'부활' 프로젝트는 부동산 시장의 중요한 공급원입니다.

선생님, 많은 분들이 부동산 가격, 특히 하노이와 호찌민시의 부동산 가격이 계속 오르는 이유를 궁금해하십니다. 특히 토지, 주택, 부동산 3대 법률이 시행되는 상황에서 더욱 그렇습니다. 이 문제를 어떻게 설명하시겠습니까?

최근 부동산 가격, 특히 대도시의 급격한 상승을 설명하는 데는 여러 가지 이유가 있습니다. 그러나 아마도 가장 큰 공감대를 형성할 이유는 공급 부족과 수요 불균형, 특히 도심 지역의 평균 가격 아파트와 소규모 토지의 공급 부족입니다.

토지법, 주택법, 부동산사업법이 8월 1일부터 시행되었는데 왜 가격 변동과 공급 부족이 발생하는가?

새 법률 시행 직후에는 신규 주택 분양 물량이 많지 않기 때문에 많은 사람들이 공급량이 늘어날 것으로 예상하지만, 새 규정이 매우 개방적이고 합리적이기는 하지만, 이는 새로 시행되는 주택 분양 사업에만 적용된다는 점을 객관적으로 평가할 필요가 있습니다. 이러한 사업은 법적 절차를 거쳐야 하며, 법률 시행 직후에는 분양이 불가능합니다.

반면, 주택 사업은 잘못된 투자자 선정, 토지 관련 규정 미준수 등 여러 가지 이유로 중단되고 있어 현재로서는 해결책이 없습니다. 따라서 기존 사업들은 새로운 정책이 마련되기를 "대기"하는 상황에 놓여 있습니다. "부담스러운" 사업들은 아직 해결되지 않아 시장에 공급을 창출하지 못했습니다.

둘째, "투입" 비용의 증가는 토지 가격 상승으로 이어집니다. 현재 각 지자체는 토지법 규정에 따라 토지 가격표를 조정하고 있습니다. 예를 들어, 호찌민 시는 10월 21일 토지 가격표를 발표했는데, 2020년 가격표와 비교했을 때 많은 지역의 가격이 기존 가격보다 3배에서 11배까지 상승했습니다. 예를 들어 구찌(Cu Chi) 지역은 2배에서 11배까지 상승했습니다. 혹몬(Hoc Mon) 지역은 2배에서 11배까지 상승했습니다. 토지 가격표 ​​상승은 토지세, 토지 사용 허가증 발급 시 부과되는 토지 사용료, 용도 변경 수수료 등 토지 관련 비용 증가로 이어질 것입니다.

기업의 경우, 사업용 토지 가격 결정이 토지 가격표를 기준으로 하지 않더라도, 새로운 규정에 따라 투자 사업에 대한 토지 사용료는 이전보다 낮아지지 않을 것입니다. 특히 부지 정리에 따른 보상 비용이 높아지는 상황에서, 토지를 회수하는 사람은 이전보다 더 많은 혜택을 받게 될 것입니다.

세 번째 이유는 부동산 투기 열풍이 여전히 뜨겁다는 것입니다. 높은 수익성 때문에 사람들이 여전히 토지에 투자하고 싶어 한다는 것은 쉽게 확인할 수 있습니다. 어떤 사람들은 토지가 자산을 유지하는 좋은 수단이라고 생각합니다. 이는 투자자와 토지 매수자 모두에게 해당되는 사실입니다. "평생 사업을 한다고 해서 한 구획의 땅에서 얻는 이익만 한 것은 아니다"라는 속담은 오늘날에도 여전히 유효합니다.

투기는 부동산 가격을 "상승"시키는 수법으로 이어집니다. 탄오아이, 호아이득, 심지어 최근 하동 지역에서도 m²당 2억 6,200만 동(VND)에 낙찰되어 이전 경매 기록을 경신하는 등, 치솟는 가격의 경매와 그에 따른 보증금 회수는 시장 정보를 교란합니다. 이러한 가격 "상승"의 결과로 시장 정보는 교란되고 매수자들은 가격의 "미로"에 빠지게 됩니다.

각 지자체의 토지가격표를 조정하면 시장에서 부동산 양도가격이 상승할 것으로 생각하시나요?

저희는 지역 토지가격표 조정이 객관적으로 필요하다고 생각합니다. 기존에 규제되었던 토지가격표는 실제 토지 가치를 반영하지 못하고 있습니다. 따라서 토지가격표 조정 및 조기 적용은 필수적이며, 시장의 투명성과 안정성을 높이고, 수년간 지속되어 온 문제들을 해결할 것입니다. 예를 들어, 토지를 환수당한 사람들의 보상가 산정이 더욱 합리적으로 이루어져, 개인이 토지를 취득한 후 투기 목적으로 용도를 변경하는 상황을 방지할 수 있습니다.

그러나 가격표상의 토지가격 상승은 많은 주체, 특히 토지사용권증 발급 의무자, 주택이 있는 동일 토지 내 농경지 의 용도변경 청구자, 비농업용 토지이용세 등에게 영향을 미칩니다. 이러한 주체는 토지가격표 조정으로 인해 토지사용 비용이 상승하기 때문에 부정적인 영향을 받게 됩니다.

예를 들어, 토지 가격표 ​​조정 이전에는 용도 변경으로 인해 100m² 면적의 농지를 취득하는 데 10억 동(약 1,000만 원)을 납부해야 했습니다. 토지 가격표가 2.2배 인상되면 토지 가격은 22억 동(약 2,000만 원) 상승하게 됩니다. 등록세와 비농업용 토지 사용세도 함께 인상됩니다.

이는 취약 계층, 특히 장기간 '계획 정지' 상태로 토지를 사용하면서 인증서를 받지 못한 계층에게 영향을 미칠 것이며, 현재 인증서를 받을 자격이 있는 경우 국가가 인정하는 경우 토지 사용료를 지불하는 비용이 이전에 비해 증가할 것입니다.

일반적으로 토지 가격표에서 특정 토지 가격(투입 토지 가격)이 시장 가격에 근접하게 결정될 때, 이전 토지 가격(산출 토지 가격)은 일반적으로 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 공급이 개선되더라도 부동산 가격이 단기간에 "하락"하기는 매우 어려울 수 있습니다.

그렇다면 앞으로 부동산 가격이 급등하는 현 상황에 대한 해결책은 무엇이라고 생각하시나요?

부동산 가격을 "억제"하기 위해서는 당국의 다각적인 동시적 해결책이 필요합니다. 그러나 법적인 관점에서는 단기적, 장기적 해결책이 모두 필요하다고 생각합니다.

단기적으로, 관할 당국은 법적 문제로 인해 중단된 프로젝트를 처리할 수 있는 메커니즘을 마련하는 것을 고려해야 합니다. 다시 말해, 이러한 유형의 프로젝트를 단호하게 처리하여 프로젝트가 시행되거나 완전히 중단될 수 있도록 하는 규정을 마련해야 하며, 현재처럼 "중단된" 프로젝트가 지속되는 상황을 방치해서는 안 됩니다.

"재개발" 사업은 향후 시장에 중요한 공급원이 될 것입니다. "중단"된 사업의 수는 많으며, 시장 공급을 변화시키기 위해 이러한 사업 중 소수만이 시행되어야 합니다. 한편, 지가 조정의 영향을 피하기 위해 정부는 가구 및 개인의 토지 용도 변경을 포함하여 토지 사용료 면제 및 감면 규정을 마련하는 것을 고려해야 합니다.

장기적으로는 여러 부동산을 소유하고, 땅을 방치하고, 단기간에 매매하는 사람들에게 더 높은 세율을 적용하는 것을 고려하는 것이 여전히 근본적인 해결책입니다. 이것이 유일한 해결책은 아니지만, 시장을 규제하는 중요한 조치 중 하나이며, 사람들이 부동산에 쏟아붓는 돈을 제한하는 데 기여합니다. 물론 이러한 세법을 적용하려면 적절한 시기와 방법에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

또한, 정보 공개, 디지털화 촉진, 그리고 현행 증권거래소의 한 형태인 전국 부동산 거래소 설립은 지속 가능한 해결책이 될 수 있습니다. 국가가 관리하는 공공 서비스 기관 모델에 인구 및 토지 관련 국가 데이터베이스가 통합된 전국 부동산 거래소는 실제 거래가를 통제하고 시장의 투명성과 건전성을 확보하는 데 기여할 것입니다.

매우 감사합니다!

출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040