ដំណោះស្រាយជាច្រើនដើម្បីនាំតម្លៃផ្ទះត្រឡប់ទៅរកតម្លៃពិតរបស់វាវិញ។

VTV.vn - ដើម្បីឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យងើបឡើងវិញប្រកបដោយចីរភាព ទីផ្សារនេះត្រូវតែដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងគ្រប់គ្រងការកើនឡើងនៃតម្លៃដែលលើសពីប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជន។

អ្នកជំនាញជឿជាក់ថា ដើម្បីឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យងើបឡើងវិញប្រកបដោយចីរភាព វាត្រូវតែដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងគ្រប់គ្រងការកើនឡើងនៃតម្លៃដែលលើសពីប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជន។

ការលុបបំបាត់ឧបសគ្គនៃខ្សែសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់

បន្ទាប់ពីមានការរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័សអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងប្រឈមមុខនឹងភាពផ្ទុយគ្នាដ៏ធំមួយ៖ ខណៈពេលដែលតម្រូវការលំនៅដ្ឋាននៅតែខ្ពស់ វាកាន់តែពិបាកសម្រាប់មនុស្សក្នុងការទិញផ្ទះ។ នៅទីក្រុង ហូជីមិញ និងទីក្រុងធំៗជាច្រើនទៀត តម្លៃអាផាតមិនបានលើសពីលទ្ធភាពរបស់កម្មករដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម។ គម្លាតធំបំផុតបច្ចុប្បន្នស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកលំនៅដ្ឋានសម្រាប់អ្នកដែលរកចំណូលបានចន្លោះពី 20 ទៅ 40 លានដុងក្នុងមួយខែ។

ថ្លែងនៅក្នុងសិក្ខាសាលា "ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឆ្នាំ២០២៦៖ ជំនះឧបសគ្គ ទទួលយកវដ្តថ្មី" ដែលរៀបចំដោយកាសែតហិរញ្ញវត្ថុ និងវិនិយោគ នៅថ្ងៃទី១២ ខែឧសភា នៅទីក្រុងហូជីមិញ លោកបណ្ឌិត កាន់ វ៉ាន់ ឡុក ប្រធានសេដ្ឋវិទូនៃធនាគារ BIDV និងជាសមាជិកក្រុមប្រឹក្សាជាតិស្តីពីគោលនយោបាយហិរញ្ញវត្ថុ និងរូបិយវត្ថុ បានថ្លែងថា តម្លៃលំនៅឋានបច្ចុប្បន្ននៅតែខ្ពស់ពេកបើប្រៀបធៀបទៅនឹងប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនភាគច្រើន។ យោងតាមលោក ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋាន ចាំបាច់ត្រូវបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ជាមុនសិន និងលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់។

នេះគឺជាការសង្កេតគួរឱ្យកត់សម្គាល់មួយ ពីព្រោះអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ ការចំណាយផ្នែកច្បាប់ត្រូវបាន "លាក់បាំង" ក្នុងតម្លៃផ្ទះ។ គម្រោងដែលចំណាយពេលពី 3 ទៅ 5 ឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធីមានន័យថា អាជីវកម្មត្រូវទទួលបន្ទុកចំណាយដើមទុនបន្ថែម ការចំណាយលើការប្រាក់ ការចំណាយលើឱកាស និងការចំណាយផ្សេងៗទៀត។ នៅទីបំផុត អ្នកទិញផ្ទះគឺជាអ្នកដែលបង់ថ្លៃ។

នៅក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ ២០២៦ ប្រទេសទាំងមូលមានអាផាតមិនជាង ៤០.០០០ ខ្នងដែលមានសិទ្ធិលក់ ប៉ុន្តែមានតែប្រហែល ៧.០០០ ខ្នងប៉ុណ្ណោះដែលជាលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងលំនៅដ្ឋានសង្គម។

លោក ង៉ូ ក្វាង ភុក (Ngo Quang Phuc) អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Phu Dong Real Estate Joint Stock Company បានមានប្រសាសន៍ថា ទោះបីជាតម្រូវការសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យមានកម្រិតខ្ពស់ក៏ដោយ ក៏អាជីវកម្មនានាកំពុងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកតាំងពីដំណាក់កាលទិញដីមកម្ល៉េះ។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវបង្ខំចិត្តផ្លាស់ប្តូរទៅតំបន់ជាយក្រុងដើម្បីស្វែងរកដីក្នុងតម្លៃសមរម្យ ប៉ុន្តែការស្វែងរកដីដែលសមស្របសម្រាប់ការធ្វើផែនការ និងបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍគម្រោងមិនមែនជារឿងងាយស្រួលនោះទេ។

ការពិតនេះឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីភាពមិនស្មើគ្នានៃទីផ្សារ។ នៅក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ ២០២៦ ប្រទេសទាំងមូលមានអាផាតមិនជាង ៤០.០០០ ខ្នងដែលមានសិទ្ធិលក់ ប៉ុន្តែមានតែប្រហែល ៧.០០០ ខ្នងប៉ុណ្ណោះដែលជាលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងលំនៅដ្ឋានសង្គម។ តួលេខដែលប្រកាសដោយលោកស្រី Hoang Thu Hang អនុប្រធាននាយកដ្ឋានលំនៅដ្ឋាន និងគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ នៃ ក្រសួងសំណង់ បង្ហាញថាការផ្គត់ផ្គង់មានភាពលំអៀងយ៉ាងខ្លាំងទៅកាន់ផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ក្រុមអ្នកមានចំណូលមធ្យមស្ថិតនៅក្នុង «កម្រិតមធ្យម»។ ពួកគេមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គមទេ ប៉ុន្តែក៏មិនអាចមានលទ្ធភាពទិញគម្រោងកម្រិតខ្ពស់បានដែរ។ លោកវេជ្ជបណ្ឌិត Can Van Luc បានស្នើឡើងពីតម្រូវការក្នុងការអភិវឌ្ឍអាផាតមិនយ៉ាងខ្លាំងដែលមានផ្ទៃដីពី 70 ទៅ 100 ម៉ែត្រការ៉េ ដែលមានតម្លៃប្រហែល 3 ទៅ 7 ពាន់លានដុងក្នុងមួយយូនីតអាស្រ័យលើតំបន់។ នេះត្រូវបានចាត់ទុកថាជាផ្នែកដែលសមស្របបំផុតសម្រាប់តម្រូវការលំនៅដ្ឋានបច្ចុប្បន្ន។

ជាពិសេស ស្ថាប័ននិយតកម្មក៏ចាប់ផ្តើមទទួលស្គាល់គម្លាតនេះផងដែរ។ ក្រសួងសំណង់កំពុងសិក្សាអំពីការបញ្ចូលយន្តការសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យទៅក្នុងច្បាប់លំនៅដ្ឋានដែលបានកែសម្រួល។ ប្រសិនបើត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងទូលំទូលាយ នេះអាចជាចំណុចរបត់មួយ ដែលជួយទីផ្សារបង្កើតផ្នែកផលិតផលកម្រិតមធ្យមដែលមានស្ថេរភាពជំនួសឱ្យការផ្តោតតែលើលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់ដូចកាលពីឆ្នាំមុនៗ។

តម្លាភាពដើម្បីកាត់បន្ថយការកើនឡើងនៃតម្លៃ

ការកើនឡើងនៃតម្លៃលំនៅឋានមិនត្រឹមតែបណ្តាលមកពីការចំណាយលើវត្ថុធាតុដើមប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែវាក៏បណ្តាលមកពីការរំពឹងទុក និងកង្វះតម្លាភាពផងដែរ។ នេះគឺជាស្ថានភាពដែលមានអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ ប៉ុន្តែមិនទាន់ត្រូវបានដោះស្រាយឱ្យបានហ្មត់ចត់នៅឡើយទេ។

លោកស្រី ហួង ធូហាំង ជឿជាក់ថា មូលហេតុមួយក្នុងចំណោមហេតុផលសម្រាប់ការកើនឡើងមិនសមហេតុផលនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យគឺបាតុភូតនៃ "ការរៀបចំតម្លៃ" ការស្មានទុកជាមុន និងកង្វះទិន្នន័យដែលមានតម្លាភាព។ នៅពេលដែលទីផ្សារដំណើរការលើពាក្យចចាមអារ៉ាម និងការរំពឹងទុកនៃការកើនឡើងតម្លៃ តម្លៃពិតនៃអចលនទ្រព្យងាយនឹងបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយ។

ការបង្កើតមូលដ្ឋានទិន្នន័យជាតិស្តីពីលំនៅឋាន និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដែលត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងដំណើរការពេញលេញចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាដំណោះស្រាយដ៏សំខាន់មួយដើម្បីស្តារសណ្តាប់ធ្នាប់ឡើងវិញដល់ទីផ្សារ។ នៅពេលដែលព័ត៌មានផ្នែកច្បាប់ទាំងអស់ទាក់ទងនឹងគម្រោង ការធ្វើផែនការ ប្រតិបត្តិការ និងតម្លៃលក់ត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយជាសាធារណៈ ប្រជាជននឹងមានមូលដ្ឋានសម្រាប់កំណត់តម្លៃពិតជំនួសឱ្យការដេញតាមការកើនឡើងនៃតម្លៃសិប្បនិម្មិត។

សញ្ញាវិជ្ជមានមួយទៀតគឺថា គោលនយោបាយឥណទានកំពុងផ្លាស់ប្តូរបន្តិចម្តងៗឆ្ពោះទៅរកការបំពេញតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដ។ លោក Nguyen Le Nam នាយកផ្នែកអតិថិជនបុគ្គលនៅធនាគារពាណិជ្ជកម្មអាស៊ី បានមានប្រសាសន៍ថា ធនាគារកំពុងបែងចែកយ៉ាងច្បាស់រវាងការរំពឹងទុក និងតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដ ដើម្បីបង្កើតគោលនយោបាយឥណទានសមស្រប។ យោងតាមលោក អត្រាការប្រាក់កំពុងក្លាយជា "តម្រង" ធម្មជាតិនៅក្នុងទីផ្សារ។ នៅពេលដែលថ្លៃដើមនៃការខ្ចីប្រាក់កើនឡើង អ្នកវិនិយោគរយៈពេលខ្លីនឹងត្រូវពិចារណាជម្រើសរបស់ពួកគេដោយប្រុងប្រយ័ត្នជាងមុន ខណៈពេលដែលទីផ្សារនឹងផ្តល់អាទិភាពដល់អ្នកទិញដែលមានបំណងរស់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យ។

នេះបង្ហាញថាទីផ្សារកំពុងចូលដល់ដំណាក់កាលនៃការបង្រួបបង្រួមដ៏រឹងមាំ។ គម្រោងដែលពឹងផ្អែកតែលើការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម ឬការរំពឹងទុកនៃការកើនឡើងតម្លៃនឹងពិបាកក្នុងការរស់រានមានជីវិតក្នុងរយៈពេលវែង។ លោកស្រី ត្រាន់ ឌៀម មី អនុប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃក្រុមហ៊ុន Five Star Group ជឿជាក់ថាអ្វីដែលទីផ្សារខ្វះបំផុតនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះមិនមែនជាគម្រោងទេ ប៉ុន្តែជាទំនុកចិត្ត។ បន្ទាប់ពីរយៈពេលនៃភាពប្រែប្រួលគួរឱ្យកត់សម្គាល់ អ្នកទិញមានការព្រួយបារម្ភកាន់តែខ្លាំងអំពីទិដ្ឋភាពផ្លូវច្បាប់ សមត្ថភាពអនុវត្តច្បាប់ និងតម្លៃរយៈពេលវែងនៃអចលនទ្រព្យ។

ដើម្បី​នាំ​តម្លៃ​លំនៅឋាន​ត្រឡប់​មក​រក​តម្លៃ​ពិត​វិញ ទីផ្សារ​មិន​អាច​ពឹងផ្អែក​លើ​ដំណោះស្រាយ​តែមួយ​បាន​ទេ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ ចាំបាច់ត្រូវលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ បង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានកម្រិតមធ្យម គ្រប់គ្រងការប៉ាន់ស្មាន ធានាតម្លាភាពទិន្នន័យ និងគ្រប់គ្រងឥណទានដោយសមហេតុផល។ នៅពេលដែលទីផ្សារដំណើរការកាន់តែមានតម្លាភាព ហើយការផ្គត់ផ្គង់បំពេញតម្រូវការលំនៅឋានជាក់ស្តែង តម្លៃលំនៅឋាននឹងវិលមករកកម្រិតសមហេតុផលជាងមុន ស្របតាមចំណូលរបស់ប្រជាជន។

នេះក៏ជាលក្ខខណ្ឌដ៏សំខាន់មួយសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យដើម្បីងើបឡើងវិញតាមរបៀបដែលមានសុខភាពល្អ និងប្រកបដោយចីរភាព ជំនួសឱ្យការបន្តវដ្តនៃការកើនឡើងតម្លៃដោយផ្អែកលើការរំពឹងទុក និងការស្មានទុកជាមុនដូចពីមុន។

ប្រភព៖ https://vtv.vn/nhieu-giai-phap-dua-gia-nha-ve-gia-tri-that-10026051216535357.htm