공급은 계속 감소하고 있으며 거래는 조용합니다. 건설부, 부동산사업 '장애' 3대 과제 지적

건설부는 2023년 2분기 주택 및 부동산 시장 상황에 대해 부동산 시장에 긍정적인 신호가 많지만 공급이 계속 감소해 거래량이 부진할 것으로 전망했습니다.

Quý II/2023: Nguồn cung tiếp đà sụt giảm, giao dịch trầm lắng; Bộ Xây dựng chỉ ra 3 thách thức lớn 'cản bước' doanh nghiệp bất đống sản

건설부는 2023년 2분기 주택 및 부동산 시장 상황에 대한 정보를 공개하며, 부동산 시장에는 긍정적인 신호가 많지만 공급이 계속 감소하고 있어 거래량이 부진할 것으로 예상했습니다. (출처: 건설신문)

2022년 같은 기간보다 낮은 성장률

건설부에 따르면, 2023년 2분기에 정부와 총리는 부동산 시장의 어려움을 해결하기 위해 매우 구체적이고 과감한 해결책이 담긴 여러 정책 메커니즘과 지침을 계속 발표했습니다.2023년 3월 11일자 결의안 33/NQ-CP, 공식 발표 194/CD-TTg, 2023년 5월 25일자 공식 발표 469/CT-TTg, 2023년 5월 26일자 공식 발표 470/CT-TTg, 2023년 6월 34/CD-TTg 등이 그 예입니다.동시에 각 부처에서는 메커니즘과 정책에 관한 많은 문제를 해결하기 위해 정책 메커니즘에 대한 수정안과 보충안을 정부에 제출했습니다.

위의 지시는 정부가 긴급히 해결해야 할 어려움이 발생하는 상황에서 매우 단호하게 행동하고, 성장을 촉진하고, 사회적 문제를 최소화하여 어려움과 과제를 극복하고, 부동산 시장이 법에 따라 효과적이고 안전하며 건강하고 지속 가능하게 발전하도록 촉진하고 있음을 보여줍니다.

이에 따라 총리는 실무 그룹, 건설부, 재무부, 국가은행 및 기타 부처에 할당된 업무를 긴급하고 적극적으로 배치하고 수행하도록 단호히 지시했으며, 특히 호치민시, 하노이, 다낭시, 하이퐁시, 칸토시, 동나이성 등 주요 지방 정부와 여러 부동산 기업과 적극적으로 협력하여 보고를 듣고, 정보와 상황을 파악하고, 각 부동산 프로젝트를 구체적으로 검토하여 부동산 프로젝트 시행에 있어 어려움과 장애물을 제거하기 위해 논의, 지도 및 답변을 제공하도록 지시했습니다.

이를 통해 해당 지역 부동산 사업의 어려움과 장애물이 점차 해결되었습니다. 그러나 어려움과 장애를 해결하는 데 있어 구체적인 결과는 지속적으로 효과적으로 솔루션을 구현해야 하며, 특히 지방 자치 단체와 기업은 각 부동산 프로젝트에 대한 구체적인 솔루션을 적극적으로 제안하고 어려움은 어느 계층이나 기관의 권한에 속하며, 해당 계층이나 기관이 이를 완전히 해결해야 한다는 원칙에 따라 해결에 집중해야 합니다.

그러나 여러 경제기관과 지방자치단체의 보고와 평가에 따르면, 이 분기 부동산 부문은 여전히 2022년 같은 기간보다 성장률이 낮았고, 특히 제도, 프로젝트의 법적 측면, 신용원, 채권 등과 관련하여 여전히 많은 어려움과 과제가 있었습니다. 또한 지방자치단체의 조직, 실행 및 집행 측면에서도 어려움이 많았습니다. 따라서 앞으로도 각 부처, 지자체, 지방자치단체, 기업은 긴급하게 할당된 업무를 지속적으로 배치하고 이행하며, 어려움과 장애물을 신속하게 제거하고 부동산 시장을 안전하고 건강하며 지속 가능하게 발전시킬 수 있는 더욱 구체적인 해결책을 제시해야 합니다.

2023년 2분기에 완공된 7개 상업용 주택 프로젝트

2023년 2분기에 전국적으로 완공된 상업용 주택 프로젝트는 7개에 불과하며, 2,424세대(아파트 852세대, 단독주택 1,572세대)로 구성되었습니다. 2023년 1분기와 비교하면 프로젝트 수가 약 50%에 불과하고, 2022년 같은 기간과 비교하면 약 29.17% 감소했습니다.

또한, 현재 이 나라에서는 413,539세대 규모로 986개의 상업용 주택 건설 프로젝트가 진행 중이다. 2023년 1분기 대비 프로젝트 수는 약 141.26%, 2022년 같은 기간 대비 약 90.38%입니다. 또한, 3,239세대 규모의 신규 주택 건설 프로젝트는 15개입니다. 2023년 1분기와 비교하면 프로젝트 수는 약 88.24%에 불과하고, 2022년 같은 기간과 비교하면 약 51.72%에 불과합니다.

사회주택과 근로자주택 사업은 2023년 2분기 현재 전국적으로 294개 사업이 건설 중이며, 규모는 약 288,499세대이다. 이 중 도시지역 저소득층을 위한 사회주택 개발 프로그램은 약 162,227채의 아파트를 건설하는 201개 프로젝트를 계속 건설하고 있습니다. 향후 주택을 판매할 수 있는 프로젝트는 6개이며, 주택 단위는 약 1,892개입니다. 또한, 산업단지 종사자들을 위한 사회주택 건설사업 93건이 지속적으로 추진되고 있으며, 건설 규모는 약 12만7,272세대입니다.

지방자치단체가 집계한 자료에 따르면, 2023년 2분기에 미래 주택을 판매할 수 있는 주택 프로젝트는 51개이며, 규모는 6,205개의 아파트입니다. 2023년 1분기 대비 프로젝트 수는 약 98.08%, 2022년 같은 기간 대비 약 63.75% 증가했습니다.

구체적으로 북부 지역에는 14개 프로젝트(아파트 931개, 개별 주택 1,143개)가 있습니다. 중부 지역에는 16개 프로젝트(아파트 200개, 개별 주택 2,092개)가 있습니다. 남부지역에는 21개 프로젝트가 있습니다 (아파트 215채, 단독주택 1,624채). 판매 가능한 부동산 유형 수에서 차지하는 비중은 주로 토지와 사업 대상지의 개별 주택입니다.

건설부는 또한 2023년 2분기에 96,977건의 성공적인 거래가 이루어졌다고 밝혔습니다. 이 중 아파트와 단독주택 거래는 29,725건으로, 2023년 1분기 대비 약 75.61%, 2022년 같은 기간 대비 약 43.03% 증가했습니다. 토지 부문에서는 67,525건의 거래가 성사되었으며, 2023년 1분기 대비 약 99.98%, 2022년 같은 기간 대비 약 31.57% 증가했습니다.

3가지 비즈니스 어려움

건설부는 2023년 2분기 말까지 해산된 부동산 기업 수가 2022년 동기 대비 약 30.4% 증가했다고 밝혔습니다. 신규 설립된 부동산 기업 수도 약 61.4% 감소했습니다. 현재 부동산 사업은 많은 어려움과 과제에 직면해 있으며, 이는 세 가지 주요 어려움과 장애물로 나눌 수 있습니다.

첫째 , 어려움과 법적 문제 그룹입니다. 현재 많은 부동산 프로젝트가 어려움과 법적 문제에 직면해 있으며, 특히 토지 평가 방법에 대한 규정의 시행은 여전히 많은 문제에 직면해 있습니다.

게다가 토지이용계획은 발표되었지만 지구 단위에서는 연간 토지이용계획이 존재하지 않는다. 승인된 1/500 상세 계획이 있으나 상위 계획과 일관성이 없음(더 이상 일관성이 없는 이전의 상위 계획은 규정에 따라 검토, 조정 및 업데이트됨) 투자 정책 조정에 관한 내용입니다.

둘째 , 실시조직의 어려움과 장애요소: 각 부처, 지부, 부문, 지방 간의 협조 메커니즘이 시기적절하지 않고 동기적이지 않아 부동산 사업에도 많은 어려움과 장애요소가 발생하고 있다. 구체적으로는 부지 정리, 보상, 지원 및 이주, 토지 회수 협정, 보상 가격 등에서 인력을 확보하는 데 어려움이 많다.

이와 함께 토지가격을 결정하여 토지이용료를 계산하고, 재정착지를 배분하는 업무(토지평가에 관한 관계기관 간 조율이 시기적절하지 않음)가 있습니다. 일부 투자자는 프로젝트 문서 및 절차를 수행하기 위해 현지 당국과 긴밀히 협력하지 않았습니다.

셋째 , 자금조달의 어려움과 장애군: 현재 부동산기업은 여전히 신용대출을 받는 데 많은 어려움을 겪고 있으며, 기업채권자금 등 자본을 동원하는 것도 거의 불가능하여 프로젝트를 추진할 자금이 부족(진행을 지연시키거나 추진을 중단)하는 상황에 처해 있다.

이에 따라 부동산 사업은 유동성과 현금 흐름 측면에서 많은 어려움에 계속 직면하고 있으며, 특히 2023년 마지막 몇 달 동안 기업 채권의 만기 및 상환에 대한 압박이 커지면서 많은 사업체가 채권의 원금과 이자 지급이 늦어지고 있습니다.

건설부는 또한 투자자의 신뢰와 부동산 시장의 유동성 부족으로 인해 부동산 사업의 자본이 부족하다고 생각합니다. 많은 기업이 단기 부채 압박에 직면해 있으며, 총 부채가 자산 규모보다 큽니다. 또한 환율 변동, 휘발유 가격, 건설 자재 가격 변동 등으로 인해 기업의 비용이 증가하여 기업의 생산 및 경영 활동에 큰 영향을 미치게 됩니다.

건설부는 "이러한 상황에 직면하여 많은 부동산 기업들이 프로젝트 실행을 지연 또는 일시 중단해야 했고, 연초부터 인력 감축 및 재조정을 강요받았으며, 직원들이 자발적으로 사직을 요청하기도 했습니다. 많은 기업들이 현재의 어려운 시기를 극복하기 위해 전체 인력의 60% 이상을 감원해야 했습니다."라고 밝혔습니다.

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