집값이 떨어지지 않는다: 시장 상황 때문일까… 아니면 구매자들의 선택일까?

(CLO) 수년간 국가 관리 기관들은 주택 가격 상승을 억제하기 위한 방안을 지속적으로 도입해 왔지만, 주택 가격은 하락하지 않고 오히려 더욱 가파르게 상승해 왔습니다.

집값이 끊임없이 오르는 이유는 무엇일까요?

건설부 보고서에 따르면, 2025년 아파트 가격은 전년 동기 대비 20~30% 상승할 것으로 예상되며, 일부 지역에서는 2024년 대비 40%까지 상승할 것으로 전망됩니다. 아파트뿐만 아니라, 개발 프로젝트 내의 토지, 타운하우스, 빌라 등도 전년 대비 10~20% 상승할 것으로 예상됩니다.

한편, 여러 국내 부동산 조사 기관에 따르면 지난 5년 동안 하노이 와 호치민시 같은 주요 도시의 아파트 가격이 두 배로 올랐다고 합니다.

지난 5년 동안 하노이와 호치민시 같은 주요 도시의 아파트 가격이 두 배로 올랐다. (사진: CP)

경제 전문가인 칸 반 룩 박사는 이러한 현상을 설명하며 베트남의 부동산 가격이 끊임없이 "상승"하는 데에는 여섯 가지 이유가 있다고 말했다.

첫째, 특히 토지, 주택 및 부동산 사업 관련 규정에 있어 법적 장애물이 존재하며, 이러한 규정에는 여전히 많은 병목 현상이 있어 프로젝트 승인이 지연되고 신규 공급이 제한되어 가격 상승 압력을 초래하고 있습니다.

칸 반 뤽 박사는 "정부와 각 부처, 지방 당국이 병목 현상 해소에 집중해 왔음에도 불구하고, 새로운 규정의 확정 및 적용에 여전히 지연이 발생하고 있다. 동시에 이러한 새로운 규정의 시행을 조직하는 데에도 여전히 혼란이 있다"고 말했다.

둘째로, 토지 임대료 및 사용료, 보상금 및 부지 정리 비용, 금융 비용, 회사채 만기 압박, 자재 가격 및 건설 비용 등 프로젝트 투입 비용이 지속적으로 상승하고 있습니다. 총 프로젝트 개발 비용이 증가함에 따라 판매 가격을 낮추기가 어려워지고, 수익성과 현금 흐름을 확보하기 위해 가격을 인상해야 할 수도 있습니다.

셋째, 공급과 수요의 불균형이 심각합니다. 그에 따르면, 허가받은 프로젝트 수는 여전히 적은 반면 주요 도시의 주택 수요는 계속 증가하고 있습니다. 많은 기업들이 고급 주택 시장에 집중하여 전체 공급의 70% 이상을 차지하고 있으며, 이로 인해 평균 가격이 상승하고 있습니다. 반면 중저가, 저가, 공공주택 부문은 여전히 ​​부족한 상황입니다.

넷째, 특히 계획, 기반 시설 또는 토지 경매에 대한 정보가 있는 분야에서는 "가격 조작", "가격 담합" 및 군중 심리에 따른 가격 조작 현상이 여전히 발생하여 실제 가치에 비해 가격이 인위적으로 상승하는 경우가 있습니다.

다섯째, 투기 심리가 여전히 만연해 있습니다. 2024년 Batdongsan.com.vn의 조사에 따르면 구매자의 86%가 1년 미만 동안 부동산을 보유했습니다. 높은 가격에 매입한 많은 투자자들이 부동산을 장기간 보유하게 되면서 가격 인하가 어려워지고 조정 과정이 지연되고 있습니다.

결론적으로, 부동산 세금 정책은 가격을 효과적으로 규제하기에 충분히 강력하지 않으며, 낮은 양도세와 임대세는 투기를 억제하거나 가격을 합리적이고 지속 가능한 수준으로 끌어올리는 데 기여하지 못하고 있습니다.

해결책에 대한 논의는 많았지만, 집값은 여전히 ​​내려가지 않고 있습니다.

사실, 치솟는 주택 가격 문제는 새로운 것이 아닙니다. 수년간 정부 관리 기관들은 주택 가격 상승을 억제하기 위한 방안들을 지속적으로 도입해 왔지만, 가격은 하락하지 않고 오히려 더욱 가파르게 상승했습니다.

언론인과 여론 신문 기자와의 인터뷰에서 부동산 전문가인 응우옌 쭝 뚜안 씨는 다음과 같이 말했습니다. "토지 가격 상승, 건설 자재 비용 증가, 수급 불균형과 같은 익숙한 원인 외에도 시장에 큰 영향을 미치는 또 다른 중요한 요인은 기업들 스스로의 선택입니다."

투안 씨에 따르면, 현실적으로 상업용 주택 프로젝트의 가격대가 높을수록 이윤폭이 커진다고 합니다. 특히 하노이나 호치민시 중심가와 같은 주요 지역에서는 경제적 효율성이 떨어지기 때문에 저가 주택 개발에 투자하려는 기업이 거의 없다고 합니다.

"건축 기준 측면에서 볼 때, 오늘날 아파트 건물들은 저가형이든 고급형이든 거의 동일합니다. 구조적 품질과 안전은 모두 공통된 기준을 따릅니다. 주요 차이점은 부대 서비스와 편의 시설에 있습니다. 이러한 요소들이 프로젝트가 고급형인지 저가형인지를 결정하는 기준이 됩니다."라고 투안 씨는 분석했습니다.

따라서 그는 현재 상황에서 고급 주택 건설이 저가 주택 건설보다 훨씬 더 높은 수익을 가져다주기 때문에 기업들이 이 분야에 몰려드는 것은 당연하다고 주장했습니다.

"따라서 주택 가격이 실제로 하락하려면 기업들이, 필요하다면, 먼저 사고방식을 바꿔야 할 것입니다."라고 투안 씨는 말했다.

출처: https://congluan.vn/gia-nha-khong-chiu-ha-do-thi-truong-hay-do-lua-chon-10328171.html