부동산 업계는 "살아남기 위한" 온갖 방법을 동원하고 있다.

금리 인상과 더불어 많은 은행들이 신용 한도에 도달했다고 발표하고 부동산 개발 사업에 대한 대출을 제한하면서 기업들은 스스로를 구할 방법을 찾아야만 하는 상황에 놓였습니다.

부동산 업계는 프로젝트 개발 자금을 조달하기 위해 가능한 모든 방법을 모색하고 있다 (사진: Gia Huy)

프로젝트 개발 자금 확보에 어려움을 겪고 있습니다.

DK 주식회사는 유통 중심 기업에서 프로젝트 투자자로 전환하기 위한 사업 개발 계획의 일환으로 2026년 2월, 호치민시 벤캇동에 위치한 "토암산(To Am Xanh, 녹색 집)"이라는 콘도미니엄 프로젝트를 인수하기로 결정했습니다. 이 프로젝트는 1헥타르 규모에 약 1,500세대의 아파트로 구성되며, 법적 절차가 거의 완료된 상태입니다. 개발사가 제시한 매입가는 2,500억 VND입니다.

DK Company는 시장 조사와 판매자와의 접촉을 거쳐 매입 가격을 2,350억 VND로 확정했습니다. 이후 VietinBank 와 협상을 진행했지만, 은행은 신용 한도 부족과 약 14%의 높은 금리를 이유로 대출을 거부했습니다.

DK 회사 경영진에 따르면, 해당 회사는 다른 여러 은행에도 대출 신청서를 제출했지만, 모두 연 12%에서 14%에 이르는 상당히 높은 금리를 제시했다고 합니다. 게다가 은행들이 부과하는 대출 처리 수수료는 총 대출 금액의 5%에서 7%에 달했습니다.

부동산 업계는 높은 이자율과 상당한 위험을 감수하면서까지 프로젝트 자금 조달 방안을 강구해야 하는 상황에 놓였습니다. 현금 흐름 압박은 수익을 잠식할 뿐만 아니라 많은 기업을 무슨 수를 써서라도 "구원"해야 하는 상황으로 몰아넣고 있습니다.

“프로젝트를 진행할 때 토지 매입, 법적 절차 완료, 국가에 토지세 납부, 건설 비용 충당 등을 위해 자금을 빌려야 합니다. 차입금은 수천억 동에 달할 수 있습니다. 연 이자율 14%, 대출 기간 약 3년으로 1조 동을 빌릴 경우, 회사는 약 42%의 이자 비용을 부담해야 합니다. 각 프로젝트의 수익률이 20%에 불과한 상황에서 이 이자 비용이 주택 가격에 반영되어 가격이 상승하고 판매가 매우 어려워집니다.”라고 DK 회사 관계자는 말했습니다.

호치민시에 위치한 반 토안 건설 투자 주식회사(Van Toan Construction Investment Joint Stock Company)의 보 반 낫(Vo Van Nhat) 사장은 프로젝트 개발 자금 확보에 어려움을 겪고 있다고 밝혔습니다. 그는 회사가 2025년에 호치민시 안푸(An Phu) 지역에 6,000m²가 넘는 부지를 2,200억 VND 이상에 매입했다고 말했습니다. 현재 투자 승인 절차는 완료되었지만, 프로젝트 개발을 위해서는 은행 대출이 필요한 상황입니다.

지난 2월, 이 회사는 BIDV 은행에 대출을 신청했지만, 프로젝트와 회사의 역량을 평가한 결과 거절당했습니다. 이후 여러 다른 은행에도 문의했지만, 대부분 신용 한도 부족을 이유로 비슷한 답변을 받았습니다.

앞서 언급한 두 회사보다 상황이 나은 편인 호치민시의 키 응우옌 부동산 주식회사는 2026년 1월, 떠이닌 성 개발 사업 자금 마련을 위해 은행에서 연 11%의 이자율로 6천억 VND의 대출을 확보했다고 밝혔습니다. 그러나 대출금이 여러 차례에 걸쳐 지급되는 조건 때문에, 회사는 토지 보상 및 정리 비용으로 1차 지급분 1천억 VND만 수령했습니다. 3월부터 현재까지 은행이 대출 한도에 도달했다고 통보하면서 나머지 지급금을 제때 받지 못하고 있으며, 지급액은 각각 수십억 VND에 불과해 사업 추진에 필요한 자금을 충당하기에 턱없이 부족합니다.

그들은 돈을 얻기 위해 가능한 모든 방법을 다 동원했다.

호치민시에 위치한 안하 건설투자 유한회사는 2019년 호치민시 혹몬구에 3.8헥타르 규모의 안하 주거단지 개발 사업에 대한 투자 허가를 받았다고 밝혔습니다. 해당 사업은 분할된 토지를 분양하는 방식으로 진행될 예정이었습니다. 그러나 은행 대출을 받기 위한 법적 요건이 미비하여, 회사는 토지 정리 비용을 충당하기 위해 투자자로부터 자금을 조달했습니다. 그럼에도 불구하고, 법적 절차 완료 및 기반 시설 건설에 필요한 자금 부족으로 인해 현재까지 사업이 진행되지 못하고 있습니다. 이후 회사는 은행 대출을 다시 시도했지만, 역시 성공하지 못했습니다.

한편, 투자자들의 대출금 상환 기한이 다가오면서 회사는 투자 유치 등 다른 해결책을 모색해야 했습니다. 얼마 후, 호치민시 탄흥동에 본사를 둔 일본계 투자 펀드가 회사에 자금을 대출해 주기로 했습니다. 그러나 사업 부지의 가치가 3,500억 VND가 넘는다는 점을 감안할 때, 해당 펀드는 1,500억 VND만 대출해 주기로 했고, 이자율은 연 최대 17.5%에 달했습니다.

대출 기간은 3년이며, 이 기간 이후에도 원금이 상환되지 않으면 투자 펀드는 해당 토지를 회수하게 됩니다. 또한, 1,500억 VND를 대출받기 위해 기업은 총 대출 금액의 약 7%에 해당하는 추가 처리 수수료를 지불해야 합니다.

안하 회사 대표는 "프로젝트 개발에 필요한 자금을 마련하지 않으면 투자 승인이 취소될 위기에 처했고, 이미 자본을 투자한 투자자들의 압력까지 겹쳐 펀드에서 자금을 빌릴 수밖에 없었다. 이자와 처리 수수료가 매우 높아 빌린 원금을 거의 갉아먹을 것이라는 것을 알면서도 대출을 받았다"고 말했다.

기존 부채와 채권 발행 불능으로 은행 대출 확보에 어려움을 겪던 NRC 그룹은 최근 해외 자금 조달을 모색하기로 결정했습니다. 여러 곳을 알아본 결과, NRC 그룹은 앰버 캐피탈 투자 펀드로부터 2조 VND 규모의 대출 승인을 받았으며, 다만 자금 집행 전에 적합한 사업 계획을 수립해야 한다는 조건이 붙었습니다.
시장은 명확하게 세분화되어 있습니다.

베트남에서 활동하는 UAE 투자 펀드를 운용하는 꾸인 응우옌 씨는 해당 펀드가 일반적으로 두 가지 자금 조달 옵션을 가지고 있다고 말했습니다.

첫째, 우리는 프로젝트 개발에 함께 참여하고, 그 후 수익을 공유할 수 있습니다.

둘째로, 기업들은 자체 프로젝트 개발을 위한 대출을 받고, 펀드는 이자를 받습니다. 이자율은 일반적으로 은행 금리보다 약 5% 높으며, 기업이 기한을 지키지 못하거나 부채를 상환하지 못할 경우 전체 프로젝트가 무산될 수 있습니다.

실제로 베트남 부동산 시장에서는 사업체들 간에 뚜렷한 차이가 나타나고 있습니다. 깨끗한 토지를 보유하고, 법적 서류를 완비했으며, 재무 상태가 탄탄한 대기업은 여전히 ​​은행 대출을 받을 수 있는 반면, 미완성 프로젝트가 많고 부채 부담이 큰 중소기업은 대출 기회가 매우 제한적입니다.

더욱이, 한때 많은 기업의 "생명줄"이었던 채권 발행은 여전히 ​​수많은 어려움에 직면해 있습니다. 시장 신뢰도가 완전히 회복되지 않았을 뿐 아니라, 발행 관련 법규가 여전히 복잡하여 기업들이 이러한 자금 조달 방식을 활용하기 어렵습니다.

"소규모 사업체는 주식이나 채권을 발행하거나 은행에서 대출을 받을 수 없을 때, 높은 이자율의 외부 자금 조달에 의존할 수밖에 없으며, 이는 부채를 상환하지 못할 경우 프로젝트를 잃을 위험을 수반합니다. 이는 오늘날 부동산 사업체가 직면한 현금 흐름 압박이 매우 심각하다는 것을 보여줍니다."라고 퀸 씨는 말했습니다.

웨스트랜드 부동산 주식회사(Westland Real Estate Joint Stock Company)의 보 탄 닷(Vo Thanh Dat) 사장은 자금 조달이 부동산 사업이 직면한 가장 큰 어려움 중 하나임을 인정하면서, 현재 기업들이 두 가지 주요 문제에 직면해 있다고 밝혔습니다.

첫째, 자본 조달이 점점 어려워지고 있습니다. 이전에는 기업들이 투자 파트너십, 고객 유치, 채권 발행, 은행 대출 등 다양한 경로를 통해 자본을 조달할 수 있었지만, 이제는 이러한 경로들이 모두 제한되고 있으며, 특히 은행 대출이 어려워지고 있습니다.

둘째로, 시장 회복이 더디게 진행되고 있습니다. 기업들은 법적 장애물을 제거하는 것 외에도 사업 운영을 유지하기 위해 재정적인 문제 해결에도 노력을 기울여야 합니다.

특히 2026년에는 주식회사와 국영상업은행 간 대출 금리 차이가 4~5%에 달해 자본 조달이 더욱 어려워질 전망입니다.

"따라서 기업들은 이러한 격차가 줄어들기를 원하며, 더 낮은 비용으로 자금을 조달할 수 있기를 바라며, 이를 통해 프로젝트 개발을 촉진하고 사업 운영을 안정화하기를 원합니다."라고 그는 말했다.
닷이 말했다.

출처: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html