주택 시장의 "역할 반전"

VTV.vn - 주택 소유에만 집중하던 기존 방식에서 벗어나 임대 주택 개발에 주력하는 추세가 베트남 부동산 시장 구조 개편의 전환점이 될 것으로 예상됩니다.

자산 가격 상승을 쫓지 마세요.

베트남 부동산 시장은 오랫동안 토지 가격 상승, 자산 투기, 그리고 미래 계획에 대한 기대감이라는 모델을 바탕으로 번창해 왔습니다. 끊임없이 치솟는 주택 가격으로 인해 부동산은 인기 있는 자산 유형이 되었지만, 실제 주택 수요를 충족하기는 점점 더 어려워졌습니다.

베트남 부동산중개인협회(VARS) 부회장인 응우옌 꾸옥 칸 씨는 이러한 모델이 소득을 훨씬 초과하는 주택 가격, 생산보다는 투기에 자금이 집중되는 현상, 그리고 주택을 구하지 못하는 젊은이들의 증가 등 여러 가지 부정적인 결과를 초래하고 있다고 지적합니다.

칸 씨는 "주택은 투기적 자산 축적이 아닌 거주를 위한 것이라는 인식이 강해지고 임대 부동산이 주요 축이 된다면 베트남 부동산 시장은 대규모로 재편될 것"이라고 말했다.

칸 씨에 따르면, 향후 시장은 더욱 세분화될 전망입니다. 교외 지역의 토지, 도심에서 멀리 떨어진 분할된 토지, 실제 거주자가 부족한 도심 지역 등 기대감으로 인해 가격이 상승했던 부문은 투기 억제 정책이 더욱 강력하게 시행될 경우 상당한 압력에 직면할 수 있습니다.

반대로, 안정적인 현금 흐름을 창출하고, 진정한 주택 수요를 충족하며, 도시 기반 시설과 연결된 제품은 장기적인 성장 잠재력을 가질 것입니다.

많은 전문가들에 따르면, 현재 주택 개발 사고방식에서 가장 중요한 변화는 임대 주택의 역할에 대한 재평가입니다. - 사진: 정부 신문

임대 부동산은 새로운 수입원이 될 수 있습니다.

많은 전문가들에 따르면, 현재 주택 개발 사고방식에서 가장 중요한 변화는 임대 주택의 역할에 대한 재평가입니다.

베트남의 주택 정책은 오랫동안 거의 전적으로 내 집 마련이라는 목표를 중심으로 전개되어 왔습니다. 이로 인해 특히 대도시에서는 주택 가격 상승률이 소득 증가율보다 훨씬 높아 젊은이들에게 상당한 재정적 부담이 가중되었습니다.

현재 하노이 나 호치민시에 거주하는 젊은 가족의 평균 월 소득은 약 2,500만~5,000만 VND입니다. 건전한 재정 원칙에 따르면 주거비는 소득의 35~40%를 넘지 않아야 합니다. 따라서 감당 가능한 주거 옵션은 주로 15억~35억 VND 가격대의 아파트 또는 월세 600만~1,200만 VND 정도의 주택입니다.

하지만 현재 이러한 고객층에 적합한 부동산이 심각하게 부족한 상황입니다. 응우옌 꾸옥 칸 씨는 "토지를 매입하고 가격 상승을 기다린 후 되팔아 이익을 남기는" 모델이 장기 임대 및 자산 운영을 통해 현금 흐름을 창출하는 모델로 점차 대체될 것이라고 분석했습니다.

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이는 싱가포르, 일본, 한국, 독일 등 여러 국가들이 도시 개발 과정에서 택한 방식입니다. 실제로 향후 10년 동안 외국인 직접 투자(FDI) 유입, 산업 도시화 속도, 그리고 노동 시장의 막대한 수요 덕분에 산업단지 주변의 임대주택이 가장 빠르게 성장할 것으로 예상됩니다.

근로자 아파트, 기숙사, 서비스 아파트, 코리빙 공간 또는 통합 산업 도시와 같은 모델은 큰 잠재력을 가진 것으로 여겨집니다.

박닌 , 하이퐁, 흥옌, 동나이, 롱안과 같은 지역은 높은 인구 증가율과 전문직 종사자 및 근로자들의 임대 주택 수요가 높아 주요 수혜 지역으로 여겨집니다.

임대주택의 전반적인 상황을 고려할 때, 많은 전문가들은 베트남이 사회주택에 대한 접근 방식을 근본적으로 바꿔야 한다고 생각합니다.

오랫동안 사회주택 사업은 주로 지원 중심적인 사고방식으로 시행되어, 질보다 양을 우선시했습니다. - 삽화 이미지

사회주택 개발에 대한 인식을 바꾸는 것.

오랫동안 사회주택 사업은 주로 지원에 초점을 맞춰 시행되었으며, 질보다는 양을 우선시했습니다. 많은 사업이 도심에서 멀리 떨어져 있고 사회 기반 시설과 교통망이 부족하여, 거주자들이 저렴한 주택을 구입할 수는 있지만 생활비는 더 많이 부담해야 하는 경우가 많습니다.

레쑤언 응이아 박사는 현재 진행 중인 많은 프로젝트의 가장 큰 약점은 "살 곳이 있는 곳"이라는 문제만 해결했을 뿐 "살기 좋은 곳"이라는 문제는 해결하지 못했다는 점이라고 주장합니다. 사람들이 매일 몇 시간씩 통근하고 학교, 병원, 공공 공간이 부족하다면 그것은 진정한 주택 정책이라고 할 수 없다는 것입니다.

전문가들에 따르면, 새로운 사고방식은 "지원과 무상 지원"에서 "사람들에게 안정적인 주거권을 보장하는 것"으로 전환되어야 합니다. 사회주택은 단순히 저렴한 주택 단지가 아니라, 모든 편의시설과 안전, 그리고 품위 있는 생활환경을 갖춘 곳이어야 합니다.

이를 위해서는 주택을 먼저 짓고 나중에 편의시설을 추가하는 방식이 아니라, 처음부터 기술적 및 사회적 기반 시설에 동시에 투자해야 합니다. 특히, 임대용 사회주택을 전략적 부문으로 우선시해야 합니다.

이와 관련하여 응우옌 꾸옥 칸 씨는 토지, 신용, 세금 측면에서 적절한 지원이 있다면 임대형 사회주택이 국가 전략 부문으로 완전히 자리매김할 수 있다고 제안했습니다.

현재 많은 해외 ​​투자 펀드, 특히 일본, 싱가포르, 한국의 ESG 펀드와 연기금은 베트남이 임대주택, REIT(부동산투자신탁), 부동산투자펀드에 대한 법적 체계를 완성한다면 이 분야에 큰 관심을 보일 것으로 예상됩니다.

그러나 시장이 지속 가능하게 발전하려면 모든 것을 기업에 전적으로 맡기는 것이 아니라 국가가 주도적인 역할을 해야 합니다. 전문가들은 국가가 기업의 참여를 유도하기 전에 청정 토지 확보를 위한 계획을 적극적으로 수립하고, 연결 인프라에 투자하며, 행정 절차를 개혁해야 한다고 주장합니다.

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사회주택 또한 도시 개발 계획 전반에 포함되어야 하며, 외곽 교외 지역으로 계속 밀어내는 대신 대중교통, 산업 단지, 고용 중심지 인근에 우선적으로 건설되어야 합니다.

또한 임차인, 구매자 및 투자자 모두를 위해 안정적인 금리를 적용한 20~30년 장기 대출 상품을 설계하고, 대기업의 참여를 유도할 만큼 충분히 매력적인 세금 면제 및 감면 혜택을 제공해야 합니다.

그러나 칸 씨는 현재 부동산 시장의 가장 큰 위험은 임대 주택 공급과 대체 우대 대출 제도를 충분히 마련하지 않고 규제를 너무 빨리 강화하는 것이라고 경고했습니다. 새로운 공급이 없으면 시장이 경색되고 기업들은 어려움을 겪으며 부실 채권이 증가할 수 있다는 것입니다.

따라서 전문가들은 베트남 부동산 시장을 새로운 발전 단계로 이끌기 위해서는 올바른 로드맵에 따라 전환이 이루어져야 한다고 믿습니다. 새로운 발전 단계에서는 자산 투기가 아닌 현금 흐름 창출, 도시 지역 운영, 그리고 실제 주택 수요 충족에 초점을 맞춰야 합니다.

사람들에게 진정으로 필요한 것은 저렴한 아파트만이 아니라, 자신의 소득에 맞춰 안정적인 삶을 살 기회, 그리고 매일 함께 만들어가는 바로 그 도시에서 미래를 설계할 기회입니다.

출처: https://vtv.vn/doi-vai-trong-cac-phan-khuc-nha-o-100260617182319534.htm