2500만 동/m² 이하 아파트는 거의 '멸종'…호치민시, 교외 5개 구 토지 분할·매매 금지
부동산 공급이 제한적이고, 수백 개의 프로젝트가 중단되면서 제품 가격이 상승했습니다. 하노이는 아파트 서비스의 최대 가격을 m2당 16,500동으로 유지할 계획입니다. 호치민시는 주거용 토지 구획의 최소 면적을 36m2로 규정했습니다.
이번 주의 주요 부동산 뉴스를 요약해 보겠습니다.
부동산 공급 제한, 수백 건의 프로젝트 중단으로 제품 가격 상승
10월 28일 오전 국회는 의회에서 감독 위원회 보고서와 "2015년부터 2023년까지 부동산 시장 관리 및 사회 주택 개발에 관한 정책 및 법률 시행"에 대한 주제별 감독 결과에 대한 국회 결의안 초안을 논의했습니다.
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| 부 홍 탄 경제 위원장이 "2015년부터 2023년까지 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발 정책 및 법률 시행" 주제별 감독 결과 보고서를 발표했습니다. 사진: 국회 |
모니터링 보고서에 따르면, 2015년부터 2023년까지 베트남 부동산 시장은 두 단계로 나뉩니다.
기간 2015년 - 2021년: 부동산 시장은 다양한 유형의 부동산, 다양한 공급원으로 활발하고 강력하게 발전하여 많은 새로운 도시 지역을 형성하고 있으며, 관광 아파트(콘도텔), 리조트 빌라(리조트 빌라), 숙박 시설이 결합된 사무실(오피스텔) 등 다양한 유형의 부동산이 생겨났습니다.
그러나 이 기간 부동산 프로젝트 중 일부는 이전 기간에 투자된 프로젝트입니다. 부동산 상품 구조가 합리적이지 않고 수급 불균형이 심하며, 주로 고소득층을 대상으로 하며, 금융 투자 목표가 명확하지 않아 대다수의 소득 수준에 적합한 상품이 부족합니다. 일부 프로젝트는 특히 개인에게 자격증을 부여하는 데 있어 법적 문제에 직면했습니다.
이 기간이 끝날 무렵, 거의 모든 유형의 관광 및 숙박 부동산은 적절한 법적 규정이 부족하고 법률을 조직하고 시행하는 과정에서 한계가 있는 등 법적 문제에 직면하게 되었습니다.
2022~2023년 기간: 부동산 시장은 침체되고, 부동산 사업 운영은 COVID-19 팬데믹의 압박으로 드러난 2015~2021년 기간의 단점과 한계로 인해 많은 어려움에 직면합니다.
이 기간 동안 부동산 공급은 이전 기간보다 훨씬 제한적이었습니다. 대다수 사람들의 소득 증가율에 비해 부동산 가격은 급등했습니다. 하노이와 호치민시에는 대다수 사람들의 소득에 적합한 가격대의 아파트가 더 이상 존재하지 않았습니다.
특히 많은 주택 부동산 사업들이 어려움을 겪고 있으며, 일정이 지연되고, 추진이 더디고, 중단되고 있으며, 기업들이 사업에 투자한 자원이 막대하여 토지와 자본이 낭비되고, 투자자들의 어려움과 비용이 증가하고, 제품 가격이 상승하고 있습니다.
건설부: 아파트 가격 35~40% 상승, 2500만동/m² 이하 아파트 거의 없어
주택 가격에 대한 이야기가 국회에서 여전히 뜨거운 가운데, 건설부는 최근 2024년 3분기 부동산 시장 보고서를 발표하면서 아파트 시장의 '급격한' 가격 상승을 강조했습니다.
이에 따라 하노이의 아파트 가격은 신규 및 기존 프로젝트 모두에서 지속적으로 상승세를 보이고 있습니다. 특히 1차 시장에서는 분기별 약 4~6%, 연간 22~25%의 가격 상승률을 보였습니다. 일부 지역에서는 전 분기 대비 최대 35~40%의 지역적 상승률을 기록하기도 했습니다.
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| 하노이의 신규 아파트는 대부분 중급 및 고급 아파트입니다. 사진: Thanh Vu |
건설부는 보고서에서 "㎡당 2,500만 동 미만의 매매가를 기록한 저가 아파트 부문에서는 거래나 매물이 거의 없다"고 결론지었습니다.
위 주장을 입증하기 위해, 정부는 수도권 일부 프로젝트의 분양가를 검토했습니다. 예를 들어, 빈홈스 오션 파크(지아람 지구)의 취리히 단지는 m²당 4,600만~5,500만 동입니다. 빈홈스 스마트 시티(남투리엠 지구)의 사파이어 단지는 m²당 4,700만~6,100만 동 사이에서 등락을 거듭했습니다.
다음으로, 루미 프레스티지 프로젝트(남뚜리엠 지구)는 m²당 최대 6,900만 동에 달합니다. 50년 장기 임대 아파트 프로젝트인 나인티 컴플렉스(동다 지구) 또한 m²당 최대 6,000만 동에서 7,500만 동에 달합니다. 탄쑤언 지구 비하 컴플렉스 프로젝트는 m²당 최대 7,500만 동에서 9,720만 동에 달합니다.
건설부는 아파트 가격 상승에 대해 "최근 부동산 가격 상승은 토지 가격 변동 폭 확대, 저렴한 주택 상품 공급 부족 등 여러 요인의 영향이 큰 것으로 보인다"고 설명했습니다.
주택 가격이 상승하는 것은 중개인이 가격을 '부풀리기' 때문은 아니다
최근 베트남 부동산중개인협회(VARS)는 "부동산 중개인이 가격을 부추겨 시장 교란을 초래하는 진실"을 주제로 기자회견을 열었습니다. 이에 따라 VARS 회장 응우옌 반 딘 박사는 부동산 중개인이 최근 주택 가격 상승의 주요 원인이 아니라고 단언했습니다.
VAR은 "부동산 매매 가격 결정은 투자자와 개발사의 권리입니다. 부동산 중개인은 참여할 수 없습니다. 중개인은 고객/투자자와 거의 동시에 투자자의 가격표에 접근할 수 있습니다."라고 밝혔습니다.
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| 중개인들은 또한 주택 가격이 "안정"되어 곧 거래를 마무리할 수 있기를 바라고 있습니다. 사진: Dung Minh |
딘 씨는 주택 가격이 높을수록 중개인들이 매매하기 더 어려워진다고 강조했습니다. 누구보다도 중개인들은 부동산 가격이 적정 수준에 도달하기를 원합니다. 그래야만 매매가가 더 유리해지고, 중개인들은 수수료를 받을 기회를 얻게 됩니다.
SGO Homes의 대표이사인 레 딘 청 씨는 부동산 가격 상승 추세는 불가피하다고 말했습니다. 그러나 단기간에 이처럼 가격이 급등한 것은 이례적인 일이며, 전적으로 중개인만을 비난하는 것은 무리라고 덧붙였습니다.
"게다가 부동산 중개인들은 집값 상승을 가장 원치 않는 사람들입니다. 투자자들이 높은 가격에 매도하면 거래를 성사시키기가 더 어려워지고 중개인들은 더 힘들어지지만, 실제로 그들이 받는 중개 수수료에는 변화가 없습니다."라고 정 씨는 말했습니다.
하우징나우(Housing Now)의 호 티 투 마이(Ho Thi Thu Mai) 이사의 관점에서 볼 때, 1차 주택 시장이 주택 수요를 충족시키지 못하면서 2차 주택 가격도 동시에 상승했습니다. 1차 주택 투자자는 2차 주택 가격과 주민들의 주택 수요를 바탕으로 매매 가격을 결정합니다. 따라서 1차 주택 가격 또한 상승했습니다.
하노이는 아파트 서비스의 최고 가격을 m²당 16,500동/월로 유지할 계획입니다.
하노이 인민위원회는 도시의 아파트 건설 서비스에 대한 가격 체계를 공포하는 결정 초안에 대한 여론을 수렴하고 있습니다.
따라서 엘리베이터가 없는 아파트의 경우, 최소 관리비는 m²당 월 700동, 최대 관리비는 m²당 월 5,000동입니다. 엘리베이터가 있는 아파트의 경우, 예상 최소 관리비는 m²당 월 1,200동, 최대 관리비는 m²당 월 16,500동입니다.
위 가격에는 아파트 건물의 서비스 사업에서 발생하는 수익이 포함되지 않습니다. 즉, 사우나, 수영장, 케이블 TV, 인터넷 또는 기타 고급 서비스와 같은 고급 서비스는 포함되지 않습니다.
하노이, 사회주택 임대료 1m²당 월 4만8000동부터 제안
하노이에서 공공 투자 자본이나 노동조합 재정 자원을 사용하지 않고 투자 및 건설된 사회 주택에 대한 임대 가격 프레임워크를 공포하는 결정 초안에 따르면, 제안된 임대 가격 프레임워크는 다음과 같습니다.
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| 하노이의 사회주택 임대료는 호치민시보다 낮습니다. 사진: Thanh Vu |
10층 미만의 높이를 가진 사회주택 건물의 경우, 임대료는 m2당 월 48,000~96,000 VND입니다.
사회주택 건물은 10~20층 높이이며, 임대료는 m2당 월 49,000~98,000 VND입니다.
사회주택 건물은 20~30층 높이이며, 임대료는 m2당 월 73,000~146,000 VND입니다.
30층 이상의 사회주택 건물의 임대료는 m2당 월 99,000~198,000 VND입니다.
위 가격에는 부가가치세, 건설 유지 관리 비용, 운영 관리 서비스 가격, 사회주택의 실내 설비 및 가전제품 구매 비용, 화재 및 폭발 보험 구매 비용, 차량 주차 비용, 수돗물 비용, 텔레비전 서비스, 경영진 보수 및 기타 서비스 비용이 포함되지 않습니다.
호치민시, 교외 5개 구 토지 분할·매매 금지
최근 호치민시 인민위원회 부위원장인 부이 쑤언 꾸엉은 부동산 프로젝트 투자자와 주택 건설 투자 프로젝트가 기술 인프라를 갖춘 토지 사용권을 조직 및 개인에게 양도하여 도시 내에 주택을 건설할 수 있도록 허용하는 구역을 결정하는 규정에 관한 결정 제83/2024호에 서명하고 발표했습니다.
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| 호찌민시는 교외 5개 지역의 토지 분할 및 매각을 공식적으로 금지했습니다. 사진: 르 토안 |
이에 따라, 도시 전역의 부동산 프로젝트 및 주택 건설 투자 프로젝트의 투자자는 부동산 프로젝트 및 주택 건설 투자 프로젝트의 기술 인프라가 포함된 토지 사용권을 주택을 직접 건설하는 조직 및 개인에게 양도할 수 없습니다.
도시의 코뮌, 타운, 구에 있는 토지를 이용하여 재정착을 목표로 하는 부동산 프로젝트, 주택 건설 투자 프로젝트의 투자자는 부동산 사업법 2023 제31조 및 토지법 2024 제45조 1항 및 2항에서 규정하는 조건을 확보해야 합니다. 투자자는 토지를 이용하여 재정착을 목표로 하는 부동산 프로젝트, 주택 건설 투자 프로젝트의 기술적 기반 시설을 갖춘 토지 사용권을 자신의 집을 짓는 개인에게 양도할 수 있습니다.
호치민시는 주거용 토지 구획의 최소 면적을 36m2로 규정하고 있습니다.
10월 31일, 호찌민시 인민위원회는 호찌민시의 토지 분할, 토지 통합 및 토지 분할 최소 면적 조건을 규정하는 결정 제100/2024/QD-UBND호를 발표했습니다. 이 결정은 서명일로부터 효력을 발생하며, 토지 분할 최소 면적을 규정한 호찌민시 인민위원회 결정 제60/2017호를 대체합니다.
구체적으로, 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, 고밥, 빈탄, 푸년, 탄빈, 탄푸를 포함한 1구역 토지 구획의 경우 토지 구획을 위한 최소 면적은 36m2이고, 토지 구획의 정면 너비와 깊이는 최소 3m가 아닙니다.
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| 호치민시는 도심 지역의 토지 구획 최소 면적을 36㎡, 교외 지역의 토지 구획 최소 면적을 80㎡로 규정하고 있습니다. 사진: 르 토안 |
2구역에는 7군, 12군, 빈탄군, 투득시 및 군 산하 도시가 포함되며, 최소 면적은 50m2이고, 정면 폭과 부지 깊이는 최소 4m입니다.
구역 3에는 빈찬, 냐베, 꾸찌, 호크몬, 칸조 지구(읍 제외)가 포함되며, 최소 면적은 80m2, 정면 너비와 부지 깊이는 최소 5m입니다.
농경지의 경우, 1년생 작물 재배지 및 기타 농경지를 구분하는 최소 면적은 500m²입니다. 다년생 작물 재배지, 양식장, 제염장, 집중 축산지 등은 1,000m²입니다.
토지 분할, 토지 병합의 조건에 관하여, 토지 분할 및 토지 병합은 토지법 제220조 제1항, 제2항, 제3항에 규정된 원칙과 조건을 보장해야 합니다. 따라서 분할 및 병합 대상 토지는 접근성을 확보하고, 기존 대중교통 노선과 연결되어야 하며, 용수 및 배수 시설이 확보되어야 합니다.
토지 사용자가 보도를 위해 토지 구획 구역의 일부를 예약하는 경우, 그 보도는 당사자들 간에 합의되어야 하며, 현, 진, 투덕 시 인민위원회는 당사자들 간에 합의된 보도가 화재 예방 및 소화, 급수 및 배수 시스템, 전기를 보장하는지 여부를 현지의 실제 상황을 고려하여 승인을 받은 후 토지 구획 분리 또는 토지 구획 통합을 시행해야 합니다.
여러 토지(2개 이상)의 보행로로 사용하기로 결정된 토지 면적은 토지 이용권 증서와 해당 토지에 첨부된 재산 소유권에 공동 사용 형태로 전환됩니다.
본 결정은 토지 분할 및 토지 병합 절차 시행과 관련하여 필요성, 권리 및 의무가 있는 단체, 가구 및 개인에게 적용됩니다. 관할 국가 기관은 법률의 규정에 따라 토지 분할 및 토지 병합 절차를 시행해야 합니다.
다낭, 산업단지 내 사회주택 및 근로자 숙소 임대료 '확정'
최근 다낭시 인민위원회는 시내 산업단지의 사회주택과 근로자 숙소 임대에 대한 가격 기준을 발표했습니다.
따라서 공공 투자 자본이나 노동조합 재정 자원을 사용하지 않고 건설에 투자된 사회주택 프로젝트의 경우 가장 낮은 임대 가격 범위는 5층 이하(지하실 없음) 아파트로, 최대 임대 가격은 m²당 월 88,000동, 최소 임대 가격은 m²당 월 57,000동입니다.
가장 높은 임대 가격 범위는 24층에서 30층 이하(지하 2개) 아파트로, 최대 임대 가격은 m2당 월 165,000동, 최소 임대 가격은 m2당 월 104,000동입니다.
개인이 투자하여 건설하는 사회주택의 임대 가격 범위와 관련하여, 다낭에서는 개별 주택(1층, 폐쇄형 아파트, 내력벽돌 구조, 철근콘크리트 지붕을 시공한 주택)의 경우 최대 임대 가격은 m2당 월 58,000동, 최소 임대 가격은 m2당 월 39,000동으로 규정하고 있습니다.
단독주택(2~3층, 철근콘크리트 구조; 벽돌담; 현장타설 철근콘크리트 바닥 및 지붕, 지하실 없음)의 최대 임대료는 m2당 월 88,000동, 최소 월 61,000동입니다.
개별 주택(4~5층, 철근 콘크리트 구조; 벽돌 벽; 철근 콘크리트 바닥 및 지붕 설치, 지하실 없음)의 최대 임대 가격은 m2당 VND 96,000/월, 최소 VND 66,000/월(건축 면적 50m2 미만), 최대 VND 75,000/월, 최소 VND 51,000/월(건축 면적 180m2 이상)입니다.
산업단지 내 근로자 숙소의 임대 가격 범위 중 가장 낮은 임대 가격 범위는 5층 이하(지하실 없음) 아파트로, 최대 임대 가격은 m2당 월 84,000동, 최소 임대 가격은 m2당 월 54,000동입니다.
가장 높은 임대 가격은 24층 미만에서 30층 이상(지하 2개)의 아파트이며, 가장 높은 임대 가격은 m2당 158,000 VND/월이고, 가장 낮은 임대 가격은 m2당 100,000 VND/월입니다.
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