆ្នាំ២០២៣?

-នៅលើមាត្រដ្ឋានកាន់តែទូលំទូលាយ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យសកលនឹងធ្លាក់ចុះនៅឆ្នាំ 2023។ "ខ្មោច" នៃអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់នឹងទប់ស្កាត់អតិផរណាទូទាំងពិភពលោក។ នេះមានន័យថាតម្រូវការអចលនទ្រព្យជាទូទៅនឹងមានទំនោរធ្លាក់ចុះ ហើយវៀតណាមក៏មិនមានករណីលើកលែងចំពោះនិន្នាការនោះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចំណុចគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍អំពីប្រទេសវៀតណាមគឺថា យើងនាំមុខទីផ្សារផ្សេងទៀត ដោយសារអត្រានគរូបនីយកម្ម 47% របស់យើង។ ក្នុងក្រសែភ្នែកវិនិយោគិន វៀតណាមនៅមានផ្លូវវែងឆ្ងាយក្នុងការធ្វើនគរូបនីយកម្ម។

ប្រជាជនវណ្ណៈកណ្តាល និងអ្នកមានកំពុងកើនឡើង ខណៈពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិន Class C កំពុងខ្វះខាត ដោយសារអ្នកអភិវឌ្ឍន៍បន្តស្វែងរកផលិតផលនៅក្នុងផ្នែកខ្ពស់ជាងនេះ។ ដូច្នេះហើយ តម្រូវការសម្រាប់អាផាតមិន Class C ប្រាកដជានឹងបន្តកើនឡើងក្នុងរយៈពេលយូរ។

ផ្នែកអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មជាពិសេសនឹងបន្តកើនឡើង ខណៈដែល Savills កំពុងឃើញគម្រោងផលិតកម្មជាច្រើនកំពុងត្រូវបានសាងសង់ និងកំណើនតម្លៃនៅក្នុងវិស័យនោះ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនៅទូទាំងប្រទេសជួយបង្កើនតម្លៃនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនៅក្នុងមូលដ្ឋានជាច្រើន។

តំបន់ពិសេសមួយគឺជាសេវាកម្មដឹកជញ្ជូន និងកន្លែងផ្ទុកត្រជាក់ដែលកំពុងលេចឡើង ហើយនឹងគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ដោយសារតែការរីកចម្រើននៃវិស័យលក់រាយ។ ឧស្សាហកម្មវិទ្យាសាស្ត្រទិន្នន័យក៏កំពុងរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័សជាមួយនឹងតម្រូវការខ្ពស់សម្រាប់មជ្ឈមណ្ឌលទិន្នន័យ។

ជាមួយនឹងកត្តាទាំងអស់នោះ ខ្ញុំមានសុទិដ្ឋិនិយមយ៉ាងខ្លាំងចំពោះការរីកចម្រើននៃផ្នែកនេះនៅឆ្នាំ 2023។

អ្នកជំនាញទឹកផ្នែកអចលនទ្រព្យកាត់បន្ថយការផលិត អ្នកវិនិយោគបោះបង់ចោល និងដកខ្លួនចេញពីរូបភាពទីផ្សារ ៣ — អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនៅតែជាចំណុចភ្លឺនៅក្នុងទីផ្សារ។

តើអ្វីទៅជាអនុសាសន៍របស់អ្នកសម្រាប់វិនិយោគិននៅឆ្នាំ 2023?

- សម្រាប់វិនិយោគិនបុគ្គល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនឹងក្លាយជាពេលវេលាដ៏សំខាន់សម្រាប់ពួកគេដើម្បីសង្កេតមុនពេលធ្វើការសម្រេចចិត្ត។ នៅក្នុងបរិបទនៃការបន្ធូរបន្ថយភាពមិនប្រាកដប្រជានៃសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក យើងជឿជាក់ថាអ្នកវិនិយោគមិនគួរប្រញាប់ប្រញាល់ដកខ្លួនចេញពីទីផ្សារនោះទេ។

នៅប្រទេសវៀតណាម ធនាគាររដ្ឋកំពុងធ្វើការងារល្អណាស់ក្នុងការរក្សាស្ថិរភាពប្រាក់ដុងធៀបនឹងរូបិយប័ណ្ណផ្សេងទៀត។

អចលនទ្រព្យគឺជាការវិនិយោគរយៈពេលវែង។ វិនិយោគិនដែលមានអារម្មណ៍ថាគ្មានសុវត្ថិភាពចំពោះហានិភ័យរយៈពេល 1-2 ឆ្នាំ គួរតែស្វែងរកបណ្តាញវិនិយោគដែលសមស្របជាងនេះ ព្រោះបើក្រឡេកមើលរូបភាពរួម ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមស្ថិតក្នុងស្ថានភាពល្អណាស់។

អរគុណច្រើន!

ប្រភព