3번 순환도로 주변에 주택 및 아파트 단지가 밀집되어 들어서고 있다 - 사진: 꽝딘
"도로가 건설되는 곳에는 집이 들어선다"는 말은 새삼스러운 것이 아니지만, 최근 이러한 추세의 규모와 속도는 도시 주택 시장에서 교통 인프라가 점점 더 중요한 역할을 하고 있음을 분명히 보여줍니다. 프로젝트 수가 증가함에 따라 순환 도로와 방사형 도로의 주요 교차로에 대규모 도시 지역이 형성되는 경우가 많습니다.
순환도로를 따라 늘어선 아파트 건물들.
호치민시를 살펴보면 개발이 동부 지역과 위성 도시에 집중되어 있는 것을 알 수 있습니다. 빈홈 그랜드 파크, 더 글로벌 시티, 반푹 시티와 같은 대형 프로젝트들은 모두 2번 순환도로, 3번 순환도로 및 지역 간선 도로의 직접적인 영향권 내에 위치하고 있습니다.
블루 호라이즌 자산운용의 투자 이사인 쯔엉 닥 응우옌 씨는 하노이 에서 빈홈 오션 파크, 에코파크, 빈홈 스마트 시티와 같은 프로젝트들이 순환도로 3호선 및 주요 도로와 긴밀하게 연결되어 동서 지역의 새로운 성장 거점을 형성하고 있다고 확인했습니다.
부동산 전문가들은 순환도로를 중심으로 '메가시티'가 형성되는 현상이 점점 더 뚜렷해지고 있으며, 이는 기존의 도심이 더 이상 주거 및 생활의 유일한 목적지가 아닌 '단일 중심' 도시 모델에서 '다극화' 도시 모델로의 전환을 나타낸다고 보고 있습니다.
응우옌 씨에 따르면, "주택이 외곽으로 이동하는" 현상은 두 가지 요인이 동시에 작용한 결과입니다. 첫째, 도심의 토지가 점점 부족해지고 있으며, 토지, 부지 정리, 건설 비용의 상승으로 신규 공급이 극히 제한적이고 판매 가격이 대다수 서민들의 구매력을 훨씬 넘어섰기 때문입니다.
둘째로, 하노이의 순환도로 3호선과 4호선, 그리고 호치민시의 순환도로 2호선과 3호선은 지하철과 하천 교량과 함께 이동 시간을 크게 단축시켜, 한때 "외딴 곳"으로 여겨졌던 지역들을 살기 좋은 곳으로 탈바꿈시켰습니다. 호치민시는 또한 위성 도시를 조성하기 위해 지역 인프라를 적극적으로 개선하여 중심 지역의 인구 과밀화를 완화하고 있습니다.
Batdongsan.com.vn 남부 지역 책임자인 딘 민 뚜안(Dinh Minh Tuan) 씨는 도시 확장이 가격 수준과 수요에 상당한 변화를 가져왔다고 지적했습니다. 하노이의 경우, 동다(Dong Da)와 하이바쭝(Hai Ba Trung)과 같은 중심 지역의 아파트 가격은 3년 만에 약 70~90% 상승한 반면, 남뚜리엠(Nam Tu Liem), 자람(Gia Lam), 호아이득(Hoai Duc) 등 3번 순환도로를 따라 위치한 지역은 100~150% 상승했습니다.
부동산 수요는 특히 남뚜리엠과 하동(구) 지역에 집중되어 있습니다. 호치민시의 경우 도심 지역의 가격 상승률은 비교적 낮은 반면, '확대된 중심 지역'과 투득시(구)는 3년 동안 23~30%의 상승률을 기록했습니다. 이러한 수요 증가는 디안과 투안안(구 빈즈엉) 등 인접 지역으로도 확산되고 있습니다.
"이는 인프라에 대한 기대감이 주택 가격을 형성하는 중요한 요소가 되고 있으며, 많은 경우 중심가 위치나 기존 편의시설 밀집도와 같은 전통적인 요소를 능가하고 있음을 보여줍니다."라고 투안 씨는 말했습니다.
'잠자는 도시'를 방지하기 위한 통합 계획
응오비엣 건축 및 도시계획 사무소의 회장인 응오비엣남손 박사는 순환도로와 지하철 노선과 같은 주요 교통망을 따라 주택을 개발하는 것은 도시화 과정에서 불가피한 추세라고 생각합니다. 그러나 남손 박사는 교통 인프라에 투자하면서도 처음부터 통합적인 계획이 부족할 경우 위험이 발생할 수 있다고 지적합니다.
남손 씨는 "도시 지역이 교통망을 따라 주택만 개발하고 업무 공간, 공공 서비스, 사회 기반 시설을 동시에 고려하지 않으면 많은 신규 지역이 단일 기능의 주거 지역으로 전락할 수 있다. 그렇게 되면 도시 공간이 확장되더라도 사람들은 여전히 도심까지 장거리 통근을 해야 하므로 교통 체증과 삶의 질 저하라는 악순환이 발생할 것"이라고 경고했다.
이러한 상황을 피하기 위해 남손 씨는 교통, 주거 공간, 도시 경제를 포괄하는 통합적인 방식으로 도시 개발에 접근해야 한다고 제안했는데, 이는 교통 중심 개발(TOD) 모델에서 자주 언급되는 개념입니다.
따라서 순환도로와 지하철 주변 지역은 단순히 주거 지역으로서가 아니라 지역 개발 비전과 연계된 다기능 도시 중심지로서 종합적으로 계획되어야 하며, 이를 통해 중심 지역의 부담을 줄이고 도시화 과정의 지속가능성을 강화해야 합니다.
한 부동산 전문가는 우리와의 대화에서 도시 외곽 지역들이 과거 도심 지역의 문제점을 되풀이할 위험에 처해 있다고 경고했습니다. 즉, 인구 밀도는 급격히 증가하는 반면 학교, 병원, 공공 공간 및 사회 기반 시설에는 그에 상응하는 투자가 이루어지지 않고 있다는 것입니다.
"제대로 관리되지 않으면 새로운 도시 지역은 '잠자는 도시'가 될 수 있습니다. 사람들이 밤에만 휴식을 위해 돌아오고 낮에는 계속해서 도심으로 몰려들어 일하면서 교통과 기반 시설에 역압력을 가하는 상황이 발생할 수 있다는 것입니다."라고 이 관계자는 경고했습니다.
이 전문가에 따르면, 순환도로를 따라 위치한 대도시들은 다양한 선택지를 제공하지만, 모든 사람이 그것을 감당할 수 있는 것은 아닙니다. 그는 "저렴한 주택과 공공주택이 없다면, 인구 재분배 과정은 중산층 이상에게만 혜택을 주고 저소득층은 더욱 소외될 위험이 있다"고 말했습니다.
또 다른 부동산 전문가는 순환도로를 따라 개발하는 것이 도시화의 불가피한 추세라고 주장합니다. 잘 계획된 교통 인프라는 새로운 주거 공간을 창출하고 도심의 혼잡을 완화하며 삶의 질을 향상시킬 수 있습니다. 그러나 순환도로는 단순히 부동산 시장을 활성화하는 도구로만 사용되어서는 안 됩니다.
"더 중요한 것은, 주택, 고용, 공공 서비스 및 사회 기반 시설을 조화롭게 고려하는 지속 가능한 도시 개발 전략의 기본 원칙이 되어야 한다는 것입니다."라고 그는 말했다.
그가 이렇게 말했습니다.
호치민시 서쪽, 순환도로 3호선과 벤룩-롱탄 고속도로와의 편리한 연결성을 자랑하는 순환도로 4호선(지방도로 830호선)을 따라 위치한 지역의 주택 시장이 호황을 누리고 있다. - 사진: 콩 트리에우
주택, 고용 및 사회 기반 시설은 서로 조화를 이루어야 합니다.
칸 반 뤽 총리 정책자문위원회 위원은 수출과 소비의 불확실성을 고려할 때, 인프라 투자, 특히 공공 투자가 2025-2026년에도 경제 성장의 중요한 동력 중 하나로 남을 것이라고 전망했습니다.
이는 부동산 시장이 균일하게 회복되지 않고 인프라 연결 수준에 따라 크게 차이가 나는 이유를 설명해 줍니다. 토지가 제한적이고 비용이 높은 중심 지역은 성장 속도가 느린 반면, 순환 도로, 지하철 노선 및 광역 교통축을 따라 형성된 "확장 중인 중심" 지역은 공급과 투자를 끌어들이는 중심지로 빠르게 부상하고 있습니다.
하지만 많은 전문가들은 주택 가격과 생활비가 소득보다 빠르게 상승하는 경향이 있어 불균형이 발생할 위험이 있다고 경고합니다. 사회 기반 시설과 주택 정책이 이러한 추세를 따라가지 못하면 도시 거주자들이 안정적인 주거를 확보하는 데 상당한 어려움이 따를 수 있다는 것입니다.
부동산 전문가에 따르면, 순환도로, 지하철 노선, 그리고 지역 간 연결 인프라는 교통 기능뿐만 아니라 도시 공간의 구조를 직접적으로 재구성하는 역할도 합니다. 위성 도시의 개발과 주거 공간의 확장은 주택, 고용, 사회 기반 시설에 대한 통합적인 계획이 수반될 때에만 지속 가능합니다.
그러나 부동산 시장이 도시 행정을 앞지르면 '침체된 도시 지역'이 형성되고, 교통 체증이 심화되며, 주택 접근성이 불평등해질 위험이 불가피하다"며, "따라서 순환도로는 단순히 도로를 건설하는 것이 아니라 경제 성장, 사람들의 주택 수요, 그리고 도시 생활의 질 사이의 균형을 맞추는 것"이라고 말했다.
순환도로는 아파트 건물들을 도심에서 점점 더 멀리 떨어뜨려 놓고 있다.
Batdongsan.com.vn의 자료에 따르면 하노이의 아파트 건설 프로젝트 수는 약 2.6배 증가하여 2015년 약 270개에서 2025년 약 700개로 늘어날 것으로 예상됩니다. 또한, 과거처럼 도심에 집중되지 않고, 순환도로 3호선과 주요 도로 및 강을 가로지르는 다리들이 새로운 개발의 "핵심" 역할을 하면서 아파트 단지들이 하노이의 동쪽과 서쪽으로 더욱 확장되고 있습니다.
호치민시는 2015년 320개 이상에서 2025년 1,000개 이상으로 약 3.2배 증가라는 더욱 인상적인 성장세를 기록했습니다. 아파트 개발 공간은 순환도로 2호선을 따라 크게 확장되었고, 순환도로 3호선으로도 확산되었습니다. 이러한 변화는 동쪽으로 투득 지역과 인접한 빈즈엉(옛 명칭) 지역, 그리고 서쪽으로 호치민시와 타이닌(옛 명칭 롱안) 접경 지역에서 더욱 두드러지게 나타납니다.
출처: https://tuoitre.vn/gia-chung-cu-an-theo-duong-vanh-dai-20251218222845613.htm
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