부동산 프로젝트를 풀어보세요

많은 전문가들은 기업이 주민과 토지 사용권을 협상하여 상업용 주택 사업을 진행하는 시범적 메커니즘이 사업을 완화하고, 주택 공급을 늘리고, 주택 공급 부족을 해결하는 데 기여할 것으로 믿고 있습니다.

정부는 또한 환경 오염으로 인해 이전해야 했던 시설 부지에 기업들이 상업용 주택 사업을 진행할 수 있도록 국회에 허가를 요청했습니다. 사진: 까오싸라 산업 단지 내 하노이 비누 공장 부지(탄쑤언군 응우옌짜이 거리 233번지, 233B번지, 235번지)는 수년간 이전 후에도 여전히 토지 자원 낭비를 일으키지 않고 있습니다. 사진: 단캉

이 시범적 메커니즘에 대한 결의안 초안은 방금 국회에서 논평을 받았으며 11월 말에 종료되는 회기에서 승인될 것으로 예상됩니다.

하지만 현재 시장의 주택 공급 상황은 중급, 고급, 고급 아파트 부문에 집중되어 있기 때문에, 시범 사업은 토지 사용권 수혜 계약을 우선시하여 대다수 사람들의 실제 주택 수요를 충족하는 방향으로 명확한 방향을 잡아야 한다는 의견도 있습니다.

해결을 기다리는 수백 개의 부동산 프로젝트

2024년 3월, 부동산 프로젝트 시행의 어려움과 장애물 제거를 위한 검토, 촉구, 지도에 관한 총리 실무 그룹 회의에서 건설부는 호치민시에 143개, 하노이에 246개, 하이퐁에 4개, 빈딘에 16개, 칸토에 34개 프로젝트가 있다고 밝혔습니다. 실무 그룹, 각 부처, 지부, 지방자치단체가 장애물을 제거하기를 기다리고 있습니다.

전국적으로 여전히 수백 개의 부동산 프로젝트가 "동결"되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

이러한 프로젝트 중 상당수는 주거용 부지가 부족하여 시행할 수 없습니다. 계획에 따라 토지를 매입하기 위해 자금을 투자한 투자자들은 ^1m² 의 주거용 부지가 부족하여 프로젝트를 진행할 수 없습니다.

또한, 정부는 국회에 심의 및 승인을 위해 제출된 시범결의안 초안에서 환경오염으로 인해 이전이 필요한 시설이나 건설 계획 및 도시 계획에 따라 이전이 필요한 시설의 토지에 기업이 상업용 주택 사업을 수행할 수 있도록 국회에서 합의하도록 제안했습니다.

하노이에는 도심 환경을 오염시키는 제조 시설이 많습니다. 이들이 공장을 교외 지역이나 인근 성으로 이전하면서 수십 년 동안 방치되었던 "황금 땅"이 드러나고 있습니다.

일반적으로 사오방 고무공장, 하노이 비누공장, 탕롱 담배공장 등 3개 공장이 모여 있는 지역은 교외로 이전되어 수년간 방치된 후 총 면적이 약 ^15만m2 에 이릅니다.

그 중 하노이 비누공장의 '황금의 땅'은 수년 전 이전되었지만 상업용 주택 건설을 위한 토지로 전환할 방법이 없어 지금까지도 풀이 자라고 있습니다.

호치민시 Thu Duc City, An Phu Ward, Mai Chi Tho Street 프로젝트 - 사진: NGUYEN VAN TRUNG

기업과 토지 소유자는 행복합니다

호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨는 투오이 트레와의 인터뷰에서 기업이 상업용 주택 프로젝트를 진행하기 위해 주거용 토지가 아닌 다른 토지를 사용할 권리를 사람들과 협상할 수 있도록 하는 시범적 제도는 부동산 투자 기업이 토지에 접근하는 또 다른 방법이라고 말했습니다.

또한 이 메커니즘은 토지 사용자의 협상권을 보장하여 프로젝트 시행을 위한 토지 회수에 대한 불만을 줄입니다.

차우 씨는 "현재의 토지 회복 메커니즘은 이전보다 훨씬 나아졌지만(보상이 더 만족스럽고 시장 지향적임), 기업과 토지 사용권자가 토지 양도를 협상하는 시범적 메커니즘만큼 좋지는 않습니다."라고 강조했습니다.

예를 들어, 호치민시 3군에는 최근 몇 년 동안 48개의 노후 아파트 건물이 있었습니다. 지금까지 5개의 노후 아파트 건물이 있었는데, 사업체들이 주민들로부터 노후 아파트를 100% 매입하여 새로운 상업용 아파트 건물을 짓는 프로젝트를 진행하기로 합의했습니다. 하지만 이는 상호 매매 방식이기 때문에 아무런 불만이 없었습니다.

투자자들이 오래된 아파트를 다시 사도록 협상하도록 유도하는 메커니즘이 없기 때문에 아직 리노베이션이 되지 않은 오래된 아파트 건물이 43개나 있습니다.

차우 씨에 따르면, 현재 많은 상업용 주택 프로젝트가 중단된 이유는 기업이 주거용이 아닌 토지를 소유하고 있어 건설을 진행할 수 없기 때문입니다.

주택 시장은 주택 상품 공급이 부족한 상황(주택 사업 부족으로 인해)이지만, 국회에서 상업용 주택 사업을 위해 기업이 비주거용 토지를 매수 협상할 수 있도록 시범적으로 허용한다면, 허가받은 상업용 주택 사업의 수가 늘어나 향후 주택 상품 공급이 늘어날 것입니다.

하노이 부동산 클럽 회장인 응우옌 흐우 꾸엉 씨는 상업용 주택 프로젝트를 건설하기 위해 기업이 개인으로부터 비주거용 토지를 매수하도록 협상할 수 있도록 허용하는 시범 정책은 주택 시장 개발을 위한 열린 방향이라고 언급했습니다.

이러한 메커니즘은 부동산 사업체가 토지 사용권을 양도하고 토지 지분을 출자하여 상업용 주택 프로젝트를 수행하는 방식으로 토지 사용자와 협력할 수 있도록 허용합니다.

이를 통해 주택 건설을 위한 토지 기금이 늘어나 국민의 주택 수요를 충족할 수 있을 것입니다. "기업이 직접 협상하고 국민으로부터 토지 사용권을 매입할 수 있도록 하는 것은 상업용 주택 건설을 위해 토지 사용권을 입찰하고 경매하는 것보다 훨씬 저렴할 것입니다. 양측 간 직접 협상을 통해 토지 경매에서 "가상 가격"을 피할 수 있을 것입니다."라고 끄엉 씨는 말했습니다.

또한 많은 부동산 전문가들은 기업이 상업용 주택을 짓기 위해 개인으로부터 농지 및 기타 토지를 협상하여 매수할 수 있도록 하는 시범 프로그램을 통해 도시 지역에서 현재 일어나고 있는 토지 낭비를 막을 수 있을 것이라는 의견을 피력했습니다.

실제로 하노이와 호치민시에는 수년간 방치된 비주거용 토지가 많습니다. 토지 매입 및 전환 계약 시범 시행은 국가가 여전히 토지 사용료와 세금을 징수하는 동안 토지를 더욱 효과적으로 활용하는 데 도움이 될 것이며, 시민들은 주택을 구매할 수 있는 선택권이 더 넓어질 것입니다.

저렴한 상업용 주택을 장려하세요

기업이 비주거용 토지를 상업용 주택으로 사용할 권리를 받는 데 동의하도록 하는 시범 사업을 지지하지만, 많은 전문가들은 기업이 상업용 주택 사업을 수행하기 위해 비주거용 토지를 다시 매수하는 데 동의하도록 하는 시범 사업은 현지의 실제 상황에 맞는 저렴한 상업용 주택 사업을 우선적으로 시행해야 한다고 생각합니다.

Batdongsan.com의 남부 지역 책임자인 Dinh Minh Tuan 씨는 대다수 사람들의 실제 주택 수요를 충족시키기 위해 저렴한 주택과 저렴한 상업용 아파트를 개발하는 이 시범적 메커니즘을 사용하여 주택 공급을 늘리는 것을 권장했습니다.

투안 씨는 시범 사업을 통한 주택 공급 확대는 실질적인 필요와 부합해야 한다고 생각합니다. 명확한 방향성이 없다면, 기업들이 토지 매입에 합의한 후 과거처럼 고수익을 위해 약 5천만 동/ ^{m² 규모의} 고가 상업용 주택 개발에만 집중하게 될 것이고, 그렇게 되면 주택 시장의 수급 균형을 맞추려는 목표가 달성되지 않을 것입니다.

투안 씨에 따르면, 기업이 상업용 주택 프로젝트를 건설하기 위해 개인에게서 비주거용 토지를 매수하는 시범 프로그램은 재정적 잠재력이 있는 일부 투자자가 이 규정을 악용하여 토지를 매수한 후 가격이 오를 때까지 기다려 다른 기업에 양도하는 상황을 피해야 합니다.

토지를 협상하여 매수하는 사업자는 2~3년 이내에 상업용 주택 사업을 시행해야 한다는 규정을 보완할 필요가 있습니다. 그렇지 않을 경우, 해당 토지를 다른 투자자에게 양도하여 사업을 진행해야 합니다. 미사용 토지는 회수됩니다.

이 두 가지 결의안은 부동산 시장의 장애물을 제거할 것입니다.

정부는 기업이 상업용 주택 사업을 수행하기 위해 개인으로부터 비주거용 토지를 양도하는 것을 협상할 수 있도록 하는 시범 결의안 외에도 토지 문제, 오염된 공장의 이전, 국가 기관 본부 ​​재배치, 검사, 감사, 조사 및 법원 판결에 직면한 프로젝트를 처리하기 위한 특별 결의안을 국회에 제출하여 심의 및 승인을 받을 계획입니다.

이 두 가지 결의안은 현재 전국적으로 중단된 수백 건의 주택 및 도시 개발 사업의 자산을 "살려낼" 것입니다. 국회 결의안을 통해 기업들은 사업 투자 절차를 완료하고, 주택 사업을 지속하며, 주택 공급을 늘리고, 시장 수급 균형에 기여할 수 있는 기반을 마련하게 될 것입니다.

천연자원환경부 장관 DO DUC DUY:

"지역 지도자들이 잘못 추진한 프로젝트는 구제될 것"

주제별 해결과 관련하여, 관할 기관의 지시에 따르면 지방 당국과 지도자들의 위법 행위로 인해 중단된 프로젝트는 해결되어 기업들이 프로젝트를 계속 진행할 수 있도록 해야 합니다. 이러한 유형의 프로젝트에서는 위법 행위를 저지른 대부분의 지방 지도자들이 처벌을 받았습니다.

기업이 의도적으로 실수를 저지른 프로젝트는 토지 자원의 낭비를 피하기 위해 취소될 것입니다.

아직도 이용 약관에 대해 궁금하시죠?

호치민시 Nha Be 지구 Nhon Duc Commune Le Van Luong 거리의 아파트 프로젝트 - 사진: NGUYEN VAN TRUNG

호치민시의 한 부동산 프로젝트 투자자는 정부가 시범 결의안을 국회에 제출하여 심의 및 승인을 받는 것과 더불어, 호치민시는 규제로 인해 사업을 추진하지 못하는 토지를 보유한 기업의 수를 검토하고 있다고 밝혔습니다. 검토 결과에 따르면, 이 기업만 해도 투득 8군 빈짠에 약 20개의 토지가 사업 추진에 어려움을 겪고 있습니다.

이 사람은 대부분의 토지가 농경지이고 비농경지이며 주거용 토지가 아니며 기업이 인민으로부터 양도를 완료했지만 법적으로 허용되지 않기 때문에 프로젝트를 진행할 수 없다고 말했습니다.

최근 부동산 시장이 어려운 상황인데도 기업들은 가용 토지 자원을 활용하여 추가 사업을 추진할 수 없고, 매각하여 자금을 회수할 공급처도 확보하지 못해 매우 어려운 상황입니다. 게다가 기업들은 여전히 ​​은행 대출 이자를 부담해야 하므로 어려움은 더욱 가중되고 있습니다.

이 사업체는 승인을 위해 검토 중인 결의안 초안을 읽고 이것이 기업과 시장의 어려움을 해소하는 데 필요한 정책이라고 생각하며, 곧 승인을 위해 검토될 기회를 갖게 될 것입니다.

그러나 기업들이 우려하는 점은 토지 사용권 수령 또는 토지 사용권 보유에 대한 계약을 통해 상업용 주택 프로젝트를 시행하기 위한 조건을 규정하는 결의안 초안입니다.

이에 따라, 이 결의안에서 규정하는 토지이용권 수여 또는 토지이용권 보유에 관한 협정을 통해 상업용 주택 사업을 시행하는 부동산사업자는 사업을 시행하기 위해 농업용지, 주거용지가 아닌 비농업용지, 주거용지와 동일 토지에 있는 기타 토지 등 1종 이상의 토지의 용도를 변경할 수 있도록 허용됩니다. 토지이용권 수여에 관한 협정이 있는 경우

이 규정은 이미 토지를 보유한 기업이 사업 수행을 위해 농지 또는 주거용이 아닌 비농업용지의 용도를 변경할 수 있다는 것을 의미합니다. 단, 처음부터 토지를 양도받는 경우, 동일 구획 내에 주거용과 기타 토지가 함께 있는 토지를 양도해야 합니다.

따라서 기업이 이해한 대로 결의안이 통과되고 시행된다면 제거는 철저하지 않을 것입니다.

이 사람은 현재 사업 사용권에 따라 사용 가능한 토지 자금을 보유한 기업 외에도, 이전에는 기업 내 개인에게 농지를 매수하도록 허용했지만 법적 문제로 인해 아직 사업 사용권에 포함시키지 않은 기업이나 프로젝트를 수행하기 위해 사람들에게서 토지를 양도받고자 하는 충분한 자원을 보유한 기업이 있다고 추가로 설명했습니다.

위에서 설명한 내용을 이해한다면, 기업은 주거용 토지와 기타 토지가 모두 있는 지역만 구매할 수 있으며, 이는 기업이 토지 자원에 접근하는 데 제한을 줍니다.

"자연자원환경부 장관은 최근 국회에서 대부분의 부동산 사업이 원래 주거용 토지가 아닌 토지에서 시행되고 있으며, 사업의 세부 계획에는 주거용 토지, 교통용 토지, 녹지 등 다양한 유형의 토지가 포함되어 있어 토지법 조항을 실제로 이행할 수 없다는 점을 지적했습니다. 따라서 토지법 제정 기관은 이 부분을 재고해야 합니다."라고 그는 제안했습니다.

문구를 삭제해야 합니다.

같은 우려를 표명한 호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨는 해당 규정에서 주거용 토지와 동일 토지 내 다른 토지에 대한 규정에서 "토지 사용권 수령에 대한 합의의 경우"라는 문구를 삭제해야 한다고 말했습니다. 이는 해당 결의안을 시행할 때 오해를 피하기 위한 것입니다.

즉, 이미 토지를 보유하고 있거나 처음부터 양도받은 기업은 농업용 토지, 주거용 토지가 아닌 비농업용 토지, 주거용 토지와 동일한 토지에 있는 기타 토지를 사용하여 상업용 주택 프로젝트를 진행할 수 있습니다. 단, 해당 결의안에서 정한 계획, 토지 이용 계획 및 기타 기준을 준수해야 합니다.

차우 씨는 "이것이 병목 현상을 해소하고 토지 자원을 확보할 수 있는 유일한 방법입니다."라고 말했습니다.

출처: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm