토지 평가 과정을 보다 완전하게 만들기 위해

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토지 가치 산정은 부동산 프로젝트 개발 과정에서 중요한 단계입니다. 건설부의 최근 조사에 따르면, 부동산 프로젝트의 50% 이상이 시장가 산정 방식의 어려움으로 인해 어려움, 장애물 또는 지연된 진행에 직면하고 있습니다. 2022년에는 가격 산정 능력과 시장 상황 또한 부동산 공급량 감소에 영향을 미쳤습니다.

토지 평가는 중요한 단계입니다.

현재 천연자원환경부는 시행령 44호와 시행규칙 36호 개정안에 대해 관련 부처, 지부, 기관의 의견을 수렴하고 있습니다. 제안된 개정안 중에는 현행 토지 가치 평가 방식, 특히 논란의 여지가 있는 "잉여금" 방식의 폐지를 둘러싼 다양한 의견이 제시되고 있습니다. 이 문제와 관련하여, 세빌스 호치민시 컨설팅 서비스 이사이자 다년간의 가치 평가 경험을 보유한 도 티 투 지앙(Do Thi Thu Giang) 씨는 현재 다양한 가치 평가 방식이 존재하며, 부동산의 특성과 데이터 가용성에 따라 적절한 접근 방식과 가치 평가 방식이 있을 것이라고 말했습니다.

예를 들어, Giang 여사는 비교 방법이 면적이 작고 유사 거래 건수가 많은 부동산에 적합하다고 분석했습니다.그러나 이 방법은 데이터 측면에서 한계가 있습니다.수집된 거래 정보는 실제 거래 금액과 계약서상의 거래 금액에 차이가 있으며 거래 세부 정보가 완전히 공개되지 않습니다.대면적 부동산이나 개발 프로젝트의 경우 유사 비교 부동산의 수가 매우 제한적이어서 큰 조정이 필요하고 이는 평가 결과의 정확성에 영향을 미칩니다.지가 조정계수 방법은 조정계수를 특정 기간에 고정적으로 적용하여 단기간의 시장 변동을 반영하지 못합니다.또한 조정계수는 제한적이고 부정확한 토지 거래 데이터의 분석 결과를 기반으로 합니다.

한편, 잉여법은 개발 중인 대규모 토지의 가치를 평가하는 데 더 적합합니다. 이 방법은 예상 수익에서 예상 투자 비용을 뺀 나머지 토지 가치를 계산합니다. 전문가는 "토지가 잠재적으로 상업적 및 서비스 용도로 사용될 수 있다고 가정합니다. 비교법이나 조정 계수를 사용하면 토지 가치가 특정 가치로 추정됩니다. 그러나 잉여법을 사용하면 해당 토지가 사무실, 쇼핑몰, 호텔과 같은 다양한 유형의 상업적 및 서비스 용도로 개발되었다고 가정하여 토지의 최고 가치를 찾아 부동산에 대한 가장 효과적이고 최상의 가치 평가 원칙을 보장할 수 있습니다."라고 언급했습니다. 또 다른 예로, 평가 대상 토지가 주거용 토지와 상업용 및 서비스용 토지가 혼합된 토지인 경우, 비교법이나 조정 계수를 사용하면 혼합된 자산의 구성 비율이 유사한 비교 자산의 수가 제한되거나 적절한 계수가 부족하여 혼합 가치를 완전하고 정확하게 반영할 수 없습니다.

실제로 이 방법은 여러 가정과 주관적인 예측으로 인해 한계가 있습니다. 이러한 한계를 최소화하기 위해 가치평가 과정에서 정확한 가치평가 결과를 도출하기 위해 추가적인 비교 및 대조 방법을 적용해야 할 수도 있습니다.

잉여법의 역할

위의 분석에 따르면, 도티투장 여사는 잉여법이 개발 또는 재개발 가능성이 있는 토지를 추산하는 데 적합하기 때문에 잉여법을 유지해야 한다고 생각합니다.

세빌스 베트남 부대표 트로이 그리피스는 잉여금 평가법의 역할에 대해 더욱 심도 있게 평가하며, 대부분의 경우 잉여금 평가법을 폐지하면 더욱 보수적인 평가가 이루어질 것이라고 말했습니다. "프로젝트 개발을 위해 계획 중인 토지 자금은 잉여금 평가법을 통해 더욱 정확하게 평가될 것입니다. 이 방법은 프로젝트의 전반적인 수익성뿐만 아니라 프로젝트의 재정적 지속가능성을 보여주는 재무 지표를 보여줍니다."라고 트로이 그리피스는 말했습니다.

세빌스 부대표는 "베트남 정부가 토지 가치 평가 절차에 대한 중요한 개정안을 논의함에 따라, 잔여 평가법이 많은 주관적 변수에 의존하기 때문에 폐지될 가능성이 있다는 것은 충분히 이해할 만합니다. 새로운 평가법을 도입할 때는 더 높은 무결성과 더 적은 주관적 요소를 가진 평가법을 고려해야 합니다. 하지만 잔여 평가법은 인정되고 적용되는 평가법으로 적절하게 적용되어야 합니다."라고 덧붙였습니다.

잔여법을 제외하더라도 여전히 여러 가지 다른 가치 평가 방법이 있지만, 그는 가장 기본적인 문제는 단순히 직접 비교라고 지적합니다. 가치 평가의 목적은 시장 가치를 결정하기 위해 시장 행동을 시뮬레이션하는 것입니다. 대부분의 구매자는 부동산 가치를 결정하기 위해 인근 유사 부동산의 가치에만 의존하는 경우가 많습니다.

전문가들은 잔차법이나 가정법이 많은 국가에서 매우 효과적으로 적용된다고 말합니다. 은행, 법원, 중재 기관은 종종 사용된 변수를 수용하고 논쟁합니다. 이는 단순히 주관적인 변수를 사용하는 할인현금흐름법(DCF)이기 때문에 다른 방법보다 덜 선호됩니다.

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