부동산 시장은 위기를 잘 헤쳐나갑니다.

"부동산 업계에 20년 넘게 몸담았지만, 이렇게 힘든 시기는 처음 봅니다." 한 사업주가 기자에게 이렇게 한탄했습니다. 이 말은 부동산 업계에 종사하는 기업과 개인들이 직면한 어려움을 잘 보여줍니다. 그럼에도 불구하고, 그들은 꿋꿋하게 버티며 이 암울한 시기를 극복해 나가고 있습니다.

닷산 부동산 서비스 주식회사(닷산 서비스)의 팜 티 응우옌 탄 사장은 현재 닷산이 시장 점유율 약 33%를 차지하는 대형 부동산 중개 회사 중 하나라고 밝혔습니다. 그러나 닷산의 규모가 크다고 해서 어려움이 없는 것은 아닙니다. 닷산은 20년간의 시장 운영을 통해 축적된 자본 덕분에 다른 회사들에 비해 부담이 다소 적은 것일 뿐입니다.

탄 씨에 따르면 최근 부동산 업계는 "대홍수"를 겪었고, 이 시기에 진정으로 "살아남은" 사람은 아무도 없다고 합니다. 물론 역경 속에도 기회는 있기 마련이며, 기업들은 "겨울"을 헤쳐나가기 위해 다양한 해결책을 시행해 왔습니다.

" 저희 시스템은 북쪽에서 남쪽까지 뻗어 있습니다. 금융 위기 이전에는 약 70개의 자회사를 보유하고 있었습니다. 시장 상황이 어려워지자, 저희는 그룹 차원에서부터 개별 계열사에 이르기까지 전체 시스템을 정기적으로 지속적으로 재편하여 어려운 시기를 극복할 수 있는 가장 건전한 '세포'만 남겼습니다."라고 탄 씨는 말했다.

이 회사는 코로나19 봉쇄 기간 동안의 경험을 활용하여 비상 시나리오를 개발했습니다. 시장에서 신용 경색이 발생하자, 회사는 팬데믹 기간 동안 사용했던 것보다 더 높은 수준의 시나리오들을 즉시 실행에 옮겼습니다.

회사는 사업 부문, 규모, 운영 지역 및 제품 라인을 조정하고 축소하는 한편, 비효율적인 부서는 축소 및 효율화했습니다. 실적이 좋았지만 필수적이지 않은 부서조차도 더 시급한 필요에 자원을 우선적으로 투입해야 했습니다.

탄 씨에 따르면, 회사는 재정 및 인적 자원 최적화에 집중해 왔습니다. 회사는 고정 비용에 크게 의존하는 모델에서 변동 비용에 중점을 둔 모델로 전환하는 일련의 혁신을 추진해 왔습니다.

" 우리는 모두 폭풍우를 헤쳐나가는 배에 타고 있기 때문에 살아남기 위해서는 빠르게 적응해야 한다는 결심을 하고 있습니다. 배를 무겁게 만드는 모든 것을 제거하여 최대한 가볍게 유지해야 합니다."라고 탄 씨는 말했다.

인력 측면에서 회사는 모든 부서와 단위를 효율화했습니다. 각 직원은 2~3가지 업무, 심지어 완전히 다른 업무까지 담당하도록 했습니다. 또한 중개 직원 규모도 지속적으로 축소해 왔습니다. 전성기 시절, 닷산 서비스는 7,000명이 넘는 영업 직원과 10,000명 이상의 협력업체에 급여를 지급했습니다. 그러나 구조조정 과정에서 시스템 효율화를 위해 직원의 60% 이상을 감원했습니다.

" 모든 직원을 해고하는 것이 아니라, 고정 비용에서 변동 비용으로 전환하는 것입니다. 직원의 40%에게는 급여를 지급하고, 나머지 60%는 회사를 떠나거나 프리랜서로 제품 판매를 계속할 것입니다. "라고 탄 씨는 밝혔습니다.

따라서 Dat Xanh Service는 핵심 직원들이 회사에 남아 있기 때문에 사업 운영이 계속 보장됩니다. 회사는 직원들에게 급여를 지급하고, 복리후생을 유지하며, 우수한 직원에게는 포상을 제공합니다. 그러나 직원이 업무 성과 기준을 충족하지 못할 경우, 퇴사가 불가피할 것입니다.

닷산 서비스의 CEO는 회사가 현금 흐름 관리 최적화에도 힘쓰고 있다고 밝혔습니다. 부동산 중개 회사의 주요 수입원은 중개 수수료입니다. 하지만 최근 개발업체들의 수수료 지급 지연으로 인해 많은 중개 회사들이 어려움을 겪고 있습니다.

" 저희 시스템은 200명이 넘는 투자자와 협력하고 있기 때문에 미수금이 많이 발생했습니다. 현재 저희는 이 미수금을 회수하는 데 모든 노력을 집중하고 있으며, 회수해야 할 금액은 약 1조 VND가 넘습니다 ."라고 탄 씨는 말했습니다.

또한 기업들은 새로운 수익원을 창출하고, 제품과 서비스를 다양화하며, 시장을 확대하고, 고객 기반을 넓히는 데 도움이 되는 해결책에도 집중하고 있습니다.

CBRE 베트남의 당 푸옹 항 사장은 회사가 베트남 시장에 진출한 30년 동안 많은 변화와 변동을 겪었다고 밝혔습니다. 대표적인 예로 아시아 최대 금융 위기였던 1997-1998년 금융 위기를 들 수 있는데, 당시 베트남 부동산 시장은 심각한 타격을 입었습니다. 마찬가지로 2008-2009년에는 부동산 시장이 장기간 침체되기도 했습니다.

" 태국은 고객 기반 측면에서 베트남보다 더 많은 어려움에 직면해 있지만, 베트남처럼 법적 어려움이나 자본 접근성, 재정 자원 측면에서 큰 제약을 받지는 않습니다 ."라고 항 씨는 말했다.

항 씨에 따르면 태국의 부동산 회사들은 고객을 확보하기 위해 해외 부동산을 지속적으로 판매하고 있으며, 초기에는 비교적 긍정적인 결과를 보였다.

러시아와 중국관광객들이 부동산 구매를 위해 태국으로 다시 돌아오고 있으며, 특히 푸껫이 인기 있는 목적지입니다.

베트남에서 CBRE의 부동산 영업팀 역시 최근 많은 어려움에 직면했습니다. 회사 측은 조직 내 모든 문제를 재검토해야 했습니다.

첫째, 비용 관리가 있습니다. 회사는 비용 관리를 검토하기 위해 거의 매주 회의를 개최합니다. 둘째, 제품 검토가 있습니다. 제품이 잘 팔리더라도 법적 지위가 불분명하거나 투자자에 문제가 있는 경우, 대금 회수에 상당한 시간이 소요됩니다. 따라서 판매할 제품을 선정하는 것 또한 신중하게 고려됩니다.

또한 CBRE는 실질적인 주택 수요를 가진 대규모 고객층 덕분에 중고 부동산 시장으로도 사업을 확장했습니다. 중고 부동산 시장의 거래는 비교적 안정적입니다. CBRE의 주요 고객은 아시아, 유럽, 미국 및 중동 출신의 외국인입니다.

" 외국인 투자자들은 일반적으로 베트남에서와 같은 법적 또는 재정적 어려움에 직면하지 않습니다. 그들은 투자가 안전한지, 그리고 좋은 수익을 낼 수 있는지에만 관심을 갖습니다." 라고 항 씨는 말했다.

항 씨에 따르면 최근 호치민시의 부동산 가격은 상승세 때문에 외국인 구매자들의 관심이 줄어들고 있는 반면, 북부 지역의 부동산은 가격이 더 매력적이어서 외국인 구매자들의 관심이 증가하고 있다고 합니다.

베트남 부동산중개인협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 씨에 따르면, 기업들이 구조조정, 인력 감축, 비용 최적화와 같은 방안을 시행하는 것 외에도 신규 시장 진출은 현재 매우 중요한 과제입니다.

일부 프로젝트는 정체되어 휴면 상태에 있으므로, 브로커들은 더 이상 이러한 프로젝트를 추진할 필요가 없습니다. 대신 새로운 시장 개발에 집중해야 합니다. 딘 씨는 베트남에 대한 투자 수요가 여전히 매우 높다고 믿습니다. 다만, 현재는 잠재되어 있는 수요이며, 적절한 시기가 오면 강력하게 급증할 것입니다. 이러한 수요가 폭발적으로 증가할 것으로 예상됩니다.

“ 저는 몇몇 베트남 부동산 기업들이 해외 시장에 진출하는 것을 보았습니다. 이들은 국내 브로커들과 협력하여 해외 시장에 투자자들을 유치하고 있습니다. 최근 꽝닌 에서 열린 해외 시장 진출 사업 계획 발표회에서 한 회사는 즉시 100명의 협력자를 확보하여 계획을 실행에 옮겼습니다 .”라고 딘 씨는 말했습니다.

딘 씨에 따르면, 현재 전 세계 수백만 명이 온라인으로 원격 근무를 하고 있습니다. 이들은 휴식과 업무를 동시에 즐길 수 있는 저렴한 여행지를 자주 찾습니다. 베트남의 저렴한 숙박비 덕분에 미국, 유럽, 한국, 일본 등 여러 나라의 관광객들이 베트남을 경험하기 위해 방문하고 있습니다. 중요한 것은 여행사들이 이러한 고객들과 소통하는 것입니다.

CBRE 베트남의 팜 푸옹 항 총괄 이사는 지금은 부동산 중개인들이 자질을 향상시키고, 기술을 표준화하고, 고객 신뢰를 높이고, 중개업의 위상을 높여야 할 때라고 언급했습니다.

" 중개인은 고객이 거래 과정에서 처음으로 접하는 사람입니다. 중개인이 비전문적인 태도를 보이고 고객과의 신뢰를 구축하지 못하면, 아무리 좋은 상품이고 평판이 좋은 개발사라도 거래는 무산될 수 있습니다. 중개인은 고객과 시장의 신뢰를 회복하는 중요한 역할을 합니다."라고 항 씨는 말했다.

항 여사의 의견에 동의하며, DKRA 베트남의 회장 겸 CEO인 팜 람 씨는 오늘날 중개 서비스의 질을 향상시키는 것이 매우 중요하다고 강조했습니다. 그는 호치민시에서 20년 가까이 중개인으로 일하며 시장의 수많은 부침을 경험했다고 밝혔습니다.

람 씨는 부동산 시장이 모든 단계에서 고유한 어려움에 직면한다고 지적했습니다. 시장이 "호황"을 누리는 시기에도 문제와 그에 따른 결과가 종종 뒤따른다는 것입니다.

람 대표에 따르면, 시장 상황이 어렵음에도 불구하고 그는 여전히 자신감과 낙관적인 전망을 유지하고 있다. 그의 회사는 기존의 '허리띠를 졸라매는' 전략에서 '고난과 인내' 전략으로 전환했다. 이는 더욱 도전적이고 위험한 접근 방식이지만, 회사는 헛된 노력을 기울이는 것이 아니라 끈기 있고 인내심 있게, 그리고 체계적으로 나아가고 있다.

람 씨에 따르면, 지금은 부동산 시장에 진출하는 개인과 기업들이 스스로를 단련하고, 진정으로 이 직업을 사랑하는지, 그리고 올바른 진로를 선택했는지 확인해야 할 시기입니다. 또한, 이 직업에 대한 열정이 부족한 사람들을 걸러내야 할 시기이기도 합니다. 하지만 이 직업을 사랑하고 노력하는 사람들에게는 좋은 기회가 주어질 것입니다.

람 씨는 지금이야말로 부동산 업계가 고객이 겪는 어려움을 되짚어보고, 고객 곁에서 지지하며 신뢰를 쌓아야 할 좋은 시기라고 생각합니다. 시장 상황이 나아지면 헌신적이고 열정적인 사람들을 고객은 외면하지 않을 것입니다.

" 제가 영업사원으로 일하던 시절, 고객 한 분 한 분을 5년 동안 꾸준히 관리한 후에야 비로소 제품을 구매하게 된 경우가 있었습니다. 필요할 때마다 조언과 도움을 아낌없이 드렸죠. 당장 구매하지 않더라도, 제품이 자신에게 맞고 예산에도 맞는다고 생각되면 결국 구매를 결정하시곤 했습니다." 람 씨는 이렇게 털어놓았다.

닷산(Dat Xanh)의 팜 티 응우옌 탄(Pham Thi Nguyen Thanh) 대표이사에 따르면, 성공적인 부동산 중개인이 되려면 탁월한 지식이 필수적입니다. 부동산법에 대한 이해는 물론 경제, 정치, 사회에 대한 지식과 뛰어난 의사소통 능력, 그리고 고객 심리에 대한 이해까지 갖춰야 합니다.

브로커는 고객이 널리 관심을 갖는 주제에 대해 논의하고 싶어 할 때 효과적으로 소통하기 위해 최신 트렌드를 따라잡아야 합니다. 충분한 지식과 전문성이 없으면 특히 현재와 같은 상황에서는 이 직업을 유지하기가 매우 어렵습니다. 훌륭한 브로커는 깊이 있는 지식을 갖춘 사람이며, 흔히 말하는 '중개인'에 그치지 않습니다.

과거에는 중개인들이 한자리에 앉아 있기만 해도 고객을 찾을 수 있었지만, 지금은 아무리 찾아다녀도 고객을 찾기가 어렵습니다. 이로 인해 일부 중개인들은 자신감과 직업에 대한 의욕을 잃었습니다. 이러한 시기에 중개인들이 직업을 유지하기 위해 가장 중요한 것은 자기 자신에 대한 믿음을 갖는 것입니다.

" 저는 시장이 사인파처럼 오르락내리락한다고 생각합니다. '폭풍 후에는 고요가 온다'는 말처럼, 지금은 모든 기업과 개인이 자신의 강점과 약점을 재평가하고 필요한 지식과 기술을 습득해야 할 때입니다. "라고 탄 씨는 말했다.

CBRE 베트남의 팜 푸옹 항 총괄 이사는 현재 투자자들이 충분한 자금을 보유하고 있으며 베트남의 주택 가격이 홍콩, 싱가포르 또는 중동에 비해 저렴하다고 밝혔습니다. 그러나 기존의 장애물로 인해 투자자들은 여전히 ​​다소 주저하는 모습을 보이고 있습니다. 정부와 관련 기관들은 이러한 병목 현상을 해결하기 위한 방안을 제시했지만, 이러한 정책적 해결책들이 아직 시장에 뚜렷한 영향을 미치지는 못하고 있습니다.

베트남 부동산중개인협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 씨는 2022년 중반부터 부동산 시장이 임박한 "폭풍" 또는 위기의 조짐을 보였다고 밝혔습니다. 이에 따라 VARS는 법규 개정을 강력히 권고했습니다.

“ 저희는 토지법, 부동산사업법, 주택법, 투자법 등의 개정안을 제안하고 제안 과정에 참여해 왔습니다. 이러한 법규들의 장애물과 중복되는 부분을 수집하고 정리하여, 이를 해결하기 위한 방안을 마련했습니다.”라고 딘 씨는 말했습니다.

딘 씨에 따르면, VARS는 미해결 문제를 해결하기 위해 각 프로젝트의 어려움을 시급히 검토하고 있습니다. 또한 협회는 기업 활동을 방해하는 장애물을 제거하기 위한 해결책을 정부에 제안했습니다.

정부는 이러한 제안들을 받아들여 120조 VND 규모의 우대 대출 패키지를 발표했습니다. 이는 자본이 절실히 필요한 사회주택 투자자와 구매자들을 지원하는 중요한 대출 패키지입니다.

딘 씨에 따르면, 베트남 중앙은행은 2023년 초부터 금리를 다섯 차례 조정했으며, 매번 금리 조정 후에는 시장 동향을 모니터링하여 적절한 조정을 해야 합니다. 그러나 딘 씨는 현재 예금 금리가 연 8%에 달해 높은 수준이라고 지적했습니다. 반면 부동산 투자 수익률은 8~10%에 불과하다고 덧붙였습니다.

" 이처럼 어려운 시기에 부동산에 투자하는 어리석은 사람은 없을 겁니다. 투자자들이 부동산 시장으로 돌아오려면 예금 금리가 5% 아래로 떨어져야 할 것 같습니다."라고 딘 씨는 말했다.

VARS 회장에 따르면, 과거에도 해당 단체는 관광 및 리조트 부동산 관련 법적 문제에 대해 여러 차례 권고안을 제시한 바 있습니다. 투자자들이 프로젝트에 자금을 투자하지만 소유권을 인정받지 못하는 경우가 많기 때문입니다. 투자자들은 리조트 부동산의 소유권을 증명할 수 없어 거래나 매매를 진행할 수 없으며, 이는 해당 분야에 대한 신뢰도 하락으로 이어집니다.

최근 정부는 법적 요건을 충족하는 호텔 아파트, 리조트 아파트(콘도텔), 오피스텔, 리조트 빌라 등의 소유권을 인정하는 내용의 시행령 제10호를 발표했습니다. 이는 매우 긍정적인 변화이며 국민과 기업의 요구에 부합하는 조치입니다.

지난 몇 달 동안 주요 업체들이 프로젝트를 재개하면서 부동산 시장은 긍정적인 신호를 보였습니다.

노바랜드는 노바월드 판티엣 프로젝트(빈투안성), 노바월드 호트람 프로젝트(바리아붕따우성), 그리고 그랜드 맨해튼 프로젝트(호치민시)를 재개했습니다. 훙틴 그룹 또한 메리랜드 꾸이년 프로젝트(빈딘성)의 마리나 지구 세부 구역을 재개했습니다.

Phat Dat Group은 또한 Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh(Binh Dinh); 빈증 타워(Binh Duong); Serenity Phuoc Hai(Ba Ria Vung Tau) 및 39 Pham Ngoc Thach 프로젝트(호치민시).

앞서 언급된 업체 관계자들은 최근 투자자와 고객들이 연초에 비해 해당 프로젝트에 더 많은 관심을 보이고 있다고 밝혔습니다. 부동산 거래 또한 이전보다 활발해졌습니다.

훙틴 그룹 관계자는 회사가 점진적으로 사업을 재개하고 있다고 밝혔습니다. 지난 한 달 동안 훙틴 그룹은 고객을 위해 수십 채의 주택을 확보했습니다. 이는 그룹 규모에 비하면 아직은 적은 수치이지만, 점차 희망이 되살아나고 있습니다.

Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 안 부사장에 따르면, 2023년 2분기 전국 부동산 투자심리지수는 1% 소폭 상승했습니다. 호치민시에서는 아파트와 단독주택 매매 부문의 거래 수요가 점차 회복세를 보이고 있습니다.

" 10구, 탄푸, 빈탄, 빈찬구, 그리고 9구(투득시)의 아파트 검색량이 5~9% 증가했습니다. 호치민시의 아파트 임대 수요 또한 8~17% 증가했으며, 토지에 대한 관심과 검색량은 2022년 말 대비 6~7% 증가했습니다."라고 꾸옥 안 씨는 밝혔습니다.

꾸옥 안 씨에 따르면, 거시경제 환경의 안정적인 신호들이 부동산 시장의 점진적인 회복을 돕고 있다고 합니다. 현재 인플레이션은 통제되고 있으며, 금리와 환율 또한 점차 안정되고 있습니다.

해결해야 할 과제는 여전히 막대합니다.

DKRA의 조사에 따르면 2023년 5월 호치민시의 아파트, 타운하우스, 빌라 공급량은 4월 대비 92% 감소했으며, 유동성은 약 5%에 불과했습니다. 이는 시장이 매우 어려운 국면에 접어들고 있음을 나타냅니다.

전반적으로 2023년 2분기 호치민시 및 주변 지역의 주택 시장은 공급과 소비 모두에서 비교적 긍정적인 흐름을 보였습니다. 시장 수요는 연초 대비 소폭 증가했지만, 2022년 동기 대비로는 여전히 낮은 수준입니다. 시장 전망에 따르면 2023년 3분기에는 개선 조짐이 나타날 것으로 예상되지만, 단기적으로 급격한 상승세는 기대하기 어렵습니다.

원천: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html