វិធីសាស្រ្ត និងវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យចាប់ពីថ្ងៃទី 5 ខែសីហា

ស្តង់ដារវាយតម្លៃវៀតណាមលើការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលបានចេញរួមគ្នាជាមួយសារាចរលេខ 42/2024/TT-BTC កំណត់ និងការណែនាំអំពីការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅពេលវាយតម្លៃតម្លៃស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីតម្លៃ។

សារាចរ 42/2024/TT-BTC ចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 5 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024។

កំណត់សម្គាល់៖ ស្តង់ដារវាយតំលៃវៀតណាមនេះមិនអនុវត្តចំពោះការវាយតម្លៃដីក្រោមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីដីធ្លីទេ។

មុខវិជ្ជាដែលអនុវត្តស្តង់ដារវាយតម្លៃវៀតណាមថ្មីនេះលើការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យរួមមានៈ

- អ្នកវាយតម្លៃ និងសហគ្រាសវាយតម្លៃតម្លៃអនុវត្តសកម្មភាពផ្តល់សេវាវាយតម្លៃតម្លៃស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីតម្លៃ។

- ស្ថាប័ន និងបុគ្គលដែលអនុវត្តសកម្មភាពវាយតម្លៃតម្លៃរដ្ឋ ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីតម្លៃ។

- អង្គការ និងបុគ្គលដែលស្នើសុំការវាយតម្លៃ ភាគីទីបីដោយប្រើប្រាស់របាយការណ៍វាយតម្លៃយោងតាមកិច្ចសន្យាវាយតម្លៃ (ប្រសិនបើមាន)។

យោងតាមស្តង់ដារវាយតម្លៃវៀតណាមលើការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ វិធីសាស្រ្តដែលបានអនុវត្តក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងរួមបញ្ចូលវិធីសាស្រ្តដូចខាងក្រោមៈ វិធីសាស្រ្តទីផ្សារ វិធីសាស្រ្តតម្លៃ និងវិធីសាស្រ្តចំណូលដូចបានកំណត់ក្នុងស្តង់ដារវាយតម្លៃវៀតណាម ឬប្រើវិធីសាស្រ្តរួមបញ្ចូលគ្នា។

ទាក់ទងនឹងវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដែលប្រើក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ពួកគេនឹងរួមបញ្ចូលវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់វិធីសាស្រ្ត ឬការរួមបញ្ចូលគ្នានៃវិធីសាស្រ្តដែលបានបញ្ជាក់នៅក្នុងស្តង់ដារវាយតម្លៃវៀតណាមនេះ។ វិធីសាស្ត្រអតិរេក គឺជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដែលបង្កើតឡើងដោយផ្អែកលើការរួមបញ្ចូលវិធីសាស្រ្តទីផ្សារ វិធីសាស្រ្តចំណាយ និងវិធីសាស្រ្តចំណូល។

ដោយផ្អែកលើលក្ខណៈនៃអចលនទ្រព្យដែលត្រូវវាយតម្លៃ គោលបំណងនៃការវាយតម្លៃ ពេលវេលានៃការវាយតម្លៃ មូលដ្ឋាននៃតម្លៃវាយតម្លៃ ព័ត៌មាន និងទិន្នន័យអំពីអចលនទ្រព្យដែលត្រូវវាយតម្លៃ ដែលអាចប្រមូលបានដើម្បីជ្រើសរើសវិធីសាស្រ្ត និងវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃសមស្រប។

វិធីសាស្រ្ត និងវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ

អនុលោមតាមមាត្រា 4 នៃសារាចរណែនាំលេខ 42/2024/TT-BTC និយតកម្មវិធីសាស្រ្ត និងវិធីសាស្រ្តនៃការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យចាប់ពីថ្ងៃទី 5 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ដូចខាងក្រោម៖

(i) វិធីសាស្រ្តដែលបានអនុវត្តក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យរួមមាន វិធីសាស្រ្តទីផ្សារ វិធីសាស្រ្តចំណាយ និងវិធីសាស្រ្តចំណូល ដូចដែលបានកំណត់ក្នុងស្តង់ដារវាយតម្លៃវៀតណាម ឬវិធីសាស្រ្តរួមបញ្ចូលគ្នា។

(ii) វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដែលប្រើក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យរួមមានវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់វិធីសាស្រ្ត ឬបន្សំនៃវិធីសាស្រ្តដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងប្រការ (i) នៃផ្នែកនេះ។ វិធីសាស្ត្រអតិរេក គឺជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដែលបង្កើតឡើងដោយផ្អែកលើការរួមបញ្ចូលវិធីសាស្រ្តទីផ្សារ វិធីសាស្រ្តចំណាយ និងវិធីសាស្រ្តចំណូល។

(iii) ដោយផ្អែកលើលក្ខណៈនៃអចលនទ្រព្យដែលត្រូវវាយតម្លៃ គោលបំណងនៃការវាយតម្លៃ ពេលវេលានៃការវាយតម្លៃ មូលដ្ឋាននៃតម្លៃវាយតម្លៃ ព័ត៌មាន និងទិន្នន័យអំពីអចលនទ្រព្យដែលត្រូវវាយតម្លៃ ដែលអាចប្រមូលបានដើម្បីជ្រើសរើសវិធីសាស្រ្ត និងវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃសមស្រប។

អាស្រ័យហេតុនេះ ការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តអតិរេកចាប់ពីថ្ងៃទី ០៥ ខែសីហា ឆ្នាំ២០២៤ ត្រូវបានអនុវត្តដូចខាងក្រោម៖

(i) រូបមន្តក្នុងវិធីសាស្ត្រអតិរេក៖

V = DT - CP

នៅទីនោះ៖

- V: វាយតំលៃទ្រព្យសកម្ម។

- DT: ចំណូលអភិវឌ្ឍន៍សរុប។

- CP: ការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍សរុប។

(ii) ខ្លឹមសារនៃការអនុវត្ត៖

- កំណត់ការប្រើប្រាស់ខ្ពស់បំផុត និងល្អបំផុតនៃទ្រព្យសម្បត្តិ។

- កំណត់រយៈពេលព្យាករណ៍លំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគត (n) ។

- កំណត់ចំណូលអភិវឌ្ឍន៍សរុប (DT) ។

- កំណត់ការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍សរុប (CP) ។

- កំណត់តម្លៃអចលនទ្រព្យ (V) ។

(iii) ករណីទាក់ទងនឹងពេលវេលានៃចំណូលពីការអភិវឌ្ឍន៍ និងការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ៖

- ករណីទី១៖ ចំណូលពីការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ និងការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យកើតឡើងក្នុងឆ្នាំដដែល។ ក្នុងករណីនោះ ប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើកម្រិតតម្លៃនៅពេលវាយតម្លៃ។

V = DT - CP (នៅពេលវាយតម្លៃ)

- ករណីទី២៖ ដំណើរការអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យមានរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ ក្រោយពេលសាងសង់រួច អចលនទ្រព្យត្រូវបានជួលសម្រាប់អាជីវកម្ម ឬមួយផ្នែកត្រូវបានជួលសម្រាប់អាជីវកម្ម ឬមួយផ្នែកនៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានលក់ក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។

នៅទីនោះ៖

- V: វាយតំលៃទ្រព្យសកម្ម។

- DTt: ចំណូលពីការអភិវឌ្ឍន៍ដែលរំពឹងទុកក្នុងឆ្នាំ t ។

- CPt: ការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍ប៉ាន់ស្មានសម្រាប់ឆ្នាំ t ។

- r: អត្រាបញ្ចុះតម្លៃ។

- n: រយៈពេលព្យាករណ៍លំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគត។

- t: ឆ្នាំព្យាករណ៍។

លើសពីនេះទៀត យោងតាមមាត្រា 10 នៃសារាចរណែនាំ 42/2024/TT-BTC ការកំណត់នៃអត្រាបញ្ចុះតម្លៃ (r) នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តអតិរេកត្រូវបានចេញវេជ្ជបញ្ជាដូចខាងក្រោមៈ

ការកំណត់អត្រាបញ្ចុះតម្លៃត្រូវឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃពេលវេលានៃប្រាក់ និងហានិភ័យដែលទាក់ទងនឹងលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលកើតឡើងក្នុងអំឡុងពេលសាងសង់ ការបញ្ចប់ និងប្រតិបត្តិការនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ។

អត្រាបញ្ចុះតម្លៃត្រូវបានកំណត់តាមវិធីមួយដូចខាងក្រោម៖

- អត្រាបញ្ចុះតម្លៃដែលកំណត់ដោយវិធីសាស្រ្តចំណូលត្រូវបានបញ្ជាក់នៅក្នុងស្តង់ដារវាយតម្លៃវៀតណាមលើវិធីសាស្រ្តចំណូល។

- អត្រាបញ្ចុះតម្លៃត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើអត្រាការប្រាក់កម្ចីរយៈពេលមធ្យមជាមធ្យមនៃប្រាក់បញ្ញើ VND នៅធនាគារពាណិជ្ជដែលរដ្ឋកាន់កាប់លើសពី 50% នៃដើមទុនធម្មនុញ្ញ ឬភាគហ៊ុនបោះឆ្នោតសរុបជាមួយការិយាល័យកណ្តាល ឬសាខាក្នុងខេត្តនៅពេលវាយតម្លៃ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ និងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ។

ការប្រើប្រាស់អចលនៈទ្រព្យខ្ពស់បំផុត និងល្អបំផុតត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើមូលដ្ឋានខាងក្រោម៖

- លក្ខណៈនៃការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

- ព័ត៌មានស្តីពីការរៀបចំផែនការប្រើប្រាស់ដី ផែនការសាងសង់ ការធ្វើផែនការចរាចរណ៍ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការបំប្លែងការប្រើប្រាស់ដី និងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការវិនិយោគសំណង់ដែលត្រូវបានអនុម័តដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច។

- ការណែនាំអំពីការវិភាគការប្រើប្រាស់ល្អបំផុត និងមានប្រសិទ្ធភាពបំផុតនៃស្តង់ដារវាយតម្លៃវៀតណាមស្តីពីការប្រមូល និងវិភាគព័ត៌មានអំពីទ្រព្យសម្បត្តិដែលត្រូវវាយតម្លៃ។

ប្រាជ្ញា

ប្រភព៖ https://www.nguoiduatin.vn/cac-cach-tiep-can-phuong-phap-tham-dinh-gia-bat-dong-san-tu-5-8-a669626.html