주택 가격이 비정상적으로 높은 이유는 무엇일까요?

하노이 의 아파트 가격이 비정상적으로 높게 치솟아 중산층과 저소득층 대부분이 감당하기 어려운 수준에 이르렀습니다. - 사진: N.TRAN

건설부 에 따르면 현재 주택 가격은 토지 비용, 건설 비용, 대출 이자, 사업 이익, 세금 및 중개 수수료로 구성됩니다.

주택 가격을 통제하기 위해 일부 전문가들은 토지 가격 조정, 적절한 세금 및 수수료 책정, 프로젝트 대출 이자율 조정, 원자재 가격 통제, 공급과 수요 균형 유지, 부동산 투기 방지 등의 해결책을 제시합니다.

중급 아파트 가격도 평방미터당 1억 VND입니다.

건설부에 따르면 올해 2분기 하노이 일부 아파트 단지의 분양가가 크게 상승했습니다. 구체적으로 로얄 시티는 33%, 더 프라이드는 33%, 미딘송다-수디코는 32%, 빈홈스 웨스트 포인트는 28% 상승했습니다. 쭝화-냔찐과 같은 구도심 지역에서도 아파트 가격이 25% 올랐으며, 남쭝옌의 재정착 아파트는 20% 상승했습니다.

2024년 5월 아파트 평균 분양가는 2023년 말에 비해 크게 상승했습니다. 구체적으로 우딕 웨스트레이크는 평방미터당 5,670만 VND, 디엘도라도는 8,530만 VND, HDI 타워는 1억 6,010만 VND, 펠리즈 홈즈는 5,390만 VND, 골드시즌은 6,380만 VND에 거래되었습니다.

건설부는 과거에는 중급 아파트의 호가 및 거래 가격이 평방미터당 5천만~7천만 VND였지만, 현재 거래 가격은 평방미터당 7천만~1억 VND로 상승했다고 밝혔다.

예를 들어, 노블 크리스탈 타이호(Noble Crystal Tay Ho) 프로젝트의 분양가는 평방미터당 약 1억 8,700만 VND이며, 만다린 가든(Mandarin Garden)은 평방미터당 8,000만~1억 500만 VND입니다. 특히, 호안끼엠구 하이바쭝 거리에 위치한 더 그랜드(The Grand) 프로젝트의 일부 아파트는 평방미터당 거의 10억 VND에 달하는 가격으로 책정되어 있습니다.

2024년 2분기 호치민시에서는 중가 아파트 시장이 전년 동기 대비 2% 상승했고, 고가 아파트 시장은 5% 상승했습니다. 신규 공급 부족 또한 호치민시 기존 아파트의 판매 가격 상승을 부추겼습니다.

구체적으로, 시티 가든 아파트 프로젝트의 평균 분양가는 평방미터당 8,500만 VND로 18% 상승했으며, 안토니아 프로젝트(7군)와 마스테리 타오디엔(투득시)은 각각 11%와 10% 상승했습니다. 2분기 말 기준 호치민시 아파트 평균 가격은 2023년 말 대비 약 6% 상승했습니다.

호치민시의 여러 아파트 프로젝트에서 상당한 가격 상승이 나타났습니다. 칸타빌 안푸(Cantavil An Phu)는 22.6% 상승한 평방미터당 5450만 VND, 제니티(Zenity, 1군)는 18.2% 상승한 평방미터당 1억 140만 VND, 그린 뷰(Green View, 7군)는 25.1% 상승한 평방미터당 5390만 VND, 그리고 더 파노라마(The Panorama, 7군)는 15.5% 상승한 평방미터당 6960만 VND를 기록했습니다.

이례적으로 높은 가격의 원인은 무엇인가요?

건설부의 최근 조사 및 평가에 따르면, 토지 사용료가 주택 평방미터당 판매 가격 대비 상당히 높은 것으로 나타났습니다. GP Invest의 하노이 주택 프로젝트의 경우, 토지 사용료는 약 1,500만 VND/3,635만 VND로 판매 가격의 41.5%에 해당합니다. 하이퐁 의 한 콘도미니엄 프로젝트에서는 667만 VND/3,454만 VND로 판매 가격의 19.3%에 해당하며, 하이퐁의 또 다른 저층 주택 프로젝트에서는 6,014만 VND/1억 5,683만 VND에 달합니다.

마찬가지로, 호치민시 투득시의 동탕롱 도시 지역에서는 토지 사용료가 234만 동/884만 동입니다. 빈즈엉성 찬미 도시 지역의 빌라 프로젝트에서는 토지 사용료가 분양가의 16.3%를 차지합니다.

건설부에 따르면 2024년 토지 가격을 적용할 경우, 사업용 토지 사용료는 계속해서 급격히 상승할 것으로 예상됩니다. 구체적으로, GP Invest 사업의 가격 구조에서 토지 사용료는 60%까지, 투득시의 동탕롱 도시 지역은 약 60~65%까지, 그리고 찬미 빌라 사업은 분양가의 50%까지 인상될 예정입니다.

건설부는 시장 가격을 밀접하게 반영한 새로운 토지 가격표 ​​적용으로 주택 및 부동산 가격이 이전 기간 대비 평균 15~20% 상승할 것으로 예상하고 있습니다. 구체적으로, GP Invest 주택 프로젝트(하노이)의 경우, 평방미터당 건설 투자 비용은 510만 VND/3,630만 VND로 분양가의 약 14.1%를 차지합니다. 하이퐁의 아파트 프로젝트는 평방미터당 건설 투자 비용이 1,570만 VND/3,450만 VND로 분양가의 약 45.5%를 차지하며, 하이퐁의 저층 주택 프로젝트는 평방미터당 건설 투자 비용이 3,120만 VND/1억 5,680만 VND로 분양가의 20.53%를 차지합니다.

또한, 각 프로젝트의 규모와 제품은 다르지만, 주택 프로젝트의 투자 비용은 최근 화재 안전 비용 증가로 인해 비교적 안정적이거나 소폭 변동에 그쳤다고 건설부는 밝혔다.

주택 건설 사업의 자금 조달 비용과 관련하여, 해당 부처에 따르면 주택 건설 사업에서 총 투자금의 30~70%를 민간 자금으로 조달할 경우 이자 비용은 총 건설 투자액의 약 3~5%에 달할 것으로 예상됩니다. 한편, 일반적인 상업용 주택 건설 사업의 분양 비용은 부동산 가격의 3~7% 수준이며, 일부 사업의 경우 최대 15%까지 발생할 수 있습니다.

현재 주택 가격의 마지막 구성 요소는 프로젝트 소유자의 세금, 이윤 및 관리 수수료이며, 이는 고층 주택의 경우 10~20%, 저층 주택의 경우 20~30%에 달합니다.

출처: 건설부 - 그래픽: T. ĐẠT

어떻게 하면 집값을 낮출 수 있을까요?

위에서 언급한 주택 판매 가격을 구성하는 모든 비용과 그 비율을 바탕으로, 부동산중개인협회 부회장인 응우옌 찌 탄 씨는 투오이 트레 신문 과의 인터뷰에서 현재 토지 가격이 사람들의 소득에 비해 매우 높기 때문에 관리 기관은 현실에 맞게 토지 가격을 조정해야 한다고 말했습니다.

"시장 기반의 토지 가격 책정 원칙은 호치민시 1구와 투득시, 하노이의 호안끼엠, 바딘, 동다구처럼 거래 기준이 명확하게 정의된 잘 개발된 도시 지역에 적합합니다. 하지만 개발이 덜 된 지역에서는 개발을 촉진하기 위해 토지 가격을 조정하지 않으면 매우 위험할 것입니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

탄 씨는 중국의 사례를 들면서, 건설 회사들이 많은 집을 짓지만 (높은 토지 가격 때문에) 너무 비싸게 지어 팔리지 않는다고 지적했습니다. 이러한 회사들이 어려움에 처해도 정부는 구제할 수 없으며, 결국 최종 결정은 주택 구매자가 내린다고 설명했습니다.

호찌민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨에 따르면, 주택 프로젝트의 토지 비용 구조에는 토지 사용료와 토지 정리 비용이 포함되는데, 이는 각 프로젝트의 건설 밀도에 따라 상당한 금액을 차지합니다.

부동산 투자 회사 입장에서 DTJ 투자유통 주식회사 회장인 응우옌 꾸옥 칸 씨는 오늘날 주택 사업에 투자하는 기업에게 가장 중요한 요소는 시간이라고 강조했습니다. 명확한 규정을 통해 주택 사업 관련 절차 완료에 필요한 시간을 단축하면 기업의 규제 준수 비용을 줄여 결과적으로 주택 가격을 낮출 수 있다는 것입니다.

탄 씨에 따르면, 부동산 시장의 발전 방향은 안정성을 확보하고 사람들의 삶의 질을 향상시키는 데 초점을 맞춰야 합니다. 부동산 개발업자의 판매 가격 대비 10~20%의 이윤은 일반적이지만, 실제로는 완전히 새로운 부지에 건설되는 대규모 부동산 프로젝트들이 존재하며, 이러한 프로젝트들의 이윤은 통계청에서 발표한 수치보다 훨씬 높은 경우가 많기 때문에 이 수치가 과연 사실인지 재검토가 필요합니다.

많은 부동산 전문가들은 현재의 주택 공급과 수요의 균형을 맞추기 위해서는 저렴한 주택 공급을 늘려야 한다고 생각합니다. 이러한 공급은 정부 부처, 기관, 그리고 지방 정부의 적극적인 참여에 크게 좌우됩니다. 또한, 과도한 토지 개발에서 벗어나 대다수 국민이 감당할 수 있는 수준으로 토지 가격을 통제하는 데 초점을 맞추는 인식의 전환이 필요합니다. 현재 높은 토지 가격으로 인해 많은 기업들이 투자에 소극적이게 되면서 향후 주택 공급 확대가 어려워질 수 있습니다.

레 호앙 차우 씨는 현재의 주택 가격을 낮추기 위해 다음과 같은 여섯 가지 조치가 필요하다고 생각합니다.

1. 토지 비용을 절감합니다.

2. 관련 세금 및 수수료를 줄입니다.

3. 이자 비용을 줄이십시오.

4. 연료 및 전기료를 포함한 프로젝트 투입 자재 비용을 안정적으로 유지합니다.

5. 주택 건설 사업 승인 절차를 간소화하여 규정 준수 비용을 절감할 수 있는 방법은 무엇일까요?

6. 부동산 투기와 이윤을 목적으로 한 인위적인 가격 조작을 근절하고, 토지 경매 보증금을 20%로 인상하며, 낙찰 후 보증금을 몰수당하는 자에게는 강력한 처벌을 부과해야 합니다.

또한 투기 및 인위적인 가격 형성과 관련된 이유도 있습니다.

건설부는 또한 높은 주택 가격의 원인 중 하나로 부동산 개발업자들이 시장의 공급 부족을 악용하여 높은 가격에 매물을 내놓는 행태를 지적했습니다. 일부 투기 집단, 투자자, 그리고 중개업자들이 시장을 교란시켜 "가격을 부풀리고 인위적인 가격을 만들어내고 있다"고 덧붙였습니다.

일반적으로 주택 개발업체는 주택 가격의 약 3%를 부동산 중개업체나 브로커에게 수수료로 지급하지만, 이들 업체는 시장 상황에 따라 고객과의 거래 시 수수료를 조정하는 경우가 많습니다. 따라서 이 차액은 고정되어 있지 않고 주택 가격의 5%, 10%, 또는 20%에 달할 수 있습니다.

예를 들어, 흥옌 지역의 저층 주택 단지 중 분양가가 70억~80억 VND인 경우 평균 프리미엄은 약 7억 5천만 VND이지만, 시장이 냉각되면 프리미엄은 2억 5천만 VND에 불과하게 됩니다.

호치민시 7구에서 건설 중인 부동산 프로젝트 - 사진: 꽝딘

주택 공급 부족, 치솟는 가격, 낮은 실제 거래량.

올해 초부터 하노이의 부동산 가격이 급등하면서 현행 주택 개발 정책에 대한 여러 가지 문제점이 제기되고 있습니다. 부동산 가격은 분기마다 지속적으로 상승하여 1년 전 수준을 훨씬 뛰어넘는 초고가를 경신하고 있는 반면, 실제 거래량은 감소하고 있습니다. 한편, 주택 공급은 여전히 ​​부족한 상황입니다. 저렴한 주택은 사실상 전무하고, 사회주택과 저소득층 주택은 하노이와 호치민시에서 극히 부족한 실정입니다. 이처럼 높은 가격 때문에 주택이 절실히 필요한 중저소득층 대다수는 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 없는 실정입니다.

부동산 시장의 이례적인 징후를 고려하여, 총리는 조만간 부동산 업계 기업 및 회사들과 회의를 열어 시장 문제 해결 방안을 논의할 예정입니다.

건설부가 정부 사무처에 제출한 부동산 가격 구조, 판매 가격 및 가격 상승 원인 분석 보고서(9월 18일)에 따르면, 전국적인 주택 공급이 심각한 감소세를 보이고 있다. 2024년 2분기에는 약 6,000세대의 아파트, 단독주택, 타운하우스를 포함한 9개 주택 사업만이 완공되었다. 상반기 전체를 ​​놓고 보면, 완공된 주택 공급량은 약 9,000세대에 불과하며, 신규 허가 주택 사업 건수도 20,000세대에 그쳤다.

2023년 말 이후 하노이의 주택 및 토지 공급 부족으로 부동산 가격이 급격히 상승했습니다. 서호 지역의 여러 고급 아파트 프로젝트는 초기 분양가가 평방미터당 1억 VND를 넘어섰습니다. 한편, 빈홈즈 꼬로아 메가 어반 지역은 분양 당시 타운하우스 가격이 평방미터당 3억 VND를 돌파했습니다. 특히, 하노이 도심에서 30~40km 떨어진 호아이득, 탄오아이, 푸크토 등 교외 지역의 토지 경매 가격도 평방미터당 1억 VND를 넘어섰습니다.

건설부는 주택 가격 하락의 원인과 해결책을 파악합니다.

집값 상승의 4가지 이유:

1. 새로운 토지 가격표에 따라 토지 가격이 상승했고, 토지 경매가 시작 가격보다 훨씬 높은 가격에 진행되면서 전반적인 토지 가격 수준이 상승하고 있습니다.

2. 투기꾼과 부동산 중개인들이 "인위적인 가격을 만들어내고 가격을 부풀리는" 현상.

3. 중저소득층 대다수의 수요를 충족할 만한 부동산 및 주택 공급이 부족합니다.

4. 최근 주식, 채권, 금 시장과 관련된 경제 변동으로 인해 안전 자산인 부동산으로 자금이 대거 유입되었습니다.

집값을 낮추는 6가지 해결책:

1. 절차적 및 법적 장애물을 제거하고 시장 공급을 늘려 안전하고 지속 가능한 시장 발전을 촉진합니다.

2. 토지 경매 절차를 개선하고, 보증금 인상, 현실적인 시작 가격 책정, 낙찰 대금 지급 기한 단축, 투기적 입찰 제한 등을 통해 토지 경매 관련 규정을 구체화합니다.

3. 투기를 억제하기 위해 여러 채의 주택과 토지를 소유한 사람들을 위한 세금 정책을 연구하고 제안합니다.

4. 2024년 토지법에 따른 새로운 토지 가격표 ​​발표로 인한 부정적인 영향을 완화하기 위한 해결책과 조치가 마련되어 있습니다.

5. 국가가 관리하는 부동산 및 토지 이용권 거래 센터 모델을 시범 운영합니다.

6. 토지이용권 경매, 토지이용사업 입찰에 대한 검사 및 감독을 강화하고, 부동산 서비스 사업, 부동산 거래 및 중개 활동을 효율적으로 관리한다.

인접 국가의 저소득층 주택

태국 일간지 네이션( Nation )은 4월 초, 태국 투자청(BOI) 사무총장 나릿 테르드스테라숙디가 3월 15일 위원회에서 주택 세금 인센티브를 승인했다고 보도했다. 이 인센티브는 태국 주택은행(GHB)이 시작한 저소득층의 단독주택 및 아파트 구매 지원 대출 사업의 3단계에 해당한다.

현재 세금 보조금 프로그램은 단독주택의 경우 최소 면적 70m², 아파트의 경우 최소 면적 24m² 이상인 주택에만 적용됩니다. 테르드스테라숙디 씨에 따르면, 투자청(BOI)은 1993년부터 저소득 근로자를 위한 주택 사업을 지원해 왔습니다. 구체적으로, BOI는 방콕과 논타부리, 사뭇프라칸, 파툼타니, 나콘파톰, 촌부리 등지에서 34,900세대 규모의 아파트 44개 사업에 참여하여 주택을 공급했습니다.

베르나마 통신에 따르면, 말레이시아 정부는 9월 17일 전국적으로 최소 23개의 새로운 서민주택 프로그램(PPR) 사업을 시작한다고 발표했습니다. 말레이시아 주택지방정부부(KPKT) 차관인 다툭 아이만 아티라 사부는 2024년 9월 현재 말레이시아 정부가 저소득 근로자를 위한 104,081채의 아파트를 공급하는 166개의 서민주택 사업을 완료했으며, 16개 사업을 추가로 진행 중이라고 밝혔습니다.

PPR 프로젝트 내 주택 가격은 유닛당 45,000~60,000링깃(미화 10,700달러~14,000달러 이상)입니다. 향후 프로젝트에는 새로운 편의시설이 추가되어 주민들의 삶의 질이 향상될 것입니다.

출처: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm