តម្លៃដីធ្លីត្រូវបានបំប៉ោងឡើងខ្ពស់ ដែលធ្វើឱ្យក្តីស្រមៃចង់មានផ្ទះសម្បែងកាន់តែឃ្លាតឆ្ងាយទៅៗ។

តម្លៃដីធ្លីកំពុងត្រូវបានបំប៉ោងមិនសមហេតុផល។

តម្លៃដីធ្លីតែងតែជាកង្វល់ចម្បងសម្រាប់មនុស្សជាច្រើន រួមទាំងអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកដែលកំពុងស្វែងរកទិញដីសម្រាប់លំនៅដ្ឋាន ឬសាងសង់ផ្ទះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ តម្លៃដីធ្លីត្រូវបានបំប៉ោងមិនសមហេតុផល ដែលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានដល់សង្គម បង្ខូចទ្រង់ទ្រាយការបែងចែកធនធាន និងបង្កហានិភ័យនៃអស្ថិរភាពម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច... នេះគឺជាផលវិបាកមួយក្នុងចំណោមផលវិបាកទាំងបួននៃការកំណត់តម្លៃដីធ្លីទៅតាមកម្លាំងទីផ្សារ។

ក្នុងរយៈពេលប្រាំឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ទីក្រុងហាណូយ បាននាំមុខគេក្នុងប្រទេសក្នុងការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យដល់ទៅ 112%។ ទីក្រុងហៃផុងបានកើនឡើង 71% ខណៈដែលទីក្រុងដាណាំង និងទីក្រុងហូជីមិញបានបង្កើនតម្លៃស្ទើរតែទ្វេដង។ ការកើនឡើងតម្លៃមិនធម្មតានេះមិនមែនបណ្តាលមកពីតម្រូវការពិតប្រាកដនោះទេ ប៉ុន្តែដោយសារតែការរំពឹងទុក ការស្តុកទុក និងជាពិសេសដោយការវាយតម្លៃដីធ្លីដោយផ្អែកលើការប្រៀបធៀបជាមួយនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងដេញថ្លៃ ឬគម្រោង "ក្តៅៗ" នៅក្នុងតំបន់ជុំវិញ។ នេះបង្កើតជាវដ្តដ៏កាចសាហាវនៃការកើនឡើងតម្លៃដែលមិនអាចគ្រប់គ្រងបាន ដោយតម្លៃជាបន្តបន្ទាប់តែងតែដើរតាមពីក្រោយតម្លៃមុនៗ។

នៅក្នុងឃុំដុងអាញ ទីក្រុងហាណូយ ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យនិយាយថា តំបន់នេះបច្ចុប្បន្នជាទីតាំងវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញបំផុតនៅក្នុងរដ្ឋធានី... ពីព្រោះកាលពីពីរឆ្នាំមុន តម្លៃក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េនៅទីនេះមានតម្លៃតិចជាង ៥០ លានដុង ប៉ុន្តែឥឡូវនេះ ដោយសារតែគម្រោងលំនៅដ្ឋានប្រណីតជាបន្តបន្ទាប់កំពុងត្រូវបានអភិវឌ្ឍនៅក្បែរនោះ តម្លៃដីធ្លីបានកើនឡើងបួនដង។ ចម្ងាយជាង ៣ គីឡូម៉ែត្រ ទោះបីជាវានៅឆ្ងាយពីគម្រោងលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់ក៏ដោយ តម្លៃដីធ្លីក៏កំពុងកើនឡើងស្របតាមតំបន់កណ្តាលផងដែរ។

អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ នៅតាមតំបន់ជាច្រើន ជាពិសេសទីក្រុងហាណូយ តម្លៃដីធ្លីមិនបានឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃពិតរបស់វាទេ ប៉ុន្តែត្រូវបានជំរុញដោយគម្រោងរៀបចំតម្លៃ។ ឧទាហរណ៍ធម្មតាមួយគឺការប្រើប្រាស់តម្លៃដេញថ្លៃកំពូលជាស្តង់ដារ បន្ទាប់មកដំឡើងតម្លៃជុំវិញក្នុងពេលដំណាលគ្នា។ ខណៈពេលដែលផ្លូវទៅមុខមិនច្បាស់លាស់ តម្លៃដីធ្លីនៅទីនេះបច្ចុប្បន្នប្រែប្រួលប្រហែល 140 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ គួរឱ្យកត់សម្គាល់ ប្រហែលពីរឆ្នាំមុន តម្លៃដីធ្លីនៅទីនេះមានត្រឹមតែប្រហែល 30 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះ។ តម្លៃដីធ្លីឡើងចុះមិនត្រឹមតែដោយសារតែកម្លាំងទីផ្សារប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏ត្រូវបានកំណត់ដោយសហគមន៍អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុកផងដែរ។

មូលហេតុចម្បងមួយសម្រាប់អតិផរណាមិនសមហេតុផលនៃតម្លៃដីធ្លីគឺវិធីដែលអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានកំណត់តារាងតម្លៃដីធ្លី និងមេគុណកែតម្រូវ។ តារាងតម្លៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្នដែលចេញដោយអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានច្រើនតែទាបជាងតម្លៃប្រតិបត្តិការទីផ្សារយ៉ាងខ្លាំង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពេលគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ និងសំណងសម្រាប់ការឈូសឆាយដី មេគុណកែតម្រូវត្រូវបានអនុវត្ត។ មេគុណទាំងនេះច្រើនតែផ្អែកលើប្រតិបត្តិការយោងដែលបានបំប៉ោងពីមុន។

លោក ង្វៀន ជីថាញ់ អនុប្រធានសមាគមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យវៀតណាម បានថ្លែងថា “នៅក្នុងប្រទេសអភិវឌ្ឍន៍ឈានមុខគេដូចជាសហរដ្ឋអាមេរិក និងអូស្ត្រាលី វិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដីធ្លីរួមមានព័ត៌មានអំពីតម្លៃលក់ ដែលពួកគេប្រើដើម្បីកំណត់ពន្ធ ហើយតម្លៃនេះប្រែប្រួល។ ប្រសិនបើវៀតណាមចង់ត្រូវបានទទួលស្គាល់ថាជា សេដ្ឋកិច្ច ទីផ្សារ យើងមិនអាចមានច្បាប់ដែលមិនបានសរសេរដែលតម្លៃឡើងតែមិនចុះនោះទេ”។

លោក ង្វៀន ក្វឹក ហៀប ប្រធានសមាគមអ្នកម៉ៅការសំណង់វៀតណាម បានចែករំលែកថា៖ «វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ២០២៤ ប្រើប្រាស់អង្គភាពប្រឹក្សាយោបល់។ អង្គភាពប្រឹក្សាយោបល់នេះគឺជាអង្គការមួយដែលសម្រេចចិត្តលើតម្លៃដីធ្លីទាំងអស់។ ខ្ញុំជឿថានេះជាវិធីសាស្ត្រមិនត្រឹមត្រូវ»។

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 1. — បច្ចុប្បន្ននេះ នៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃអាផាតមិន ១០០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ត្រូវបានចាត់ទុកថាជារឿងធម្មតា។

ក្តីស្រមៃចង់មានផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួនកំពុងរលាយបាត់ទៅ។

បច្ចុប្បន្ននេះ នៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃអាផាតមិន ១០០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ត្រូវបានចាត់ទុកថាជារឿងធម្មតា។ នៅកន្លែងខ្លះ វាថែមទាំងឡើងដល់ ៣០០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េទៀតផង។ តម្លៃដែលហាក់ដូចជាហួសហេតុពេកនេះ គឺជាតម្លៃពិតប្រាកដ។ បើប្រៀបធៀបទៅនឹង ១០ ឆ្នាំមុន វាខ្ពស់ជាង ៥ ទៅ ១០ ដង។ នៅពេលនោះ តម្លៃអាផាតមិនជាមធ្យមនៅទីក្រុងហាណូយគឺប្រហែល ២០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ នៅឆ្នាំនេះ តម្លៃបានកើនឡើងដល់ជិត ៨០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ មិនរាប់បញ្ចូលគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់នោះទេ។ អ្នកវិនិយោគច្រើនតែកេងប្រវ័ញ្ចប្រព័ន្ធវាយតម្លៃដីធ្លីដែលមានមូលដ្ឋានលើទីផ្សាររបស់ច្បាប់ដីធ្លី ដើម្បីបំប៉ោងតម្លៃដីធ្លី ដែលបង្កើតជាពពុះសិប្បនិម្មិត និងធ្វើឱ្យក្តីស្រមៃចង់មានផ្ទះសម្បែងកាន់តែឃ្លាតឆ្ងាយពីគ្រួសារជាច្រើន។

យោងតាមអ្នកជំនាញ តម្លៃដីធ្លីច្រើនតែមានរហូតដល់ ៤០% នៃតម្លៃផលិតផលអចលនទ្រព្យ។ នេះកើតឡើងទោះបីជាមានកត្តាផ្សេងទៀតដូចជាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី (ដែលបានបង់រួចហើយក្រោមច្បាប់ភូមិបាលចាស់) សម្ភារៈសំណង់ និងថ្លៃពលកម្មមិនកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ក៏ដោយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកវិនិយោគច្រើនតែប្រើវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីផ្អែកលើទីផ្សាររបស់ច្បាប់ភូមិបាលជាហេតុផលដើម្បីបំប៉ោងតម្លៃដីធ្លី ជំរុញឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានកើនឡើង និងបង្កើតការកើនឡើងនៃតម្លៃសិប្បនិម្មិត។

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ ឌិញ ប្រធានសមាគមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យវៀតណាម បានថ្លែងថា “នៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុង ហូជីមិញ តម្លៃផ្ទះ និងអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។ មូលហេតុជាមូលដ្ឋាននៅទីនេះគឺការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ តម្រូវការមានកម្រិតខ្ពស់ក្នុងទម្រង់ផ្សេងៗគ្នា៖ តម្រូវការលំនៅដ្ឋាន តម្រូវការវិនិយោគ លំនៅដ្ឋានសម្រាប់វិស័យជាច្រើន ជាពិសេសលំនៅដ្ឋានសម្រាប់កម្មករ មន្ត្រីរាជការ និងកម្មករផលិតកម្ម ដែលខ្វះខាត។ កង្វះខាតនេះនាំឱ្យមានភាពវឹកវរនៅក្នុងទីផ្សារ”។

នៅឆ្នាំនេះ ក្នុងចំណោមអាផាតមិនថ្មីជាង ៤០,០០០ ខ្នងដែលបានដាក់ឲ្យដំណើរការនៅក្នុងទីផ្សារធំៗពីរគឺទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ជាង ៩៥% ស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ ដែលមានតម្លៃចាប់ពី ៧៦-៨០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ លែងមានអាផាតមិនកម្រិតមធ្យមដែលមានតម្លៃចាប់ពី ៣៥-៤០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េដូចកាលពីប៉ុន្មានឆ្នាំមុនទៀតហើយ។ តម្លៃដីខ្ពស់នឹងបង្កើនថ្លៃដើមនៃការទិញ ការជួល ឬការប្រើប្រាស់ដី ដែលនាំឱ្យមានការចំណាយសរុបខ្ពស់សម្រាប់គម្រោងនីមួយៗ ដោយហេតុនេះកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណេញដែលអាចកើតមាន... នេះគឺជាកត្តាចម្បងមួយដែលប៉ះពាល់ដល់វិនិយោគិនបរទេសដែលចូលរួមក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម។

លោក Michael Piro នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុន Indochina Capital បានអត្ថាធិប្បាយថា “នៅពេលដែលទីផ្សារបង្ហាញសញ្ញានៃការរំពឹងទុកខ្លាំង ដោយតម្លៃដីធ្លីលើសពីតម្លៃសេដ្ឋកិច្ចពិតរបស់វា ជាធម្មតាយើងបន្ថយល្បឿនបន្តិច ដោយឈរមើលជំនួសឲ្យការដេញតាម ‘ភាពក្តៅ’”។

លោក Koen Soenens នាយកសួនឧស្សាហកម្ម Deep C ក្នុងទីក្រុង Hai Phong បានអត្ថាធិប្បាយថា “ការពិតគឺថា នៅក្នុងគម្រោងដូចគ្នា ដំណាក់កាលទី 1 មានតម្លៃខុសគ្នា ខណៈដែលដំណាក់កាលទី 2 នៃគម្រោងមានតម្លៃដីខ្ពស់ជាងដោយផ្អែកលើតម្លៃទីផ្សារ”។

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 2. — ៤,១ លានពាន់លានដុង គឺជាចំនួនទឹកប្រាក់ដើមទុនដែលស្ថាប័នឥណទានបានផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់វិស័យអចលនទ្រព្យ។

តម្លៃដីធ្លីខ្ពស់បង្កើតភាពខុសគ្នាក្នុងការបែងចែកធនធាន។

ចំនួន ៤,១ លានពាន់លានដុង គឺជាចំនួនដើមទុនដែលស្ថាប័នឥណទានបានឲ្យខ្ចីដល់វិស័យអចលនទ្រព្យ។ តួលេខនេះខ្ពស់ជាងដើមទុនវិនិយោគសាធារណៈសរុបរបស់ប្រទេសទាំងមូលចំនួនបួនដងនៅឆ្នាំនេះ ហើយតំណាងឱ្យកំណើនឥណទានជិត ១៧% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងចុងឆ្នាំមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តើលំហូរដើមទុននេះមានប្រសិទ្ធភាពប៉ុណ្ណាសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ច ហើយតើកំណើនឥណទានខ្ពស់ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនឹងបង្កឲ្យមានហានិភ័យនៃពពុះអចលនទ្រព្យ និងបំណុលអាក្រក់សម្រាប់ប្រព័ន្ធធនាគារដូចដែលបានកើតឡើងជាច្រើនឆ្នាំមុនដែរឬទេ?

ជារៀងរាល់ថ្ងៃ លោក និងអ្នកស្រី លីវ មកមើលថែសួនបន្លែរបស់គ្រួសារពួកគេ។ គួរឲ្យហួសចិត្តណាស់ ដីដែលពួកគេដាំបន្លែ តាមពិតទៅ គឺជាដីវីឡាតម្លៃរាប់ពាន់លានដុល្លារ ដែលបច្ចុប្បន្នកំពុងទុកចោល។ ធនធានសង្គមមួយចំនួនធំកំពុងត្រូវបានខ្ជះខ្ជាយទៅលើគម្រោងដែលគេបោះបង់ចោល និងគ្មានមនុស្សរស់នៅ។

យោងតាមការប៉ាន់ស្មាន វិស័យអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នរួមចំណែកដោយផ្ទាល់ត្រឹមតែប្រហែល 3.5% នៃផលិតផលក្នុងស្រុកសរុប (GDP) ប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែវាទាក់ទាញជិតមួយភាគបួននៃដើមទុនសរុបនៃសេដ្ឋកិច្ចទាំងមូល។ នេះបង្ហាញថាផលិតភាពដើមទុនពីវិស័យអចលនទ្រព្យមានកម្រិតទាបណាស់។

វីឡារាប់រយធ្លាប់ទទេស្អាត ដោយមានគ្រួសារតិចតួចប៉ុណ្ណោះដែលរស់នៅទីនោះ។ ប្រាក់រាប់រយពាន់លានដុងកំពុងទុកចោលទំនេរនៅក្នុងអចលនទ្រព្យទាំងនេះ។ ទីតាំងកាន់តែកណ្តាល ទីក្រុងកាន់តែធំ ហើយដីកាន់តែថ្លៃ អចលនទ្រព្យកាន់តែទំនេរ។ ក្តីស្រមៃចង់ក្លាយជាអ្នកមានតាមរយៈការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យឥឡូវនេះបានក្លាយជាបន្ទុកសម្រាប់វិនិយោគិន និងធនាគារជាច្រើន ដែលធ្វើឱ្យខូចសក្តានុពលកំណើនរបស់ប្រទេស។

តាមពិតទៅ ដើមទុនដែលហូរចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យកំពុងចរាចរជារង្វង់៖ ធនាគារផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យដើម្បីសាងសង់ផ្ទះ - ធនាគារក៏ផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យដើម្បីទិញផ្ទះផងដែរ - អ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យប្រើប្រាស់ប្រាក់ដែលទទួលបានពីអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យដើម្បីវិនិយោគលើគម្រោងថ្មីៗ និងសាងសង់ផ្ទះបន្ថែមទៀត។ យោងតាមអ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ច ក្នុងកម្រិតខ្លះ នេះផ្ទុយនឹងគោលការណ៍សេដ្ឋកិច្ចធម្មតាដែលឥណទានគួរតែហូរចូលទៅក្នុងវិស័យផលិតភាពនៃសេដ្ឋកិច្ច។

លោក ម៉ាក់ ក្វឹក អាញ អនុប្រធានសមាគមសហគ្រាសធុនតូច និងមធ្យមហាណូយ បានអត្ថាធិប្បាយថា “ការចាក់បញ្ចូលឥណទានច្រើនពេកទៅក្នុងអចលនទ្រព្យនឹងប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់ឧស្សាហកម្មផលិតកម្ម ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ នេះក៏ព្រោះតែវិស័យទាំងនេះជាវិស័យដែលបង្កើតការងារជាច្រើន”។

យោងតាមការប៉ាន់ស្មាន តម្លៃដីធ្លីបានកើនឡើង ៣,១២ ដងក្នុងរយៈពេល ១០ ឆ្នាំកន្លងមកនេះ។ នេះក៏ជាមូលហេតុដែលអចលនទ្រព្យទាក់ទាញដើមទុនយ៉ាងច្រើនពីវិនិយោគិនបុគ្គល អាជីវកម្មក្នុងស្រុក ក្រុមហ៊ុនវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេស និងសូម្បីតែស្ថាប័នឥណទាន…

លោក ត្រឹន ឌឹក អាញ - នាយកផ្នែកម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច និងយុទ្ធសាស្ត្រទីផ្សារនៅក្រុមហ៊ុន KB Securities Vietnam បានថ្លែងថា “អត្រាការប្រាក់សម្រាប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីជាធម្មតាខ្ពស់ជាងអត្រាការប្រាក់ធម្មតាសម្រាប់សកម្មភាពផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម។ អ្វីដែលសំខាន់ជាងនេះទៅទៀត ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អចលនទ្រព្យមានទ្រព្យបញ្ចាំ”។

លោកស្រីវេជ្ជបណ្ឌិត ផាម ធី ហ័ងអាញ - អនុប្រធានបណ្ឌិត្យសភាធនាគារ បានមានប្រសាសន៍ថា “ទ្រព្យបញ្ចាំភាគច្រើនបានមកពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នេះ ប្រសិនបើទីផ្សារអចលនទ្រព្យឆ្លងកាត់ដំណាក់កាលពពុះ ហើយធ្លាក់ចូលទៅក្នុងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច វានឹងបង្កើតហានិភ័យដែលអាចចាត់ទុកថាជាហានិភ័យដល់ប្រព័ន្ធធនាគារ និងហិរញ្ញវត្ថុ ជាពិសេសទាក់ទងនឹងបញ្ហាបំណុលអាក្រក់”។

ក្នុងអំឡុងពេលសម័យប្រជុំរដ្ឋសភានេះ រដ្ឋាភិបាលបានបង្កើត និងដាក់ស្នើសំណើជាបន្តបន្ទាប់ស្តីពីយន្តការ និងគោលនយោបាយ ដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការអនុវត្តច្បាប់ដីធ្លី... នេះត្រូវបានមើលឃើញថាជាសញ្ញាវិជ្ជមានមួយ ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហា និងជួយបង្កើតទីផ្សារដែលមានសុខភាពល្អសម្រាប់ទាំងប្រជាពលរដ្ឋ និងអាជីវកម្ម។ មានតែនៅពេលដែលតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹងដោយរដ្ឋ ជាសាធារណៈ និងប្រកបដោយតម្លាភាពប៉ុណ្ណោះ ទើបការកេងចំណេញ ការរៀបចំ និងអតិផរណាតម្លៃនឹងត្រូវបានលុបបំបាត់ ហើយផលប្រយោជន៍របស់ប្រជាពលរដ្ឋ និងអាជីវកម្មនឹងត្រូវបានធានាដោយសុខដុមរមនា។

ប្រភព៖ https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm