តម្រូវការលំនៅឋាននៅទីក្រុងហាណូយនៅតែបន្តកើនឡើង
របាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យហាណូយរបស់ Savills ត្រីមាសទី 1 2024 បង្ហាញថាការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនដែលបានកត់ត្រាក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024 បានកើនឡើង 41% ពីមួយត្រីមាសទៅមួយត្រីមាស និង 99% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ជាមួយនឹងចំនួន 4.062 យូនីត។ ការផ្គត់ផ្គង់បឋមនៅក្នុងត្រីមាសឈានដល់ 12.928 យូនីត កើនឡើង 9% ធៀបនឹងត្រីមាស ប៉ុន្តែធ្លាក់ចុះ 34% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។
អតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែងនៅតែបន្តកើតមាន។ ទីផ្សារបន្តកត់ត្រាការខ្វះខាតផលិតផលក្រោម 30 លានដុង/m2 (Grade C) ផលិតផលទាំងនេះមានត្រឹមតែ 4% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី ហើយត្រូវបានលក់អស់។ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2020 ការផ្គត់ផ្គង់បឋមថ្នាក់ទី C បានថយចុះ 47% ក្នុងមួយឆ្នាំ។
លោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់ នាយកដ្ឋានប្រឹក្សាយោបល់ និងស្រាវជ្រាវ Savills Hanoi បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ “ការផ្គត់ផ្គង់គឺផ្តោតសំខាន់លើអាផាតមិនថ្នាក់ទី B ដែលមានចំនួនជិត 90%។ ផ្នែកនៃអាផាតមិនថ្នាក់ទី C នៅក្នុងទីផ្សារបឋម និងអាផាតមិនថ្នាក់ទី A មានត្រឹមតែសមាមាត្រតិចតួចប៉ុណ្ណោះ។ ជាងនេះទៅទៀត ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ដំណាច់ឆ្នាំ ទោះបីច្បាប់សំខាន់ៗត្រូវបានអនុម័តក៏ដោយ ក៏ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមិនត្រូវបានកែលម្អដែរ»។
(ឈ្មោះ៖ អ៊ីនធឺណិត)
ទន្ទឹមនឹងនោះ នៅទីក្រុងធំៗទាំងពីរ ហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ តម្រូវការលំនៅឋានធម្មជាតិប្រចាំឆ្នាំមានប្រហែល 50.000 ផ្ទះ។ នេះគឺជាលទ្ធផលនៃអន្តោប្រវេសន៍ ការផ្លាស់ទីលំនៅសម្រាប់មនុស្សពេញវ័យ និងចំនួនប្រជាជនជាមធ្យមក្នុងមួយផ្ទះមានការថយចុះ... តួលេខតម្រូវការនេះមិនត្រូវបានឆ្លើយតបដោយឧបសគ្គនៃការផ្គត់ផ្គង់មួយរយៈទេ ដែលបណ្តាលឱ្យមានតម្រូវការអំពីលំនៅឋានដ៏មានតម្លៃ។ លើសពីនេះ កត្តាម៉ាក្រូដូចជាទីផ្សារមាសដែលប្រែប្រួល និងអត្រាការប្រាក់ទាប ធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគស្វែងរកបណ្តាញវិនិយោគដែលសមហេតុផល និងរយៈពេលវែង ដែលបង្កើនតម្រូវការស្វែងរកផ្ទះល្វែងក្នុងទីផ្សារហាណូយកាន់តែខ្លាំងឡើង។
នៅពេលប្រៀបធៀបរវាងបន្ទាត់ផលិតផល អ្នកទិញដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដអាចរកឃើញថាតម្លៃអាផាតមិននៅតែសមហេតុផលជាងផលិតផលដែលមានមូលដ្ឋានលើដីនៅក្នុងគម្រោងដូចជា វីឡា និងផ្ទះល្វែង។ ពីទីនោះ វានាំទៅដល់រឿងរ៉ាវនៃការកត់ត្រាការកើនឡើងនៃតម្រូវការ និងតម្លៃបឋមនៃផ្នែកអាផាតមិននៅក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024។ របាយការណ៍របស់ Savills សម្រាប់ត្រីមាសបានបង្ហាញថា តម្លៃអាផាតមិនចម្បងនៅទីក្រុងហាណូយឈានដល់ 59 លានដុង/m2 ។ កើនឡើង 3% ធៀបនឹងត្រីមាស និង 14% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។
លើសពីនេះ នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌដែលតម្លៃបឋមត្រូវបានបោះយុថ្កាក្នុងកម្រិតខ្ពស់ ទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំក៏បានកត់ត្រាកំណើននៃទំហំប្រតិបត្តិការ ហើយតម្លៃក៏បានកើនឡើងផងដែរបើប្រៀបធៀបទៅនឹងតម្លៃមុនៗ។ ទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំកាលពីមុនក៏មានកម្រិតតម្លៃសមហេតុផលជាងតម្លៃបឋមដែរ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាមួយនឹងការកើនឡើងនៃតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន តម្លៃបន្ទាប់បន្សំនៅក្នុងខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ក៏បានកត់ត្រាការកើនឡើងផងដែរ។
បើតាមកញ្ញា ហង្ស ចិត្តអ្នកទិញក៏បានផ្លាស់ប្តូរ។ ទស្សនៈដែលថាអាផាតមិនជា "ទំនួលខុសត្រូវ" ហាក់ដូចជារឿងអតីតកាល ប៉ុន្តែឥឡូវនេះទិដ្ឋភាពនេះបានផ្លាស់ប្តូរ អ្នកទិញកំពុងដឹងបន្តិចម្តងៗថា ខ្សែផលិតផលអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំក៏ជាទ្រព្យសម្បត្តិផងដែរ។ បើទោះជាកាលពីមុនការសម្រេចចិត្តទិញអាផាតមិន ចាំបាច់ត្រូវគិតគូរយូរណាស់មកហើយ ព្រោះនេះចាត់ទុកថាមានតម្លៃធំ ទើបអ្នកទិញផ្ទះថ្មីៗនេះមិនរង់ចាំយូរពេកក្នុងការសម្រេចចិត្តទិញនោះទេ។ ការសម្រេចចិត្តទិញឥឡូវត្រូវបានធ្វើឡើងលឿនជាងមុន ហើយការដាក់ប្រាក់ក៏ត្រូវបានធ្វើលឿនផងដែរ។
យ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកនាងក៏បានពន្យល់ថា នេះមិនមែនជារឿងរបស់ទីផ្សារទាំងមូលនោះទេ៖ «សម្រាប់គម្រោងផ្ទះល្វែងដែលតម្លៃមិនស្របជាមួយនឹងគុណភាពផលិតផលនោះ ទំនងជាអ្នកទិញនឹងធ្វើការសម្រេចចិត្តភ្លាមៗនោះទេ។ គម្រោងក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024 ដែលទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍របស់ទីផ្សារគឺជាគម្រោងទាំងអស់ពីវិនិយោគិនល្បីឈ្មោះដែលផលិតផលរបស់ពួកគេដែលបានចេញលក់នៅលើទីផ្សារនោះ មានការធានាជាក់លាក់នៃគុណភាពក៏ដូចជាតម្រូវការផ្នែកច្បាប់ផ្សេងទៀត។ ទន្ទឹមនឹងនេះ វិនិយោគិនទាំងនេះតែងតែប្រើប្រាស់ម៉ាកល្បីៗ និងអង្គភាពប្រឹក្សាយោបល់ ចាប់ពីអង្គភាពរចនា អង្គភាពរចនាទេសភាព រហូតដល់អ្នករចនាផលិតផល។ នៅក្នុងគម្រោងជាច្រើន អ្នកវិនិយោគថែមទាំងបានជ្រើសរើសឯកតាបរទេសល្បីៗ ដើម្បីបង្កើនកិត្យានុភាពនៃគម្រោងខ្លួនឯងផងដែរ។ គម្រោងល្អ វិនិយោគិនល្បីឈ្មោះ និងធានាបាននូវភាពស្របច្បាប់ គឺជាគម្រោងដែលកត់ត្រាចំនួនប្រតិបត្តិការវិជ្ជមាន។
ការផ្លាស់ប្តូរតម្រូវការទៅកាន់តំបន់ដែលមានតម្លៃសមរម្យ
ប្រឈមមុខនឹងការកើនឡើងនៃតម្លៃ គម្រោងមួយចំនួនបានឡើងថ្លៃហួសពីតម្លៃជាក់ស្តែង អ្នកស្រី ហង្ស កត់សម្គាល់ថា អ្នកទិញត្រូវពិចារណាឱ្យបានហ្មត់ចត់ គិតគូរពីតម្លៃនៃការប្រើប្រាស់ និងភាពសមហេតុផលនៃគម្រោង។
“ជាទូទៅ ប្រសិនបើតម្លៃបន្តកើនឡើង អ្នកទិញនឹងពិចារណាពីស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ។ ខណៈពេលដែលតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដនៅតែមានសមាមាត្រដ៏សំខាន់ ប្រសិនបើតម្លៃនៅតែបន្តកើនឡើង អ្នកទិញអាចពិចារណា និងជ្រើសរើសជម្រើសនៃការជួលអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុង ឬទទួលយកការផ្លាស់ប្តូរតម្រូវការទៅផ្គត់ផ្គង់នៅតាមខេត្តជិតខាងទីក្រុងហាណូយ ជាមួយនឹងតម្លៃសមរម្យ ហង្ស បាននិយាយ។
លោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់ ប្រឹក្សាយោបល់ និងស្រាវជ្រាវ Savills Hanoi
អ្នកទិញផ្ទះដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដអាចជ្រើសរើសប្រភពផ្គត់ផ្គង់ក្នុងតំបន់ជិតខាងដូចជា Hung Yen ឬ Bac Ninh ខ្សែក្រវ៉ាត់ទី 4 ឬខ្សែក្រវ៉ាត់ 3,5 ដោយសារការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនៅតែជាគន្លឹះដ៏សំខាន់បំផុតក្នុងការផ្លាស់ប្តូររចនាសម្ព័ន្ធតម្លៃនៃទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន។ ការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនឹងទាញតំបន់ជាយក្រុង "កាន់តែជិត" ទៅកាន់កណ្តាលទីក្រុង កាត់បន្ថយពេលវេលាធ្វើដំណើរ។ លើសពីនេះទៅទៀត នៅខេត្តជិតខាង ឬតំបន់ជាយក្រុង អ្នកវិនិយោគអាចទិញដីបានក្នុងតម្លៃទាប ដោយបង្កើតការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យជាង។
គេដឹងថាផលិតផលនៅក្នុងខេត្តជិតខាងនឹងកាន់តែបំពេញតម្រូវការលំនៅដ្ឋានរបស់ទីក្រុងហាណូយ។ Hung Yen និង Bac Ninh នឹងផ្តល់អាផាតមិនប្រហែល 203.000 ពីឆ្នាំ 2024 ដល់ឆ្នាំ 2026។ ច្បាប់ដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ និងនាំមកនូវការកែលម្អជាក់លាក់សម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់។ ចាប់ពីឆ្នាំ 2025 តទៅ ទីផ្សារនឹងមានផ្ទះល្វែងប្រហែល 84.400 ពីគម្រោងចំនួន 101 ដែលបើកលក់។
N.Giang
