개방형 도로 정책이 필요하다

어두운 복도, 화재 경보 시스템 없음, 낡고 벗겨진 바닥과 벽… 이것이 호치민 시의 D등급(심하게 파손되고 위험함) 아파트 건물 수십 채가 구조를 기다리는 모습입니다. 하지만 여러 가지 이유로 구조 작업은 아직도 거의 "비활성" 상태입니다.

호치민시 건설국의 보고서에 따르면, 이 도시에는 1975년 이전에 지어진 오래된 아파트 건물이 474개 있으며, 이 중 16개는 D등급 아파트 건물입니다(2016~2017년에 14개 아파트 건물이 검사를 받았습니다). 이 건물들은 점점 더 노후화되고 있습니다. 그러나 오래된 아파트 재건축은 여러 가지 이유로 매우 느리게 진행되고 있는데, 그 이유는 주로 메커니즘 때문입니다.

2016년부터 지금까지의 과정을 돌이켜보면, 오래되고 심각하게 파손되고 위험한 아파트를 대체하기 위한 새로운 아파트의 철거와 건설은 단지 사람들을 이전하고 임시 주택을 짓는 데 그쳤습니다. 예를 들어, 440호 아파트 건물 - 쩐흥다오 거리(5군 11구)는 위험 수준이 D등급 주택으로 판정되었지만, 하중 지지력이 정상 사용 요건을 충족하지 못했습니다. 호치민시 인민위원회가 긴급 이전을 요청한 후, 지방 정부가 주민들을 설득하여 새 장소로 이전하는 데까지 약 6년이 걸렸습니다.

오래된 아파트를 리노베이션하는 것은 사회주택을 개발하는 것보다 더 어렵다는 의견이 많습니다. 가장 큰 문제는 보상과 부지 정리 문제입니다. 더욱이 어떤 결정은 시행되기 전에 국민의 다수 또는 전원의 합의가 필요합니다.

오래된 아파트의 리노베이션은 종종 2가지 그룹으로 나뉜다. 하나는 현장 재정착의 필요성을 충족시키기 위해 최소한의 면적으로 아파트를 짓는 것입니다. 두 번째는 고객을 유치하기 위해 대규모 상업용 아파트를 건설하는 것입니다.

호치민시에서 노후 아파트 재건축에 참여한 부동산 회사 관계자는 이전 규정에 따르면 임시주거지원, 재정착, 보상비용 등 모든 비용을 공제한 후 수익이 매우 낮아 기업들이 관심을 보이지 않는다고 말했습니다. 또한 기업들은 사업 범위 내에 배정된 전체 토지 면적에 대한 토지이용료, 토지임대료, 토지이용전환료 면제 방안을 재정 부문에서 아직 합의하지 못해 시행에 어려움을 겪고 있다. 또한, 복도, 계단, 옥상 등 보조공사의 건축면적 가치를 처리할 수 있는 제도가 현재 존재하지 않습니다.

최근, 2023년 주택법에 따라 아파트 재건축 및 리모델링 문제가 더욱 세부적으로 조정되었으며, 동시에 국민의 합의율, 아파트 재건축 투자 프로젝트를 시행하는 투자자를 위한 인센티브 메커니즘 등 많은 규정이 합법화되었습니다.

특히, 노후 아파트 건물을 리노베이션·재건축하는 투자사업의 범위 내에서 토지이용료 및 토지임대료가 부과되는 토지구역에 대해서는 토지이용료 및 토지임대료가 면제됩니다. 또한, 신구아파트 재건축 및 신축 규정의 돌파구 중 하나는 2023년 주택법인데, 이는 이전 후 아파트 문제를 해결했지만, 신규 사업을 건설할 면적이 부족합니다. 아파트 건물 재건축 사업이 통합(오래된 저층 아파트 건물들을 한곳에 모아 리모델링하여 새로운 고층 건물을 짓고, 많은 오래된 아파트 건물 거주자가 충분히 거주할 수 있는 공간) 방향으로 시행될 수 있도록 했습니다.

위의 경험은 호치민시 3군 인민위원회가 해당 지역에 있는 43개 아파트 건물을 모아 3개의 대규모 아파트 건물을 재건축하여 해당 지역에 재정착할 수 있는 충분한 인구를 확보하는 계획을 수립할 때 적용되었습니다. 이는 사람들이 이용할 수 있는 나무와 공공 공간의 면적을 늘리는 데 도움이 될 뿐만 아니라 도시 경관을 아름답게 하는 데도 도움이 됩니다.호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨는 "위의 해결책은 다른 지역에 건설된 재정착 프로젝트, 특히 여행, 생활, 의료, 교육, 사업 등의 필요를 충족하지 못하는 프로젝트가 방치되어 재정착민이 이주하지 못하는 상황을 극복할 수 있습니다."라고 말했습니다.

위의 메커니즘과 호치민시가 쌓아온 경험을 바탕으로 하노이 , 하이퐁 등 여러 지방에서 위험 수준으로 노후화된 아파트 건물을 개조하고 재건축하는 계획을 추진하는 전환점이 마련되기를 기대합니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html