តើអាផាតមិននឹងនៅតែមានតម្រូវការខ្ពស់នៅឆ្នាំ ២០២៦ ដែរឬទេ?

VTV.vn - បន្ទាប់ពីរយៈពេលនៃកំណើនខ្លាំង និងការប្រែប្រួលគួរឱ្យកត់សម្គាល់ ទីផ្សារអាផាតមិនកំពុងប្រឈមមុខនឹងចំណុចរបត់ដ៏សំខាន់មួយ។

នៅពេលដែលយើងចូលដល់ឆ្នាំ ២០២៦ កត្តាដំបូង និងសំខាន់បំផុតដែលផ្លាស់ប្តូររូបរាងទីផ្សារអាផាតមិននឹងគឺការផ្គត់ផ្គង់។

ជាមួយនឹងការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់ដែលបានព្យាករណ៍ ជាពិសេសពីលំនៅដ្ឋានសង្គម និងការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងច្បាស់នៃដើមទុនឆ្ពោះទៅរកតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ ឆ្នាំ 2026 ត្រូវបានគេមើលឃើញថាជាឆ្នាំដែលទីផ្សារចូលដល់វដ្តថ្មីមួយ៖ មិនសូវឡើងកំដៅខ្លាំងពេកទេ ប៉ុន្តែមាននិរន្តរភាពជាងមុន។

លំនៅឋានសង្គមក្លាយជា "សន្ទះបិទបើក"។

ចូលដល់ឆ្នាំ ២០២៦ កត្តាដំបូង និងសំខាន់បំផុតដែលធ្វើឲ្យទីផ្សារអាផាតមិនមានការផ្លាស់ប្តូរគឺការផ្គត់ផ្គង់។ បន្ទាប់ពីត្រូវបានរារាំងអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំដោយឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ នីតិវិធីវិនិយោគដ៏វែងឆ្ងាយ និងអារម្មណ៍ប្រុងប្រយ័ត្នរបស់អាជីវកម្មនានាក្នុងចំណោមអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ ទីផ្សារកំពុងឃើញវដ្តនៃការងើបឡើងវិញយ៉ាងខ្លាំង។ រយៈពេលឆ្នាំ ២០២៤-២០២៥ បានឃើញការងើបឡើងវិញយ៉ាងច្បាស់នៃចំនួនគម្រោង និងផលិតផលដែលបានដាក់ឲ្យដំណើរការនៅលើទីផ្សារ ដែលបើកផ្លូវសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់កាន់តែច្រើននៅឆ្នាំ ២០២៦ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកដែលបំពេញតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដ។

យោងតាមការវាយតម្លៃនៅក្នុងវេទិកាអចលនទ្រព្យនៅចុងឆ្នាំ ២០២៥ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងឃើញការបន្ថែមអង្គភាពជាង ១០០,០០០ អង្គភាពនៅក្នុងឆ្នាំ ២០២៥ តែមួយ ដែលជាការកើនឡើងជាង ២២% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំ ២០២៤ ដោយមានអង្គភាពជិត ៩០,០០០ អង្គភាពជាការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី។ ទំហំនៃគម្រោងក៏កំពុងកើនឡើងធំជាងមុនទាំងផ្នែកតំបន់ និងតម្លៃវិនិយោគ។ ជាពិសេស នៅក្នុងទេសភាពផ្គត់ផ្គង់នេះ លំនៅដ្ឋានសង្គមលេចធ្លោជាសមាសធាតុសំខាន់ មិនត្រឹមតែដោះស្រាយបញ្ហាសុខុមាលភាពសង្គមប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងដើរតួជា "សន្ទះបិទបើកបទប្បញ្ញត្តិ" សម្រាប់ទីផ្សារអាផាតមិនទាំងមូលផងដែរ។

អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថា ឆ្នាំ២០២៦ នឹងក្លាយជាឆ្នាំដែលលំនៅឋានសង្គមត្រូវបានជំរុញច្រើនជាងពេលណាៗទាំងអស់ ទាំងបរិមាណ និងល្បឿននៃការអនុវត្ត។ លំនៅឋានសង្គមត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងរីកចម្រើននៅឆ្នាំ២០២៦ ខណៈដែលមូលដ្ឋាន និងភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងបានលុបបំបាត់ឧបសគ្គរដ្ឋបាលយ៉ាងសកម្ម និងកាត់បន្ថយដំណើរការដើម្បីនាំយកផលិតផលទៅកាន់ទីផ្សារឱ្យបានឆាប់។

យោងតាមលោក Ho Ngoc Tung អគ្គនាយករងក្រុមហ៊ុន Sky Realty Joint Stock Company ភាពខុសគ្នានៅក្នុងវដ្តបន្ទាប់គឺស្ថិតនៅក្នុងការពិតដែលថា៖ "នៅឆ្នាំ 2026 ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គមនឹងចាប់ផ្តើមលេចឡើង ហើយវានឹងលឿនជាងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម ពីព្រោះជាមួយនឹងនីតិវិធីសម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គម រដ្ឋាភិបាល និងគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងកំពុងបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលខ្លាំងដើម្បីនាំយកផលិតផលទៅកាន់ទីផ្សារយ៉ាងឆាប់រហ័ស"។ នៅពេលដែលអង្គភាពលំនៅដ្ឋានសង្គមរាប់រយរាប់ពាន់ត្រូវបានបន្ថែម មិនត្រឹមតែនៅក្នុង ទីក្រុងហាណូយ ឬទីក្រុងហូជីមិញប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងនៅក្នុងខេត្ត និងទីក្រុងរណបផងដែរ ទីផ្សារអាផាតមិននឹងមានសសរស្តម្ភសំខាន់មួយទៀត ដែលជួយកាត់បន្ថយសម្ពាធតម្រូវការលើផ្នែកលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។

តាមពិតទៅ នៅក្នុងទីក្រុងធំៗ តម្លៃលំនៅឋានសង្គមបច្ចុប្បន្នមានចាប់ពីជាង ២០ លានដុង ដល់ជិត ៣០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលទាបជាងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មនៅក្នុងតំបន់ដូចគ្នា ២,៥-៣ ដង។ គម្លាតនេះមិនត្រឹមតែបង្កើតឱកាសលំនៅឋានសម្រាប់ក្រុមអ្នកមានចំណូលមធ្យម និងទាបប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងបង្ខំឱ្យទីផ្សារពាណិជ្ជកម្មកែសម្រួលយុទ្ធសាស្ត្រផលិតផលរបស់ខ្លួនផងដែរ។ នៅពេលដែលអ្នកទិញមានជម្រើសកាន់តែច្រើនដែលសមស្របនឹងលទ្ធភាពទិញរបស់ពួកគេ ការប្រកួតប្រជែងនឹងលែងវិលជុំវិញការរំពឹងទុកនៃការកើនឡើងតម្លៃទៀតហើយ ប៉ុន្តែវិលជុំវិញលទ្ធភាពប្រើប្រាស់ពិតប្រាកដ សេវាកម្ម និងនិរន្តរភាព។

ក្នុងរយៈពេលពីរឆ្នាំកន្លងមកនេះ អាផាតមិនបានក្លាយជាផ្នែក "ឆ្អឹងខ្នង" នៃទីផ្សារលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុង។

តម្លៃអាផាតមិនបានធ្លាក់ចុះ ប៉ុន្តែមិនបានធ្លាក់ចុះគួរឱ្យកត់សម្គាល់នោះទេ។

សំណួរដ៏ធំបំផុតមួយឆ្ពោះទៅរកឆ្នាំ ២០២៦ គឺថាតើតម្លៃអាផាតមិននឹងនៅតែ "ក្តៅ" ដូចនៅឆ្នាំ ២០២៤-២០២៥ ដែរឬទេ។ តាមពិតទៅ ក្នុងរយៈពេលពីរឆ្នាំកន្លងមកនេះ អាផាតមិនបានក្លាយជា "ឆ្អឹងខ្នង" នៃទីផ្សារលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុង ដែលមានចំនួនប្រហែល ៦០-៧០% នៃប្រតិបត្តិការសរុបនៅក្នុងទីក្រុងហាណូយ និង ហូជីមិញ ។ ការផ្គត់ផ្គង់ ដែលត្រូវបានបង្ក្រាបអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ រួមជាមួយនឹងតម្រូវការកើនឡើងជាលំដាប់សម្រាប់លំនៅដ្ឋាន និងដើមទុនវិនិយោគដែលស្វែងរកកន្លែងសុវត្ថិភាព បានជំរុញឱ្យតម្លៃអាផាតមិនកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ ជាមធ្យម ៣០-៥០% និងសូម្បីតែ ៤០-៦០% នៅក្នុងគម្រោងសំខាន់ៗជាច្រើន ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីត។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សនេះក៏បានកំណត់ដែនកំណត់សម្រាប់វដ្តបន្ទាប់ផងដែរ។ យោងតាមលោក Nguyen Anh Tuan ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃក្រុមហ៊ុន Phuong Dong Investment Joint Stock Company ក្នុងវដ្តឆ្នាំ ២០២៤-២០២៥ តម្លៃអាផាតមិនបានកើនឡើង ៤០-៦០% អាស្រ័យលើផ្នែកនេះ។ លោកជឿជាក់ថានៅឆ្នាំ ២០២៦ នៅតែមានឱកាសសម្រាប់កំណើន ប៉ុន្តែវានឹងមិនខ្លាំងដូចមុនទេ។

ដោយវិភាគបន្ថែម លោក Tuan បានចង្អុលបង្ហាញថា នៅឆ្នាំ 2026 ផ្នែកតម្លៃមធ្យមប្រហែល 60-70 លានដុង ឬអតិបរមា 80 លានដុង នឹងស្របតាមនិន្នាការបច្ចុប្បន្ន ហើយនឹងទាក់ទាញអ្នកទិញជាច្រើន ពីព្រោះវានៅតែមានកន្លែងសម្រាប់ការដំឡើងថ្លៃបន្ថែមទៀត។ លោកបានសង្កត់ធ្ងន់ថា "ប្រសិនបើយើងជំរុញតម្លៃឱ្យខ្ពស់ពេក ចំនួនវិនិយោគិនសក្តានុពលនឹងមានកម្រិតគួរឱ្យកត់សម្គាល់"។ នេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីការពិតដ៏សំខាន់មួយ៖ អំណាចទិញរបស់ទីផ្សារពឹងផ្អែកកាន់តែខ្លាំងឡើងលើប្រាក់ចំណូលពិតប្រាកដ ជាជាងពឹងផ្អែកយ៉ាងខ្លាំងលើការរំពឹងទុកនៃការកើនឡើងតម្លៃរយៈពេលខ្លី។

ដោយចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោក ហូ ង៉ុកទុង ជឿជាក់ថា ឆ្នាំ២០២៦ នឹងក្លាយជាឆ្នាំដែលសកម្មភាពវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។ ការធ្លាក់ចុះនៃការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យមិនចាំបាច់មានន័យថាការថយចុះនៃតម្រូវការនោះទេ ប៉ុន្តែជាការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងច្បាស់ឆ្ពោះទៅរកអ្នកទិញផ្ទះពិតប្រាកដ។ លោក ទុង ព្យាករណ៍ថា៖ «នៅឆ្នាំ២០២៦ អ្នកប្រើប្រាស់ពិតប្រាកដ អ្នកដែលរស់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យនេះ នឹងមានចំនួនភាគច្រើននៃតម្រូវការទីផ្សារ ប្រហែល ៦០%។ អ្នកវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ ឬអ្នកប្រមូលទ្រព្យសម្បត្តិនឹងមានភាគរយទាប ប្រហែល ៣០% ឬតិចជាងនេះ»។ នៅពេលដែលតម្រូវការសម្រាប់លំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដមាន ទីផ្សារទំនងជាមិនរក្សា «ការកើនឡើងនៃតម្លៃ» ទេ ប៉ុន្តែវានឹងមានមូលដ្ឋានគ្រឹះដែលមានស្ថេរភាពជាងមុន និងមិនសូវប្រែប្រួលនៅពេលប្រឈមមុខនឹងវិបត្តិម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច។

ជារួម ឆ្នាំ ២០២៦ ទំនងជាមិនមែនជាឆ្នាំ «ក្តៅ» ទេ ក្នុងន័យនៃការកើនឡើងតម្លៃយ៉ាងខ្លាំង និងការរំពឹងទុក។

បញ្ហាប្រឈមនៃការរស់រានមានជីវិតនៃទីផ្សារអាផាតមិន។

ក្នុងចំណោមការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្លៃធ្លាក់ចុះ បញ្ហាប្រឈមដ៏ធំបំផុតសម្រាប់ទីផ្សារអាផាតមិននៅឆ្នាំ 2026 ស្ថិតនៅក្នុងការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធផលិតផលឡើងវិញ។ លែងជាការប្រណាំងប្រជែងសម្រាប់ការលក់រហ័ស ឬការកើនឡើងនៃតម្លៃទៀតហើយ ទីផ្សារបង្ខំឱ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រឡប់ទៅរកសំណួរស្នូលវិញ៖ តើផលិតផលទាំងនោះកំពុងបម្រើដល់អ្នកណា ហើយតើពួកគេកំពុងដោះស្រាយតម្រូវការអ្វីខ្លះ?

យោងតាមលោក Nguyen Anh Tuan ដោយមានតម្លៃចាប់ពី 60-80 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ អាផាតមិនកម្រិតមធ្យមបច្ចុប្បន្នមានតម្លៃប្រហែល 5 ពាន់លានដុង។ នេះដាក់សម្ពាធយ៉ាងខ្លាំងទៅលើអ្នកទិញវ័យក្មេង។ លោកបានពន្យល់ថា "ជាមួយនឹងអាផាតមិនដែលមានតម្លៃប្រហែល 5 ពាន់លានដុង ប្រសិនបើគូស្វាមីភរិយាខ្ចីប្រាក់ប្រហែល 70-80% នៃតម្លៃអាផាតមិន ពួកគេប្រហែលជាត្រូវបង់ការប្រាក់ប្រហែល 30-40 លានដុងជារៀងរាល់ខែ"។ ដូច្នេះ ក្រៅពីតម្លៃលក់ គោលការណ៍ទូទាត់ កាលវិភាគទូទាត់ដែលអាចបត់បែនបាន និងការគាំទ្រអត្រាការប្រាក់ក្លាយជាកត្តាសម្រេចចិត្តនៅក្នុងសមត្ថភាពស្រូបយករបស់ទីផ្សារ។

លោក Tuan ជឿជាក់ថា នៅឆ្នាំ ២០២៦ ទីផ្សារនឹងមានក្រុមផលិតផលពីរក្រុមស្របគ្នា៖ គម្រោងដែលមានរួចហើយ ដែលបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានភ្លាមៗ និងគម្រោងដែលទើបនឹងដាក់ឱ្យដំណើរការថ្មីៗ ដែលអ្នកទិញមានឆន្ទៈរង់ចាំកម្រិតតម្លៃកាន់តែប្រសើរ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ លោក ហូ ង៉ុកទុង បានសង្កត់ធ្ងន់លើតួនាទីដ៏សំខាន់នៃលំនៅដ្ឋានសង្គមក្នុងការរៀបចំទីផ្សារឡើងវិញ។ លោកបានមានប្រសាសន៍ថា "លំនៅដ្ឋានសង្គមគឺជាបណ្តាញមួយដែលនឹងកាត់បន្ថយតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន និងគ្រប់គ្រងកម្រិតតម្លៃនៃទីផ្សារអាផាតមិនក្នុងពេលដំណាលគ្នា"។ នៅពេលដែលភាពខុសគ្នានៃតម្លៃរវាងលំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មនៅក្នុងទីតាំងតែមួយឈានដល់ 2.5-3 ដង អ្នកទិញនឹងមានទំនោរពិចារណាជម្រើសរបស់ពួកគេដោយប្រុងប្រយ័ត្នជាងមុន ដែលបង្ខំឱ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ពាណិជ្ជកម្មគណនាឡើងវិញនូវសមីការតម្លៃ និងតម្លៃ។

មិនត្រឹមតែអាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងស្ថាប័ននិយតកម្មក៏ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងដើរតួនាទីនាំមុខគេនៅក្នុងវដ្តថ្មីនេះផងដែរ។ ការបន្តលុបបំបាត់ឧបសគ្គសម្រាប់គម្រោងដែលជាប់គាំង ការកែលម្អស្ថាប័ន និងការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យយ៉ាងខ្លាំង ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាគន្លឹះនៃប្រតិបត្តិការទីផ្សារដែលមានសុខភាពល្អ។ នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់មានភាពប្រសើរឡើង ទំនុកចិត្តរបស់វិនិយោគិនត្រឡប់មកវិញបន្តិចម្តងៗ ហើយសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលកើនឡើង ទីផ្សារអាផាតមិននឹងចូលដល់ដំណាក់កាលអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយចីរភាពជាងមុន ដែលភ្ជាប់យ៉ាងជិតស្និទ្ធទៅនឹងតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ និងយុទ្ធសាស្ត្រអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងរយៈពេលវែង។

ជារួម ឆ្នាំ២០២៦ ទំនងជាមិនមែនជាឆ្នាំ «ក្តៅ» ទេ ក្នុងន័យនៃការកើនឡើងនៃតម្លៃ និងការរំពឹងទុក។ ផ្ទុយទៅវិញ វានឹងក្លាយជាឆ្នាំនៃការបង្រួបបង្រួម ដែលអាផាតមិននឹងបន្តដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់នៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុង ប៉ុន្តែភាពទាក់ទាញរបស់ពួកគេនឹងកើតចេញពីសមត្ថភាពរបស់ពួកគេក្នុងការបំពេញតម្រូវការរស់នៅពិតប្រាកដ តម្លៃសមរម្យ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងគ្រឿងបរិក្ខាររួមបញ្ចូលគ្នា។

នៅក្នុងវដ្តមួយដែលអចលនទ្រព្យកាន់តែមានទំនាក់ទំនងគ្នាកាន់តែខ្លាំងឡើងជាមួយនឹងបញ្ហាសុខុមាលភាព និងការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយចីរភាព ចម្លើយចំពោះសំណួរថា "តើអាផាតមិននៅតែមានតម្រូវការខ្ពស់ទេ?" ប្រហែលជាមិនមែនស្ថិតនៅក្នុងសីតុណ្ហភាពនៃតម្លៃនោះទេ ប៉ុន្តែស្ថិតនៅក្នុងគុណភាពនៃការអភិវឌ្ឍ។

ប្រភព៖ https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm