부동산 '폭풍을 헤쳐나가다'

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"부동산 업계에 20년 넘게 종사했지만, 이처럼 힘든 시기를 본 적이 없습니다." 한 사업주가 필자에게 이렇게 말했습니다. 이 말은 또한 사업체뿐만 아니라 부동산 사업에 종사하는 사람들의 어려움을 어느 정도 반영합니다. 하지만 그들은 회복력을 유지하며 어두운 시기를 극복할 방법을 찾았습니다.

Dat Xanh 부동산 서비스 주식회사(Dat Xanh Service)의 Pham Thi Nguyen Thanh 사장은 현재 회사가 부동산 중개업체 중 가장 규모가 크며 시장 점유율은 약 33%라고 밝혔습니다. 하지만 Dat Xanh이 대규모 회사라고 해서 어려움을 겪지 않는다는 것은 아닙니다. 이 회사는 20년 넘게 시장에서 사업을 하면서 축적한 돈 덕분에 다른 회사보다 어려움을 덜 겪을 수 있었습니다.

탄 씨에 따르면, 최근은 부동산 중개업자들에게 "큰 홍수"와 같았으며, 이 기간 동안 실제로 "건강한" 사람은 아무도 없었습니다. 물론, "위험" 속에서도 여전히 "기회"는 존재하며, 기업들은 "겨울"을 헤쳐나가기 위해 많은 솔루션을 실행합니다.

" 저희 시스템은 남북으로 뻗어 있습니다. 신용 경색 이전에는 약 70개의 자회사가 있었습니다. 시장이 어려워지자, 저희는 그룹 차원부터 회원사까지 전체 시스템에 걸쳐 정기적이고 지속적으로, 광범위하고 심도 있게 구조조정을 단행했습니다. 어려운 시기를 극복할 수 있도록 가장 건강한 "세포"만 유지하려고 노력했습니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

이 회사는 COVID-19 팬데믹 동안의 경험을 활용하여 비상 시나리오를 마련합니다. 신용 시장이 긴축되자 기업들은 즉시 팬데믹 기간보다 더 높은 수준의 일련의 시나리오를 적용했습니다.

회사는 사업 분야, 규모, 운영 영역을 조정하고 축소했으며, 제품 라인을 선정하고, 비효율적인 부서를 축소하고 간소화했습니다. 효율적으로 운영되지만 필수적이지 않은 부서조차도 더 필수적인 리소스에 우선순위를 두어야 합니다.

탄 씨에 따르면, 회사는 재정 및 인적 자원의 최적화에 집중해 왔습니다. 회사는 보다 '고정 비용' 모델에서 '가변 비용' 모델로 일련의 변환을 거쳤습니다.

" 우리는 폭풍을 이겨내기 위해 모두 배 위에 앉아 있었기 때문에 살아남기 위해 재빨리 상황을 바꿔야겠다고 결심했습니다. 배가 무거워진 이유가 무엇이든, 최대한 가볍게 움직여야 했기에 배를 내려놓아야 했습니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

인적자원 측면에서 회사는 모든 부서와 사업부를 간소화했습니다. 각 직원은 업무가 완전히 다르더라도 2~3개의 업무를 수행해야 합니다. 회사는 또한 중개 직원을 지속적으로 간소화하고 있습니다. Dat Xanh Service는 성수기에는 10,000명 이상의 협력자 외에도 7,000명 이상의 영업 직원에게 급여를 지급했습니다. 그러나 회사는 구조조정을 하면서 시스템을 간소화하기 위해 직원의 60% 이상을 감축했습니다.

" 모든 비용을 삭감할 필요는 없지만, 고정 비용에서 변동 비용으로 전환하고 있습니다. 직원의 40%에게 급여를 지급하고 나머지 60%는 직장을 그만두지만, 협력자로서 회사 제품을 계속 판매하는 사람들도 있습니다 ."라고 탄 씨는 말했습니다.

따라서 Dat Xanh Service의 운영은 핵심 직원이 계속 함께 해 주는 덕분에 여전히 보장되고 있습니다. 기업은 여전히 급여를 지급하고, 혜택을 유지하고, 뛰어난 개인에게 보상을 제공합니다. 그러나 직원이 효율적이지 못하면 회사를 "떠나야" 합니다.

Dat Xanh Service의 대표이사는 회사가 현금 흐름 관리 활동도 최적화하고 있다고 말했습니다. 중개 회사의 경우, 사업의 주요 수입원은 중개 수수료입니다. 그러나 최근 들어 투자자들이 수수료 지불을 늦추면서 중개 회사들이 "곤경에 처"했습니다.

" 저희 시스템은 200명이 넘는 투자자를 관리하고 있기 때문에 많은 수수료를 부담하고 있습니다. 현재 저희는 채권 회수에 집중하고 있으며, 회수해야 할 금액은 약 1조 동(VND)이 넘습니다 ."라고 Thanh 씨는 말했습니다.

또한 기업은 새로운 수익원을 창출하고, 제품과 서비스를 다각화하고, 시장을 확대하고, 고객 기반을 확대하는 솔루션에 집중합니다.

CBRE 베트남의 대표이사인 당 푸옹 항(Dang Phuong Hang) 여사는 이 사업부가 베트남 시장에 진출한 지 30년 동안 시장의 많은 변화와 부침을 겪었다고 말했습니다. 대표적인 예로는 1997~1998년의 금융 위기가 있는데, 이는 부동산 시장에 심각한 영향을 미친 아시아 최대의 금융 위기였습니다. 2008~2009년과 마찬가지로 부동산 시장도 수년간 "동결"되었습니다.

항 씨는 " 태국은 고객층 확보 측면에서 베트남보다 어려움이 더 크지만, 베트남처럼 법적 문제, 자본이나 재정 자원 확보 측면에서 어려움을 겪지는 않는다 "고 말했다.

항 씨에 따르면, 태국의 부동산 사업은 고객을 찾기 위해 지속적으로 해외에 제품을 판매하고 있습니다. 처음에는 결과가 비교적 긍정적이었습니다.

러시아와 중국에서 온 관광객들이 부동산을 매수하기 위해 태국의 관광지 로 돌아갔는데, 특히 푸켓 지역은 고객들로부터 많은 관심을 받고 있습니다.

최근 베트남에서 CBRE의 부동산 영업팀도 많은 어려움을 겪었습니다. 기업은 회사 내의 모든 문제를 검토해야 합니다.

첫 번째는 비용 관리입니다. 회사는 거의 매주 회의를 열어 비용 관리를 검토해야 합니다. 두 번째는 상품을 검토하는 것입니다. 상품이 잘 팔리더라도 법적 지위가 불분명하고 투자자에게 문제가 있으면 돈을 회수하는 데 오랜 시간이 걸릴 것입니다. 그러므로 판매할 제품을 선택하는 것도 더욱 신중하게 고려됩니다.

게다가 CBRE는 실제 주택 수요가 있는 대규모 고객층을 바탕으로 2차 시장으로 진출하기도 합니다. 2차 시장에서는 거래가 비교적 안정적이다. CBRE의 주요 고객은 외국인이며, 아시아 국가, 유럽, 미국, 중동 국가에서 옵니다.

" 외국인 고객들은 베트남처럼 법적 어려움에 직면하거나 자본을 확보하지 않는 경우가 많습니다. 그들은 투자가 안전한지, 수익이 좋은지에만 관심이 있습니다."라고 항 씨는 말했습니다.

항 씨에 따르면, 최근 외국인 관광객들은 호치민시의 부동산 가격이 높아서 부동산 상품에 큰 관심을 보이지 않는다고 합니다. 하지만 외국인 고객은 가격이 더 매력적이기 때문에 북부 지역의 제품에 더 관심이 많습니다.

베트남 부동산중개사협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 씨에 따르면, 기업들이 구조조정, 인력 감축, 비용 최적화 등의 솔루션을 적용하는 것 외에도 새로운 시장을 확대하는 것이 현재 매우 중요한 과제입니다.

일부 프로젝트는 "동결"되어 잠복해 있기 때문에 중개인은 더 이상 추진할 필요가 없고 대신 새로운 시장을 개발해야 합니다. 딘 씨는 베트남의 투자 수요가 여전히 매우 크다고 생각합니다. 하지만 이러한 수요는 현재 잠복해 있으며 급격히 증가할 기회를 기다리고 있습니다. 이러한 수요가 확대되면 매우 급등할 것입니다.

" 베트남 부동산 회사들이 해외 시장에 진출하는 것을 봤습니다. 이들은 국내 중개업체와 협력하여 투자자를 해외 시장으로 유치합니다. 최근 꽝닌성 에서 해외 시장 사업 계획에 대한 공유 세션을 진행한 한 회사는 즉시 100명의 협력자를 확보하여 계획을 실행했습니다 ."라고 딘 씨는 말했습니다.

딘 씨에 따르면, 현재 전 세계적 으로 수백만 명의 사람들이 온라인으로 원격 근무하고 있다고 합니다. 이런 사람들은 휴식과 업무를 모두 취할 수 있는 저렴한 관광지를 찾는 경우가 많습니다. 그리고 오늘날 베트남처럼 저렴한 객실 가격으로 인해 미국, 유럽, 한국, 일본 등 여러 나라의 관광객들이 우리나라를 찾아와서 체험하고 싶어합니다. 중개인이 고객과 소통하는 것이 중요합니다.

CBRE 베트남의 대표이사인 Pham Phuong Hang 여사는 부동산 중개인이 품질을 개선하고, 기술을 표준화하고, 고객 신뢰를 높이고, 중개 수준을 높여야 할 때라고 말했습니다.

" 브로커는 고객이 거래에서 가장 먼저 만나는 사람들입니다. 브로커가 비전문적으로 행동하고 고객과 신뢰를 쌓지 못하면, 상품이 좋고 투자자의 평판이 좋더라도 거래는 '실패'할 것입니다. 브로커는 고객의 신뢰와 시장의 신뢰를 회복하는 역할을 합니다."라고 항 씨는 말했습니다.

DKRA 베트남 이사회 의장 겸 대표이사인 Pham Lam 씨는 Hang 씨와 같은 의견을 공유하며 오늘날 중개 품질을 개선하는 것이 매우 중요한 문제라고 말했습니다. 그는 호치민시에서 약 20년간 중개인으로 일하면서 시장의 많은 변동을 목격했습니다.

램 씨는 부동산 시장이 어느 단계에 있든 그 나름의 어려움이 따른다는 것을 깨달았습니다. 심지어 시장이 '호황한' 시기에도 문제와 결과는 종종 뒤따릅니다.

램 씨는 시장이 많은 어려움을 겪고 있지만 여전히 자신감과 낙관적 전망을 가지고 있다고 말했습니다. 그의 회사는 사업 모델을 "허리띠를 졸라매라"에서 "꿀을 맛보고 가시덤불에 누워라"로 바꾸었습니다. 이는 더욱 "긴장"되고 위험한 모드입니다. 그러나 기업은 헛되이 노력하지 않고 끈기 있고 꾸준히, 체계적으로 노력합니다.

램 씨에 따르면, 지금은 부동산 시장에 참여하는 개인과 기업이 스스로를 "훈련"하여 자신이 정말로 그 일을 좋아하는지, 그리고 자신이 올바른 직업을 선택했는지 여부를 확인할 때입니다. 이때는 해당 직업에 대한 열정이 없는 사람들을 "걸러내는" 시기이기도 합니다. 하지만 자신의 일을 사랑하고 노력하는 사람은 좋은 기회를 얻게 될 것입니다.

램 씨는 이때가 부동산 사업자들이 고객들이 겪는 어려움을 살펴보고, 고객과 동행하며 고객과 신뢰를 구축할 수 있는 좋은 시기라고 말했습니다. 시장이 활성화되면 고객은 헌신적이고 열정적인 사람들에게 등을 돌리지 않을 것입니다.

" 예전 제가 영업 사원이었을 때, 제 제품을 구매하기 전 5년 동안 제가 관리했던 고객들이 있었습니다. 필요할 때마다 항상 조언이나 지원을 해주었죠. 고객들이 바로 제품을 구매하지는 않았을지 몰라도, 어느 순간 자신에게, 지불 능력에 적합하다고 판단되면 구매하게 됩니다."라고 램 씨는 털어놓았습니다.

Dat Xanh의 대표이사인 Pham Thi Nguyen Thanh 여사에 따르면, 성공적인 부동산 중개인이 되려면 중개인의 지식이 정말 뛰어나야 합니다. 부동산 법률에 대한 이해 외에도 중개인은 경제, 정치, 사회에 대한 지식, 우수한 의사소통 능력, 고객 심리에 대한 이해가 필요합니다.

브로커는 많은 사람들이 관심을 갖는 문제에 대해 논의하고 싶을 때 고객과 소통하는 "트렌드"를 따라가야 합니다. 충분한 지식과 이해가 없다면, 특히 요즘 같은 시기에 이 직업을 유지하는 것은 매우 어렵습니다. 훌륭한 중개인은 많은 지식을 가지고 있으며, 사람들이 흔히 부르는 "중개인"이 아닙니다.

과거에는 중개인이 한곳에 앉아서 고객을 찾을 수 있었지만, 지금은 사방을 둘러봐도 고객을 찾을 수 없습니다. 이로 인해 일부 중개인은 자신과 자신의 직업에 대한 자신감을 잃게 됩니다. 지금 이 시대에 브로커가 이 직업을 유지하는 데 가장 중요한 것은 자신을 믿는 것입니다.

" 시장은 사인파처럼 기복이 있다고 생각합니다. '최악 뒤에 최고가 온다'라는 속담처럼요. 지금은 각 기업과 개인이 자신의 강점과 약점을 재평가하고 필요한 지식과 기술을 보완해야 할 때입니다 ."라고 탄 씨는 말했습니다.

CBRE 베트남의 사장인 Pham Phuong Hang 씨는 현재 투자자들의 주머니에 여전히 많은 돈이 남아 있으며, 베트남의 주택 가격은 홍콩, 싱가포르 또는 중동보다 저렴하다고 말했습니다. 하지만 투자자들은 현재의 문제로 인해 여전히 어느 정도 "의심"을 갖고 있습니다. 정부와 관련 기관도 "병목 현상"을 해결하기 위한 해결책을 제안했습니다. 하지만 정책적 해결책은 시장에 큰 영향을 미치지 못했습니다.

베트남 부동산협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 씨는 2022년 중반 이후 부동산 시장이 "폭풍 지대"와 앞으로 위기 지대의 조짐을 보이고 있다고 전했습니다. 따라서 VARS는 법적 규정을 변경하는 데 대해 매우 강력한 권고를 내놓았습니다.

Dinh 씨는 " 우리는 토지법, 부동산사업법, 주택법, 투자법 등에 대한 개정안을 제안하고 권고안을 작성했습니다. 우리는 모든 규정의 문제점과 중복을 정리하고 요약하여 해결책을 제시했습니다."라고 말했습니다.

딘 씨에 따르면, VARS는 각 프로젝트의 어려움을 긴급히 검토하여 해결해야 할 문제를 해결했습니다. 협회는 또한 기업들에게 장애물을 제거하기 위한 해결책을 정부에 제안했습니다.

정부는 이러한 제안을 받아들여 12조 VND 규모의 우대 신용 패키지를 발행했습니다. 이는 긴급하게 자본이 필요한 투자자와 사회주택 구매자를 지원하는 중요한 신용 패키지입니다.

딘 씨에 따르면, 2023년 초부터 지금까지 국립은행은 금리를 5번 조정했으며, 조정할 때마다 국립은행은 금리 움직임을 모니터링하여 적절한 조정을 해야 합니다. 하지만 딘 씨는 현재 동원 이자율이 연 8%로 높다고 말했습니다. 부동산 사업은 8~10%의 이익만 낸다.

" 이 어려운 시기에 부동산에 투자할 만큼 어리석은 사람은 없습니다. 투자자들이 부동산 시장으로 돌아올 것이라는 희망을 갖기 위해서는 금리가 5% 아래로 내려가야 한다고 생각합니다."라고 딘 씨는 말했습니다.

VARS 회장에 따르면, 최근 이 부서는 리조트 부동산에 대한 법적 문제에 대해서도 많은 권고안을 내놓았습니다. 투자자들이 돈을 쓰지만 소유권이 인정되지 않기 때문입니다. 투자자들은 자신이 리조트 부동산의 소유자임을 증명할 수 없으므로 거래나 매매를 할 수 없어 이 부문에 대한 신뢰가 상실됩니다.

최근 정부는 법률이 정한 조건을 충족하는 호텔 아파트, 리조트 아파트(콘도텔), 오피스텔, 리조트 빌라 등에 대한 소유권 인정에 관한 법령 제10호를 발표했습니다. 이는 매우 긍정적인 변화이며 사람과 기업의 요구에 적합합니다.

지난 몇 달 동안 부동산 시장은 긍정적인 조짐을 보였습니다. 부동산 시장의 "대기업"들이 프로젝트를 재개했기 때문입니다.

노바랜드는 노바월드 판티엣 프로젝트(빈투언성), 노바월드 호짬(바리아붕따우성), 그리고 더 그랜드 맨해튼(호치민시)을 재개했습니다. 훙틴(Hung Thinh) 공사는 마리나 지구 구획을 통해 메리랜드 꾸이년(Binh Dinh) 프로젝트도 재개했습니다.

Phat Dat Group은 또한 Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh(Binh Dinh) 등의 프로젝트를 계속해서 시행하고 있습니다. 빈증 타워(Binh Duong); Serenity Phuoc Hai(Ba Ria Vung Tau) 및 프로젝트 39 Pham Ngoc Thach(HCMC).

위 기업 대표들은 최근 투자자와 고객이 올해 초보다 이 프로젝트에 더 많은 관심을 보이고 있다고 말했습니다. 부동산 상품 이전도 이전보다 활발해졌습니다.

Hung Thinh Corporation의 한 대표는 이 사업부가 다시 "느리게" 사업을 시작했다고 전했습니다. 지난달, 훙틴은 수십 개의 아파트를 고객들에게 "폐쇄"했습니다. 이 숫자는 아직 전체 그룹의 규모에 비하면 너무 '적당'하지만, 희망이 점차 불타오르고 있습니다.

Batdongsan.com.vn의 부총괄 이사인 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 씨에 따르면, 2023년 2분기 전국 부동산 관심 지수는 1%로 소폭 상승했습니다. 호치민시에서는 아파트와 개인 주택 매매 부문의 거래 수요가 점차 회복되고 있습니다.

" 10군, 탄푸군, 빈탄군, 빈찬군, 그리고 9군(투득시)의 아파트 검색 건수가 5~9% 증가했습니다. 호치민시의 아파트 임대 수요도 8~17% 증가했고, 토지에 대한 관심과 검색 건수도 2022년 말 대비 6~7% 증가했습니다."라고 꾸옥 아인 씨는 말했습니다.

꾸옥 아인 씨에 따르면, 거시경제의 안정적인 신호가 부동산 시장의 점진적인 회복에 도움이 되고 있습니다. 현재 인플레이션은 통제되고 있으며, 이자율과 환율은 점차 안정되고 있습니다.

그 과제는 여전히 엄청납니다.
DKRA 조사에 따르면, 2023년 5월 호치민시의 아파트, 타운하우스, 빌라 공급은 4월 대비 92% 감소했으며, 유동성은 약 5%에 그쳤습니다. 이는 시장이 극도로 어려운 시기에 접어들고 있음을 보여줍니다.
전반적으로 2023년 2분기 호치민시와 주변 지역의 주거용 부동산 시장은 공급과 소비 모두에서 비교적 긍정적인 변화를 보이고 있습니다. 글로벌 시장 수요는 올해 1분기 대비 소폭 증가했으나, 2022년 동기 대비 낮은 수준을 유지했다. 2023년 3분기에는 시장이 긍정적인 조짐을 보일 것으로 전망되지만, 단기간에 급격한 변화를 기대하기는 어려울 것으로 보인다.

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