'구체적 토지가격'이라는 우려(2부)

지방정부가 2025년 10월까지 투자를 유치하는 72개 사업 중 토지가격 산정이 더 이상 문제가 되지 않는다면, 투자자들에게 이들 사업에 더 많은 힘이 실릴 것입니다.

남하짜탄 주거지역.jpg — Nam Ha 주거 지역, Tra Tan. 사진: 응옥란

현실로부터의 침묵

2025년 10월 말, 람동 천화 5번 주거지역의 구체적인 토지 가격을 요구하던 컨설팅 업체가 공식적으로 철회하고 사업 진행을 중단했습니다. 이는 증명서를 제출하고 5차례의 회의를 거쳐 수정 작업을 진행했음에도 불구하고, 기존에 서명한 수수료는 더 이상 지불할 필요가 없음을 의미합니다. 람동성 토지관리국( 농업 환경국) 책임자에 따르면, 해당 업체는 다른 분야에서는 정상적으로 운영되고 있지만, 이번 예산 외 사업에 대해서는 구체적인 토지 가격을 계속 요구하지 않고 있습니다. 그 이유는 계약금은 많지 않지만, 출장비가 많고 특히 막중한 책임에 대한 부담이 크기 때문이라고 합니다.

얼마 전, 짜탄(Tra Tan) 마을의 남하(Nam Ha) 두 주거 지역에 대한 구체적인 토지 가격을 산정하기 위해 컨설팅 업체를 찾았던 업체도 비슷한 방향으로 철수했습니다. 이는 첫 번째 컨설팅 업체가 "도망친" 후 두 번째 컨설팅 업체입니다. 즉, 이 업체들은 모두 사람을 보내 증명서를 발급받고 결과를 검토했지만, 결과가 좋지 않다는 것을 알고 포기했습니다. 이는 새로운 일이 아닙니다. 5년 전 람동(Lam Dong) 의 블루시(Blue Sea) 지역에서도 비슷한 상황이 발생했기 때문입니다. 특히, 2023년부터 2024년 8월 1일까지 천연자원환경부는 45개의 비예산 투자 프로젝트에 대한 구체적인 토지 가격을 산정하기 위해 컨설팅 업체를 필사적으로 물색했지만, 상황은 "접시를 뺏어가고 버리는" 것과 같았습니다. 다행히도 2024년 8월 1일 제71/2024/ND-CP호 법령이 발효되면 장기간 특정 토지 가격을 산정하는 데 어려움을 겪던 45개 사업 중 토지를 임대하여 연간으로 지불하고 제9조 1항에 따라 적용되는 사업이 24개로 줄었습니다. 즉, 이러한 사업은 특정 토지 가격을 산정하는 토지 가치 평가 방법보다 훨씬 간단한 토지 가격표에 토지 가격 조정 계수를 곱한 K 계수 방법에 따라 토지 가격을 결정할 수 있습니다.

나머지 21개 사업은 비교, 소득, 잉여금 등 토지 가치 평가 방법 중 하나를 사용하여 구체적인 토지 가치 평가를 실시해야 합니다. 하지만 이러한 평가 방법은 여전히 가치 평가 컨설턴트의 주관적인 판단에 지나치게 의존하여 정확성을 보장하지 못하고 있으며, 특히 잉여금 평가 방법은 더욱 그렇습니다. 이것이 바로 빈투언 구 지역에서 경제적 손실을 초래한 원인이며, 당시 토지 가치 평가를 담당했던 공무원과 컨설팅 부서의 심리에 심각한 영향을 미쳤습니다. 그들은 위험 부담이 너무 크다는 것을 분명히 인지하고 있었기 때문입니다. 이러한 상황은 비단 빈투언 성 내부에서만 발생하는 것이 아니라 지금까지도 지속되고 있습니다.

각 성(省)과 시(市)의 권고에 따라 관련 규정이 개정되었지만, 비예산 사업의 구체적인 토지 가격 결정은 여전히 "제자리걸음"하고 있다는 점을 언급할 필요가 있습니다. 이러한 묵묵부답의 현실은 2024년 토지법 개정에 영향을 미쳤으며, 2026년 1월 1일부터 시행될 예정입니다. 람동성 토지관리국장은 "저희의 책임에 따라, 비예산 사업의 구체적인 토지 가격 결정에 전국의 컨설팅 기관을 지속적으로 참여시킬 것입니다."라고 밝혔습니다.

손미산업단지 프로젝트 1-1-.jpg — 손미 1 산업단지 프로젝트. 사진: 응옥 란

당신을 만나기를 기대합니다

2025년 9월 토지법 개정 회의에서 재정 메커니즘 및 토지 가격과 관련하여 농림환경부는 국가가 토지를 환수할 때 재정 의무 및 보상금 산정 기준으로 지가표와 지가조정계수를 사용하고, 가격 결정 방식에 기술 기반 시설 비용 요소를 추가하는 방안을 제안했습니다. 즉, 모든 정책에 지가표를 적용하고, 사업 수행 기업이 예산에 납부해야 할 지가도 지가표에 계수 K를 곱한 값을 적용하는 방향으로 결정됩니다.

이 회의에서 람동성 인민위원회 부위원장인 응우옌 응옥 푹 씨는 5년 고정 토지가격표와 조정계수는 각 지역의 토지가격 변동을 반영하여 실제 데이터를 기반으로 적용해야 하며, 이를 통해 계산 부담을 줄이고 효과적인 사업 운영을 보장해야 한다고 언급했습니다. 토지가격 변동계수는 시장 데이터를 기반으로 결정되어야 하며, 기계적 적용을 지양해야 하며, 기업과 관리 기관의 편의를 위해 프로젝트 전체 기간 동안 토지 사용료를 일괄 납부하는 방안도 고려해야 합니다.

한편, 언론 보도에 따르면, 토지관리부 관계자는 최초 토지가격 및 공시지가 결정 절차의 완료는 토지관리 실무의 공공성, 투명성, 과학성 및 타당성을 확보하는 데 필수적인 단계라고 강조했습니다. 농림환경부는 지자체와 지속적으로 협력하여 2024년 토지법 시행 지침 시행령 개정 절차를 업데이트하고 있으며, 각 지역, 각 토지 유형 및 사회경제적 발전 요건에 대한 일관성과 적합성을 확보하고 있습니다.

지난 몇 년간 람동 블루시 지역에서 특정 토지 가격을 기다리고 있던 프로젝트를 진행해 온 일부 기업들은 위 개정 규정의 발효를 기대하고 있다고 밝혔습니다. 이를 통해 프로젝트 착공, 생산 및 사업 활동이 순조롭게 진행될 것이며, 무엇보다도 기업들이 발전할 기회를 얻게 될 것입니다.

특히 2026년 1월 1일부터 시행되는 토지 가격 개정 방향에 따라, 2026년 람동성의 사회경제적 발전이 돌파구를 마련할 수 있을 것입니다. 베트남에서 가장 큰 성(省)인 람동성에는 국가 재정 의무 이행을 위해 수년간 구체적인 토지 가격을 기다려 온 여러 프로젝트가 있습니다. 최근 2025년 10월 투자를 유치한 72개 프로젝트 중 토지 가격 산정에 더 이상 문제가 없다면, 투자자들에게 더욱 매력적인 프로젝트가 될 것입니다. 특히, 검토 결과, 집중 주거 지역 프로젝트, 즉 운영 시 토지 면적이 변동되는 규모의 프로젝트가 다수 있는 것으로 나타났습니다.

이에 따라 예산 수입을 늘리고, 황무지를 개선하고, 일자리를 더 많이 창출하기로 한 결정은 최근 제1차 람동성 당대회에서 제시한 성과를 향해 더 빨리 나아가는 데 도움이 될 것입니다.

출처: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html