부동산 프로젝트의 잠재력을 극대화합니다.

많은 전문가들은 기업이 상업용 주택 프로젝트를 위해 시민들과 토지 사용권을 독립적으로 협상할 수 있도록 하는 시범 사업이 프로젝트 진행을 원활하게 하고, 주택 공급을 늘리고, 주택 부족 문제를 해결하는 데 도움이 될 것이라고 믿습니다.

정부는 또한 환경 오염으로 인해 이전해야 하는 시설 부지에 기업들이 상업용 주택 사업을 추진할 수 있도록 국회가 승인할 것을 제안했습니다. 사진: 하노이 탄쑤언구 응우옌짜이 거리 233, 233B, 235번지에 위치한 까오싸라 산업단지의 하노이 비누 공장 부지는 이전 후 수년간 방치되어 토지 자원의 낭비를 초래하고 있습니다. - 사진: 단캉

이 시범 메커니즘에 관한 결의안 초안이 최근 국회에서 검토되었으며, 11월 말에 종료되는 회기에서 통과될 것으로 예상됩니다.

그러나 현재 시장에 공급되는 주택이 중급, 고급 및 최고급 아파트 부문에 집중되어 있는 상황을 고려할 때, 일각에서는 시범 사업이 명확한 방향성을 가지고 대다수 인구의 실제 주택 수요를 충족하기 위해 저렴한 주택과 예산에 맞는 아파트를 개발할 수 있도록 토지 이용권 협약을 우선시해야 한다는 의견을 제시하고 있습니다.

수백 건의 부동산 프로젝트가 장애물 해결을 기다리고 있습니다.

2024년 3월, 부동산 프로젝트 시행상의 어려움과 장애물 제거를 검토, 촉구 및 지도하는 총리 직속 태스크포스 회의에서 건설부는 호치민시에 143개, 하노이에 246개, 하이퐁에 4개, 빈딘에 16개, 껀토에 34개의 부동산 프로젝트가 태스크포스, 관련 부처, 기관 및 지방 정부의 해결을 기다리고 있다고 보고했습니다.

전국적으로 수백 건의 부동산 프로젝트가 여전히 중단된 상태입니다.

주거용 부지 부족으로 인해 많은 프로젝트가 실행되지 못하고 있습니다. 계획 규정에 부합하는 토지를 매입한 투자자조차도 단 1 ^제곱미터 의 주거용 부지가 부족하여 프로젝트를 건설하지 못하는 경우가 있습니다.

또한, 현재 국회에 제출된 시범 결의안 초안에서 정부는 환경 오염으로 인해 이전해야 하는 시설이나 건설 및 도시 계획에 따라 이전해야 하는 시설 부지에 기업들이 상업용 주택 사업을 시행할 수 있도록 국회가 승인해 줄 것을 제안하고 있습니다.

하노이 도심의 많은 오염 유발 공장들이 교외 지역이나 인근 지방으로 이전하면서 수십 년 동안 방치되었던 수많은 "최적의 토지"가 드러났습니다.

대표적인 예로, 사오방 고무 공장, 하노이 비누 공장, 탕롱 담배 공장 등 총 면적이 약 15만 ^제곱미터 에 달하는 세 공장이 도시 외곽으로 이전된 후 수년간 방치되어 온 것을 들 수 있습니다.

특히, 수년 전에 이전된 하노이 비누 공장의 핵심 부지는 상업용 주택 건설 부지로 전환할 방안이 마련되어 있지 않아 여전히 잡초가 무성하게 자라 있습니다.

호치민시 Thu Duc City, An Phu Ward, Mai Chi Tho Street 프로젝트 - 사진: Nguyen Van Trung

기업과 토지 소유주 모두 만족한다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 투오이 트레 신문과의 인터뷰에서 기업들이 시민들로부터 상업용 주택 건설 사업을 위한 비주거용 토지 사용권을 독립적으로 협상하고 취득할 수 있도록 하는 시범 사업은 부동산 투자 및 사업을 위한 토지 확보의 또 다른 방법을 제공한다고 말했습니다.

이 메커니즘은 또한 토지 이용자의 협상권을 보장하여 프로젝트 시행을 위한 토지 수용 과정에서 발생하는 분쟁을 줄여줍니다.

차우 씨는 "현재의 토지 수용 메커니즘은 이전보다 훨씬 나아졌지만(더 적절하고 시장 기반의 보상), 기업과 토지 사용권을 가진 사람들이 직접 토지 양도 협상을 할 수 있도록 했던 시범 메커니즘만큼 좋지는 않다"고 강조했습니다.

예를 들어, 호치민시 3구에는 최근 몇 년 동안 48개의 오래된 아파트 단지가 생겼습니다. 현재까지 이 중 5개 단지에서는 사업자들이 자발적으로 주민들로부터 기존 아파트를 100% 매입하여 새로운 상업용 아파트 건물을 짓는 사업을 진행하기로 합의했으며, 주민들의 불만도 없었습니다. 이는 상호 이익이 되는 거래 방식이기 때문입니다.

투자자들이 직접 노후 아파트 건물을 매입하도록 장려하는 메커니즘이 부족하기 때문에 아직 개보수되지 않은 노후 아파트 건물이 43채나 됩니다.

차우 씨에 따르면, 많은 상업용 주택 프로젝트가 현재 중단된 이유는 기업 소유의 토지가 주거용으로 지정되지 않아 건설이 불가능하기 때문입니다.

주택 시장은 주택 공급 부족(주택 건설 사업 부족으로 인한)을 겪고 있는데, 국회가 기업들이 상업용 주택 건설 사업을 위해 비주거용 토지를 독립적으로 협상하여 매입할 수 있도록 하는 시범 사업을 추진한다면, 허가받은 상업용 주택 건설 사업 건수가 증가하여 향후 주택 공급이 늘어날 것입니다.

하노이 부동산 클럽 회장인 응우옌 후 꾸엉 씨는 기업들이 상업용 주택 건설 프로젝트를 위해 시민들로부터 비주거용 토지를 독립적으로 협상하여 매입할 수 있도록 하는 시범 사업이 주택 시장 발전에 유망한 방향이라고 믿고 있습니다.

이 메커니즘은 또한 부동산 사업자가 토지 사용권 양도 및 토지 출자를 통한 자본금 조달 방식으로 토지 이용자와 협력하여 상업용 주택 프로젝트를 시행할 수 있도록 합니다.

이는 주택 건설에 이용 가능한 토지를 늘려 주민들의 주택 수요를 충족시킬 것입니다. 꾸엉 씨는 "기업들이 개인으로부터 토지 사용권을 직접 협상하고 매입하는 방식은 상업용 주택 건설을 위한 토지 사용권 입찰이나 경매를 진행하는 것보다 훨씬 저렴할 것입니다. 양측 간의 직접 협상은 토지 경매에서 발생하는 '과도한 가격 상승'을 방지할 수 있을 것입니다."라고 말했습니다.

많은 부동산 전문가들은 기업들이 상업용 주택 건설을 위해 주민들로부터 농지나 기타 유형의 토지를 독립적으로 매입할 수 있도록 하는 시범 프로그램을 시행하면 현재 도시 토지가 낭비되는 것을 막을 수 있을 것이라고 믿습니다.

실제로 하노이와 호치민시에는 수년간 방치된 미개발 토지가 많습니다. 토지 매입 및 용도 변경 시범 사업을 통해 토지를 보다 효율적으로 활용할 수 있을 뿐 아니라, 국가는 토지 사용료와 세금을 계속 징수하고 시민들은 주택 구매에 더 많은 선택권을 갖게 될 것입니다.

저렴한 상업용 주택 건설을 장려하십시오.

많은 전문가들은 기업들이 비주거용 토지를 상업용 주택 프로젝트에 사용할 권리를 협상할 수 있도록 하는 시범 프로그램을 지지하면서도, 해당 시범 프로그램이 지역 상황에 적합한 저렴한 주택 프로젝트를 우선시해야 한다고 생각합니다.

밧동산닷컴 남부 지역 책임자인 딘 민 뚜안 씨는 이 시범 사업을 활용하여 저렴한 주택과 저가 상업용 아파트를 개발함으로써 주택 공급을 늘려 대다수 인구의 실제 주택 수요를 충족할 것을 권고했습니다.

투안 씨는 시범 사업을 통해 주택 공급을 늘리는 것은 실질적인 필요에 부합해야 한다고 주장했습니다. 명확한 방향성이 없다면, 기업들이 주민들로부터 토지를 매입한 후 과거처럼 ^평방 미터당 5천만 VND가 넘는 고가 상업용 주택 개발에만 집중하여 막대한 이익을 취하려 한다면, 주택 시장의 수급 균형을 맞추는 목표는 달성할 수 없을 것이라고 지적했습니다.

투안 씨에 따르면, 또 하나 주목해야 할 점은 기업이 개인으로부터 비주거용 토지를 매입하여 상업용 주택 건설 사업을 진행할 수 있도록 허용하는 시범 프로그램이 재정적으로 탄탄한 일부 투자자들이 이 규정을 악용하여 토지를 사들인 후 가격 상승을 기다렸다가 다른 기업에 되팔는 상황을 방지해야 한다는 것입니다.

주민으로부터 토지를 매입하는 사업체는 2~3년 이내에 상업용 주택 사업을 개발하도록 의무화하는 규정을 추가해야 합니다. 그렇지 않을 경우, 해당 토지는 다른 투자자에게 개발을 위해 양도되어야 하며, 방치될 경우 다시 주민에게 반환되어야 합니다.

이 두 가지 결의안은 부동산 시장의 장애물을 제거할 것입니다.

정부는 기업들이 상업용 주택 건설 사업을 위해 시민들로부터 비주거용 토지를 독립적으로 양도받을 수 있도록 하는 시범 결의안 외에도, 토지 관련 문제, 오염 유발 공장 이전, 국가 기관 본부 ​​재편, 그리고 검사, 감사, 조사 및 법원 판결에 직면한 사업 해결 등을 다루는 특별 결의안을 국회에 제출하여 심의 및 승인을 구할 계획입니다.

이 두 가지 결의안은 전국적으로 중단된 수백 건의 주택 및 도시 개발 사업에 묶여 있는 자산을 "재활성화"할 것입니다. 이 국회 결의안에 의해 마련된 메커니즘을 통해 기업들은 사업 투자 절차를 완료하고, 주택 건설 사업을 지속하여 주택 공급을 늘리고, 시장의 수급 균형을 맞추는 데 기여할 수 있는 기반을 마련하게 될 것입니다.

천연자원환경부 장관 도 득 두이:

"지역 지도자들이 제대로 관리하지 못하는 프로젝트는 구제될 것입니다."

주제별 해결 방안과 관련하여, 관할 당국의 기본 원칙은 지방 정부와 지도자들의 실수로 인해 중단된 사업을 해결하여 기업들이 사업을 지속할 수 있도록 하는 것입니다. 이러한 유형의 사업에서 위반 행위를 저지른 지방 지도자들은 대부분 징계를 받았습니다.

기업이 의도적으로 규정을 위반하는 사업의 경우, 토지 자원의 낭비를 막기 위해 해당 토지는 원상복구될 것입니다.

약관에 대한 우려가 여전히 남아 있습니다.

호치민시 Nha Be 지구 Nhon Duc Commune, Le Van Luong 거리의 아파트 프로젝트 - 사진: Nguyen Van Trung

호치민시의 한 부동산 개발업체는 정부가 국회에 시범 사업 결의안을 제출하여 심의 및 승인을 요청한 것과 동시에, 호치민시가 현재 사업 시행을 가로막는 규제상의 장애물에 직면한 토지 소유주들의 현황을 검토하고 있다고 밝혔습니다. 해당 업체의 검토 결과에 따르면, 빈찬구, 8군, 투득구 등지에서 약 20여 필지의 토지가 이러한 장애물에 부딪혀 있는 것으로 나타났습니다.

이 사람은 대부분의 토지가 농지 또는 비농지(주거용지가 아님)이며, 기업들이 소유권 이전을 완료했지만 법적 제약으로 인해 사업을 진행할 수 없다고 말했습니다.

최근 부동산 시장이 어려운 상황이지만, 기업들은 기존 토지를 활용하여 추가 프로젝트를 개발하거나 잉여 물량을 매각하여 투자금을 회수하는 데 어려움을 겪고 있어 상황이 더욱 악화되고 있습니다. 게다가 기업들은 은행 대출 이자까지 부담해야 하므로 어려움이 가중되고 있습니다.

본 업체는 승인 심의를 앞둔 결의안 초안을 검토한 결과, 이는 기업과 시장의 어려움을 완화하는 데 필요한 정책이라고 판단하여 승인을 검토하기로 결정했습니다.

하지만 기업들이 우려하는 점 중 하나는 상업용 주택 사업을 토지 이용권 계약 또는 기존 토지 이용권을 통해 시행하는 조건에 관한 결의안 초안의 조항입니다.

따라서 본 결의안에 규정된 바와 같이 토지 사용권 계약을 통해 상업용 주택 사업을 시행하는 부동산 사업자 또는 이미 토지 사용권을 보유하고 있는 사업자는 토지 사용권 계약이 체결된 경우 농지, 주거용지를 제외한 비농지, 동일 필지 내 주거용지와 기타 토지를 포함한 하나 이상의 토지 유형의 용도를 사업 목적에 맞게 변경할 수 있다.

이러한 규정은 이미 토지를 소유한 기업은 농지 또는 비농지(주거용 토지 제외)를 사업 용도로 전환할 수 있는 반면, 토지를 처음부터 취득하는 기업은 동일한 필지 내에 주거용 토지와 기타 유형의 토지가 혼합된 형태를 유지해야 한다는 의미로 해석될 수 있습니다.

따라서, 만약 결의안이 기업들이 이해하는 그대로 통과되고 시행된다면, 문제의 완전한 해결은 이루어지지 않을 것입니다.

이 사람은 현재 이미 토지를 소유하고 있는 기업 외에도, 과거에 회사 구성원이 농지를 구입하도록 허용했지만 법적 문제로 인해 아직 회사 소유로 편입하지 못한 경우, 또는 충분한 자원을 보유한 기업이 프로젝트 개발을 위해 개인으로부터 토지를 매입하려는 경우가 있다고 덧붙여 설명했습니다.

이런 식으로 이해한다면, 기업은 주거용 토지와 다른 유형의 토지가 모두 포함된 지역만 매입할 수 있게 되어 토지 자원에 접근할 기회가 제한될 것입니다.

"최근 자연자원환경부 장관께서 국회에서 지적하신 바와 같이, 대부분의 부동산 개발 사업은 애초에 주거용으로 지정되지 않은 토지에 시행되고 있으며, 사업의 세부 계획에는 주거용지, 교통용지, 녹지 등 다양한 유형의 토지가 포함되어 있어 토지법의 규정을 실질적으로 시행하기 어렵습니다. 따라서 입법 기관은 이 부분을 재검토해야 합니다."라고 이 관계자는 제안했습니다.

해당 문구를 삭제해야 합니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 이러한 우려를 공유하며, 결의안 시행 시 오해를 방지하기 위해 주거용 토지와 동일 필지 내 다른 토지에 대한 규정에서 "토지 사용권 수령에 관한 합의의 경우"라는 문구를 삭제해야 한다고 제안했습니다.

이는 이미 토지를 소유했거나 양도를 통해 취득한 기업이 토지 이용 계획, 구역 규정 및 결의안에 명시된 기타 기준을 준수하는 경우, 농지, 주거용지를 제외한 비농지, 그리고 동일 필지 내의 주거용지와 기타 토지 등 세 가지 유형의 토지를 상업용 주택 사업에 사용할 수 있음을 의미합니다.

차우 씨는 "이런 방식으로만 병목 현상을 해소하고 토지 자원을 확보할 수 있다"고 말했다.

출처: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm