지자체 차원의 토지 관리: [제3부] 계획 갈등

하노이 – 푸캇 지역에서는 농지 및 임업용 토지와 관련된 여러 문제와 개발 계획 갈등으로 인해 토지 등기가 지연되고 있다.

2025년 7월 1일부터 공식적으로 시행되는 이중 지방 정부 모델은 면(區)급 정부에 주민들의 요구에 가장 가깝고 신속하게 대응할 수 있는 권한을 부여하는 동시에 토지 관리 분야에서 더 많은 책임을 부여합니다. 이러한 위치에서 면급 정부는 토지법 시행의 실효성을 측정하는 중요한 "기준점"이 됩니다. 토지 증명서 발급 및 토지 소유권 초기 확인부터 토지 정리 및 분쟁·민원 처리까지, 각 단계는 일상생활에서 정책이 원활하게 시행되고 있음을 명확히 보여줍니다.

"면 단위 토지 관리" 시리즈는 하노이 면과 동에서 직접 법을 집행하고 시민 및 기업과 일상적으로 소통하는 일선 토지 관리 담당자들의 관점, 평가 및 제안을 기록합니다. 이는 토지 정책을 더욱 개선하고, 병목 현상을 해소하며, 특히 토지법 개정이 준비되는 새로운 단계에서 토지 관리의 효율성을 높이는 데 기여합니다.

최근 몇 년 동안 2024년 토지법 제정으로 인한 제도적 개선과 더불어 지방 차원의 토지 관리 및 이용은 많은 긍정적인 변화를 보였습니다. 그러나 일부 지역의 실제 시행 과정에서는 특히 복잡한 역사적 배경이나 중복되는 계획이 존재하는 지역에서 여전히 많은 장애물이 존재함이 드러났습니다. 하노이 푸깟(Phu Cat) 면이 바로 그러한 지역 중 하나입니다.

푸캇(Phu Cat) 면의 당국자들이 농지 에 흙을 무단 투기하고 평탄화한 사건을 조사하고 처리하고 있다. 사진: ST.

농경지와 임업지에서 비롯된 오랜 문제들.

현재 푸캇 면이 직면한 가장 큰 과제는 농업 및 임업 농지에서 비롯된 토지와 관련된 문제입니다. 이러한 토지는 국가가 각기 다른 시기에 일관성 없는 방식과 정책으로 여러 기관에 배분하여 관리해 왔으며, 이로 인해 장기적인 문제가 발생했습니다.

푸캇 면의 담꽁로이 서기관은 면 내에 롱푸 차 회사가 있는데, 이 회사는 원래 국영 농장으로 토지를 할당받고 토지 사용권 증서를 받았다고 말했습니다. 회사는 운영 기간 동안 직원들에게 차나무를 가꾸고 관리하기 위한 주택을 지을 수 있도록 토지를 임대해 주었습니다.

주목할 만한 점은 많은 가구가 수십 년 동안, 심지어는 1962년부터 이 토지에서 안정적으로 거주해 왔다는 것입니다. 그러나 토지의 최초 법적 소유권이 단순히 "대여" 형태였기 때문에 현행 규정상 이들 가구는 토지 사용권을 인정받지 못하고 있습니다.

한편, 토지 관련 법률은 시간이 흐르면서 보다 개방적인 경향을 보여 장기간 안정적인 이용이 이루어진 경우 토지 이용권을 인정해 왔습니다. 그러나 농지 및 임지의 경우에는 적용 기준이 더욱 엄격하여 토지 이용 허가증 발급 요건을 충족하지 못하는 경우가 많습니다.

결과적으로, 국가가 사회 경제 개발 사업을 시행하기 위해 토지를 수용할 때, 이들 가구는 보상, 지원 및 재정착과 관련된 권리를 온전히 보장받지 못합니다. 이것이 바로 오랜 기간 동안 수많은 불만과 청원이 제기되는 이유입니다.

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이 문제를 해결하기 위해 푸캇 면 인민위원회는 관련 당국에 "조건은 충족하지만 아직 인증서를 발급받지 못한 경우"에 적용되는 것과 유사한 메커니즘을 검토하고 허용해 줄 것을 요청하는 문서를 제출했습니다. 그러나 이 제안은 현행 법률 체계와의 충돌로 인해 승인되지 않았습니다.

서로 다른 유형의 계획 간의 갈등

푸껫 지역의 토지 관리는 농경지와 임업지를 둘러싼 역사적 문제 외에도, 다양한 유형의 계획 간의 일관성 부족으로 인해 어려움을 겪고 있습니다.

푸캇(Phu Cat) 면의 당국자들이 공공 부지에 불법 건축물을 점검하고 단속하고 있다. 사진: ST.

최근 해당 면 인민위원회는 농지를 주거지로 용도 변경하려는 신청서를 다수 접수했습니다. 그러나 구 단위 토지 이용 계획과 도시 구역 계획 간의 불일치로 인해 평가 및 결정 과정에 큰 차질이 발생하고 있습니다.

구체적으로, 2021년부터 2030년까지의 지역별 토지이용계획에 따르면 일부 토지는 주거용으로 지정되어 있습니다. 이는 사람들이 토지 용도 변경을 기대할 수 있는 근거를 제공하며, 결과적으로 주택 수요를 합법화할 수 있게 해줍니다.

하지만 2024년에 승인된 1/2,000 축척의 호아락 도시 계획(HL6)에 따르면, 이러한 토지는 주거 목적이 아닌 의료, 문화, 녹지 공간 등 다른 용도로 지정되어 있습니다.

이러한 불일치로 인해 지방 당국은 난처한 입장에 처해 있습니다. 구 단위의 토지 이용 계획에 따르면 토지 용도 변경 허가가 가능하지만, 건설 관리를 위한 보다 상세하고 의무적인 구역 계획과 비교하면 신청서가 요건을 충족하지 못하는 경우가 많습니다.

2024년 토지법 제116조 제5항은 토지 용도 변경 허가의 근거를 승인된 계획 유형 중 하나로 정할 수 있다고 규정하고 있다. 그러나 실제로는 서로 다른 계획 유형 간의 일관성을 유지하여 도시 공간 개발 방향의 충돌과 혼란을 방지해야 한다.

푸캇 면 인민위원회에 따르면, 호아락 도시 계획이 나중에 승인되었고, 더 상세하며, 건설 관리와 직접적으로 연계되어 있기 때문에, 지방 당국은 이 계획에 부합하지 않는 토지 용도 변경 신청을 처리할 법적 근거가 불충분하다고 판단했습니다. 따라서 많은 신청이 도시 계획의 조건을 충족하지 못한다는 이유로 거부되었습니다.

미국 - 베트남: 놓치지 마세요

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신청이 반려되면서 많은 가구들 사이에 불만이 고조되고 있다. 보도에 따르면, 많은 가구들이 지역 토지이용계획에 부합하는 방향으로 신청서를 제출했으나, 용도지역 계획에 부합하지 않아 반려되었다고 한다.

이로 인해 지방 정부의 신청 처리 방식이 법에 부합하지 않아 시민의 정당한 권리를 침해한다는 수많은 불만과 비난이 제기되었습니다.

담꽁로이 씨는 문서 검토 및 평가 과정에서 면 인민위원회가 현행 규정을 철저히 준수하고 호아락 도시 계획과 비교 검토했다고 밝혔습니다. 이를 바탕으로 문서 반환은 법률 준수 및 전반적인 개발 방향 설정을 위해 필요한 조치였다고 설명했습니다. 그러나 면 당국은 주민들의 반응을 고려하여 상위 기관의 보다 구체적인 지침이 필요하다는 점도 인지하고 있으며, 이를 통해 규정에 대한 통일된 이해와 적용이 이루어질 수 있도록 해야 한다고 강조했습니다.

앞서 언급한 어려움에 직면하여 푸깟 면 인민위원회는 하노이시 인민위원회에 토지 이용 변경 신청 심사 기준으로 다양한 유형의 계획 적용에 대한 구체적인 지침을 제공해 줄 것을 요청하는 문서를 제출했습니다. 푸깟 면 인민위원회는 토지 이용 계획과 구역 계획이 일치하지 않을 경우 어떤 유형의 계획을 우선시해야 하는지, 각 유형의 계획에서 "주거용지"를 결정하는 기준은 무엇인지, 그리고 토지 이용 목적 변경 허가에 대한 구체적인 조건은 무엇인지 등 몇 가지 중요한 사항에 대한 명확한 설명을 요구했습니다.

출처: https://nongnghiepmoitruong.vn/cap-xa-quan-ly-dat-dai-bai-3-xung-dot-quy-hoach-d815321.html