មិនសប្បាយចិត្តនឹងការវិនិយោគនៅក្នុងហាងក្នុងប្លុកមូលដ្ឋាន

ហាងលក់ទំនិញក្នុងអគារផ្ទះល្វែងមួយកន្លែងក្នុងសង្កាត់ហ្គោវ៉ាបបានទំនេរជាយូរមកហើយ។

នៅពេលដែលត្រូវបានគេស្វែងរកនៅលើទីផ្សារ និងចាត់ទុកថាជា "សត្វក្ងោកមាស" សម្រាប់វិនិយោគិន ផ្ទះលក់ទំនិញនៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែងជាច្រើនបានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងការធ្លាក់ចុះ ជួលក្នុងតម្លៃទាប ឬដាក់លក់។ ស្ថានភាពនេះបានធ្វើឱ្យម្ចាស់ហាងជាច្រើនមានបញ្ហា អ្នកវិនិយោគត្រូវកប់ដើមទុន ព្រោះតម្លៃជួលបច្ចុប្បន្នថោកគ្រាន់តែជាគ្រាប់ខ្សាច់ បើធៀបនឹងការវិនិយោគដំបូងពីច្រើនពាន់លានទៅរាប់សិបពាន់លានដុង។ ស្ថានភាពនេះកំពុងកើតឡើងនៅទីក្រុងហូជីមិញ ដែលមានដង់ស៊ីតេប្រជាជនខ្ពស់ ហើយការប្រើប្រាស់ទំនិញប្រើប្រាស់គឺស្ថិតនៅលំដាប់កំពូលនៃប្រទេស។

អស់រយៈពេលជាង 3 ខែហើយ ដែលលោក Dung ជាម្ចាស់ហាងមួយកន្លែងនៅសង្កាត់ Go Vap ទីក្រុងហូជីមិញ បានលក់ផ្ទះមួយកន្លែងទំហំ 50m2 ក្នុងតម្លៃខាតបង់ជាង 500 លានដុង ប៉ុន្តែមិនទាន់មានអ្នកណាម្នាក់សួរនៅឡើយ។ ហាងនេះត្រូវបានទិញដោយលោក Dung ក្នុងឆ្នាំ 2019 ក្នុងតម្លៃជិត 3.8 ពាន់លានដុង ដោយដំបូងគេជួលក្នុងតម្លៃ 15 លានដុង/ខែ។ ទោះបីជាយ៉ាងណាដោយសារអាជីវកម្មមិនល្អ អ្នកជួលបានត្រឡប់មកផ្ទះវិញបន្ទាប់ពីជួលបាន៦ខែ។ បន្ទាប់មក លោក Dung បានបន្តព្យួរសញ្ញាជួល ប៉ុន្តែមានមនុស្សតិចណាស់បានសួរ ដូច្នេះលោកបានកាត់បន្ថយយ៉ាងសកម្មមកនៅត្រឹម ១៣ លានដុងក្នុងមួយខែ។ មកទល់នឹងពេលនេះ បន្ទាប់ពីអ្នកជួលជាច្រើន តម្លៃបានធ្លាក់ចុះមកត្រឹម ១០លានដុង/ខែ ប៉ុន្តែអគារនៅទំនេរនៅឡើយ។

លោក Dung បានមានប្រសាសន៍ថា “ជារៀងរាល់ខែ ខ្ញុំនៅតែត្រូវបង់ការប្រាក់ធនាគារ និងប្រាក់ដើមជាង 20 លានដុង សម្រាប់ប្រាក់កម្ចីចំនួន 2 ពាន់លានដុង។ ការជួលនៅទាប ហើយសម្ពាធនៃអត្រាការប្រាក់គឺធ្ងន់ ដូច្នេះខ្ញុំត្រូវលក់ផ្ទះលក់ដូរដោយខាតបង់ ប៉ុន្តែបន្ទាប់ពីការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មជាង 3 ខែមក ខ្ញុំនៅតែរកមិនឃើញអ្នកទិញ។

ក្នុងស្ថានភាពដូចគ្នា លោក ហៀន ជាអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យម្នាក់បានចែករំលែកថា៖ «ក្នុងឆ្នាំ ២០១៨ ខ្ញុំបានវិនិយោគលើផ្ទះលក់ទំនិញក្នុងគម្រោងមួយនៅសង្កាត់ចាស់ ២ (ឥឡូវទីក្រុងធូឌឹក) ក្នុងតម្លៃជាង ៥ ពាន់លានដុង ដែលមានទីតាំងនៅទល់មុខផ្លូវធំ មានចរាចរណ៍ច្រើន ដូច្នេះនៅពេលនោះ ខ្ញុំប្រាកដថាយូរៗទៅផ្ទះរបស់ខ្ញុំនឹងឡើងថ្លៃ ឬជួលឲ្យអតិថិជនជួលហាងកាហ្វេក្នុងតម្លៃខ្ពស់ ។ ក្នុងតម្លៃ 30 លានដុង/ខែ ប៉ុន្តែចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ 2020 មក ដោយសារបញ្ហាអាជីវកម្ម ហាងរបស់ខ្ញុំ និងផ្ទះជាប់ៗគ្នាជាច្រើនកន្លែងនៅក្នុងតំបន់តែមួយត្រូវបានបិទ ដោយគ្មានអ្នកជួល។

លោក ហៀន ហៀន បានមានប្រសាសន៍ថា៖ «នៅពេលដែលជំងឺរាតត្បាតឆ្លងផុតទៅ ខ្ញុំគិតថាទីផ្សារនឹងមានស្ថិរភាពយ៉ាងឆាប់រហ័ស ប៉ុន្តែក្រោយរយៈពេល 2 ឆ្នាំ ផ្ទះល្វែងរបស់ខ្ញុំនៅតែទំនេរ ថ្មីៗនេះមានអតិថិជនចង់ជួលវាដើម្បីបើកផ្សារទំនើបខ្នាតតូចមួយ ហើយបង់ប្រាក់ 15 លានក្នុងមួយខែ ប៉ុន្តែខ្ញុំមិនយល់ព្រមទេ ដោយគ្រោងនឹងលក់វាព្រោះការវិនិយោគមិនមានប្រសិទ្ធភាព»។

បើតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យជាច្រើន នាពេលថ្មីៗនេះ e-commerce កាន់តែរីកចម្រើន ក្រុមហ៊ុនជាច្រើនឥឡូវត្រូវការតែឃ្លាំងប៉ុណ្ណោះ មិនមែនហាងទេ ហើយឃ្លាំងឥឡូវនេះក៏ជាឃ្លាំងសេវាកម្មឆ្លាតវៃផងដែរ ការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការតាមអនឡាញមានតម្លៃថោក និងសុវត្ថិភាព ចំណែកការជួលផ្ទះលក់ទំនិញជាឃ្លាំងមានតម្លៃថ្លៃ និងគ្មានសុវត្ថិភាព។

យោងតាមអ្នកជំនាញ ផ្ទះលក់ទំនិញប្រភេទនេះពិតជាមានតម្លៃណាស់ នៅពេលដែលវាបានបង្ហាញខ្លួនជាលើកដំបូងនៅប្រទេសវៀតណាមក្នុងទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 2000។ នៅស្រុកកណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ ផ្ទះលក់ទំនិញជាបន្តបន្ទាប់ធ្លាប់ជា "សត្វក្ងោកមាស" ទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគ។ ដោយសារតែភាពជោគជ័យរបស់ខ្លួន អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបន្តបញ្ចេញការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីទៅកាន់ទីផ្សារ ដែលនាំឱ្យអតិរេក។

លោក Le Hoang Chau - ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បាននិយាយថា គម្រោងផ្ទះលក់ទំនិញត្រូវតែបញ្ចូលគ្នានូវកត្តាជាច្រើន ជាពិសេសការគិតគូរពីបញ្ហាប្រជាសាស្រ្ត ការគណនាយ៉ាងលម្អិតអំពីអាកប្បកិរិយារបស់អ្នកប្រើប្រាស់ ចំនួនមនុស្សឆ្លងកាត់ដើម្បីឱ្យអាជីវកម្ម និងសកម្មភាពទិញទំនិញអាចបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំថ្ងៃសម្រាប់គម្រោង។ មានតែពេលនោះទេ ហាងទំនិញអាចនាំមកនូវប្រសិទ្ធភាពអាជីវកម្ម។ ក្រៅពីនេះ ចាំបាច់ត្រូវសិក្សាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវការផ្លាស់ប្តូរសំខាន់ៗនៃវិធីសាស្រ្តទិញទំនិញ និងការកម្សាន្តរបស់មនុស្ស។ បច្ចុប្បន្ននេះ អ្នកប្រើប្រាស់បានប្រើប្រាស់ការទិញទំនិញតាមអ៊ីនធឺណិតកាន់តែច្រើន រួមជាមួយនឹងការធ្វើចំណាកស្រុកទៅកាន់តំបន់ទីក្រុងរណប ដែលធ្វើឱ្យការជួញដូរប្រមូលផ្តុំមានប្រសិទ្ធភាពតិចជាងមុន ដែលកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះលក់ទំនិញយ៉ាងច្រើន។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា អ្នកជំនាញមកពី CBRE Vietnam បានផ្តល់មតិថា ទោះបីជាផ្នែកនេះត្រូវបានអ្នកជំនាញចាត់ទុកថាអាចចំណេញក៏ដោយ ប្រសិនបើតម្រូវការសក្តានុពលពីតំបន់ទីក្រុង និងប្រជាជនជុំវិញមិនត្រូវបានគណនាយ៉ាងម៉ត់ចត់នោះ ការវិនិយោគលើហាងទំនិញដើម្បីបើកហាងអាចនាំឱ្យមានការខកចិត្តយ៉ាងងាយ។ នៅក្នុងនិន្នាការនៃការអភិវឌ្ឍន៍ដែលជៀសមិនរួចនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលបច្ចុប្បន្ន រាល់គម្រោងផ្ទះល្វែងទាំងអស់ត្រូវតែបម្រុងទុកកន្លែងសម្រាប់តំបន់ពាណិជ្ជកម្ម។ ប៉ុន្តែអាស្រ័យលើទីតាំង គម្រោងនីមួយៗនឹងមានតម្រូវការខុសៗគ្នា។ ដូច្នេះហើយ ការអភិវឌ្ឍន៍ និងកែលម្អផ្ទះលក់ទំនិញនឹងអាស្រ័យលើទីតាំង និងទំហំគម្រោង។

នៅក្នុងរបាយការណ៍ទីផ្សារថ្មីៗនេះដោយ JLL Vietnam អង្គភាពនេះក៏បានផ្តល់អនុសាសន៍ដល់វិនិយោគិននៅពេលជ្រើសរើសផ្នែកផ្ទះលក់ទំនិញនេះ។ ប្រសិនបើពួកគេមិនមានលំហូរសាច់ប្រាក់ទំនេរទេ អ្នកវិនិយោគគួរតែពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននៅពេលវិនិយោគក្នុងហាងទំនិញព្រោះវានឹងងាយស្រួលណាស់ក្នុងការ "ក្ស័យធន"។ ដើម្បីរក្សាអ្នកជួលបច្ចុប្បន្ន ម្ចាស់ហាងត្រូវកាត់បន្ថយការជួល។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ជាមួយនឹងការផ្តល់កន្លែងជួល ម្ចាស់ផ្ទះកំពុងប្រឈមនឹងតម្រូវការកាត់បន្ថយការស្នើសុំជួលបច្ចុប្បន្នពី 20-40% ។ រយៈពេលនៃកិច្ចសន្យានៅតែមានរយៈពេលពី 3 ទៅ 5 ឆ្នាំ ប៉ុន្តែអ្នកជួលស្នើសុំមិនដំឡើងថ្លៃជួលក្នុងអំឡុងពេលជួលទាំងមូល ...

ប្រភព