선생님, 많은 분들이 부동산 가격, 특히 하노이와 호찌민시의 부동산 가격이 계속 오르는 이유를 궁금해하십니다. 특히 토지, 주택, 부동산 세 가지 법률이 시행되는 상황에서 더욱 그렇습니다. 이 문제를 어떻게 설명하시겠습니까?
최근 부동산 가격, 특히 대도시의 급격한 상승을 설명하는 데는 여러 가지 이유가 있습니다. 그러나 아마도 가장 큰 공감대를 형성할 이유는 공급 부족과 수요 불균형, 특히 도심 지역의 평균 가격 아파트와 소규모 토지의 공급 부족입니다.
토지법, 주택법, 부동산사업법이 8월 1일부터 시행되었는데도 가격 변동과 공급 부족 현상이 나타나는 이유는 무엇입니까?
새 법률 시행 직후 신규 분양 주택 사업 건수가 많지 않기 때문에 많은 사람들이 공급량이 늘어날 것으로 예상하지만, 새 규정이 유연하고 합리적이기는 하지만, 새롭게 시행되는 주택 사업에만 적용된다는 점을 객관적으로 평가할 필요가 있습니다. 이러한 사업은 법적 절차를 거쳐야 하며, 법률 시행 직후 바로 분양을 시작할 수 없습니다.
반면, 주택 사업은 잘못된 투자자 선정, 토지 관련 규정 미준수 등 여러 가지 이유로 중단되고 있어 아직 해결책이 없습니다. 따라서 기존 사업들은 새로운 정책이 마련되기를 기다리는 "대기" 상태에 놓여 있습니다. 해결되지 않은 "문제"를 안고 있는 사업들은 시장에 공급원을 창출하지 못하고 있습니다.
둘째, "투입" 비용의 증가는 토지 가격 상승으로 이어집니다. 현재 각 지자체는 토지법 규정에 따라 토지 가격표를 조정하고 있습니다. 예를 들어, 호찌민 시는 10월 21일 토지 가격표를 발표했는데, 2020년 가격표와 비교했을 때 구찌(Cu Chi) 지역과 혹몬(Hoc Mon) 지역을 포함한 많은 지역의 토지 가격이 기존 가격보다 3배에서 11배까지 상승했습니다. 높은 토지 가격표는 토지세, 토지 사용 허가증 발급 수수료, 용도 변경 수수료 등 토지 관련 비용 증가로 이어질 것입니다.
기업의 경우, 프로젝트 토지 가격 결정이 토지 가격표를 기반으로 하지 않더라도, 새로운 규정에 따라 투자 프로젝트에 대한 토지 사용료는 이전보다 낮아지지 않을 것입니다. 특히 부지 정리에 대한 보상 비용이 높아지는 상황에서, 토지를 회수하는 사람은 이전보다 더 많은 혜택을 받게 될 것입니다.
세 번째 이유는 부동산 투기 열풍이 여전히 뜨겁다는 것입니다. 높은 수익성 때문에 사람들이 여전히 토지에 투자하고 싶어 한다는 것은 쉽게 알 수 있습니다. 어떤 사람들은 토지가 자산을 보관하는 좋은 수단이라고 생각합니다. 이는 투자자와 자산을 보관하기 위해 토지를 매수하는 사람 모두에게 해당됩니다. "평생 사업을 한다고 해서 한 구획의 땅에서 얻는 이익만 한 것은 아니다"라는 속담은 오늘날까지도 여전히 유효합니다.
투기는 부동산 가격을 "상승"시키는 수법으로 이어집니다. 탄오아이, 호아이득, 심지어 최근 하동 지역에서도 m²당 2억 6,200만 동에 낙찰되어 이전 경매 기록을 경신하는 등, 치솟는 가격의 경매와 그에 따른 보증금의 취소는 시장 정보를 교란시킵니다. 이러한 가격 "상승"의 결과로 시장 정보는 교란되고 매수자들은 가격의 "미로"에 빠지게 됩니다.
각 지자체의 토지가격표를 조정하면 시장에서 부동산 양도가격이 상승할 것이라고 생각하시나요?
저희는 지역 토지가격표 조정이 객관적으로 필요하다고 생각합니다. 기존에 규제되었던 토지가격표는 실제 토지 가치를 반영하지 못하고 있습니다. 따라서 토지가격표 조정 및 조기 적용은 필수적이며, 시장의 투명성과 안정성을 확보하는 데 도움이 되고, 오랫동안 지속되어 온 문제들을 해결할 수 있습니다. 예를 들어, 토지를 회수한 사람들의 보상가 산정이 더욱 합리적으로 이루어져, 개인이 토지를 취득한 후 투기 목적으로 용도를 변경하는 상황을 방지할 수 있습니다.
그러나 가격표상의 토지가격 상승은 많은 주체, 특히 토지사용권증 발급을 받아야 하는 개인, 주택이 있는 동일 토지의 농지 용도변경을 요청하는 개인, 비 농업용 토지이용 세 등에도 영향을 미칩니다. 이들은 토지사용 비용이 상승하기 때문에 토지가격표 조정으로 인해 부정적인 영향을 받을 주체입니다.
예를 들어, 토지 가격표 조정 이전에는 용도 변경으로 인해 100m² 면적의 농지를 취득하기 위해 10억 동(약 1,000만 원)을 납부해야 했습니다. 토지 가격표가 2.2배 인상되면 토지 가격은 22억 동(약 2,000만 원) 상승하게 됩니다. 등록세와 비농업용 토지 사용세도 함께 인상됩니다.
이는 취약 계층, 특히 장기간 "계획 정지" 상태로 토지를 사용해 왔지만 증명서 발급을 받지 못하고 있다가 이제 증명서 발급 대상에 포함된 사람들에게 영향을 미칠 것입니다. 경우에 따라 국가가 인정하는 토지 사용료 납부 비용이 이전보다 증가할 것입니다.
전반적으로, 지가공시지가(투입지 가격)가 시장 가격에 근접하게 결정될수록 이전지 가격(산출지 가격)은 일반적으로 상승하는 것을 알 수 있습니다. 따라서 공급이 개선되더라도 부동산 가격이 단기간에 "하락"하기는 매우 어려울 수 있습니다.
그렇다면 앞으로 부동산 가격이 급등할 경우, 이에 대한 해결책은 무엇이라고 생각하시나요?
부동산 가격 상승을 "억제"하기 위해서는 당국의 다각적인 동시적 해결책이 필요합니다. 하지만 법적인 관점에서 볼 때, 단기적인 해결책뿐 아니라 장기적인 해결책도 모두 필요하다고 생각합니다.
단기적으로, 관할 당국은 법적 문제로 중단된 프로젝트를 처리할 수 있는 메커니즘을 마련하는 것을 고려해야 합니다. 다시 말해, 이러한 유형의 프로젝트를 단호하게 처리할 수 있는 규정을 마련하여 프로젝트가 실행되거나 완전히 중단될 수 있도록 해야 하며, 현재처럼 "중단된" 프로젝트가 지속되는 상황을 방치해서는 안 됩니다.
"재활성화"된 사업은 향후 시장에 중요한 공급원이 될 것입니다. "중단된" 사업의 수는 많으며, 시장 공급을 변화시키기 위해 이러한 사업 중 소수만이 시행되어야 합니다. 한편, 지가 조정의 영향을 피하기 위해 정부는 가구 및 개인에 대한 토지 용도 변경을 포함하여 토지 사용료 면제 및 감면 규정을 마련하는 것을 고려해야 합니다.
장기적으로는 여러 부동산을 소유하고, 토지를 방치하고, 단기간에 토지를 매매하는 사람들에게 더 높은 세율을 적용하는 것을 고려하는 것이 여전히 근본적인 해결책입니다. 이것이 유일한 해결책은 아니지만, 시장을 규제하는 중요한 조치 중 하나이며, 사람들이 부동산에 쏟아붓는 돈을 제한하는 데 기여합니다. 물론 이러한 세법을 적용하려면 적절한 시기와 방법에 대한 신중한 검토가 필요합니다.
또한, 정보 공개, 디지털화 촉진, 그리고 현행 증권거래소의 한 형태인 전국 부동산 거래소 설립은 지속 가능한 해결책이 될 수 있습니다. 국가가 관리하는 공공 서비스 기관 모델로 운영되고, 국가 인구 및 토지 데이터베이스와 통합된 전국 부동산 거래소는 실제 거래가를 통제하는 데 기여하여 시장의 투명성과 건전성을 확보하는 데 기여할 것입니다.
매우 감사합니다!
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출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040
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