부동산 3대법: 장애물은 즉시 제거하라

정부가 2024년 토지법을 5개월 앞당겨(2025년 1월 1일부터) 시행하도록 허용하면서 설정한 목표 중 하나와 국회의 기대는 기업과 국민을 위해 주택 및 토지와 관련된 절차를 간소화하고 문제를 해결하는 것입니다.

그러나 일부 지역, 특히 호치민시에서는 이 법이 시행된 이후 많은 토지 절차가 "동결"되었습니다.

사람들은 불 위에 앉아 있는 것과 같다

2024년 8월 초(2024년 토지법 시행 시점)부터 부동산 양도에 서명한 빈록A(호치민시 빈짠군) 거주자 V씨는 8월 5일 군 등록 사무소에 등록 서류를 제출했고, 세금 계산서는 8월 14일부터 세무 당국으로 이관되었습니다.

그러나 한 달이 넘도록 세무 당국은 아직 구매자에게 이름을 이전하기 위한 등록 절차를 완료하기 위해 등록 사무소로 이전하라는 세무 통지서를 발급하지 않았습니다.

V씨는 양도 계약서에 서명할 때 매수인에게 20일 이내에 이름 변경 사항을 업데이트하겠다고 약속했다고 말했습니다. 사건 처리가 느리자 구매자는 그에게 합의를 하거나 돈을 돌려주라고 많은 압력을 가했습니다.

"지난 한 달 동안 뉴스 기사를 읽고 세무 및 자원 기관이 서로 이리저리 돌아다니며 보고하고 부적절한 사항에 대한 의견을 묻는 것을 보면서 너무 참을성이 없어서 가만히 앉아 있을 수가 없었습니다.

"매매, 양도 등의 절차는 신속하게 처리해야 하는데, 부처와 지방자치단체가 잇따라 회의를 열어주기만 기다리다 보니 국민과 기업이 너무 많은 것을 놓치고 온갖 손실을 입게 됩니다." V 씨는 분개했습니다.

마찬가지로 TQD 씨도요. 그는 2024년 8월 8일에 푸뉴언구에 집을 샀지만, 소유권 이전 신청을 한 달 넘게 제출했지만 아직 결과를 받지 못해 모든 계획이 지연되었습니다.

구체적으로는 D씨의 집이에요. 140억 동을 사들이고, 외부에서 100억 동을 급히 빌려 갚은 뒤, 은행에서 빌려 갚을 계획입니다.

은행에서 평가 및 대출 절차를 완료했지만 지급하지 못해 파일이 완료되지 않아 D씨는 현재 언제 상환될지 모르는 외부 대출금을 갚는 데 어려움을 겪고 있습니다.

"외국에서 돈을 빌리면 하루 천만 원의 이자율이 발생하고, 기관들은 문제 해결에 늑장을 부리며 국민들이 엄청난 부담을 떠안게 됩니다."라고 D 씨는 말했다.

돈이 부족해 PL 씨(호치민시 12군 거주)는 12군의 토지 두 구획을 60억 VND에 매각해야 했습니다. 두 토지 모두 은행 대출로 담보가 잡혀 있었기 때문에, 그녀는 담보대출을 해제하기 위한 절차를 완료하기 위해 지인들에게서 40억 VND가 넘는 돈을 빌려야 했습니다.

그 사이 주택 구매자도 은행에서 대출을 받았기 때문에 L 씨는 구매자가 절차를 완료하도록 도왔습니다. 은행은 양도세 납부 및 명의변경 등록 절차가 완료되면 구매자에게 지급하기로 동의합니다.

L 씨는 세무서에 신청서를 제출할 때 시 인민위원회에서 새로운 토지 가격표를 발행할 예정이므로 새로운 토지 가격표에 따라 양도세를 계산하기 위해 잠시 기다려야 한다는 말을 들었습니다.

그러나 지금까지 양도세 계산 파일은 여전히 ​​멈춰 있어 판매자와 구매자 모두 "멈춰 있는" 상태에 있습니다.

"돈이 부족해서 땅을 팔았어요. 팔고 나서 더 어려워질 줄은 몰랐어요. 다만 토지 매매 절차를 마칠 수 있도록 관계 당국에서 양도세를 빨리 계산해 주기를 바랄 뿐입니다."라고 L 씨는 말했다.

호치민시의 부동산 거래는 매매 후에도 토지 명의 변경 및 등기 절차가 완료되지 않아 정체되는 경향이 있습니다. - 사진: 광딘

부동산 시장의 어려움 더 커져

한편, 7구의 부동산 거래소 이사인 Tran Duc Thuan 씨는 이 업체에서만 부동산 매매 관련 서류가 20건 가까이 되어 세금 납부 단계에 머물러 있다고 말했습니다.

투안 씨에 따르면, 8월 1일 전후의 모든 기록이 정지되어 완료된 거래가 "동결"되었고, 새로운 거래도 어려워져 이 기간 동안 매매를 중단했다고 합니다.

"저는 새로운 법이 시장을 개방하고 사람들이 더 편리하게 거래할 수 있도록 도울 것이라고 생각했는데, 오히려 사람들의 삶을 더 어렵게 만들었습니다.

세무당국은 당초 토지가격표가 양도세 산정 근거로 나오려면 1~2주 정도면 될 것이라고 밝혔지만, 지금까지 1개월 반 이상 아무런 진전 없이 기다리고 있습니다. "매주 세무 부서에 가서 물어봐야 합니다. 고객들이 계속 재촉하기 때문이죠."라고 투안 씨는 말했습니다.

호치민시 부동산 중개인인 타 중끼엔 씨는 판매자가 돈이 급히 필요해서 집을 팔아야 하는 경우가 많지만, 결국 절차를 완료할 수 없고, 구매자가 은행에서 돈을 빌려 판매자에게 전액을 지불할 수 없는 경우가 많다고 말했습니다.

고객이 해외 정착 비용을 충당하기 위해 집을 매각한 사례가 있는데, 비행 일정이 9월 15일이었기 때문에 2024년 8월 초부터 매각 절차가 완료되었습니다.

공증서류와 보증금은 모두 완료되었으나 세금계산과정이 막혀 판매자는 어떻게 해야 할지 모르는 상황입니다. 판매자는 9월 15일부터 해외로 가는 항공편을 이용해야 했고, 세금 납부 절차는 계속 지연되었습니다.

키엔 씨는 "고객들은 나중에 문제가 생기면 왕복 항공편에 더 많은 비용을 지출해야 한다는 사실을 받아들인다. 절차가 언제 끝날지 모르기 때문이다"라고 말했다.

또한 키엔 씨에 따르면 실제로 집을 팔 때 이름 변경 절차를 위해 빨간책을 받기 위해 외부에서 돈을 빌려 대출금을 갚아야 하는 경우가 있다고 합니다. 구매자가 은행에서 돈을 빌리지만 갚지 못하는 경우, 판매자는 "딜레마"에 빠지게 되고 집을 팔 때 빚을 져야 합니다.

티타늄 부동산 관리 회사의 이사인 팜 트롱 푸 씨는 토지 사용 증명서 발급 및 변경 절차가 중단되어 사람들이 거래하고 매매하는 것이 불가능해져서 중개 사업에 어려움을 겪고 있다고 언급했습니다.

푸 씨는 "당국은 호찌민시 부동산 거래의 장애물을 신속히 제거하거나 임시 조치를 취해야 합니다. 지난 한 달 동안처럼 거래가 '동결'되어서는 안 됩니다."라고 말했습니다.

Viet An Hoa 부동산 투자 회사의 이사인 Tran Khanh Quang 씨에 따르면, 기업들은 토지 부문 관련 법률을 조기에 적용하면 시장의 장애물이 제거되고 부동산 거래가 촉진될 것으로 기대하지만 실제로는 문제가 발생하여 거래가 더욱 지연되고 있다고 합니다.

"각 지방자치단체가 각기 다른 방식으로 시행하고 있어 주민과 기업이 피해를 입고 있습니다." 광 씨는 분노했다.

호치민시 빈탄구에서 부동산 절차를 밟는 사람들 - 사진: H.HANH

천연자원환경부는 아직 입장을 표명하지 않았습니다.

변호사인 응오 후인 푸옹 타오(TAT 로펌)에 따르면, 토지 가격표를 시장 가치에 맞춰 조정하는 것은 필요하지만, 사람들과 기업들이 절차적 단계에 얽매여서는 안 됩니다.

특히, 다른 많은 지방자치단체가 여전히 기존의 K계수와 가격표에 따라 토지 기록을 처리하고 있는 반면, 호치민시는 조정된 토지 가격표를 발행하기를 "대기"하고 있습니다.

타오 씨는 "새로운 가격표를 기다리는 것은 사람들이 토지 절차를 완료하기 어렵게 만들 뿐만 아니라 기업 운영에 심각한 영향을 미치고 특히 호치민시의 경제 성장률에 부정적인 영향을 미칩니다."라고 말하며 새로운 토지 가격표가 발표될 때까지 기존 토지 가격표를 계속 적용해야 한다고 제안했습니다.

카인호아성 변호사 협회 회장인 레 쑤언 탄 국회의원은 2024년 토지법 초안을 작성하는 정부를 지원하는 기관으로서, 천연자원환경부는 정부에 적극적으로 제안하거나 전국 회의를 조직하여 각 부처와 지자체, 지방자치단체의 문제를 듣고 시기적절한 해결책과 지침을 얻어야 한다고 말했습니다.

탄 씨에 따르면, 2024년 토지법은 2025년 12월 31일까지 구법에 따른 토지 가격표를 적용한다고 규정하고 있습니다. 따라서 필요한 경우 도인민위원회는 현지 시장 가격에 맞게 조정해야 합니다.

그렇지 않은 경우, 기존 토지 가격표가 계속 적용되고, 2026년 1월 1일부터 사용할 새로운 토지 가격표가 개발될 예정입니다.

따라서 일부 지방에서는 토지 가격표를 조정하지 않는 반면 다른 지방에서는 토지 가격표를 조정하는 것은 완전히 정상적인 일입니다.

탄 씨는 "호치민시가 기존 토지 가격표가 낮아 손실을 초래할 수 있다고 판단할 경우, 해당 지자체는 신속하게 조정된 토지 가격표를 발행하고 주민의 절차를 간소화해야 한다는 내용이 법률에 명시되어 있습니다."라고 말했습니다.

또한, 쩐 득 프엉 변호사(호치민시 변호사 협회)는 새로운 토지 가격 조정안이 발표될 때까지 호치민시는 기존 가격표를 적용해야 하며, 세무 당국은 국민을 위한 행정 절차를 해결해야 한다고 말했습니다.

또한, 신토지법은 2025년 12월 31일까지 기존 토지가격을 적용할 수 있도록 허용하고 있습니다. 따라서 조정된 토지가격표가 발행되지 않은 경우 기존 가격표는 여전히 유효합니다.

"새로운 가격표가 없다면 기존 가격표를 적용하는 것은 허용하지만, 국민이 피해를 보도록 행정절차를 밟는 것은 왜 중단해야 하는가?"

지방자치단체가 의견청구 신청을 중단하기 전에, 관련 부처와 지자체는 신속하게 의견을 제시하고, 지방자치단체가 시행할 수 있도록 통일된 시각을 제시해야 합니다. "사람들은 그런 식으로 기관들이 소통하는 걸 그냥 앉아서 기다릴 수는 없습니다."라고 푸옹 씨는 말했습니다.

호치민시 세무국은 다시 긴급 권고합니다.

호치민시 푸뉴언구 토지등기소 지점에 부동산 절차를 밟으러 사람들이 모여 있다 - 사진: TTD

9월 16일, 호치민시 세무국은 호치민시 인민위원회에 2024년 8월 1일부터 토지 기록을 해결하기 위한 회의를 소집해 달라고 긴급히 요청했습니다.

구체적으로 이 기관은 시에서 회의를 개최하여 지가표, 지가조정계수, 토지임대료 산정비율 등 법률문서의 적용을 통일하고 해결하여 세무당국이 토지에 대한 재정적 의무를 신속하게 계산할 수 있도록 제안했습니다.

시 세무국에 따르면, 2024년 8월 1일부터 시에서 토지 가격표 ​​조정 결정을 내리기 전까지 발생한 토지 기록의 경우, 2020년~2024년 기간의 해당 지역 토지 가격표에 관한 규정을 공포하는 호치민시 인민위원회의 2020년 1월 16일자 결정 02호에 따라 적용합니다.

시세무국의 통계에 따르면, 8월 1일부터 27일까지 이 기관은 총 8,808건의 신청을 접수했습니다. 이 중 토지이용권 인정의 경우 토지이용료 징수실적은 346건이고, 토지이용목적변경의 경우 토지이용료 징수실적은 277건입니다.

그 밖에 부동산 양도로 인한 개인소득세 신고 건수는 5,448건이고, 재정적 의무가 발생하지 않은 경우의 신고 건수는 2,737건입니다. 그러나 토지가격표 발행 실패로 인해 토지 관련 서류 처리에 큰 병목 현상이 발생했습니다.

투오이트레의 조사에 따르면, 2024년 8월 1일부터 세무서에 많은 토지 기록이 남아 있습니다. 세무서에는 400~500건의 미처리 기록이 있습니다. 호치민시 중심가의 세무부서장은 토지 가격표가 발표될 때까지 기다려야 세금을 계산할 수 있다고 말했습니다. 따라서 세무당국은 국민에게 설명만 할 수 있고 그 외에는 아무것도 할 수 없습니다.

하지만 일부 세무 부서는 개인 소득세와 등록 수수료가 면제되는 양도, 상속 및 증여 영수증 기록이 있는 사람들에게는 유연하게 해결해 준다고 밝혔습니다. 세무 관련 파일의 경우, 사람들은 계속 기다려야 하며 다른 어떤 것도 할 수 없습니다.

NGUYEN VAN DINH 씨(베트남 부동산 중개업 협회 회장):

아직도 많은 지역이 혼란스러워요

세 가지 법률이 시행된 지 한 달이 넘었지만, 법률을 기초한 기관과 이를 시행하는 지방자치단체 사이에는 여전히 격차가 있는 것으로 보인다. 일부 지자체의 집행관들은 법률 제정 기관의 관점을 "이해하지" 못해 토지 절차를 처리하는 데 주저함과 혼란이 있는데, 특히 토지 가격표(토지 재정적 의무를 결정하는 기준) 문제에서 그렇습니다.

법률을 지침으로 하는 법령과 통지문이 있지만 이를 시행하는 것은 여전히 ​​매우 어렵습니다. 따라서 새로운 법률이 시행된 지 한 달이 넘었지만, 대부분 지자체에서는 여전히 적절한 시행 방안을 모색하고 있으며, 토지가격 산정 및 토지가격표 승인 등 관련 규정을 적절히 발표하고 있습니다. 실제로 새로운 법에 따라 해결된 사업의 수는 매우 적습니다. 지방자치단체에서 관련 절차를 처리하는 과정을 다시 구축해야 하기 때문입니다.

조교수 박사 NGUYEN QUANG TUYEN(하노이 법대 경제법학과장):

법 집행을 보호할 수 있는 메커니즘이 필요합니다!

세 가지 법률의 효과를 확실히 보기 위해서는 각 부처, 지부, 지방자치단체가 법 집행에 대한 견해를 통일하는 데 더 많은 시간이 필요합니다. 예를 들어, 2024년 토지법은 토지 가격 결정에 대한 5가지 원칙을 규정하고 있는데, 그 중 첫 번째는 시장 가격이 아닌 시장 원칙에 따라 토지 가격을 결정한다는 것입니다.

많은 지자체에서는 토지 가치 평가가 시장 가격에 따라 이루어진다는 것을 알고 있지만, 시장 가격은 매일 변동하기 때문에 이를 시행하기 어렵습니다. 이런 "모호함" 때문에 투기자들은 경매를 통해 토지 가격을 쉽게 부풀려 시장을 교란시켰습니다. 법집행에 있어서는 지역시장 원칙 외에 나머지 네 가지 원칙을 법적 절차에 따라 적용해야 합니다.

게다가, 현재 상황에서는 법 집행관을 보호할 수 있는 메커니즘이 필요합니다. 동시에 토지평가기관과 토지가격결정기관 간의 독립성을 보장하는 것이 필요하다. 토지 가치 평가는 토지 이용자, 국가, 투자자 간의 이해관계의 조화를 보장해야 합니다. 토지 가격이 계속 오르면 토지 효율성을 증진하기 어려울 것입니다.

출처: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm