길을 열어줄 정책이 필요합니다.

어두컴컴한 복도, 화재 경보기도 없고, 바닥과 벽은 낡고 페인트가 벗겨져 있다… 호치민시에서 구조를 기다리는 수십 채의 D급(심각하게 손상되고 위험한) 아파트 건물의 실상이다. 하지만 여러 가지 이유로 구조 작업은 대부분 교착 상태에 빠져 있다.

호치민시 건설국의 보고서에 따르면, 호치민시에는 1975년 이전에 건설된 노후 아파트 건물이 474채 있으며, 그중 16채는 D급 건물(2016-2017년 점검 대상 14채 포함)로 노후화가 심각하다. 그러나 이러한 노후 아파트 건물의 재건축은 여러 가지 이유, 특히 기존 제도적 한계로 인해 매우 더디게 진행되고 있다.

2016년부터 현재까지의 과정을 되돌아보면, 심각하게 손상되고 위험한 노후 아파트 건물의 철거 및 재건축은 지금까지 주민들을 다른 곳으로 이주시키거나 임시 주택을 제공하는 것에 그쳤습니다. 예를 들어, 5군 11동 쩐흥다오 거리 440번지 아파트 건물은 일반적인 용도로 사용하기에 구조적 안전성이 부족한 D급 건물로 분류되었음에도 불구하고, 호치민시 인민위원회가 긴급 이주를 요청한 후 지방 당국이 주민들을 설득하여 새 주택으로 이주시키는 데 거의 6년이 걸렸습니다.

많은 사람들이 오래된 아파트 건물을 개조하는 것이 사회주택을 개발하는 것보다 훨씬 더 어렵다고 주장합니다. 가장 큰 난관은 보상과 토지 정리 문제입니다. 게다가 일부 결정은 시행되기 전에 주민 대다수 또는 전체의 동의를 필요로 합니다.

오래된 아파트 건물을 개조하는 것은 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다. 하나는 기존 거주자들이 현장에 정착할 수 있도록 최소 면적의 아파트를 건설하는 것이고, 다른 하나는 고객 유치를 위해 대규모 상업용 건물을 짓는 것입니다.

호치민시에서 노후 아파트 재건축 사업에 참여했던 한 부동산 회사의 관계자는 기존 규정상 임시 주택 지원, 이주 비용, 보상금 등 모든 비용을 공제한 후 수익이 너무 낮아 사업 참여를 꺼렸다고 밝혔습니다. 또한, 금융 부문의 동의 부족으로 사업 부지 전체에 대한 토지 사용료, 토지 임대료, 용도 변경 수수료 면제 제도를 시행하는 데 어려움을 겪었다고 덧붙였습니다. 더 나아가 복도, 계단, 옥상 등 부대 시설 건설에 사용되는 면적의 가치를 평가하는 기준도 현행 제도에 없다고 지적했습니다.

최근 2023년 주택법을 통해 아파트 건물 리모델링 및 재건축 문제가 더욱 상세하게 규제되었으며, 이 법은 주민 동의율 및 아파트 건물 리모델링 및 재건축 사업을 추진하는 투자자를 위한 인센티브 메커니즘과 관련된 여러 규정을 법제화했습니다.

구체적으로, 투자자는 노후 아파트 건물을 개보수 및 재건축하는 사업 범위 내에서 토지 사용료 및 토지 임대료가 부과되는 토지에 대해 해당 수수료 및 임대료가 면제됩니다. 또한, 노후 아파트 건물 개보수 및 재건축에 관한 새로운 규정의 중요한 성과 중 하나는 2023년 주택법이 이전 후 신축 부지가 부족한 아파트 건물 문제를 해결했다는 점입니다. 이 법은 여러 저층 노후 아파트 건물을 한 곳에 모아 개보수 및 신축 고층 건물을 건설하는 통합 재건축 사업을 통해 여러 노후 아파트 건물 거주자에게 충분한 주택을 제공할 수 있도록 허용하고 있습니다.

이러한 접근 방식은 이전에 호치민시 3구 인민위원회가 관할 구역 내 43개 아파트 단지를 통합하여 주민들을 재정착시킬 수 있는 대규모 아파트 단지 3개를 재건축하는 계획을 수립할 때 적용한 바 있습니다. 이는 주민들을 위한 녹지 공간과 편의시설을 확충했을 뿐만 아니라 도시 경관을 아름답게 가꾸는 효과도 가져왔습니다. 호치민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 "이러한 해결책은 다른 지역에 건설되었지만 교통, 주거, ​​의료, 교육, 상업 시설 등 기본적인 생활 여건을 충족하지 못해 주민들이 이주하지 않는 방치된 재정착 사업 문제를 해결합니다."라고 언급했습니다.

이러한 메커니즘은 호치민시에서 얻은 경험과 함께 하노이 , 하이퐁 및 기타 여러 지역에서 위험 수준으로 노후화된 아파트 건물을 개보수 및 재건축하는 계획을 촉진하는 전환점이 될 것으로 기대됩니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html