고급 부동산이 시장을 주도하고 있습니다.

호치민시 도심에서 반경 4~5km 이내에는 평방미터당 1억 VND 미만의 가격대인 프로젝트가 거의 없습니다.

고급 부동산 시장에서 강하고 지속적인 가격 상승세가 나타나고 있습니다.

차이점은 명백합니다.

최근 열린 주택 세미나에서 CBRE 베트남의 주택 시장 담당 이사인 보 후인 뚜안 키엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 씨는 호치민시와 하노이 의 신규 아파트 가격이 지난 1년 동안 35~45% 상승했다고 밝혔습니다. 특히 3분기에만 호치민시의 아파트 가격은 15~18% 추가 상승하여 평균 가격이 평방미터당 약 9천만 VND에 달했습니다. 주목할 만한 점은 올해 신규 공급 물량의 약 70%가 고급 및 럭셔리 부문에 집중되어 있어 대다수 인구의 실제 주택 수요와 뚜렷한 불균형을 보이고 있다는 것입니다.

호치민시 중심부에 위치한 초고액 자산가를 위한 고급 아파트 프로젝트.

나이트프랭크 베트남의 자료에서도 비슷한 추세가 나타나는데, 호치민시 아파트 평균 신규 분양가는 평방미터당 약 9,600만 동에 육박하며 작년 동기 대비 거의 9% 상승했습니다. 이 중 매물로 나온 아파트의 약 60%는 평방미터당 1억 동 이상이었고, 나머지는 대부분 평방미터당 6,000만 동 이상이었습니다. 고급 아파트의 과잉 공급이 중고가 시장을 압도하면서 2025년에도 가격이 계속해서 최고치를 경신할 것으로 예상됩니다.

관찰 결과, 올해 초부터 많은 대형 개발업체들이 호치민시 중심부에 고급 프로젝트를 지속적으로 착수해 온 것으로 나타났습니다. 투티엠 신도시와 시내 중심부에서 반경 4~5km 이내에는 평방미터당 1억 VND 미만의 가격대 프로젝트가 거의 없습니다. 이는 중산층 소비자들이 주택을 구매할 수 있는 기회를 더욱 제한하고 있습니다.

하노이의 원 마운트 그룹(One Mount Group) 보고서에 따르면, 2025년 첫 9개월 동안 시장에는 약 2만 채의 신규 아파트가 공급되었으며, 평균 가격은 평방미터당 8,600만 동(부가세 및 관리비 제외)이었습니다. 고급 아파트가 전체 공급량의 62%를 차지했고, 럭셔리 아파트는 38%를 차지했습니다. 특히, 마스터라이즈 홈즈(Masterise Homes), MIK 그룹(MIK Group), 미쓰비시(Mitsubishi), TSQ 베트남(TSQ Vietnam), 선 그룹(Sun Group) 등 5대 주요 개발사가 전체 분양 물량의 74%를 차지했습니다. 이들 그룹의 평균 분양률은 86%로, 구매력이 주요 브랜드에 집중되어 있음을 보여줍니다.

호치민시에서도 이러한 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나는데, 신규 공급 물량의 80% 이상을 닷산 그룹(Dat Xanh Group), 가무다 랜드(Gamuda Land), 마스터라이즈 홈즈(Masterise Homes) 세 브랜드가 차지하고 있습니다. 이 세 브랜드는 공급을 장악할 뿐만 아니라 평균 약 84%의 흡수율을 기록하며 상당한 유동성을 제공하고 있습니다. 그러나 전문가들은 고가 주택 시장에 대한 수요 증가와 저렴한 주택 공급 부족 현상이 지속된다면 단기적인 유동성만으로는 장기적인 위험을 해소할 수 없다고 지적합니다.

이는 우연히 일어난 일이 아닙니다.

보 후인 뚜안 키엣 씨는 시장에 공급이 부족하더라도 투기 자본이 과도하게 유입되고 투자자들이 부동산을 사재기하며 실제 흡수 능력을 훨씬 뛰어넘는 단기 수익을 기대한다면 '부동산 거품'이 발생할 수 있다고 주장했습니다. 그는 부동산 가격이 급등하고 신용 경색이 발생하며 시장이 장기간 침체에 빠졌던 2007년부터 2011년까지의 시기를 예로 들었습니다. "현재 고가 및 고급 부동산 시장의 상승세가 지속되는 가운데, 평방미터당 2억~2억 5천만 VND와 같은 비합리적인 수준으로 가격이 계속 치솟는다면 시장 포화의 위험이 존재합니다."라고 그는 경고했습니다.

원 마운트 그룹의 시장 조사 및 고객 인사이트 센터 소장인 쩐 민 티엔 씨에 따르면, 주택 공급이 대형 개발업체에 집중되는 현상은 우연이 아닙니다. 점점 더 엄격해지는 법적 규제, 높은 자본 비용, 그리고 더욱 까다로워지는 프로젝트 품질 요구 조건 속에서, 탄탄한 재정력, 체계적인 프로젝트 개발 경험, 그리고 뛰어난 위험 관리 능력을 갖춘 기업만이 고급 및 럭셔리 프로젝트를 성공적으로 수행할 수 있습니다.

반대로, 중저가 및 저렴한 주택 공급은 여전히 ​​부족합니다. 새로 출시되는 대부분의 프로젝트는 고가 및 고급 주택 부문에 집중되어 있어, 실제 구매자, 특히 중산층 구매자들은 사실상 선택의 여지가 없습니다. 이는 주택 가격 상승을 부추기고 수요와 구매력 간의 격차를 더욱 확대합니다.

이와 관련하여 경제학자 칸 반 뤽 박사는 부동산 시장이 더욱 안정적으로 발전하기 위해서는 정부와 관련 부처 및 기관들이 토지, 도시 계획, 부동산 관련 제도를 지속적으로 개선해야 한다고 주장합니다. 특히 중저소득층을 위한 주택 가격 상승을 억제하기 위해서는 2025년 261호 법령과 국가주택기금 설립에 관한 302호 법령을 포함한 사회주택 관련 정책들을 강력하게 시행하는 것이 시급합니다.

동시에 부동산 시장의 자금 조달원을 다변화하고, 국가주택기금과 부동산투자신탁(REIT)을 신속히 설립하며, 투기를 억제하고 지속 가능한 주택 개발을 위한 재원을 마련하기 위해 적절한 부동산 세제 개편안을 연구해야 합니다.

칸 반 룩 박사는 사업적 관점에서 투자자들이 현금 흐름 위험, 만기 도래 부채 및 비용을 철저히 관리하면서 사업 운영을 지속적으로 재편해야 한다고 강조했습니다. 또한 기업들은 제품 포트폴리오를 다각화하고 고가 부문에 대한 의존도를 줄이기 위해 정부 지원 프로그램, 특히 사회 주택 개발 및 인프라 투자 관련 프로그램을 적극적으로 활용해야 한다고 지적했습니다. 그는 "가장 시급한 과제는 기업들이 협력하여 주택 가격을 보다 합리적인 수준으로 낮추는 것입니다. 현재 베트남의 주택 가격은 2019년에서 2024년 사이에 약 59% 상승했습니다. 2025년에는 베트남 사람들이 아파트를 구매하기 위해 평균 25.8년의 소득이 필요할 것으로 예상되는데, 이는 조사 대상 100여 개국 중 9위에 해당하며, 주택 구매가 점점 더 어려워지고 있음을 보여줍니다."라고 강조했습니다.

구매자들이 투기적 지출을 줄였습니다.

원 마운트 그룹의 조사에 따르면, 부동산 투자자들은 단기 투자에서 장기 자산 축적이라는 관점으로 전환하고 있습니다. 빠른 수익을 위한 투기보다는, 시간이 지나도 가치가 안정적이고 변동성이 적은 안전한 부동산을 우선시하는 추세입니다. 이러한 맥락에서 개발사의 평판은 핵심 요소가 되며, 이는 투명한 법적 절차와 프로젝트를 완벽하게 이행할 수 있는 능력, 시공사, 컨설턴트, 보증 은행 등을 아우르는 신뢰할 수 있는 파트너 네트워크, 그리고 완공 후 운영 능력이라는 세 가지 기준으로 평가됩니다. 즉, 높은 분양가는 단지 필요조건일 뿐이며, 효율적인 운영이 프로젝트의 지속가능성을 결정짓는 핵심 요소라는 의미입니다.

출처: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm