ការលាតត្រដាងពីយុទ្ធសាស្ត្របោកប្រាស់ដែលប្រើដោយភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យដើម្បីទាក់ទាញអ្នកទិញ។

Báo Dân trí•08/12/2023

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_1]

ឈ្មួញកណ្តាលប្រើ "នុយ" ដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជន។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងចូលដល់ថ្ងៃចុងក្រោយនៃឆ្នាំ។ សញ្ញានៃការងើបឡើងវិញនៅក្នុងផ្នែកមួយចំនួន ដូចជាផ្ទះ និងអាផាតមិន កំពុងតែលេចចេញជារូបរាងឡើង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងអំឡុងពេលនេះ ទីផ្សារបានឃើញការលេចចេញជាថ្មីនៃការអនុវត្តបោកប្រាស់ដោយឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ និងអ្នកវិនិយោគដែលមិនមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈ។ ស្ថានភាពនេះបានរំខានដល់ទីផ្សារ និងបង្កើតហានិភ័យ និងភាពរអាក់រអួលសម្រាប់អ្នកទិញ។

លោក ត្រឹន ង្វៀន ឌឹក មកពីស្រុក ហយ ឌឹក ( ទីក្រុងហាណូយ ) បានទទួលស្គាល់ថា លោកជា «ជនរងគ្រោះ» នៃការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យក្លែងក្លាយ។ លោកបាននិយាយថា ចាប់តាំងពីខែតុលាមក លោកបានស្វេងរកទិញផ្ទះមួយ ប៉ុន្តែរហូតមកដល់ពេលនេះ លោកមិនទាន់អាចទិញបាននៅឡើយទេ ដោយសារតែព័ត៌មាន និងតម្លៃមានភាពច្របូកច្របល់។

លោក ឌឹក បាននិយាយទាំងកំហឹងថា «ផ្ទះមួយខ្នងនៅក្នុងតំបន់ទីប្រជុំជនអានខាញ់ កំពុងត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយនៅលើបណ្តាញអចលនទ្រព្យ និងវេទិកាប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយសង្គមជាច្រើនក្នុងតម្លៃខុសៗគ្នា។ នៅពេលដែលខ្ញុំបានជួបជាមួយភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ ពួកគេបាននាំខ្ញុំទៅកាន់ផ្ទះមួយខ្នងផ្សេងគ្នា ជាមួយនឹងព័ត៌មានដែលមិនត្រូវគ្នានឹងផ្ទះដែលកំពុងត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយ» ដោយអះអាងថា វាពិបាកក្នុងការកំណត់ថាការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មមួយណាពិតប្រាកដ និងមួយណាក្លែងក្លាយ។

គួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ណាស់ នៅពេលដែលគាត់បានរកឃើញទីតាំងសមរម្យមួយ ហើយត្រូវការចរចាតម្លៃជាមួយម្ចាស់ផ្ទះ ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យបានរកលេស ហើយបដិសេធមិនបន្តទៅមុខទៀត។ ក្រោយមក ភ្នាក់ងារ ដែលធ្វើសកម្មភាពក្នុងនាមម្ចាស់ផ្ទះ បានប្រកាសដំឡើងថ្លៃ។

លោក ឌឹក បានចែករំលែកថា «ដំបូងឡើយ ផ្ទះដែលខ្ញុំមានបំណងទិញត្រូវបានដាក់លក់ក្នុងតម្លៃ ៧ ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែពេលខ្ញុំចាប់ផ្ដើមចរចាតម្លៃ ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យបាននិយាយថា ម្ចាស់ផ្ទះនឹងលក់វាក្នុងតម្លៃត្រឹមតែ ៧,២ ពាន់លានដុងប៉ុណ្ណោះ។ ខ្ញុំបានយល់ព្រមនឹងការដំឡើងតម្លៃ ប៉ុន្តែបន្ទាប់មកពួកគេបានទាមទារតម្លៃ ៧,៥ ពាន់លានដុង»។

យោងតាមលោក ឌុច ដើម្បី «ធ្វើឲ្យស្របច្បាប់» នូវការដំឡើងថ្លៃនេះ ពួកគេក៏បន្តបង្ហោះការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មដែលមានខ្លឹមសារដូចគ្នានឹងមុនដែរ ប៉ុន្តែក្នុងតម្លៃខុសៗគ្នា។ លោក ឌុច បានមានប្រសាសន៍ថា «ពួកគេបញ្ជាក់ពីការកើនឡើងថ្លៃជាមួយនឹងការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មថ្មីៗ។ ប៉ុន្តែខ្ញុំជឿថានេះជាល្បិចមួយរបស់ក្រុមឈ្មួញកណ្តាលដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញពីភាពខុសគ្នានៃតម្លៃខ្ពស់»។

Bóc mẽ chiêu trò thả mồi câu của môi giới nhà đất - 1 — ខណៈពេលដែលទីផ្សារចាប់ផ្តើមបង្ហាញសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញ ឈ្មួញកណ្តាលកំពុងប្រើប្រាស់យុទ្ធសាស្ត្រដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជន (រូបភាពឧទាហរណ៍៖ ហាផុង)។

ស្រដៀងគ្នានឹងលោកឌឹក លោក ហ័ង វ៉ាន់ទុង នៅស្រុកហ័ងម៉ៃ (ហាណូយ) ស្ទើរតែក្លាយជាជនរងគ្រោះនៃការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មរបស់ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យដែលបំភាន់។ នៅពេលស្វែងរកទិញដីនៅស្រុកថាញ់ទ្រី លោក ទុង បានវង្វេងនៅក្នុង «ភាពច្របូកច្របល់» នៃការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មដែលបំភាន់ពីឈ្មួញកណ្តាល។

លោក ទុង បានមានប្រសាសន៍ថា «យោងតាមការផ្សព្វផ្សាយ ដីឡូត៍នៅក្នុងឃុំង៉ុយហៀប មានផ្ទៃដី ៨៥ ម៉ែត្រការ៉េ ប៉ុន្តែពេលត្រួតពិនិត្យ គេបានរកឃើញថា ដីឡូត៍នេះមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ឯកជនត្រឹមតែ ៣៥ ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះ ខណៈដែលដី ៥០ ម៉ែត្រការ៉េដែលនៅសល់គឺជាផ្លូវចូលប្រើប្រាស់រួមគ្នាសម្រាប់ដីឡូត៍ទាំងបួនផ្សេងទៀត»។

ពីមុន យោងតាមទិន្នន័យពីសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) នៅក្នុងត្រីមាសទីបី ទីផ្សារបានឃើញការលេចចេញជាថ្មីនៃការក្លែងបន្លំទ្រង់ទ្រាយធំ ដែលបណ្តាលឱ្យមនុស្សជាច្រើនខាតបង់ប្រាក់ដោយសារតែ "គម្រោងខ្មោច"។ ការវិវត្តនេះនៅតែជាការដាស់តឿនសម្រាប់វិនិយោគិនស្ម័គ្រចិត្តដែលខ្វះព័ត៌មាន និងការយល់ដឹងអំពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

VARS សង្កត់ធ្ងន់លើតម្រូវការបន្ទាន់ក្នុងការពង្រឹងវិធានការគ្រប់គ្រង ការត្រួតពិនិត្យ និងការទទួលខុសត្រូវសម្រាប់គ្រប់ភាគីទាំងអស់ដែលពាក់ព័ន្ធនឹងប្រតិបត្តិការទាក់ទងនឹងផលិតផលអចលនទ្រព្យ។

វាពិបាកក្នុងការផ្ទៀងផ្ទាត់ភាពជឿជាក់របស់ឈ្មួញកណ្តាល។

ថ្លែងទៅកាន់អ្នកយកព័ត៌មានម្នាក់ មកពីកាសែត Dan Tri ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យអាជីពម្នាក់នៅទីក្រុងហាណូយបានទទួលស្គាល់ថាមនុស្សមួយចំនួនបានបង្ហោះព័ត៌មានក្លែងក្លាយដើម្បីស្វែងរកអតិថិជនពិតប្រាកដ។ យុទ្ធសាស្ត្រនេះជារឿយៗត្រូវបានប្រើប្រាស់ដោយភ្នាក់ងារដែលមិនមានវិជ្ជាជីវៈ និងមានចក្ខុវិស័យខ្លីជាច្រើន។

បុគ្គលនេះបានចែករំលែកថា «ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈ និងមានសតិសម្បជញ្ញៈជាធម្មតាមានមូលដ្ឋានអតិថិជនច្រើនគួរសម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ភ្នាក់ងារថ្មី ឬអ្នកដែលធ្វើជា «ឈ្មួញកណ្តាលដីធ្លី» ត្រូវតែបង្ហោះព័ត៌មានក្លែងក្លាយដើម្បីស្វែងរកអតិថិជនពិតប្រាកដ»។

យោងតាមឈ្មួញកណ្តាលរូបនេះ ល្បិចទូទៅបំផុត និងងាយសម្គាល់បំផុតនៅក្នុងទីផ្សារគឺការបង្ហោះព័ត៌មានទាក់ទាញជាច្រើន ប៉ុន្តែមិនពិត ឬនាំអតិថិជនទៅកាន់ផលិតផលអចលនទ្រព្យដែលមិនត្រូវគ្នានឹងខ្លឹមសារដែលបានផ្សព្វផ្សាយ...

ឈ្មួញកណ្តាលរូបនេះបានពន្យល់ថា «ដើម្បីលក់ដីឡូត៍មួយកន្លែង ឈ្មួញកណ្តាលច្រើនតែបង្ហោះព័ត៌មានអំពីដីឡូត៍ផ្សេងទៀតនៅក្នុងតំបន់នោះដែលមានតម្លៃលក់ខុសៗគ្នា។ នេះអាចខ្ពស់ជាងតម្លៃលក់ជាក់ស្តែង ដើម្បីបំភាន់អ្នកទិញសក្តានុពល ឬទាបជាងនេះ ដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជនដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដ»។

Bóc mẽ chiêu trò thả mồi câu của môi giới nhà đất - 2 — អ្នកជំនាញនិយាយថា វាពិបាកក្នុងការផ្ទៀងផ្ទាត់ភាពជឿជាក់របស់ឈ្មួញកណ្តាល (រូបភាពឧទាហរណ៍៖ ហាផុង)។

យោងតាមលោក Tran Duc Khang នាយកផ្នែកលក់ប្រចាំតំបន់របស់ OneHousing មានឈ្មួញកណ្តាលនៅលើទីផ្សារដែលប្រើយុទ្ធសាស្ត្រ "នុយ"។ សេណារីយ៉ូទូទៅមួយគឺថា ពួកគេផ្សព្វផ្សាយផ្ទះដ៏ស្រស់ស្អាតមួយនៅក្នុងទីតាំងល្អក្នុងតម្លៃទាបមិនគួរឱ្យជឿ ដើម្បីទាក់ទាញអ្នកទិញ។ នៅពេលដែលអតិថិជនធ្វើអន្តរកម្ម ពួកគេនឹងផ្លាស់ពីផ្ទះ A ទៅផ្ទះ B បន្ទាប់មកផ្ទះ C...

លោក ខាង បានពន្យល់ដោយលើកឧទាហរណ៍មួយថា «ផ្ទះមួយដែលមានតម្លៃ ៤ ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យបានចុះបញ្ជីវាក្នុងតម្លៃ ៣ ពាន់លានដុង ពិតជានឹងទាក់ទាញអ្នកទិញដែលមានចំណាប់អារម្មណ៍។ បន្ទាប់មកភ្នាក់ងារនឹងប្រាប់អ្នកទិញថាផ្ទះនោះលែងមានលក់ទៀតហើយ ហើយនឹងណែនាំពួកគេទៅកាន់ផ្ទះមួយផ្សេងទៀតដែលមានតម្លៃថ្លៃជាង ឬមិនសូវទាក់ទាញ»។

យោងតាមលោក ខាំង អ្នកដែលទិញផ្ទះតាមរយៈការលក់បន្ត ហើយជួបប្រទះស្ថានភាពនេះនឹងមានការធុញទ្រាន់ និងខកចិត្តយ៉ាងខ្លាំងចំពោះការរៀបចំរបស់ឈ្មួញកណ្តាល ប៉ុន្តែពួកគេក៏មានជម្រើសតិចតួចដែរ ព្រោះមិនមានវិធីដើម្បីផ្ទៀងផ្ទាត់ភាពជឿជាក់ និងភាពស្មោះត្រង់របស់ឈ្មួញកណ្តាល។

ដោយចែករំលែកទស្សនៈនេះ អ្នកជំនាញម្នាក់មកពីវេទិកាចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យតាមអ៊ីនធឺណិតបាននិយាយថា គ្មានវេទិកាណាមួយអាចធានាបាននូវភាពត្រឹមត្រូវ 100% នៃបញ្ជីនោះទេ។ បញ្ជីក្លែងក្លាយមួយចំនួននឹងនៅតែមាន។

មានហេតុផលជាច្រើនដែលអ្នកផ្សាយពាណិជ្ជកម្មអាចបង្ហោះបញ្ជីមិនពិត ដូចជាការប្រើប្រាស់ទិន្នន័យអតិថិជនដើម្បីលក់អចលនទ្រព្យផ្សេងទៀត ការចុះបញ្ជីតម្លៃខ្ពស់ជាងតម្លៃជាក់ស្តែងដើម្បីបំប៉ោងតម្លៃដោយសិប្បនិម្មិត ឬបញ្ជីតម្លៃទាបជាងសម្រាប់គោលបំណងផ្សេងទៀត។

ដូច្នេះ អ្នកជំនាញរូបនេះណែនាំថា អ្នកទិញផ្ទះគួរតែប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះបញ្ជីដែលមានតម្លៃល្អហួសហេតុ ហើយតែងតែប្រៀបធៀបវាទៅនឹងតម្លៃទីផ្សារជាមធ្យម។ ដើម្បីធានាបាននូវសុវត្ថិភាព អ្នកប្រើប្រាស់មិនគួរផ្ទេរប្រាក់ ឬដាក់ប្រាក់មុនពេលផ្ទៀងផ្ទាត់ព័ត៌មាននោះទេ។

ទាក់ទងនឹងវិធីសាស្រ្តដោះស្រាយបញ្ហានេះ លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានលើកឡើងថា អាជ្ញាធរត្រូវមានការសម្រេចចិត្តបន្ថែមទៀតក្នុងការដោះស្រាយជាមួយបុគ្គលដែលបង្ហោះព័ត៌មានមិនពិតដោយមានគោលបំណងទាក់ទាញអតិថិជនឱ្យទិញដីនៅតំបន់ផ្សេង ឬប្រព្រឹត្តការក្លែងបន្លំ។ ច្បាប់បានចែងយ៉ាងច្បាស់ថា អ្នកណាដែលផ្សព្វផ្សាយព័ត៌មានមិនពិតដែលនាំឱ្យមានផលវិបាកអវិជ្ជមានត្រូវតែពិន័យជាប្រាក់ ហើយក្នុងករណីធ្ងន់ធ្ងរជាងនេះ នឹងត្រូវប្រឈមមុខនឹងការចោទប្រកាន់ព្រហ្មទណ្ឌ។

លោក ចៅ បានសង្កត់ធ្ងន់ថា គេហទំព័រដែលបង្ហោះការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មទិញលក់ក៏ត្រូវតែទទួលខុសត្រូវចំពោះភាពត្រឹមត្រូវនៃព័ត៌មានដែលពួកគេបង្ហោះផងដែរ។ រដ្ឋាភិបាលត្រូវមានបទប្បញ្ញត្តិដើម្បីដោះស្រាយ និងដាក់ទណ្ឌកម្មលើអង្គភាពដែលបង្ហោះព័ត៌មានមិនពិត សូម្បីតែបិទគេហទំព័ររបស់ពួកគេក៏ដោយ។

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_២]
ប្រភព