아파트 건물 소유권 분쟁

하노이 박뚜리엠구 꼬누에 도심에 위치한 CT3 건물 주민 수십 명이 개발업자로부터 되찾은 지하실과 편의시설을 밤새도록 지켰습니다.

CT3 아파트 단지가 개장한 지 9년 만에, 주민들과 개발사인 남꾸엉 그룹(Nam Cuong Group) 간에 공동 소유 및 개인 소유의 구역, 기반 시설, 편의 시설을 둘러싼 분쟁이 발생했습니다. 2,000명이 넘는 주민을 대표하는 540명의 아파트 소유주는 주민 총회를 통해 관리위원회(아파트 소유주를 대표하는 조직)를 선출했습니다. 관리위원회는 남꾸엉 그룹의 자회사인 남꾸엉 매니지먼트 앤 서비스(NCP)와 4개 동에 대한 관리 및 운영 계약을 체결했습니다.

현재 관리위원회 위원장인 응우옌 티 탄 응아 씨는 2022년 말 입주민들이 주차 서비스의 수입과 지출에서 부정행위를 발견했다고 밝혔습니다. 건물 관리 측은 월 주차 차량 수를 166대로 기록했지만, 입주민들은 "건물 지하 2층(B1, B2)에 월 주차권을 소지한 차량이 300대 이상 주차되어 있다"고 주장했습니다. 개발사는 지하층 유지 보수 비용을 지불하지 않았고, 전구 교체부터 지하 2층의 관리, 운영, 유지 보수에 이르기까지 모든 비용은 입주민들의 회비로 충당되었다는 것입니다.

관리위원회와 입주민들은 NCP와의 건물 관리 계약을 해지하기로 합의했으며, 동시에 개발사에게 지하 2층(B2)의 소유권을 증명하는 법적 서류를 제출해 줄 것을 요청했습니다. 5월 31일이 인수인계 예정일이었습니다. 그러나 NCP는 관리 계약 해지에 동의했음에도 불구하고 장비 인수인계 서류에 서명을 거부하고, 모든 입주민 주차 카드 정보를 파기했으며, 지하 2층(B2)과 A동 1층 관리 사무실을 무단 점유했습니다.

NCP 측 대표들은 지하 2층과 A동 1층 사무실이 개발사인 남꾸옹 그룹의 사유지라고 주장합니다. 그들의 법적 근거는 2015년 CT3 건물 관리위원회 전 위원장과 체결한, 해당 지하층이 개발사의 사유지임을 확인하는 문서입니다. 그러나 입주민 대표들은 아파트 매매 계약서에 따라 지하층은 공용 재산이라고 반박하고 있습니다.

분쟁은 NCP가 고용한 일단의 낯선 사람들이 A동에 나타나면서 더욱 격화되었습니다. 주민들은 즉시 그들에게 알리고 새로운 관리위원회를 지지해 줄 것을 호소했습니다. 지역 경찰과 많은 주민들이 도착한 후에야 그들은 떠났습니다.

5월 31일 밤, 수십 명의 주민들은 지하실과 1층 사무실이 무단 점유될 것을 우려하여 함께 밤을 새우며 경계를 섰습니다. 응아 씨는 "우리는 두 개의 지하실에 대한 소유권을 지키고, NCP 운영 부서가 저지른 위반 사항에 대해 당국에 해명을 요구하는 청원서를 제출할 것입니다."라고 말했습니다.

하노이 남뚜리엠구 두이탄 거리 23번지에 위치한 꼬누에 도심 CT3에서 3km 떨어진 드림랜드 보난자 아파트 단지 역시 공용 공간과 개인 공간, 편의시설의 경계를 둘러싸고 개발사와 입주민 간에 분쟁이 벌어지고 있습니다.

주택법에 따르면 아파트의 개인 소유권은 개별 면적과 아파트 내부에 설치된 설비를 포함합니다. 공동 소유권은 개인 소유권을 제외한 나머지 면적으로, 커뮤니티 센터, 설비, 공용 기술 기반 시설 등 다양한 시설과 편의 시설을 포함합니다. 따라서 감시실과 관리/운영실은 아파트 소유주들의 공동 소유권에 속합니다.

하지만 378세대에 1,300명 이상의 주민이 거주하는 드림랜드 보난자에서는 개발사인 비날랜드 부동산 투자 주식회사가 감시 카메라실과 운영 관리실이 자신들의 소유라고 주장합니다. 이 회사는 자회사인 MSC 베트남에 해당 단지의 관리를 맡겼습니다. 이에 주민들은 반발하여 USEM 베트남을 운영 관리 업체로 선정했습니다.

이곳 주민인 응오 응옥 린 씨는 사무실에서 일하던 중 드림랜드 보난자 주민 단체 채팅방에서 "그들이 다시 CCTV실을 점거했다"는 메시지를 받았다고 전했습니다. 이 아파트 건물 주민 수백 명은 이틀간의 주말을 이용해 건물 로비에 모여 개발사 관리위원회로부터 건물 관리권을 되찾기 위해 투쟁했습니다. 린 씨는 "하지만 주민들이 출근한 바로 다음 날, CCTV실을 포함한 건물 운영 관련 업무들이 개발사에 의해 다시 빼앗겼다"고 말했습니다.

드림랜드 보난자 입주민들이 건물 로비에 모여 관리 및 운영 분쟁 해결을 요구했다. 사진: 관리위원회 제공.

앞서 언급한 분쟁 외에도, 이 아파트 건물은 지하 주차 공간 배정을 두고 갈등을 겪고 있습니다. 규정에 따르면 지하 오토바이 및 자전거 주차 공간은 아파트 소유주들의 공용 공간인 반면, 자동차 주차 공간은 개발업체의 관리 하에 있으며, 개발업체는 이러한 주차 공간을 분양가, 임대료 또는 건설 비용에 포함할 수 없습니다. 따라서 자동차 주차 공간 배정 시에는 공용 주차 공간 배정 전에 아파트 소유주를 우선시해야 합니다.

비날랜드 부동산 투자 주식회사는 오토바이, 자전거, 삼륜차 주차장을 포함한 지하 3개 층 전체가 매매 가격에 포함되지 않았기 때문에 사유지라고 주장합니다. 그러나 입주민을 대표하는 관리위원회는 "투자자가 주차장 건설 비용 정산서나 소유권 증명서 등 소유권을 증명하는 어떠한 서류도 제출하지 않았다"고 밝혔습니다.

해결할 수 없는 분쟁으로 인해 드림랜드 보난자 아파트 건물에는 개발사와 입주민 모두가 소유한 공용 및 개인 구역을 각각 관리하는 두 개의 독립적인 관리위원회가 생겨났습니다. 건물에는 두 개의 안내 데스크, 지하에 흰색과 파란색 제복을 입은 두 명의 경비원, CCTV실 등 여러 시설이 있습니다. 입주민들은 개발사 관리위원회에 매달 주차 요금을, 건물 운영 회사에는 관리비를 납부합니다.

드림랜드 보난자 아파트 관리위원회는 최근 남뚜리엠구 인민위원회에 기술 기반 시설, 장비, CCTV실, 운영 관리실 등을 투자자가 법적으로 아파트 공동 자산에 해당하므로 건물에 반환하도록 요구해 줄 것을 요청하는 문서를 제출했다.

지난 4월 19일, TNR 골드 시즌 아파트 단지 주민들이 주차 요금 인상에 항의하는 현수막을 들고 시위를 벌였다. (사진: CTV)

전국적으로 아파트 소유권 분쟁은 흔한 일입니다. 베트남 부동산 협회의 2022년 통계에 따르면, 하노이에서는 845개 건물 및 단지 중 129개, 호치민시에서는 935개 중 105개에서 분쟁 및 소송이 발생했습니다. 하노이에서는 앞서 언급한 사례 외에도 비엣득 단지, 더 레거시, TNR 골드 시즌 47 응우옌뚜안(탄쑤언구), 하우신코 프리미엄(탄찌구), 푸틴 그린 파크(하동구), 코스모 떠이호 등에서도 분쟁이 발생했습니다.

건설 부 산하 주택·부동산시장관리국 부국장인 응우옌 만 코이 씨는 아파트 단지에서 흔히 발생하는 분쟁 중 하나로 공용 공간과 개인 공간의 소유권 문제, 즉 투자자와 입주민 간의 공용 공간 관리비 납부 및 지급 지연 문제를 지적했습니다. 코이 부국장은 "일부 아파트 단지에서는 투자자와 입주민을 대표하는 관리위원회가 공용 공간과 개인 공간의 분할, 그리고 투자자가 보유하고 매각 또는 임대하지 않은 공간에 대해 합의점을 찾지 못하고 있습니다. 이로 인해 관리비 정산 및 지급이 1~3년씩 지연되는 경우가 발생하고 있습니다."라고 설명했습니다.

건설부 수석 검사관인 응우옌 응옥 뚜안은 많은 아파트 건물에서 개발업자들이 공용 공간을 침범하여 사적으로 사용하는 등 위반 사례가 발생하고 있다고 지적했습니다.

2021-2022년 건설부 감독국은 16개 지역 43개 아파트 단지의 37개 개발업체와 36개 관리위원회를 대상으로 현장 점검을 실시하여 20개 개발업체에 총 140억 VND 이상의 행정 과태료를 부과했습니다. 감독국은 개발업체들에게 아파트 공용 공간 및 설비에 관해 관리위원회와 합의할 것을 요구하고, 모든 아파트 관련 서류를 관리위원회에 제출하도록 했으며, 5개 개발업체에 대해서는 2,000m²가 넘는 불법 점유 토지를 입주민들에게 반환하도록 명령했습니다.

다음 기사: 아파트에서 소유권 분쟁이 흔한 이유는 무엇일까요?

도안론 - 베트남

출처 링크: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html