ការខកចិត្តចំពោះការវិនិយោគលើផ្ទះអាជីវកម្មជាន់ផ្ទាល់ដី។

ផ្ទះអាជីវកម្មមួយនៅក្នុងអគារអាផាតមិនមួយកន្លែងក្នុងស្រុកហ្គោវ៉ាបត្រូវបានទុកចោលឱ្យនៅទំនេរអស់រយៈពេលយូរមកហើយ។

ធ្លាប់តែជាកន្លែងដែលវិនិយោគិនចង់បានយ៉ាងខ្លាំង និងត្រូវបានចាត់ទុកថាជា "សត្វពពែមាស" ផ្ទះអាជីវកម្មជាន់ផ្ទាល់ដីនៅក្នុងអគារអាផាតមិនជាច្រើនឥឡូវនេះកំពុងប្រឈមមុខនឹងតម្រូវការយឺតយ៉ាវ អត្រាជួលទាប ឬត្រូវបានដាក់លក់។ ស្ថានភាពនេះបានធ្វើឱ្យម្ចាស់ផ្ទះអាជីវកម្មជាច្រើនស្ថិតក្នុងស្ថានភាពលំបាក ហើយវិនិយោគិនដែលមានដើមទុនរបស់ពួកគេត្រូវបានរារាំង ដោយសារអត្រាជួលទាបបច្ចុប្បន្នគឺមិនសំខាន់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងការវិនិយោគដំបូងពីរាប់ពាន់លានទៅរាប់សិបពាន់លានដុង។ រឿងនេះកំពុងកើតឡើងនៅក្នុងទីក្រុងហូជីមិញ ដែលជាទីក្រុងដែលមានប្រជាជនរស់នៅច្រើន និងមានការចំណាយរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ខ្ពស់បំផុតនៅក្នុងប្រទេស។

អស់រយៈពេលជាងបីខែមកហើយ លោក ឌុង ដែលជាម្ចាស់ហាងលក់រាយមួយកន្លែងនៅក្នុងស្រុកហ្គោវ៉ាប ទីក្រុងហូជីមិញ បានព្យាយាមលក់ហាងលក់រាយទំហំ 50 ម៉ែត្រការ៉េរបស់គាត់ដោយខាតបង់ជាង 500 លានដុង ប៉ុន្តែមិនទាន់មានអ្នកណាសាកសួរនៅឡើយទេ។ លោក ឌុង បានទិញហាងលក់រាយនេះក្នុងឆ្នាំ 2019 ក្នុងតម្លៃជិត 3.8 ពាន់លានដុង ហើយដំបូងឡើយបានជួលវាក្នុងតម្លៃ 15 លានដុងក្នុងមួយខែ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារតែអាជីវកម្មមិនល្អ អ្នកជួលបានចាកចេញពីអចលនទ្រព្យនេះបន្ទាប់ពីប្រាំមួយខែ។ ក្រោយមក លោក ឌុង បានដាក់ផ្លាកសញ្ញា "សម្រាប់ជួល" ម្តងទៀត ប៉ុន្តែដោយមានសំណួរតិចតួច គាត់បានកាត់បន្ថយថ្លៃជួលមកត្រឹម 13 លានដុងក្នុងមួយខែ។ ឥឡូវនេះ បន្ទាប់ពីការប៉ុនប៉ងជួលជាច្រើនដង តម្លៃត្រូវបានកាត់បន្ថយបន្ថែមទៀតមកត្រឹម 10 លានដុងក្នុងមួយខែ ប៉ុន្តែកន្លែងនោះនៅតែទំនេរ។

លោក ឌុង បានមានប្រសាសន៍ថា «ជារៀងរាល់ខែ ខ្ញុំនៅតែត្រូវបង់ការប្រាក់ និងប្រាក់ដើមជាង ២០ លានដុង លើប្រាក់កម្ចីចំនួន ២ ពាន់លានដុងរបស់ខ្ញុំ។ ប្រាក់ចំណូលពីការជួលមានតិចតួច ហើយសម្ពាធនៃការបង់ការប្រាក់គឺលើសលប់ ដូច្នេះខ្ញុំត្រូវលក់ផ្ទះអាជីវកម្មទាំងខាតបង់ ប៉ុន្តែខ្ញុំបានផ្សព្វផ្សាយវាអស់រយៈពេលជាង ៣ ខែហើយ ហើយនៅតែមិនទាន់រកឃើញអ្នកទិញនៅឡើយទេ»។

ដោយចែករំលែកបទពិសោធន៍ស្រដៀងគ្នានេះ លោក ហៀន ដែលជាអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យ បាននិយាយថា “នៅឆ្នាំ ២០១៨ ខ្ញុំបានវិនិយោគលើផ្ទះអាជីវកម្មមួយនៅក្នុងគម្រោងមួយនៅអតីតស្រុកលេខ ២ (ឥឡូវជាទីក្រុងធូឌឹក) ក្នុងតម្លៃជាង ៥ ពាន់លានដុង។ ស្ថិតនៅលើផ្លូវធំដែលមានចរាចរណ៍កកស្ទះ ខ្ញុំជឿជាក់ថាយូរៗទៅអចលនទ្រព្យរបស់ខ្ញុំនឹងឡើងថ្លៃ ឬត្រូវបានជួលក្នុងតម្លៃខ្ពស់។ ដូចការគ្រោងទុក ដំបូងឡើយខ្ញុំបានជួលវាទៅឱ្យអ្នកជួលម្នាក់ដែលបានបើកហាងកាហ្វេក្នុងតម្លៃ ៣០ លានដុងក្នុងមួយខែ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ ២០២០ ដោយសារតែការលំបាកផ្នែកអាជីវកម្ម ផ្ទះអាជីវកម្មរបស់ខ្ញុំ រួមជាមួយនឹងអចលនទ្រព្យជិតខាងជាច្រើននៅក្នុងតំបន់តែមួយ ត្រូវបានបិទ និងមិនបានជួល”។

លោក ហៀន បានមានប្រសាសន៍ថា «ពេលជំងឺរាតត្បាតបានចប់ទៅ ខ្ញុំគិតថាទីផ្សារនឹងមានស្ថិរភាពយ៉ាងឆាប់រហ័ស ប៉ុន្តែពីរឆ្នាំបានកន្លងផុតទៅ ហើយអាផាតមិនរបស់ខ្ញុំនៅតែទំនេរ។ ថ្មីៗនេះ អ្នកជួលដែលមានសក្តានុពលម្នាក់បានផ្តល់ប្រាក់ចំនួន ១៥ លានដុងក្នុងមួយខែដើម្បីជួលវាសម្រាប់ផ្សារទំនើបខ្នាតតូច ប៉ុន្តែខ្ញុំមិនទាន់យល់ព្រមនៅឡើយទេ។ ខ្ញុំមានគម្រោងលក់វាព្រោះវាមិនមែនជាការវិនិយោគដែលរកប្រាក់ចំណេញនោះទេ»។

យោងតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យជាច្រើន ពាណិជ្ជកម្មអេឡិចត្រូនិកបានរីកចម្រើនគួរឱ្យកត់សម្គាល់ក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ។ ក្រុមហ៊ុនជាច្រើនឥឡូវនេះគ្រាន់តែត្រូវការឃ្លាំងប៉ុណ្ណោះ មិនមែនហាងទំនិញទេ ហើយឃ្លាំងទាំងនេះឥឡូវនេះគឺជាឃ្លាំងសេវាកម្មឆ្លាតវៃ ដែលត្រូវបានគ្រប់គ្រង និងដំណើរការតាមអ៊ីនធឺណិត ដែលទាំងមានតម្លៃថោកជាង និងមានសុវត្ថិភាពជាង។ ការជួលផ្ទះអាជីវកម្មសម្រាប់ឃ្លាំងគឺទាំងថ្លៃ និងមិនមានសុវត្ថិភាព។

យោងតាមអ្នកជំនាញ ផ្ទះអាជីវកម្មពិតជាមានតម្លៃណាស់នៅពេលដែលវាបានបង្ហាញខ្លួនជាលើកដំបូងនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមក្នុងទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 2000។ នៅតាមសង្កាត់កណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ ផ្ទះអាជីវកម្មមួយចំនួនធ្លាប់ជា "សត្វក្ងានមាស" ដែលទាក់ទាញវិនិយោគិន។ ដោយសារតែភាពជោគជ័យរបស់ពួកគេ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបានបញ្ចេញការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីជាបន្តបន្ទាប់ទៅកាន់ទីផ្សារ ដែលនាំឱ្យមានការផ្គត់ផ្គង់លើស។

លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ជឿជាក់ថា គម្រោងផ្ទះអាជីវកម្មត្រូវតែរួមបញ្ចូលកត្តាជាច្រើន ជាពិសេសប្រជាសាស្ត្រ ការគណនាលម្អិតអំពីឥរិយាបថអ្នកប្រើប្រាស់ និងចំនួនមនុស្សដែលឆ្លងកាត់ ដើម្បីធានាថាសកម្មភាពអាជីវកម្ម និងការទិញទំនិញអាចបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំថ្ងៃសម្រាប់គម្រោង។ មានតែពេលនោះទេ ទើបផ្ទះអាជីវកម្មអាចរកប្រាក់ចំណេញបាន។ លើសពីនេះ ចាំបាច់ត្រូវសិក្សាដោយប្រុងប្រយ័ត្នអំពីការផ្លាស់ប្តូរសំខាន់ៗនៃទម្លាប់ទិញទំនិញ និងការកម្សាន្តរបស់មនុស្ស។ បច្ចុប្បន្ននេះ អ្នកប្រើប្រាស់កំពុងប្រើប្រាស់ការទិញទំនិញតាមអ៊ីនធឺណិតញឹកញាប់ជាងមុន ហើយការធ្វើចំណាកស្រុកទៅកាន់តំបន់ទីក្រុងរណបបានធ្វើឱ្យការជួញដូរប្រមូលផ្តុំមានប្រសិទ្ធភាពតិចជាងមុន ដោយហេតុនេះកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះអាជីវកម្មយ៉ាងច្រើន។

ដោយមានទស្សនៈដូចគ្នា អ្នកជំនាញមកពី CBRE វៀតណាមជឿជាក់ថា ទោះបីជាផ្ទះអាជីវកម្មត្រូវបានចាត់ទុកថាជាផ្នែកដែលរកប្រាក់ចំណេញដោយអ្នកជំនាញក៏ដោយ ការវិនិយោគលើពួកវាសម្រាប់គោលបំណងលក់រាយអាចនាំឱ្យមានការខកចិត្តយ៉ាងងាយ ប្រសិនបើតម្រូវការសក្តានុពលពីក្នុងតំបន់ទីក្រុង និងអ្នករស់នៅជុំវិញមិនត្រូវបានពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្ន។ នៅក្នុងនិន្នាការអភិវឌ្ឍន៍ដែលជៀសមិនរួចនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្ន គម្រោងអាផាតមិននីមួយៗត្រូវតែបែងចែកកន្លែងសម្រាប់តំបន់ពាណិជ្ជកម្ម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អាស្រ័យលើទីតាំង គម្រោងនីមួយៗនឹងមានតម្រូវការខុសៗគ្នា។ ដូច្នេះ ការអភិវឌ្ឍ និងការកែលម្អផ្ទះអាជីវកម្មនឹងអាស្រ័យលើទីតាំង និងទំហំនៃគម្រោង។

នៅក្នុងរបាយការណ៍ទីផ្សារថ្មីៗនេះដោយ JLL Vietnam ក្រុមហ៊ុនក៏បានណែនាំដល់វិនិយោគិនដែលកំពុងពិចារណាលើផ្នែកផ្ទះអាជីវកម្មនេះថា ប្រសិនបើពួកគេមិនមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទេ ពួកគេគួរតែគិតពីរដងមុនពេលវិនិយោគ ព្រោះវាងាយស្រួលណាស់ក្នុងការ "ដួលរលំ" ទីផ្សារ។ ដើម្បីរក្សាអ្នកជួលបច្ចុប្បន្ន ម្ចាស់ផ្ទះអាជីវកម្មត្រូវកាត់បន្ថយថ្លៃជួល។ ទន្ទឹមនឹងនេះ សម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលកំពុងផ្តល់ជូនសម្រាប់ជួល ម្ចាស់ផ្ទះកំពុងប្រឈមមុខនឹងការទាមទារឱ្យកាត់បន្ថយថ្លៃជួលបច្ចុប្បន្នពី 20-40%។ លក្ខខណ្ឌកិច្ចសន្យានៅតែមានរយៈពេល 3-5 ឆ្នាំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជួលកំពុងស្នើមិនឱ្យដំឡើងថ្លៃជួលពេញមួយរយៈពេលជួល...

ប្រភព: https://baotainguyenmoitruong.vn/vo-mong-dau-tu-shophouse-khoi-de-362561.html