12월 10일, 베트남 부동산 전자 잡지(Reatimes)와 베트남 부동산 연구소(VIRES)가 공동으로 " 하노이 아파트 시장: 지속 가능한 생활과 투자 선택은 무엇인가?"라는 워크숍을 개최했습니다.
12월 10일, 베트남 부동산 전자 잡지(Reatimes)와 베트남 부동산 연구소(VIRES)가 공동으로 "하노이 아파트 시장: 지속 가능한 생활과 투자 선택은 무엇인가?"라는 워크숍을 개최했습니다.
수요는 늘어나고, 가격도 계속 오르고 있으며 멈출 기미가 보이지 않습니다.
베트남 부동산협회 보고서에 따르면, 공급 측면에서 2024년 1~9월 하노이 부동산 시장은 13,000개 이상의 신규 부동산을 기록했는데, 이는 2023년 총 공급량 대비 약 25% 증가한 수치입니다. 이는 프로젝트에서 나온 부동산 상품들이 시장에 "펌핑"되었음을 보여줍니다. 이 중 공급의 87%는 고층 건물 유형으로, 주로 주요 투자자들이 진행하는 고급 및 럭셔리 프로젝트에서 나온 것이며, 도시 동부와 서부 지역에 집중되어 있습니다.
저렴한 아파트 부문이 시장에서 완전히 "사라진" 반면, 중저가 아파트는 점점 희소해지고 있다는 점은 주목할 만합니다. 3분기 말에 출시된 신규 아파트 단지들은 모두 m²당 6천만 동(VND) 이상의 초기 가격을 기록하고 있어 중산층의 주택 구매가 더욱 어려워지고 있습니다.
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| 워크숍 "하노이 아파트 시장: 지속 가능한 생활과 투자 선택은 무엇인가?" |
수요 측면에서, 2024년 첫 9개월 동안 하노이 부동산 시장의 수요는 부동산 수요와 투자 수요를 모두 포함하여 상승세를 유지했습니다. 신규 공급은 전년 대비 개선되었지만, 아직 시장의 높은 수요를 충족하지는 못했습니다. 또한, 주택 가격 수준은 여전히 높은 수준에 머물러 있으며 큰 폭으로 하락하기 어려울 것으로 예상되어, 특히 향후 가격 상승에 대한 우려 속에서 사람들이 조기에 주택을 구매하려는 결정을 내리는 원동력이 되고 있습니다.
거래 측면에서, 2024년 첫 9개월 동안 부동산 시장은 약 11,100건의 성공적인 거래를 기록하며 신규 공급 흡수율을 83%로 끌어올렸습니다. 아파트 부문은 전체 거래 건수의 95%를 차지하며 여전히 거래의 중심이 되었습니다. 특히 주요 투자자들의 신규 프로젝트는 공식 출시 시점에 90%의 흡수율을 기록했습니다.
저층형 상품은 아파트처럼 큰 비중을 차지하지는 않지만, 출시 당시에는 긍정적인 흡수율을 기록하며 구매자들의 높은 관심을 반영했습니다. 그러나 이 부문의 공급은 많지 않아 투자자들 간의 치열한 경쟁이 예상됩니다.
2024년 3분기 기준 하노이 아파트 가격 지수는 2019년 2분기 대비 64% 상승했으며, 이는 호치민시의 두 배에 달하는 수치입니다. 평균 1차 매매가는 m²당 6천만 동에 육박하고 있습니다.
"1차 가격은 계속 상승하고 있으며, 공급은 개선되었지만 여전히 수요를 충족하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 대부분의 신규 공급이 높은 투자 비용, 특히 토지 관련 비용으로 높은 기준에 맞춰 완료되고 있기 때문입니다.
베트남 부동산 협회 부회장 겸 베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 "또한 수요에 비해 공급이 부족한 상황에서 1차 가격이 높았기 때문에 유동성이 '뜨거운' 성장 기간 이후 점차 안정화되었음에도 불구하고 2차 아파트 가격 수준이 계속해서 높은 매물 가격을 유지 하는 원동력이 되었다"고 말했습니다.
가격은 계속 상승할 것이지만 속도는 더 느릴 것입니다.
이번 컨퍼런스에서 많은 전문가들은 하노이 아파트 가격이 계속 상승할 것이라고 전망했습니다. 베트남 부동산협회 조사에 따르면, 2000년부터 2010년까지 하노이 아파트 가격은 m²당 1천만 동에서 2천만 동 사이였고, 2010년부터 2020년까지는 m²당 2천만 동에서 5천만 동 사이였습니다. 2020년부터 현재까지는 지역에 따라 m²당 5천만 동에서 1억 동 이상으로 크게 상승했습니다.
훙틴(Hung Thinh) 기업부총괄이사 응오 후 우 쯔엉(Ngo Huu Truong) 씨는 하노이에서 실사용 가치(거주 또는 임대)가 있는 아파트 가격이 최근 몇 년 동안 급격히 상승했다고 말했습니다. 동안(Dong Anh)과 호아이득(Hoai Duc) 지역은 교외에 위치하지만 m²당 3천만~4천만 동에서 7천만~8천만 동으로 상승했습니다.
부동산 가격을 끌어올리는 주요 요인은 다음과 같습니다. 새로운 토지 가격표로 인한 가격 상승, 건축 자재 비용 상승, 구매자의 요구에 맞춰 투자자들이 공공 서비스를 업그레이드하는 것 등이 있습니다.
"제 생각에 베트남 부동산 가격은 계속 상승할 것으로 예상되지만, 구매력 둔화 조짐으로 인해 성장률이 둔화될 수 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 법적 문제 해결에 더 많은 시간이 필요하여 신규 공급이 제한적이고, 높은 신규 가격이 거래 및 투자 비용을 증가시키기 때문입니다."라고 Truong 씨는 말했습니다.
트롱 씨의 분석에 따르면 부동산 가격 상승의 주요 원인은 세 가지입니다. 첫째, 법적 절차 완료에 오랜 시간이 걸립니다. 따라서 베트남의 프로젝트 승인 절차는 부지 인허가부터 법적 절차 완료까지 오랜 시간이 걸리는 경우가 많습니다. 이로 인해 투자 비용이 증가하고, 이는 부동산 가격 상승으로 이어집니다.
둘째, 현행 규정에 따르면 토지 경매는 시장 가격을 따라야 합니다. 이로 인해 프로젝트의 투입 가치가 높아져 부동산 가격이 상승하게 됩니다.
셋째, 인플레이션과 환율의 영향입니다. 베트남의 인플레이션은 잘 통제되고 있지만, 베트남 동(VND) 대비 금과 미국 달러(USD) 가격 상승은 부동산 가격에 상승 압력을 가하고 있습니다. 많은 투자자들이 이러한 자산을 가치 축적의 기반으로 활용하고 있기 때문입니다.
"따라서 앞으로 부동산 가격이 하락하기는 매우 어려울 것으로 생각합니다."라고 Truong 씨는 자신의 의견을 밝혔습니다.
Dinh Trong Thinh 부교수는 2024년이 하노이 아파트 부문의 가격이 급등할 해라고 말했습니다 . 연구 기관의 시장 보고서를 종합한 결과, 아파트 가격은 2022년 평균 4,000만/m²에서 2024년 3분기 말에는 7,000만/m² 이상으로 상승했으며, 시장에는 더 이상 6,000만/m² 미만의 프로젝트가 없고, 많은 중간 규모의 프로젝트는 심지어 1억/m² 이상의 가격이 책정되었습니다. 아파트 가격은 기존 프로젝트를 포함하여 1차 시장과 2차 시장 모두에서 상승했습니다. 열풍 속에서 가격은 매일, 매주 상승했습니다. 높은 가격에도 불구하고 기록에 따르면 유동성은 여전히 양호하고 구매자가 여전히 있다는 점에 주목할 가치가 있습니다.
긍정적인 측면으로 보면, 이는 하노이의 시장 심리가 놀라울 정도로 개선되고 있음을 보여줍니다. 주택 및 투자에 대한 억눌렸던 수요가 시장에 대한 고객과 투자자들의 신뢰를 회복하려는 여러 요인에 의해 폭발적으로 증가했습니다. 공급은 여전히 부족한 가운데 급증하는 수요는 가격 상승을 이끌었습니다.
" 앞으로 아파트 가격은 우리의 평가에 따르면 거의 하락하지 않을 것으로 예상되지만, 지금까지의 가격 상승세는 다소 둔화되어 안정적인 추세를 보이고 있으며, 지난 몇 달과 같은 과열 상태는 더 이상 없습니다."라고 틴 씨는 말했습니다.
틴 씨에 따르면, 주요 공급량이 증가하면서 희소성은 어느 정도 해소되었지만, 주로 고급 및 럭셔리 부문에서 1억 VND/m² 이상의 가격이 형성되고 있습니다. 시장 관찰과 보고서 종합을 통해 신규 공급 또한 빠르게 흡수되고 있음을 알 수 있습니다. 현재 가장 "약세"인 가격은 6천만~7천만 VND/m²로, 이전에는 주목받지 못했던 지역에서 새롭게 재개된 여러 프로젝트에서 공급되고 있습니다.
따라서 구매자의 현금 흐름은 가격 수준이 높은 지역에서 가격 경쟁력이 더 높고 성장 여지가 더 큰 지역이나 프로젝트로 이동하는 경향이 있습니다.
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출처: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html
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