수년간 주주들에게 높은 배당금을 지속적으로 지급해 온 산업도시개발 주식회사 2호(D2D회사)는 투자 프로젝트를 실행하기 위한 자본 조달에 어려움을 겪고 있으며, 기존 프로젝트가 완료되면 새로운 성장 동력을 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다.
새로운 성장 동력을 찾는 문제
Nhon Trach 2 산업단지 프로젝트가 완료되고 Loc An 주거지역 프로젝트 1단계가 인계되어 2021년 매출과 이익의 대부분을 차지한 이후, D2D 회사는 지속적으로 감소하는 사업 실적을 기록했습니다.
2020년에 D2D 회사는 2,681억 VND의 이익을 기록했고, 2021년에는 2,427억 VND의 이익을 기록했지만, 2022년에는 171억 8,000만 VND의 이익에 그쳤고, 2023년에는 257억 5,000만 VND의 이익을 기록했고, 2024년 상반기에는 최대 51억 8,000만 VND의 손실을 보고했습니다(같은 기간 이익은 70억 2,000만 VND).
실제로 Nhon Trach 2 산업단지 프로젝트의 규모는 331.42헥타르이고, 임대 가능한 토지 면적은 281.72헥타르이며 임대 계약 체결률은 100%입니다. Loc An 주거 지역 프로젝트 1단계는 2021년에 인계되어 대부분을 차지했으며, 2단계는 시행을 계획하고 있습니다.
2021년 1월 1일부터 2024년 6월 30일까지 D2D 회사의 현금 자금은 9,636억 VND에서 474억 VND로 95% 감소했습니다.
대형 프로젝트가 인수인계나 모회사인 산업단지개발공사와 동일한 생태계에 속해 있어 대부분의 수익을 차지하거나 성장 모멘텀을 상실하자 D2D사는 소나데지 차우득 주식회사(코드 SZC)와 협력하여 차우득 산업단지 프로젝트에서 57.88헥타르 규모의 토지와 소나데지 후푸옥 주거지역에서 28개의 상점과 54개의 타운하우스를 재임대했습니다.
가장 최근인 2024년 주주총회에서 D2D 회사의 경영진은 2024~2029년 기간 동안 Loc An 주거지역 프로젝트의 투자자본을 3,364억 VND에서 1,4,832억 VND로 추가로 1,115.93억 VND 조정했습니다.
Loc An 주거지역 프로젝트는 원래 투자 계획(원래 계획은 2016~2018년에 시행될 예정)에 비해 일정이 늦어지고 있어 투자 비용이 몇 배나 증가할 조짐이 보이고 있으며, 회사 역시 대응 투자자본을 확보하기 위해 자본을 조달해야 할 것입니다.
2024년 6월 30일 기준 D2D 회사의 현금 보유액은 474억 동(VND)으로 전체 자산의 3.04%에 불과한 것으로 알려졌습니다. 또한, 록안 주거 지역 프로젝트의 미완성 생산 및 사업 비용은 856억 6천만 동(VND), 후우푹 주거 지역 프로젝트의 미완성 생산 및 사업 비용은 491억 8천만 동(VND)입니다.
현금 기금은 474억 동에 불과한 반면, 록안 주거 지역 프로젝트에 대한 총 투자 수요는 1조 1,159억 3천만 동에 달합니다. 문제는 D2D 회사가 프로젝트 실행을 위한 자본 조달 방안과 새로운 성장 동력을 찾아야 한다는 것입니다.
수년간 연속 높은 배당률 유지 시 투자자본 준비 계획 부족
실제로 D2D 회사는 기존 주주를 위한 비교적 매력적인 현금 배당금 분배 전략을 갖춘 산업 및 상업용 부동산 기업입니다.
2020년에 회사는 35%의 배당금을 지급했고, 2021년에는 50%의 배당금을 지급했으며, 2022년에는 30%의 배당금을 지급했고, 특히 2023년에는 최대 87%의 배당금을 지급했습니다.
D2D Company는 2023년에 257억 5천만 동(VND)의 이익을 창출했지만, 87%의 배당률을 지급하여 총 2,633억 6천만 동(VND)을 지급한 것으로 알려졌습니다. 회사는 이 중 전년도 누적 이익을 배당금 지급에 사용하여 2023년 257억 5천만 동(VND)의 미미한 이익을 만회했습니다.
산업단지개발공사는 최대 57.86%의 지분을 소유하고 있어 지속적으로 높은 현금 배당률을 유지함으로써 모회사는 매년 큰 현금 흐름을 벌어 모회사의 통합 사업 운영을 개선하는 데 도움이 되었지만, 이로 인해 자회사의 현금 흐름이 약화되었습니다.
더 광범위하게 살펴보면, 2021년 1월 1일부터 2024년 6월 30일까지 D2D 회사의 현금 자금은 9,636억 VND에서 474억 VND로 95%(9,159억 VND 감소에 해당) 감소했습니다.
D2D 회사는 Loc An 주거 지역 프로젝트의 다음 단계에 투자하고 새로운 성장 동력을 찾기 위한 투자에 협력하기 위해 막대한 자본이 필요합니다. 그러나 현금 기금이 매우 부족하여 투자를 위해 새로운 자본을 조달할 방법을 찾아야 하는 상황입니다.
새로운 성장 동력 발굴이라는 스토리 외에도, 2024년 초 D2D 주식의 급격한 상승은 더 이상 업계 평균에 비해 저렴하지 않은 주가 평가를 초래했습니다. 특히 SSI증권의 iBoard 데이터에 따르면 D2D 주식은 93.19배의 P/E(주가수익비율)로 거래되고 있으며, 이는 업계 평균 16.19배보다 높습니다. P/B(주가 장부가 대비 시장가치)는 1.3배로 업계 평균 1.21배보다 낮습니다.
경기가 좋았던 기간(2017~2021년)에는 D2D 주식의 P/E가 4.3~9.1배의 범위에서만 변동했던 것으로 알려져 있습니다.
ECI Capital Investment Fund의 대표인 램 반 반(Lam Van Van) 씨는 D2D 주식의 가치 평가와 가격 변동에 대해 "연초에 92% 이상 상승한 이후, D2D 주가는 7월 8일부터 8월 16일까지 18.3% 하락했으며 최근 주가가 급락한 것은 주로 주식 가치가 높아 투자자들이 손실을 내는 사업에서 이익을 실현하고, 새로운 성장 동력이 부족한 상황에서 이익을 실현한 데 기인한다"고 밝혔습니다.
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출처: https://baodautu.vn/cong-ty-d2d-loay-hoay-tim-dong-luc-moi-d223019.html
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