프로젝트에 대한 토지 사용료 제거

호치민시에는 약 100개의 상업용 부동산 프로젝트가 재정적 의무 통지를 기다리고 있습니다.

지난 주말 호치민시 인민위원회 위원장 응우옌 반 즈옥과 관련 부서들과의 업무 회의에서, 투티엠 에코 스마트 시티 프로젝트(안 카잉구) 투자자인 Lotte Properties HCMC Co., Ltd.(롯데, 한국)의 총괄이사인 준성호 씨는 호치민시가 투자 장애물을 제거하고, 특히 연간 5.4%의 추가 토지 사용료 면제를 허용한다면 이 프로젝트를 계속 진행하고 싶다는 의사를 밝혔습니다.

재정적 의무가 있는 100개 프로젝트

호찌민시 인민위원회 응우옌 반 즈억 위원장은 기업들의 건의를 수용하고, 적절한 해결책을 검토하기 위해 중앙 정부에 보고할 것이라고 밝혔습니다. 호찌민시 지도자들은 롯데가 앞으로도 계속 협력하고, 어려움을 공유하며, 예정대로 프로젝트를 추진해 나가기를 기대합니다.

사실, 롯데가 제기한 문제는 이례적인 사례가 아닙니다. 이전에 엠파이어 시티 프로젝트 투자자인 엠파이어 시티 합작법인(Empire City Joint Venture)도 호찌민시 인민위원회에 발생한 재정 채무 검토를 요청하는 문서를 제출했습니다. 해당 기관에 따르면, 회사는 2017년 이후 약 3조 6천억 동에 달하는 재정 채무를 완납했으며, 시의 토지 배정 결정에도 일회성 토지 임대에서 토지 사용료를 포함한 토지 할당으로 전환할 경우 "추가 비용을 지불할 필요가 없다"는 내용이 명시되어 있습니다. 이를 바탕으로 프로젝트는 약 1,200세대 규모의 아파트 3개 단지를 완공하고 주민들에게 인도했습니다. 그러나 추가 토지 사용료 납부는 "큰 부담"으로 간주되어 자본 흐름과 사업 계획에 심각한 영향을 미치고 있습니다.

엠파이어 시티 프로젝트의 한 부분이 절차상 어려움을 겪고 있습니다. 사진: HOANG TRIEU

마찬가지로 호치민시 세무 당국은 최근 흥록팟 부동산 투자 주식회사에 그린스타 스카이 가든 프로젝트에 4,000억 동(VND)을 추가로 지급해 줄 것을 요청하는 문서를 발행했습니다. 호치민시 부동산협회(HoREA)에 따르면, 현재 호치민시에는 약 100개의 상업용 부동산 프로젝트가 재정 채무 통지를 "대기"하고 있으며, 여기에는 노바랜드 , 흥틴랜드, TTC랜드와 같은 대기업의 대규모 프로젝트가 다수 포함되어 있습니다.

호리앙 차우(Le Hoang Chau) 호리앙 차우 회장은 협회가 기업의 귀책사유가 아닌 경우에도 5.4%의 추가 세금을 징수하는 규정을 완전히 폐지할 것을 거듭 제안해 왔다고 밝혔습니다. 그는 "재정 채무 결정 지연은 주로 투자자의 잘못이 아닌 행정 절차에서 비롯된다"고 지적했습니다. 차우 회장은 이러한 제도는 기업에 손실을 초래할 뿐만 아니라 예산 수입에도 손실을 초래한다고 지적했습니다. 토지 사용료가 "유예"되어 제때 납부되지 않고, 일련의 프로젝트가 일시적으로 공사를 중단해야 했기 때문입니다. 이는 토지 자금 낭비로 이어졌습니다.

그는 정부가 이 문제를 해결할 수 있다면 "중단된" 프로젝트들이 신속하게 재정 의무를 완수하여 부동산 시장으로 흘러드는 수조 동(약 1조 2천억 원)의 자금 흐름을 원활하게 할 수 있을 것이라고 믿습니다. "토지 사용료는 주택 공급을 회복하고 경제 성장을 촉진하는 데 핵심적인 요소입니다. 이 문제가 완전히 해결되면 베트남 투자 환경에도 중요한 보장이 될 것입니다."라고 그는 강조했습니다.

가장 큰 매듭

베트남 청년 기업가 협회(VYEA) 회장이자 사이공트엉띤 부동산 주식회사(TTC Land) 창립 위원회 의장인 당 홍 아인(Dang Hong Anh) 씨는 토지 관련 재정 채무 문제가 호치민시 부동산 시장 발전을 저해하는 "가장 큰 병목 현상"이라고 말했습니다. 그는 "2024년 토지법 및 시행령 103/2024/ND-CP에 따르면, 토지 사용료는 국가가 토지 할당 결정을 내리는 시점에 따라 결정됩니다. 하지만 실제로는 많은 대형 프로젝트가 단계적으로 진행되어 토지가 할당될 때마다 새로운 평가액을 정해야 하기 때문에 불편을 겪고 있습니다."라고 덧붙였습니다.

그는 시가 1단계에서 투자자들에게 공사를 시작할 수 있도록 토지를 임시로 할당하고, 나머지 부분은 보상 및 부지 정리가 완료될 때까지 기다리는 여러 프로젝트를 언급했습니다. 1단계 토지 할당 결정 당시 기업은 상세 계획에 따라 전체 프로젝트에 대한 토지 사용료를 지불했습니다. 그러나 나머지 토지를 할당할 때 당국은 새로운 토지 가격에 따라 추가 재정 의무를 부과하여, 해당 지역이 이전 지불금에 포함되어 있었음에도 불구하고 기업이 수천억 동을 추가로 지불해야 했습니다.

홍 안 씨는 이러한 상황이 투자 비용을 증가시키고 시행 과정을 지연시킬 뿐만 아니라 주택 시장의 전체 가치 사슬에 영향을 미친다고 말했습니다. 그는 "프로젝트가 지연되면 기업에 피해를 줄 뿐만 아니라 주택 구매자는 기다리게 되고, 은행은 대출을 구조조정해야 하며, 공급이 차단되고, 시장은 유동성을 잃게 됩니다."라고 말했습니다.

당 홍 안(Dang Hong Anh) 씨에 따르면, 임시 토지 할당 사업에 대한 토지 사용료 관련 재정적 의무 문제는 오랫동안 재계에 반영되어 왔습니다. 호치민시 인민위원회도 재정부와 농업환경부 에 해결책을 제시하기 위해 여러 문서를 제출했지만, 아직까지 구체적인 지침은 제시되지 않았습니다. 결과적으로 많은 기업들이 수십 년 전에 전체 사업에 대한 토지 사용료를 납부했지만, 현재 추가 할당된 면적에 대한 토지 사용료를 계속 납부해야 하며, 현재 토지 가격은 몇 배나 높습니다. 이는 막대한 재정적 부담으로 기업에 피해를 입히고, 사업 계획에 심각한 차질을 빚으며, 많은 사업이 정체되고, 호치민시의 주택 공급이 간접적으로 감소하는 결과를 초래합니다.

당 홍 안 씨는 이 문제를 공정하고 합리적으로 처리할 수 있는 구체적인 메커니즘이 마련되어야 한다고 제안했습니다. "재무부와 농업환경부는 1/500 세부 계획에 따라 토지 사용료를 전액 납부했지만 아직 토지 할당을 완료하지 않은 사업에 대해, 기업이 이전에 이행한 재정적 의무에 대해 면적별로 공제 및 상쇄할 수 있는 메커니즘을 정부에 조속히 제출할 것을 권고합니다. 이를 통해 공정성과 투명성을 확보하는 동시에 국가와 기업의 정당한 권리를 보호할 수 있습니다. 그래야만 예산 수입을 엄격하게 관리하면서도 기업의 투자를 촉진하고 사회경제 발전에 기여하며 호치민시 주민들의 주택 수요를 충족할 수 있습니다."라고 그는 강조했습니다.

5.4% 규제 전면 철폐 제안

최근 사회경제 기자회견에서 호찌민시 농업환경부 관계자는 호찌민시 인민위원회가 천연자원환경부와 재무부에 재정 의무가 아직 확정되지 않은 기간 동안 토지 사용료와 토지 임대료의 5.4%를 추가로 징수하는 규정 폐지를 검토할 것을 공식 건의했다고 밝혔습니다. 호찌민시 측은 이 규정이 "국가와 국민의 재정 책임 분담"을 목표로 제정되었지만, 실제로는 관리 기관의 지연이 주된 원인이라고 설명했습니다. 따라서 기업과 국민에게 이러한 추가 비용 부담을 강요하는 것은 불가능합니다.

시는 또한 코로나19 팬데믹 이후 사회경제 회복이라는 맥락에서 위 규정의 폐지가 비용 압박을 완화하고 투자를 촉진하며 성장을 촉진하는 데 도움이 될 것이라고 강조했습니다. 현재 법률은 5.4%의 추가 징수율을 규정하고 있지만, 재무부는 토지 사용료 및 토지 임대료에 관한 법령 103호 개정안에서 이를 3.6%로 낮추거나 완전히 폐지하는 두 가지 방안을 제시하고 있습니다. 그러나 완전 폐지는 토지법에 직접 규정되어야만 시행될 수 있으므로, 재무부는 농림환경부에 향후 법률 개정 과정에서 이를 연구하고 보완할 것을 제안했습니다.

많은 전문가와 기업에 따르면, 실제로 재정적 의무 결정이 지연되는 이유는 기업들이 토지 사용료 납부 의무를 이미 완납한 상태에서 복잡한 행정 절차로 인해 발생하는 경우가 많습니다. 이러한 추가 징수는 투자 비용을 증가시켜 부동산 상품 가격을 상승시키고, 이는 주택 구매자에게 직접적인 영향을 미치며 주택 접근성을 저하시킵니다.

일부 전문가들은 추가 수수료를 부과할 경우, 기업이 "토지를 보유하고 시기를 기다리는" 상황을 피하기 위해 이미 토지를 투자하여 수익을 창출하고 있는 프로젝트에만 적용해야 한다고 주장합니다. 그러나 투자자의 과실이 없는 상황에서 추가 수수료를 계속 징수하는 것은 불공평합니다. 전문가들은 가장 근본적인 해결책은 5.4% 규제를 완전히 폐지하는 동시에 토지 사용료 산정 시점에 대한 명확한 메커니즘을 마련하여 투명성과 일관성을 확보함으로써 일련의 중단된 프로젝트를 해소하고 부동산 시장의 신뢰를 회복하는 것이라고 강조합니다.

더 많은 설명이 필요합니다

호리앙 차우(Le Hoang Chau) 호리앙 차우(HoREA) 회장은 토지법 시행의 어려움과 장애를 해소하기 위한 여러 정책 메커니즘을 규정한 결의안 초안에 추가 토지 사용료 처리에 대한 규정을 더욱 명확하게 마련해야 한다고 강조했습니다. 차우 회장은 "정부는 토지 사용자의 귀책 사유가 아닌 경우, 토지 사용료 또는 토지 임대료가 계산되지 않은 기간에 대해 기업이 납부한 금액의 공제를 구체적으로 규정해야 합니다. 이는 롯데의 에코 스마트 시티나 엠파이어 시티와 같은 프로젝트를 처리하고 기업이 부당하게 피해를 보는 상황을 방지하기 위한 필수적인 법적 근거입니다."라고 분석했습니다.

출처: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm